تاریخ انتشار:
آیا مسکن مهر را باید سیاستی شکست خورده دانست؟
سرنوشت یک طرح پر هیاهو
مسکن مهر از جمله طرح‌ها و پروژه‌های پر‌هیاهو بوده و هنوز هم حرف و حدیث‌ها درباره آن تمام نشده است.
بیت‌الله ستاریان کارشناس بازار مسکن
در ابتدا طرح مسکن مهر مثبت به نظر می‌رسید چرا که بر خلاف قصور دولت‌های قبلی که طبق قانون اساسی موظف به خانه‌دار کردن مردم از طریق عرضه زمین، ارائه تسهیلات و... بودند، دولت نهم وارد گود شده و تمامی این الزامات قانونی را در قالب طرح مسکن مهر تعریف کرد. امری که در دولت‌های قبلی بیشتر از هر امری مورد غفلت واقع شده بود.
به نظر می‌رسد دولت با استفاده از طرح مسکن مهر و با اتخاذ سیاست‌هایی در پی این موضوع بوده تا مخالفان را از گردونه اقتصاد خارج کند. دولت وظایف مبرهن قانونی در امر مسکن را در چارچوب طرح مسکن 99ساله که به مسکن مهر معروف شد، گنجانده و سیاست‌هایش را از این طریق دنبال می‌کند.
از جمله این سیاست‌ها می‌توان از تغییر شیوه ساخت مسکن از سنتی به صنعتی، ساخت شهرک‌های مسکونی، افزایش ظرفیت‌های انبوه‌سازی و... نام برد. که از پیش‌فرضی‌های قابل اجرا در قالب طرح مسکن مهر بود که دولت به آن توجه داشت و به نظر می‌رسید چنین سیاست‌هایی را در مسکن مهر دنبال می‌کند. به مرور مشخص شد برخی اهداف که در قالب این طرح تعریف شده بود، پیگیری و محقق نشد. به عنوان مثال دولت به جای اینکه در این پروژه برای خود نقش حاکمیتی در نظر بگیرد، مدیریت و تصدی‌گری ساخت را بر عهده گرفت. این اولین انحراف از تعاریف اولیه مسکن مهر بود. نکته بعدی برخورد ژورنالیستی و تبلیغاتی دولت با این پروژه بود. متاسفانه مسوولان توجه نداشتند که این امر به شدت برای مسکن مضر است چرا که بازار مسکن دارای حساسیت بسیار زیاد است و هر نوع تبلیغات در آن، با تبعات جبران‌ناپذیری همراه است. به عنوان مثال وقتی قرار است وامی به بخش مسکن تخصیص داده شود و این امر رسانه‌ای می‌شود، این مساله جوی را ایجاد می‌کند که باعث ایجاد نوسان در بازار مسکن می‌شود. در همه جای دنیا نیز به خاطر حساسیت بخش مسکن دولتمردان سعی می‌کنند اقدامات بخش مسکن را در بوق و کرنا نکنند. یکی دیگر از موارد مهم، مکان‌یابی عجولانه و ناپخته درباره زمین‌های اختصاص‌یافته به مسکن مهر است. مسوولان در جاهای مختلف، زمین‌هایی را انتخاب کردند که مطالعات درست و روشنی درباره آن صورت نگرفته بود. به عنوان مثال شهرک‌هایی برای این پروژه انتخاب شد که از نظر موقعیت اقلیمی، اقتصادی، ساختار جمعیتی، ارتباطات و ... به هیچ وجه روی آن مطالعه نشده بود و در مرحله بعد طراحی این شهرک‌ها نیز به شدت با مشکل همراه بود به طوری که این شهرک‌ها شبیه پادگان‌ها شده‌اند و به شکل بلوک‌های آپارتمانی شبیه هم و شبکه‌ای از ساختمان‌های یکدست و مشابه ساخته شدند. یکی از موارد مهم دیگر درباره این شهرک‌ها نبود زیر‌ساخت‌هایی مانند آب و برق و گاز است. در این شهرک‌ها، زیرساخت‌ها مدام به شارژ نیازمند است و این امر هزینه‌ای مداوم برای دولت ایجاد می‌کند که البته در نهایت مردم باید آن را بپردازند!
هرچند آمار و ارقام دولت مدام از تولید انبوه مسکن حکایت دارد، اما اگر به گفته‌های آقایان استناد کنیم، بعد از شش سال تا آذرماه سال جاری ساخت فقط 200 هزار واحد مسکونی مهر به پایان رسیده و بهره‌برداری شده است. منظورم ساخت کامل است، نه پی ریزی که معلوم نیست چند سال تا تکمیل آن طول می‌کشد. حال جای این سوال مطرح است که چرا دولت شش سال مسکن را در رکود فرو برد؟ و شش سال آن را از لحاظ سرمایه تخلیه کرد به طوری که این بازار محل گریز سرمایه‌ها شد که آیا دولت نمی‌دانست با این کار خود چه ضربه‌ای به بخش مسکن وارد می‌شود.
به نظر می‌رسد دولت با مسکن برخورد خاصی کرده است. با توجه به موارد ذکر‌شده بحث شبهه‌ناکی پیش می‌آید که چرا دولت این کار را انجام داد؟ این اشتباهات تجربه‌نشده و ناآگاهانه نبوده؛ اینکه دولت با مسکن تبلیغاتی برخورد کند چیزی نبوده که متوجه تبعات نباشد.
