تاریخ انتشار:
تحلیلگر بخش مسکن اثر مذاکرات هسته‌ای بر روند بازار را بررسی می‌کند
امسال رونق نسبی به مسکن می‌آید
محمود جهانی مدیر کل سابق دفتر مطالعات و برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن پیش‌بینی می‌کند رکود حاکم بر بازار رفتنی است و به تدریج نشانه‌های رونق در بخش مسکن پدیدار می‌شود. او می‌گوید: شکل‌گیری رونق نسبی مسکن در فصل زمستان قطعی است اما شرایط کنونی اقتصاد کشور برای ایجاد رونق کامل بخش مسکن و رشد تیراژ ساخت‌وساز فراهم نیست.
محمود جهانی مدیر کل سابق دفتر مطالعات و برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن پیش‌بینی می‌کند رکود حاکم بر بازار رفتنی است و به تدریج نشانه‌های رونق در بخش مسکن پدیدار می‌شود. او می‌گوید: شکل‌گیری رونق نسبی مسکن در فصل زمستان قطعی است اما شرایط کنونی اقتصاد کشور برای ایجاد رونق کامل بخش مسکن و رشد تیراژ ساخت‌وساز فراهم نیست. جهانی به تشریح عوامل درونی و بیرونی موثر بر روند بازار مسکن می‌پردازد. در میان این عوامل مذاکرات هسته‌ای از مهم‌ترین عوامل بیرونی بخش مسکن است که توافق یا عدم توافق در آن سرعت تحقق رونق بازار را تغییر خواهد داد. اما اینکه زمان ورود بازار مسکن به فاز رونق چه وقت خواهد بود و نتیجه مذاکرات هسته‌ای چه تاثیری بر آن خواهد داشت، پرسشی است که در گفت‌و‌گوی تجارت فردا با وی پاسخ داده شده است.
آخرین آمارها از وضعیت بخش مسکن نشان می‌دهد در سمت عرضه ساخت‌وساز به شدت کاهش یافته است. بر اساس گزارش وزارت راه و شهرسازی تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت 51 درصد کاهش یافته است. در این میان انبوه‌سازان معتقدند فروش نرفتن واحدهای گذشته دلیل کاهش تیراژ ساخت‌وساز است. با این حساب فکر می‌کنید در نیمه دوم سال جاری روند پیش روی بخش مسکن چه سمت و سویی خواهد داشت؟ به تعبیر دیگر تداوم رکود و کاهش تیراژ در ساخت‌وساز در انتظار بخش مسکن است یا ادامه رونق و افزایش ساخت‌وسازها؟
اساساً رکود و رونق بخش مسکن با روند تعداد معاملات شکل می‌گیرد و سنجیده می‌شود و بعد به بحث قیمت و تولید می‌رسد. در بخش تولید نیز ابتدا رکود در بخش پروانه‌های صادر‌شده یا ساختمان‌های شروع‌شده اتفاق می‌افتد و بعداً در بخش ساختمان‌های تکمیل‌شده. کاهش آمار تولید مسکن که شما نیز به آن اشاره کردید و بر اساس گزارش وزارت راه و شهرسازی یا آمار پروانه‌های صادره شهرداری‌ها در سال جاری اتفاق افتاده که بیانگر 51 درصد کاهش است، در واقع پس از طی یک دوره تعمیق رکود در بخش معاملات است که اتفاق افتاده است. اگر روند تعداد معاملات مسکن تهران در سه سال اخیر را مرور کنیم متوجه خواهیم شد که عمق رکود معاملات در سال 92 به وقوع پیوسته است و اگر این 51 درصد کاهش تولید مسکن در سال 93 را عمق رکود تولید در نظر بگیریم این وضعیت با عمق رکود معاملات سال 92 قابل تبیین و تحلیل است. بنابراین روند کاهنده معاملات در سال 92 و به عبارتی فروش نرفتن واحدهای تکمیل‌شده انبوه‌سازان در سال 92، کاهش صدور پروانه برای احداث واحدهای جدید در سال 93 را ایجاب می‌کند. اما اینکه در نیمه دوم سال روند کاهش تیراژ یا تولید چگونه خواهد بود جدای از بحث زمان که آیا
