تاریخ انتشار:
بازار مسکن از منبع بورس شارژ مالی می‌شود
دو لبه بازار رهن ثانویه
دو هفته پیش، با راه‌اندازی فاز اول بازار رهن ثانویه، ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی منتشر شد. این رقم معادل یک درصد کل تسهیلاتی است که در طول یک سال برای خرید و ساخت مسکن از سوی کل بانک‌ها به متقاضیان و فعالان ساختمانی پرداخت می‌شود.
دو هفته پیش، با راه‌اندازی فاز اول بازار رهن ثانویه، 300 میلیارد تومان اوراق رهنی منتشر شد. این رقم معادل یک درصد کل تسهیلاتی است که در طول یک سال برای خرید و ساخت مسکن از سوی کل بانک‌ها به متقاضیان و فعالان ساختمانی پرداخت می‌شود. بنابراین، فاز اول بازار رهن ثانویه، چندان کمک محسوسی به وام‌دهی بیشتر به این بخش نمی‌کند اما در بلندمدت قرار است با توسعه این بازار، از حجم وابستگی سنتی بخش مسکن به نظام بانکی، کاسته شود. با این حال به دلیل نرخ سود بالاتر اوراق نسبت به نرخ سود سپرده بانکی، هزینه‌هایی از محل انتشار این حجم ناچیز اوراق، به بانک عامل وارد می‌شود.
اوراق رهنی با نرخ سود 5 /18 درصد و با سررسید دوساله، منتشر و عرضه شده در حالی که با این اوراق، تسهیلاتی با نرخ سود 15 درصد قرار است تنزیل شود و در عین حال، نرخ سود در بازار رقیب (بازار پول) نیز 15 درصد است.
بنابراین، در شرایطی که امکان بازارپذیر کردن اوراق رهنی با نرخ سود سالانه حداکثر 5 /16 تا 17 درصد وجود داشت، اما با نرخ تعیین‌شده، در پایان دو سال عمر اوراق، حداقل 40 درصد سود ترکیبی و موثر، باید به خریداران اوراق رهنی پرداخت شود که بخشی از این نرخ، با توجه به احتمال قوی کاهش بیشتر نرخ تورم و نرخ سود بانکی، زائد محسوب می‌شود. این در حالی است که برنامه‌ریزی‌ها برای اوراق رهنی زمانی انجام شد که نرخ سود بانکی در سطح 18 درصد قرار داشت و آن زمان، این نرخ سود برای اوراق، منطقی بود.
نقطه ابهام دیگر این بازار، به نحوه پوشش ریسک اوراق و تضمین بازپرداخت اقساط وام‌های اولیه برمی‌گردد. اگر‌چه 50 هزار پرونده انتخاب‌شده از بین حدود پنج میلیون پرونده مربوط به وام‌های اولیه، مربوط به آن دسته از وام‌گیرنده‌هایی است که طی مدت سپری‌شده از بازپرداخت، سر موقع نسبت به پرداخت اقساط خود اقدام کرده‌اند و در واقع جزو وام‌های با حداکثر سلامت به حساب می‌آیند اما این موضوع هرگز دلیل کافی برای تداوم قسط‌دهی به موقع وام‌گیرنده‌ها طی 10 سال آینده نیست چرا که به هر دلیل احتمال دارد تغییر ناگهانی وضعیت اقتصادی یک یا تعدادی از این 50 هزار وام‌گیرنده، باعث انصراف اجباری آنها از بازپرداخت سر موقع تسهیلات شود. این اتفاق می‌تواند پرداخت اصل و سود مبلغ اوراق به سرمایه‌گذاران بازار رهن ثانویه را تحت تاثیر قرار دهد و اثر زنجیره‌ای در پروسه پرداخت تسهیلات جدید مسکن بگذارد.
سومین نقطه ابهام، زمان انتشار سری‌های بعدی اوراق رهنی است. مقرر شده تا 10 هزار میلیارد تومان اوراق منتشر شود.
