تجربه دیگران

سرمایه‌گذاری کم‌خطر در امور عمرانی از جذاب‌ترین سرمایه‌گذاری‌هاست که انگیزه‌های مختلف را همزمان پوشش می‌دهد و این همان چیزی است که در «صندوق‌های پروژه» فراهم می‌آید. این صندوق‌ها یکی از روش‌های آزموده‌شده در بسیاری از کشورها برای تامین سرمایه هستند که در حوزه‌های کاری گوناگون برای کسب منفعت عام به کار گرفته می‌شوند. یکی از مهم‌ترین انواع این صندوق‌ها، «صندوق‌های زمین و ساختمان» یا همان Construction Funds هستند. چندی پیش اولین صندوق زمین ‌و ساختمان برای تامین مالی 15 میلیارد‌تومانی یک پروژه مسکونی در تهران، با حضور وزرای راه و شهرسازی و اقتصاد و دارایی راه‌اندازی شد تا نگاهی به کارکردهای چنین صندوق‌هایی در دیگر اقتصادها خواندنی‌تر شود.

در اقتصادهای عمده غربی معادل دقیق چنین سازوکاری وجود ندارد، گرچه صندوق‌هایی مشابه با عملکردی تا حدی متفاوت به کار گرفته شده‌اند. صندوق‌های زمین و ساختمان از جمله صندوق‌های پروژه‌محور (Project Funds) هستند که با هدف گردآوری سرمایه و تخصیص آن به طرح‌های ساختمانی شکل گرفته‌اند. در این فرآیند به جای قرض گرفتن و پرداخت دوره‌ای سود، اقدام به انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق و تامین سرمایه مورد نیاز برای ساخت پروژه ساختمانی می‌شود تا ریسک و سود پروژه میان دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری از جمله مالک زمین و پروانه ساخت تقسیم شود. بدین‌سان، بعد از ساخت پروژه ساختمانی، این پروژه از طریق مزایده به بالاترین قیمت فروخته شده و سود به دست آمده از فروش بین سرمایه‌گذاران صندوق پخش می‌شود و به این ترتیب قدرت خرید سرمایه‌گذاران در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان حفظ می‌شود. با تبدیل یک زمین یا پروژه ساختمانی به اوراق بهادار (واحدهای صندوق) این امکان برای مالکان پروژه فراهم می‌شود که در صورت نیاز، بخشی از آن را فروخته و تبدیل به پول کنند. این روند در واقع پیونددهنده بازار سرمایه و بازار مسکن است. این مزایا باعث شده صندوق‌های فعال در این زمینه در کشورهایی با اقتصادهای پویا پرشمار شوند، اما اهدافی متفاوت را دنبال کنند. معمولاً گروهی از مردم که قصد سرمایه‌گذاری با میزان‌های متفاوت را دارند به همان شرکت‌های معمول مسکن مراجعه می‌کنند و «صندوق‌های زمین و ساختمان» عمدتاً برای اهداف عام‌المنفعه، تحت حمایت دولت یا با گردآوری پول از اهداکنندگان برای نهادی خاص فعال می‌شوند. تجربه‌های محدودی مشابه با آنچه در ایران شروع شده وجود دارد، اما اصطلاح Construction Fund در کشورهای غربی عمدتاً به صندوق‌های غیرانتفاعی موسسات خاص اطلاق می‌شود. مثلاً یکی از برجسته‌ترین صندوق‌های زمین و ساختمان ایالات متحده، «صندوق ساخت و ساز دانشگاه ایالتی» نیویورک است که ساخت و ساز و برنامه‌ریزی تامین سرمایه برای این کار را در «دانشگاه ایالتی نیویورک» بر عهده دارد. اما چنان که اشاره شد این صندوق‌ها بیشتر برای پیوند دادن بازارهای سهام و بخش مسکن از حدود نیم‌قرن گذشته شکل گرفته‌اند. صندوق‌های ساخت و ساز در آمریکا برای کمک به افراد متوسطی تشکیل شد که می‌خواستند با جمع شدن سرمایه پروژه‌های بزرگ‌تری را دنبال کنند تا مدرنیزاسیون بخش مسکن و گسترش مالکیت فردی برای افراد بیشتر و با ریسک کمتر فراهم شود. این صندوق‌ها در ایالات متحده دست به ساخت و ساز، بازسازی و حتی معامله زمین و ساختمان زدند و در طول چند دهه تجربه به نسبت موفق شدند، اما هرگز نتوانستند تبدیل به اولویت آمریکایی‌ها شوند.

پس باید توجه داشت که مفهومی که در ایران شکل گرفته، با مفهوم این صندوق‌ها متفاوت است. مدیر‌عامل «شرکت تامین سرمایه نوین» ایران می‌گوید حدود 50 سال پیش با هدف ارتباط نزدیک بازار سرمایه (به عنوان یک بازار استاندارد) با بازار مسکن (به عنوان یک بازار اختصاصی)، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) معرفی شدند. او اشاره می‌کند که این صندوق‌ها در حال حاضر در 30 کشور دنیا اجرایی شده‌اند که با هدف خرید و فروش املاک و مستغلات، اجاره‌داری و گاهی اوقات تامین مالی ساخت پروژه‌های ساختمانی و تقسیم عواید این فعالیت‌ها بین سرمایه‌گذاران فعالیت می‌کنند. هم‌اکنون حجم این صندوق‌ها در دنیا بین 1000 تا 1300 میلیارد دلار برآورد شده و نزدیک به 20 درصد حجم معاملات مسکن توسط این صندوق‌ها صورت می‌گیرد. REIT‌‌ها به لحاظ ترکیب دارایی‌ها به سه دسته تقسیم می‌شوند. دسته اول شامل صندوق‌هایی است که در بخش واقعی املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند؛ در دسته دوم نیز صندوق‌هایی قرار می‌گیرند که در بخش دارایی‌های مالی املاک و مستغلات نظیر MBS‌‌ها وارد می‌شوند. دسته سوم شامل صندوق‌های ترکیبی است که به نظر می‌رسد صندوق‌های زمین و ساختمان به این شکل به صورت منحصربه‌فرد مختص ایران است و مقررات و دستورالعمل‌های آن با هدف عدم تحریک تقاضای مسکن و در عوض افزایش عرضه بوده است.