در نیمه دوم سال تحقق خواهد یافت یا خیر، آنچه واضح است و بر اساس آن سیکل که گفته شد باید اتفاق بیفتد ابتدا رونق معاملات مسکن است. یعنی همان‌طور که رکود ابتدا از معاملات اتفاق می‌افتد بعد در قیمت تجلی پیدا می‌کند سپس وارد بخش تولید می‌شود و به ترتیب صدور پروانه‌های جدید و متعاقباً ساختمان‌های تکمیل‌شده را تحت تاثیر قرار می‌دهد؛ در دوره رونق نیز عین همین روند باید اتفاق بیفتد یعنی باید ابتدا منتظر رونق در معاملات باشیم. پس از آن و به مرور زمان رونق معاملات، قیمت‌ها را تحت تاثیر قرار می‌دهد و بعد رونق در تولید مسکن اتفاق می‌افتد. حال بپردازیم به اینکه در نیمه دوم سال جاری چه روندی را در معاملات و تولید شاهد خواهیم بود. همان‌طور که اشاره شد (در نمودار شماره یک نیز نشان داده شده است) عمق رکود معاملات مسکن در سال 92 به وقوع پیوسته است و اگر ادامه روند سال 92 در سال 93 را پیگیری کنیم مشاهده می‌کنیم نیمه اول سال 93 در مقایسه با نیمه اول سال 92 معاملات از رشد خوبی برخوردار بوده است و این می‌تواند نویددهنده این موضوع باشد که نیمه دوم امسال نیز از نیمه دوم سال گذشته بهتر باشد و به این ترتیب و در مجموع سال 93 نسبت به
سال 92، تعداد معاملات بیشتر خواهد بود.
اما اینکه این میزان رشد به معنای خروج از رکود یا ایجاد رونق در بازار مسکن خواهد بود، جای تعمق دارد. چرا که رونق واقعی و میزان رشدی که باید در معاملات اتفاق بیفتد تا ما اسم آن را رونق بگذاریم نیاز به فراهم شدن شرایطی دارد که به نظر می‌رسد هنوز بستر آن فراهم نشده و به زمان نیاز دارد. به عبارت دیگر پیش‌بینی می‌شود در نیمه دوم سال (که یک ماه و نیم آن سپری شده و یک ماه و نیم دیگر آن نیز با ماه‌های محرم و صفر تلاقی دارد و در این ایام نیز به دلایلی معاملات مسکن کمتر انجام می‌شود) و در سه ماه پایانی سال رونق نسبی معاملات را شاهد باشیم اما به نظر نمی‌رسد شرایط برای ایجاد رونق مطلق تا پایان سال چندان فراهم شود.
ممکن است منظورتان را از رونق نسبی و مطلق در بازار معاملات مسکن بیشتر توضیح دهید؟
در شهر تهران زمانی رونق کامل بر بازار مسکن حکمفرماست که میانگین تعداد معاملات ماهانه واحد مسکونی غالباً بالای 20 هزار فقره باشد. تجربه نشان داده است در دوره رونق بازار به طور معمول بین 24 تا 25 هزار فقره معامله انجام می‌شود. در مقابل در زمان حاکمیت رکود، معاملات ماهانه بازار مسکن به طور متوسط تا یک‌سوم کاهش می‌یابد. به تعبیری دیگر به کمتر از 10 هزار فقره معامله در ماه محدود می‌شود. با چنین تعریفی وقتی میانگین معاملات بخش مسکن به حدود 15 هزار فقره در هر ماه برسد می‌توان گفت رونق نسبی بر بازار حاکم است. در حال حاضر نیز به نظر می‌رسد بعد از سپری شدن ماه‌های محرم و صفر و دقیقاً در سه‌ماهه پایانی سال جاری تعداد معاملات ماهانه شهر تهران به بالغ بر 15 تا 20 هزار فقره برسد و به طور نسبی شرایط بهتری را در بخش ایجاد خواهد کرد.
شما به شرایطی برای رونق کامل یا مطلق اشاره کردید. رونق کامل چه زمانی به وقوع خواهد پیوست؟
به طور کلی دو دسته از عوامل در رونق‌بخشی به بازار مسکن موثر هستند. دسته اول عواملی هستند که تقاضای موثر مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهند و به عبارتی منجر به تقویت تقاضای موثر خانوارها می‌شوند. این تقاضا نیز نوعاً تقاضایی است که ناظر بر نیاز سکونتی برای مسکن و تابعی است از قدرت خرید یا توان پرداخت خانوارها.