ما از سال‌ها پیش (قبل از انقلاب) تاکنون دو صنعت بزرگ در ایران داشته‌ایم؛ یکی صنعت نفت و دیگری صنعت ساختمان. این دو هم‌طراز و هم‌سنگ بوده‌اند. به خاطر همین چه قبل از انقلاب و چه بعد از انقلاب اپوزیسیون‌ها، از لحاظ اقتصادی بر روی بخش ساختمان سرمایه‌گذاری کرده‌اند. به نظر من اینجا، دولت با هدف تضعیف اقتصادی اپوزیسیون، غلبه بر بخش صنعت ساختمان را هدف قرار داده است که نتیجه این امر، ورشکستگی صنایع وابسته به بخش ساختمان بوده است.
دولت با هزینه بسیار هنگفتی قادر شد فعالیت‌های اقتصادی اپوزیسیون را محدود کند. هزینه‌ای که شاید به بحران مسکن در آینده منجر شود.
این بحران قابل کنترل نخواهد بود. حتی ممکن است با مسائل سیاسی هم گره بخورد. چون بخش مسکن حساس است؛ متاسفانه این در بخش فرصت‌سوزی‌های زیادی صورت گرفت. در حال حاضر بر اساس تقاضای موجود در بازار مسکن، حدود پنج میلیون واحد مسکونی کسری داریم که ممکن است این کسری تا انتهای سال 1392 بیشتر هم بشود. ناتوانی در تامین این میزان تقاضا مسکن باعث ایجاد و افزایش حاشیه‌نشینی می‌شود که هزینه‌های سنگینی را به دولت تحمیل خواهد کرد. عواملی مانند تولد مراکز جرم‌خیز، شیوع جرائم سازمان‌یافته و نابسامانی‌های اجتماعی که قابلیت انتقال به بافت‌های شهری را دارد از مسائل بارز در بافت‌های حاشیه‌ای به ویژه حاشیه شهرهای بزرگ است و بعید به نظر می‌رسد کسی به وجود و شیوع این مسائل در حاشیه شهرها باور نداشته باشد!
نمی‌توان گفت طرح مسکن مهر سرشار از جوانب منفی است، این طرح درون خود نکته مثبتی در برداشت که باید درست اجرا می‌شد. یکی از ظرفیت‌های مسکن مهر، تغییر الگوی ساخت و ساز در کشور بود. در ایران تا قبل از این دوره، چنین رسم بود که افراد حتی‌الامکان سعی می‌کردند واحد مسکونی مورد نیازشان را خودشان بسازند. به همین دلیل شیوه ساخت شایع در کشور، سنتی بود. با آغاز مسکن مهر به این دلیل که حجم کار بالا بود، نیاز به تغییر الگوی ساخت و ساز از سنتی به صنعتی‌سازی داشتیم اما قفل این کار کلیدی داشت که اگر از آن به اشتباه استفاده می‌کردیم تمام صنعت ساختمان را تضعیف می‌کردیم!
صنعتی‌سازی در پیش‌نیازهای خود، به سرمایه‌گذاری زیادی نیاز دارد. ابتدا باید کارخانه‌ها و خطوط تولید محصولات مورد نیاز صنعتی‌سازی، راه بیفتد و با توجه به اینکه در زمان تحریم هم قرار داشته‌ایم این موضوع هم به سرمایه‌گذاری دو یا سه چندان شرایط عادی نیاز داشت. این محصولات باید با قیمتی عرضه شود که مردم برای استفاده از آن رغبت نشان دهند بنابراین حجم سرمایه‌گذاری سنگین اولیه به دلیل وجود ریسک در آن از عهده بخش خصوصی خارج بود. دولت باید در این مسیر اقدام می‌کرد و تسهیلات مناسبی برای این موضوع در نظر می‌گرفت. صرف اینکه وام ساخت واحد مسکن مهر به شیوه صنعتی‌سازی، پنج میلیون تومان بیشتر از سنتی‌سازی باشد کفایت نمی‌کند و حمایت به حساب نمی‌آید. باید از پیمانکاران صنعتی‌ساز حمایت می‌شد. همه جای دنیا این شیوه حمایتی وجود دارد اما دولت در این مسیر معکوس عمل کرد. مشاهده قراردادهای ساخت نشان می‌دهد، قیمت قراردادهای پیمانکارانی که شیوه ساخت صنعتی را در پیش گرفته‌اند 10 تا 20 درصد کمتر از ساخت به شیوه سنتی است. این موضوع با توجه به هزینه‌بر بودن صنعتی‌سازی به ویژه در مراحل اولیه که هنوز محصولات مورد نیاز در تیراژ مناسب تولید نمی‌شوند که قیمت‌شان کم باشد، منجر به ورشکستگی پیمانکاران و ناموفقیت این شیوه می‌شود. دولت باید قیمت قراردادهای ساخت به شیوه صنعتی‌سازی را بیشتر از سایر قراردادها در نظر می‌گرفت تا از این شیوه ساخت حمایت شده باشد! صنعتی‌سازی بدون رعایت این موارد به تضعیف صنعت ساختمان خواهد انجامید و از درون یک نکته مثبت، آسیب‌هایی خارج خواهد شد. جالب اینجاست که با همه این اوصاف دولتمردان کماکان ادعا دارند تا پایان دولت دهم جشن خانه‌دار شدن همه ایرانی‌ها برگزار می‌شود! البته بله، اگر تا یک سال آینده که مصادف با پایان دولت دهم است پنج میلیون واحد مسکونی تولید و بافت‌های فرسوده نیز نوسازی شوند، برگزاری این جشن امکان‌پذیر خواهد بود.
دیدگاه تان را بنویسید