تاریخ انتشار:
تحلیل احمد مجتهد از مصوبه دولت برای نوسازی بافت‌های فرسوده
خطر قفل شدن منابع
پیش‌نیاز اجرای مدل‌های تامین مالی در بخش‌های مختلف اقتصادی همچون حوزه مسکن ایجاد ثبات اقتصادی است. او به تشریح موانع اجرای مصوبه دولت برای تامین مالی تسهیلات ساخت مسکن می‌پردازد.
«سیاست‌ها و ابزارهای مورد استفاده در نظام تامین مالی مسکن بایستی با توجه به شرایط حاکم بر اقتصاد ملی صورت گیرد.» این را احمد مجتهد می‌گوید و عنوان می‌کند: پیش‌نیاز اجرای مدل‌های تامین مالی در بخش‌های مختلف اقتصادی همچون حوزه مسکن ایجاد ثبات اقتصادی است. او به تشریح موانع اجرای مصوبه دولت برای تامین مالی تسهیلات ساخت مسکن می‌پردازد.
آقای دکتر به‌تازگی دولت مصوبه‌ای را از تصویب گذرانده است که بر اساس آن وام نوسازی بافت‌های فرسوده افزایش می‌یابد. شما این سیاست را از منظر اقتصاد کلان چگونه ارزیابی می‌کنید؟
آقای دکتر به‌تازگی دولت مصوبه‌ای را از تصویب گذرانده است که بر اساس آن وام نوسازی بافت‌های فرسوده افزایش می‌یابد. شما این سیاست را از منظر اقتصاد کلان چگونه ارزیابی می‌کنید؟
در یک ارزیابی کلان، ایده حمایت از مسکن ارزان‌قیمت قابل دفاع است و معمولاً دولت‌ها توجه به این موضوع را در دستور کار خود قرار می‌دهند. اما در کنار قابل دفاع بودن ایده روش اجرای کار نیز اهمیت دارد. در مرحله اول آنچه باید ارزیابی شود محل تامین منابع مالی این طرح است. در واقع باید این سوال مبنای هر طرح حمایتی قرار بگیرد اما وقتی قرار است طرحی جنبه حمایتی پیدا کند این اهمیت دو‌چندان می‌شود. برای مثال در مصوبه اخیر نرخ سود تسهیلات 13 درصد در نظر گرفته شده است. با توجه به متغیرهای تعیین‌کننده اقتصاد کلان نرخ سود 13 درصد یک نرخ ارزان و کمتر از میانگین نرخ‌های رایج است. مابه‌التفاوت نرخ از چه محلی تامین می‌شود؟ در کنار این مساله محل تامین اصل تسهیلات مورد سوال است. آیا قرار است از منابع داخلی بانک‌ها تامین شود؟ خط اعتباری برای این موضوع اختصاص یابد یا دولت به صورت وجوه اداره‌شده منابعی را در اختیار بانک‌ها قرار می‌دهد؟
ظاهراً اعلام شده یارانه سود از محل منابع هدفمندی تامین می‌شود و احتمالاً منابعی هم در بودجه برای اصل تسهیلات در نظر گرفته شود.
اتفاقاً بخش سخت ماجرا امکان‌سنجی منابع است. به هر حال در دوره‌های مختلف برای هزینه‌های انجام شده منابعی معرفی شد اما قابل محقق بودن این منابع در دل همان سوال مبنایی قرار دارد. آنچه از گزارش‌های رسمی برمی‌آید این است که بخش عمده‌ای از منابع هدفمندی صرف یارانه نقدی می‌شود. طبق قانون بخشی از منابع نیز برای تولید باید اختصاص یابد. روایت مسوولان حکایت از آن دارد که اصلاحات انجام‌شده در مرحله دوم توانسته میان تعهدات گذشته و منابع تا حدودی توازن ایجاد کند. به اصطلاح منابع و مصارف هدفمندی پس از تعدیل مرحله دوم سر به سر شده است. با توجه به اجرای طرح تحول سلامت از سوی دولت به نظر می‌رسد در مقطع کنونی منابع قابل توجهی برای اجرای طرحی که گفته می‌شود پرداخت 300 هزار فقره تسهیلات را در سال هدف‌گذاری کرده باقی نماند. اگر منظور از منابع هدفمندی فازهای بعدی باشد در آن صورت باید بسته به شیب قیمت‌ها و منابع آزاد‌شده برنامه‌ریزی کرد. به بیان دیگر از هم‌اکنون نمی‌توان روی اقدامات انجام‌نشده برنامه‌ریزی کرد. یادمان باشد در هر دور اجرای هدفمندی به بخش تولید هزینه‌هایی تحمیل می‌شود که ولو موقت اما طبق قانون باید جبران شود.
در خصوص بودجه دولت نیز با توجه به محدودیت‌های کنونی و نبود چشم‌انداز مشخصی برای رفع آن، مساله کمبود منابع برقرار است. بنابراین این محل نیز با وضعیت کنونی نمی‌تواند روند پایداری به نظر برسد.
یکی از نکاتی که مطرح شده منابع آزاده‌شده از محل سپرده قانونی است. ظاهراً دولت تصمیم دارد از بانک‌ها بخواهد این منابع را که حدود 10 هزار میلیارد تومان است صرف پرداخت تسهیلات در بخش مسکن کند؟
به نظر می‌رسد اولویت در اجرای این سیاست تزریق منابع به بخش‌های صنعتی است. مسوولان بانک مرکزی و دولتی بارها اعلام کردند اولویت اول آنها پرداخت تسهیلات به صورت سرمایه در گردش است؛ با توجه به وضعیت رکودی کنونی و مشکلات ناشی در سمت عرضه هدایت منابع آزاده‌شده احتمالی بعید به نظر می‌رسد.
