معمایی به نام مسکن و معضل وام‌های ارزان

سمیه مردانه / مدیر واحد مطالعات بازار دنیای اقتصاد

«سرپناه»؛ این واژه‌ای است که بسیاری از اجاره‌نشینان خود را بی‌بهره از آن می‌دانند، یعنی واحد مسکونی استیجاری را سرپناه خود قلمداد نکرده و همواره این را مشکلی بس دشوار ارزیابی می‌کنند. فارغ از صحت و سقم چنین برداشتی، شرایط اقتصادی ایران نیز همواره به نحوی بوده که این برداشت را تقویت می‌کند. بی‌ثباتی اقتصادی و تورم شدید به همراه رکود دامن‌گیر همواره باعث شده است که نوعی نااطمینانی نسبت به آینده وجود داشته باشد. به زبان ساده یعنی افراد گمان می‌کنند ارزش دارایی‌های آنها در آینده به جای افزایش، کاهش خواهد یافت مگر اینکه دارایی خود را به املاک و مستغلات تبدیل کنند و در این صورت خواهد بود که خیال‌شان آسوده خواهد شد که خاک به آنها خیانت نخواهد کرد.
این موضوع را می‌توان در نمودار زیر هم مشاهده کرد. نمودار 1، متوسط تغییرات قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران و تورم را طی سال‌های 1380 تا 1393 نشان می‌دهد. در اکثر سال‌های مورد نظر، افزایش متوسط قیمت واحدهای مسکونی بیشتر از تورم بوده است. این بدان مفهوم است که در صورتی که دارایی به شکل یک واحد مسکونی در تهران نگهداری شود، به طور متوسط ارزش آن در طول زمان بیش از تورم رشد خواهد کرد.
متقاضیان بازار مسکن سه گروه اصلی هستند.
خریدارانی که جهت اسکان شخصی آن را تهیه می‌کنند.
خریدارانی که مایل هستند دارایی‌های مازاد خود را به شکل مسکن نگه دارند و در برخی موارد با اجاره آن، کسب درآمد هم داشته باشند.
خریدارانی که جهت کسب سود از فروش واحدهای مسکونی اقدام به خرید می‌کنند و در بازار با نام واسطه‌ها شناخته می‌شوند.
در واقع گروه اول و دوم متقاضیان نهایی محسوب می‌شوند و در نهایت واسطه‌ها نیز باید واحدهای مسکونی را به آنها بفروشند. اما نکته مهم آن است که اقتصاد ایران نشان داده، قدرت گروه سوم در تعیین قیمت بازار مسکن بیش از دو گروه اول و دوم است. افزایش جمعیت و به تبع آن افزایش تعداد خانوارها، به طور حتم موجب افزایش تقاضا در بازار مسکن و به تبع آن افزایش قیمت مسکن می‌شود. از سوی دیگر افزایش اجاره‌نشینی نشان می‌دهد عرضه مسکن مناسب کاهش داشته و همین کاهش عرضه نیز می‌تواند موجبات افزایش قیمت‌ها را فراهم آورده باشد.
نمودار 2 تعداد کل خانوارها و درصد خانوارهای اجاره‌نشین را طی سال‌های 1335 تا 1390 نشان می‌دهد. افزایش تعداد خانوارها بر افزایش تقاضا و افزایش درصد خانوارهای اجاره‌نشین بر کاهش عرضه مسکن اشاره دارد که هر دو عامل می‌تواند موجب افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن باشد.
از سال 1365، درصد خانوارهای اجاره‌نشین در حال افزایش است و این بدان مفهوم است که متقاضیان نهایی مسکن در ایران قدرت کافی برای خرید مسکن ندارند. چرا که سرعت رشد قیمت مسکن بسیار بیشتر از سرعت رشد درآمد متقاضیان بوده است. یکی از روش‌هایی که برای جبران شکاف قدرت خرید متقاضیان و قیمت مسکن وجود دارد، پرداخت تسهیلات بانکی است. تسهیلات بانکی که به زعم بسیاری هر چه ارزان‌تر باشد بهتر است! اما آیا چنین گزینه‌ای صحیح است؟

معضلات تسهیلات ارزان
پرداخت تسهیلات ارزان بانکی برای مسکن مشکلی است که شاید در نگاه نخست بروز نیابد، اما با ایجاد شوک‌های قیمتی در بازار، نادرستی این سیاست جلوه می‌کند. به عبارت بهتر، چنین سیاست‌هایی باعث بر هم زدن نظام بازار شده و بازار چون یک موجود زنده به این وضعیت واکنش نشان داده و منحنی عرضه در جایی قرار می‌گیرد که پاسخگوی تقاضا نیست. این سخن ابداً بدین معنی نیست که هر کس نمی‌تواند خانه‌دار شود تا ابد اجاره‌نشین باشد. بلکه بحث آن است که در یک وضعیت باثبات و زمانی که تورم در بلندمدت روی ارقام نازل پایدار شده است، بازار با تعیین وام‌های بلندمدت، قادر است سهم قابل توجهی از شهروندان را همین امروز خانه‌دار کند. تزریق وام‌های ارزان‌قیمت فارغ از چارچوب بازار تنها باعث برهم زدن این برنامه می‌شود و عرضه‌کنندگان وجوه مالی هیچ‌گاه قادر نخواهند بود به طور کارآمد به خانه‌دار کردن متقاضیان کمک کنند.
معضل دقیقاً زمانی رخ می‌دهد که یک دست خارج از قواعد بازاری بخواهد شروع به وام‌دهی کند. وقتی سیاستگذار بر آن می‌شود تا فارغ از نرخ بهره بازاری پولی دست شهروندان دهد و باعث خانه‌دار شدن آنان شود، به دلیل آنکه تقاضا افزون می‌شود، قیمت‌ها بار دیگر صعودی می‌شود و وام‌هایی که از قبل تعریف شده است، کفاف خانه‌دار شدن را نمی‌دهد. قیمت‌های صعودی ناشی از وام‌های ارزان‌قیمت باعث شده تا در نهایت تورم افزایش یابد و عملاً برنامه وام‌دهی برای خانه‌دار شدن به بن‌بست بخورد و بار دیگر تقاضا برای تعریف بسته وام‌های تازه بیشتر ‌شود.
این تله‌ای بوده که خوشبختانه دولت فعلی در آن نیفتاده است و با علم بدین موضوع که وام‌های ارزان‌قیمت قادر نیست در نهایت مشکلی را رفع کند از آن بر حذر بوده است. ثبات در بازار مسکن به همراه کاهش تورم در اقتصاد باعث آن می‌شود تا قدرت برنامه‌ریزی برای وام‌های رهنی در سیستم بانکی بیشتر شود و آن زمان دیگر نیاز بدان نیست تا شورای پول و اعتبار فکری برای وام مسکن کند، بل خود بانک‌ها توانایی آن را می‌یابند تا با ارائه بسته‌های بلندمدت کسر بزرگی از متقاضیان را خانه‌دار کنند. اما راه رسیدن بدان نقطه آن است که اولاً این وضعیت باثبات ادامه یابد و تورم همچنان نزولی باشد و با اندک رونقی، شرایط ترازنامه‌ای بانک‌ها بهبود یابد و آن زمان نوبت به رونق وام‌های مبتنی بر بازار و بدون کمک دولت خواهد بود که در عین حال توانایی خانه‌دار کردن شهروندان را نیز دارد.