این توان پرداخت یا قدرت خرید با چه عواملی تحریک می‌شود؟
عامل مهم درآمد واقعی خانوارها و قدرت پس‌انداز آنهاست. علاوه بر آن تسهیلات بانکی یا سیاست‌های حمایتی دولتی و نظایر آن نیز به عنوان عامل کمکی در این بخش عمل خواهند کرد. همه این عوامل در ارتباط با مسکن با یک چسبندگی مواجه هستند و در کوتاه‌مدت نمی‌توانند تغییر چندانی داشته باشند. البته این نکته را اضافه کنم که در هیچ دوره‌ای این دسته از عوامل نتوانسته‌اند به عنوان عوامل پیشگام باعث رونق بخش مسکن شوند بلکه همواره به صورت معلول و پس از تحریک عوامل دسته بعدی که در ادامه به آنها اشاره می‌کنم خود را تعدیل کرده‌اند. اما دسته دوم عواملی هستند که به صورت برون‌زا و خارج از بخش مسکن بر این بخش تاثیرگذار هستند و تقاضای سرمایه‌ای یا سوداگرانه را در بخش رقم می‌زنند. همواره این عوامل بوده‌اند که شرایط نوسانی بازار را رقم زده‌اند و تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار داده‌اند. این شرایط نیز تابعی از عواملی همچون مازاد نقدینگی موجود در جامعه، شرایط بازارهای رقیب مسکن، وضعیت قیمت‌های نسبی مسکن در ارتباط با سایر کالاهای با‌دوام و انتظارات تورمی، شرایط اقتصادی و فضای کسب‌وکار در جامعه و... است.
آیا در حال حاضر و در نیمه دوم سال جاری شرایط برای ظهور و بروز این عوامل فراهم می‌شود؟
به نظر می‌رسد به طور کلی انتظارات تورمی در بخش مسکن در حال شکل‌گیری است. شاهد این مدعا نیز نظرسنجی‌ای است که در برنامه مناظره هفته گذشته تلویزیون با موضوع تحلیل بازار بورس و با این عنوان مطرح شده بود که به نظر شما بیشترین بازدهی تا یک سال آینده از بین سه مقوله سپرده‌گذاری در بانک، بازار سرمایه یا مسکن متعلق به کدام است؟، و حدود 50 درصد مشارکت‌کنندگان و برخلاف نظرات کارشناسان برنامه، گزینه بازار مسکن را انتخاب کرده بودند و این حکایت از شکل‌گیری انتظارات تورمی در بازار دارد.
هرچند شکل‌گیری این انتظارات نقش روانی مهمی در رونق‌بخشی بازار مسکن دارد اما عملی شدن آن در بازار به عوامل دیگری نیز نیازمند است که در حال حاضر زمینه‌های آن خیلی فراهم نیست. یکی از عوامل مهم، وضعیت مازاد نقدینگی در بازار است که این نقدینگی یا متاثر از محدود شدن عواید نفتی یا تحت تاثیر سیاست‌های انقباضی پولی دولت تا حد زیادی به کنترل درآمده و تا زمانی که این شرایط حکمفرما باشد اثرات تخریبی آن بر بازار مسکن نیز کنترل خواهد شد.
موضوع بعدی فضای کسب‌وکار در جامعه است. بر اساس مطالعات انجام‌شده هر چه فضای کسب‌وکار رونق بهتری داشته باشد و به عبارت دیگر رشد GDP بهتر شود، زمینه برای فعالیت‌های سوداگری در بازار مسکن تضعیف می‌شود و در وضعیت فعلی به نظر می‌رسد به موازات رفع مشکلات اساسی در کشور و به ویژه مسائل سیاسی و تحریم‌ها، روند رو به بهبودی را در این زمینه شاهد خواهیم بود.
به موازات این مسائل، موضوعات دیگر از جمله امیدواری در بازار بورس و ثبات بازار ارز، سکه و... نیز در آرامش نسبی بخش مسکن می‌تواند موثر باشد.
در مجموع تحلیل من این است که در ماه‌های پایانی سال به رونق نسبی در معاملات مسکن خواهیم رسید و البته این را هم توضیح بدهم که وضعیت مطلوب برای بخش مسکن نیز همین رونق نسبی است، یعنی معاملات در حدی که متاثر از تقاضای سوداگرانه نباشد؛ و مطلوب این است. اما این شرایط پایدار نخواهد بود (در اقتصاد کشور ما دلایل ریشه‌ای زیادی وجود دارد که مانع از تداوم روندهای باثبات می‌شود و در بخش مسکن نیز شرایط برای پایداری و عدم ثبات همچنان وجود دارد و ریشه آن نیز در ساختار اقتصادی کشور و وضعیت در حال گذار و تصمیمات ناپایدار و خلق‌الساعه است) و احتمالاً در آغاز سال آینده مسکن به جاده رونق نزدیک خواهد شد.