نقطه ابهام بعدی، بازی بانک عامل بخش مسکن همزمان در دو نقش کاملاً تفکیک شده از هم است. در کشورهایی که بازار رهن -بازار وام خرید مسکن- در آنها، پیشرفته و بزرگ‌مقیاس است، نهاد منتشر‌کننده اوراق رهنی، مجزا و مستقل از بانک یا موسسه پرداخت‌کننده تسهیلات اولیه است. این موضوع باعث انتقال کامل ریسک اوراق به نهاد مربوطه و خلاص شدن واقعی بانک از همه مسائل و موضوعات وام‌های اولیه می‌شود.
مجموعه این نقاط خاکستری باعث شده کارشناسان اقتصاد مسکن، دو لبه متفاوت برای نحوه عملکرد بازار رهن ثانویه پیش‌بینی کنند.
لبه روشن این بازار به شکل عملکرد برد-برد برای خریداران اوراق رهنی و متقاضیان تسهیلات مسکن می‌تواند اتفاق بیفتد مشروط بر آنکه، سیاستگذاران بخش مسکن از تجربه فاز اول انتشار اوراق برای رفع نواقص یا ابهامات و تکرار دستاوردها در سری جدید عرضه اوراق، اقدام کنند.
اما لبه دوم که تصویر برد-باخت به نفع سرمایه‌گذاران بازار رهن ثانویه را رقم خواهد زد، در صورتی اتفاق خواهد افتاد که این بازار در میان‌مدت با الگوی جهانی تطبیق پیدا نکند.
با این حال، مدیر عامل بانک مسکن به عنوان متولی بازار رهن و همچنین راه‌اندازی بازار رهن ثانویه معتقد است: انتشار اوراق رهنی سبب شد در شرایط فعلی که امکان افزایش سرمایه بانک‌ها وجود ندارد، سد مربوط به نسبت کفایت سرمایه، از طریق یخ‌زدایی دارایی‌های مالی در ترازنامه بانک شکسته شود و در نتیجه، یک راهکار عملیاتی برای افزایش توان وام‌دهی به بخش مسکن، به اجرا دربیاید.
محمدهاشم بت‌شکن درباره علت تعیین نرخ سود 5 /18 درصد دوساله برای اوراق رهنی به رغم سطح پایین‌تر نرخ تورم، نرخ سود بانکی و نرخ سود وام‌های اولیه، اعلام کرد: برنامه‌ریزی‌های نهایی برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه زمانی انجام شد که نرخ سود سپرده‌های بانکی در سطح 18 درصد قرار داشت. ما براساس موقعیتی که در آن هستیم، تصمیم می‌گیریم با چه نرخی کار کنیم. در عین حال، با تغییر وضعیت کلی اقتصاد، خللی در اجرای تعهدات گذشته به وجود نمی‌آید. همین الان بانک‌ها سپرده پنج‌ساله با نرخ‌های به مراتب بالاتر از نرخ سود فعلی -حتی بالاتر از 22 درصد- دارند. از طرفی، بانک‌ها در دوره جدید است که تصمیم گرفته‌اند کمتر به سراغ جذب سپرده‌های بالای یک سال بروند. ما نیز در دوره‌های بعدی انتشار اوراق، حتماً در میزان نرخ سود تجدید نظر خواهیم کرد.
مدیرعامل بانک مسکن در ادامه به «تجارت فردا» گفت: فارغ از مقایسه نسبی نرخ سود اوراق رهنی با نرخ سود، باید هزینه واقعی تجهیز منابع مالی در بازار سرمایه را مدنظر داشت. اخیراً در همین بازار -بورس- اوراقی با نرخ 23 تا 24 درصد برای تامین مالی یکی از بخش‌های اقتصادی منتشر شد که در واقع نرخ سود آن به مراتب بیشتر از اوراق رهنی بود. نرخ تجهیز در بازار سرمایه همیشه بالاتر از نظام سنتی تامین مالی است. از این‌رو من فکر می‌کنم عرضه بعدی اوراق رهنی، با این نرخ نخواهد بود و قطعاً با نرخ کمتر خواهد بود.