فارغ از بحث منابع اثر این سیاست بر اقتصاد چه می‌تواند باشد با توجه به آنکه دولت تحریک سمت عرضه را هدف قرار گرفته است؟
ایده نوسازی بافت‌های فرسوده از مدت‌ها قبل مطرح بوده است حتی طرح نواب در این قالب اجرا شد اما در حال حاضر آنچه اهمیت دارد گردش منابع در بخش مسکن است. منظور از گردش منابع این است که واحدهای ساخته‌شده بتواند مشتری خود را پیدا کند و منابع جمع‌آوری‌شده مجدداً صرف ساخت در یک بخش دیگر شود. یعنی یک روند رفت و برگشت برقرار باشد. اما در حال حاضر نشانه‌هایی وجود دارد که چنین روندی قابلیت شکل‌گیری ندارد. اول آنکه بافت فرسوده در مناطقی قرار دارد که مساحت کوچکی دارند بنابراین برای انبوه‌سازان صرفه اقتصادی آن مهم است. با توجه به متراژ فضا‌های مسکونی و تراکم در نظر گرفته‌شده باید تجمیع صورت گیرد. با در نظر گرفتن این ملاحظات باید دید در شهری مانند تهران پرداخت تسهیلاتی 50 میلیون‌تومانی چقدر می‌تواند برای انبوه‌سازان انگیزه ایجاد کند. خصوصاً که هزینه ساخت مستقل از زمین در تهران نزدیک به 650 هزار تومان است. اگر به این عدد قیمت زمین هم اضافه شود باید دید چقدر این رقم می‌تواند جاذبه ایجاد کند.
اما در کنار این موضوع، اصل مساله به توان خرید باز می‌گردد. آخرین آمارها نشان می‌دهد در کل کشور یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی است. این رقم در تهران 400 هزار واحد گزارش شده است. این موضوع یک علامت معنادار است که توان خرید ضعیف شده است.
البته گفته می‌شود بخش عمده‌ای از این واحدها لوکس است؟
400 هزار واحد رقم زیادی برای واحدهای لوکس است. نمی‌توان گفت این میزان فقط منحصر به این مناطق است اما در کنار این ارقام نرخ تورم نیز به عنوان یک نشانه است. در چند سال گذشته به دلیل نرخ بالای تورم، قدرت خرید مردم تضعیف شده است. به‌گونه‌ای که 70 درصد از درآمد آنان صرف هزینه‌های ضروری شده است. با این حساب نرخ پس‌انداز قطعاً تضعیف شده است و مردم قدرت خرید برای مسکن ندارند. حتی اگر با فرض ساخت قیمت‌ها تا حدودی تعدیل شود باز هم متقاضیان این بخش نیازمند حمایت تسهیلاتی هستند. بنابراین برای آنکه چرخه برقرار شود تعریف تسهیلات خرید نیز ضروری است. با این حساب اگر از سمت تقاضا نیز تحرکی صورت نگیرد واحدهای ساخته‌شده به صورت مازاد درمی‌آید و سرمایه قفل می‌شود؛ به نظر می‌رسد در بافت فرسوده تقاضای بالقوه وجود دارد اما این تقاضا به دلیل روند تورمی نمی‌تواند بالفعل شود. در مجموع اگر به این نکات دقت نشود می‌تواند سیاست تحریک سمت تقاضا به ضد خود تبدیل شود.
در وضعیت کنونی مدل مطلوب برای تامین مالی مسکن را چه پیشنهاد می‌کنید؟
سیاست‌ها و ابزارهای مورد استفاده در نظام تامین مالی مسکن بایستی با توجه به شرایط حاکم بر اقتصاد ملی صورت گیرد. یکی از مسائل مهم اقتصاد ایران وجود تورم مزمن است. از خصوصیات مهم و تاثیرگذار تورم‌های بالا بر بازار تامین مالی مسکن، رشد مستمر نرخ‌های بهره به همراه ماهیت نوسانی و ریسک بالای نرخ رهن است. وجود تورم‌های بالا سبب ناکارآمدی هر روشی می‌شود. بنابراین ایجاد ثبات اقتصاد کلان پیش‌نیاز هر مدلی است. پس از آن باید به مدل‌هایی فکر کرد که بخشی از منابع از سوی متقاضیان تامین شود و بخشی دیگر از سوی نهادهای مالی مانند بانک.
آقای دکتر چرا بانک‌ها تمایلی ندارند در بخش مسکن به خصوص تامین مسکن ارزان‌قیمت مشارکت کنند؟
اگر منظورتان چند سال گذشته است که باید گفت بانک مرکزی تسهیلات خرید را ممنوع کرده بود اما بانک‌ها در زمینه ساخت مشارکت می‌کنند.
اما اکثر مشارکت در ساخت‌ها هم به پروژه‌های تجاری محدود می‌شود.
برای بانک‌ها در کنار سود، بازپرداخت منابع از اهمیت برخوردار است و با همین ملاحظات به تخصیص منابع روی می‌آورند.
اما یکی از مهم‌ترین دلایل عدم توسعه بازار تامین مالی مسکن سرکوب مالی است. دسترسی محدود بانک‌ها به منابع مالی، از عوامل اصلی محدودیت امکان ایفای نقش آنها در بازار تامین مالی مسکن است. بنابراین در طراحی هر مدلی باید توجه شود که آزادی عمل از نهادهای تامین مالی گرفته نشود، نرخ سود منفی نباشد و ثبات اقتصاد کلان در اولویت باشد.
دیدگاه تان را بنویسید