در بخشی از صحبت‌هایتان به نقش عوامل برونی بخش مسکن بر ایجاد دوره رونق یا رکود مسکن اشاره کردید. همان‌طور که اطلاع دارید آخرین مراحل مذاکرات هسته‌ای در حال حاضر در جریان است. نتیجه این مذاکرات به طور مستقیم و غیرمستقیم بر بخش‌های مختلف اقتصادی کشور اثرگذار خواهد بود. توافق یا عدم توافق در مذاکرات هسته‌ای چه نتیجه‌ای بر بازار مسکن خواهد گذاشت؟
مذاکرات هسته‌ای جزو عوامل برون‌زایی است که به صورت غیرمستقیم و از طریق سایر بازارها و شاخص‌ها می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد. اولین تاثیر نتیجه مذاکرات هسته‌ای بر بازار بورس خواهد بود. به نظر می‌رسد اگر توافق هسته‌ای صورت گیرد امیدواری زیادی در بازار بورس به وجود می‌آید و شاخص بورس که تا حدی زیادی آسیب دیده است ترمیم می‌شود و بخشی از نقدینگی موجود در جامعه را به خود جذب می‌کند. به این ترتیب آرامش موجود در بازار مسکن زمان بیشتری ادامه پیدا می‌کند. دومین بخشی که از نتایج مذاکرات هسته‌ای تاثیر می‌پذیرد فضای کسب و کار است که در صورت حصول توافق هسته‌ای رونق می‌گیرد. هر چه فضای کسب و کار بهتر باشد بازار تقاضا برای معاملات زیرزمینی یا سوداگری تضعیف می‌شود و به نفع بخش مسکن خواهد بود. و این رونق نسبی که به دلیل انتظارات تورمی به وجود می‌آید باعث می‌شود تولید در بخش مسکن در شیب صعودی قرار گیرد. به عبارت دیگر متاثر از ایجاد نگاه امیدوارانه به آینده و بهبود فضای کلی اقتصاد کشور از حصول توافق در مذاکرات پس از گذشت چند ماه روند ساخت‌وساز در مسیر رونق قرار می‌گیرد. اما اگر زمینه توافق هسته‌ای فراهم نشود اولین
ضربه به بازار بورس وارد می‌شود که موجب می‌شود نتواند بخشی از نقدینگی را به سمت خود جذب کند. طبیعتاً فضای کسب و کار نیز مثبت نخواهد شد و زمینه برای معاملات سوداگری در بخش مسکن بیشتر فراهم می‌شود که نهایتاً به جهش قیمتی منجر می‌شود.
در صورت تحقق توافق هسته‌ای و ازسرگیری ساخت‌وسازها بعد از چند ماه، رشد قیمت مسکن اتفاق نمی‌افتد؟
با فرض اینکه توافق صورت گیرد و فضا مثبت شود رشد قیمتی تا پایان امسال اتفاق نمی‌افتد. ولی در سال 94 به موازات رشد سایر بخش‌های اقتصادی که به آنها اشاره شد بخش مسکن نیز رشد قیمتی را تجربه خواهد کرد.
ممکن است عدم توافق، رکود بخش مسکن را عمیق‌تر کند و رونق نسبی معاملات مسکن در اواخر سال جاری را به تعویق بیندازد؟
در دوره‌هایی که اقتصاد کشور با رکود مواجه می‌شود و GDP کاهش می‌یابد تولید در بخش‌های مختلف اقتصادی به خواب زمستانی فرو می‌رود. از طرف دیگر نقدینگی در بازار بورس جذب نمی‌شود. بنابراین با حجم زیادی از منابع مازاد نقدینگی در جامعه مواجه می‌شویم که جذب بازارهای سرمایه‌ای نمی‌شود. تجربه نشان داده است در چنین دوره‌هایی موارد زیادی بوده که منابع آزادشده از سایر بخش‌ها در بخش مسکن جذب شده است و اثرات تورمی در این حوزه از خود بر جای گذاشته است. حتی می‌توان گفت عدم توافق در مذاکرات هسته‌ای بروز معاملات سوداگرانه در بخش مسکن را با تقدم زمانی مواجه خواهد کرد.
دیدگاه تان را بنویسید