بت‌شکن با مقایسه هزینه واقعی تامین منابع از کانال سپرده بانکی و بازار رهن ثانویه تاکید کرد: نرخ موثر تامین مالی از مسیر جذب سپرده، تا همین فصل اخیر که نرخ سود 18 درصد بود، با احتساب میزان 10 درصد سپرده قانونی، معادل 20 درصد برآورد می‌شد. در حالی که، تجهیز منابع از محل انتشار اوراق بهادار رهنی، نیازی به سپرده قانونی ندارد بنابراین بخشی از هزینه تامین مالی سنتی، از این طریق کاهش پیدا می‌کند.
مدیر عامل بانک مسکن با بیان اینکه انتشار 300 میلیارد تومان اوراق رهنی، فاز پایلوت و آزمایشی بوده است، گفت: قطعاً نقاط ضعف و قوت آن را برای عرضه‌های بعدی، مدنظر قرار می‌دهیم. به عنوان مثال، در ابتدا بنا داشتیم اوراق را به صورت هشت‌ساله منتشر کنیم اما بعداً با لحاظ قرار دادن روند کاهشی نرخ تورم و نرخ سود، تصمیم گرفتیم سری اول اوراق با سررسید دوساله منتشر شود. این، یک تمرین هم برای بازار سرمایه و هم برای بانک مسکن بود.
بت‌شکن درباره الگوی آمریکا در زمین رهن ثانویه گفت: علی‌القاعده سررسید اوراق با سررسید وام‌های اولیه باید همخوانی داشته باشد اما نباید فراموش کرد که همیشه اولین عرضه در بازار سرمایه باید جذاب و موفق باشد. اگر مثلاً نرخ اوراق رهنی در فاز اول انتشار، 16 درصد تعیین می‌شد و با استقبال سرمایه‌گذاران بورسی روبه‌رو نمی‌شد، بازار رهن ثانویه هیچ زمان در کشور شکل نمی‌گرفت. در آمریکا دو نهاد سکان بازار رهن ثانویه را در دست دارند. این نهادها (فانی می و فردی مک) در حقیقت وام‌های اولیه را ساماندهی و از بانک‌ها خریداری می‌کنند و برای تامین آن اوراق منتشر می‌کنند و با فروش آنها، پول بانک‌ها را بازپرداخت می‌کنند. اما در ایران، هنوز چنین نهادی وجود ندارد. شاید درست باشد بانک مسکن چنین نقشی را بازی کند. بانک مسکن به عنوان بانک توسعه‌ای-تخصصی، باید با اجرای این نقش، تسهیلات پرداخت‌شده از سوی سایر بانک‌ها را خریداری کند و روی آن اوراق منتشر کند. اما یک اشکال اساسی در این مسیر وجود دارد؛ اینکه سایر بانک‌ها تسهیلات خرید مسکن پرداخت نمی‌کنند و در مقابل، بانک مسکن بزرگ‌ترین پورتفوی تسهیلاتی در سیستم بانکی را در اختیار دارد که در
قالب آن، مانده تسهیلات مسکن در این بانک رقمی معادل 122 هزار میلیارد تومان است. از این‌رو برای این موضوع در برنامه عملیاتی جامع اصلاح نظام بانکی پیشنهاد داده‌ایم، نهادی تحت عنوان موسسه تضمین تسهیلات به وسیله وزارت اقتصاد راه‌اندازی شود که 100 درصد باید دولتی باشد. عملیات بازار رهن ثانویه از سوی این نهاد انجام خواهد شد.
مدیر بانک مسکن در ادامه از برنامه‌ریزی برای انتشار فاز دوم اوراق رهنی به ارزش هزار میلیارد تومان خبر داد و گفت: واقعیت آن است که نسبت کفایت سرمایه بانک در حدی است که امکان تسهیلات‌دهی بیشتر وجود ندارد، برای رفع این چالش دو راه وجود دارد که بسته به شرایط موجود، بهترین راه که تحقق‌پذیرترین راه بود، انتخاب شد. راه اول آن است که سرمایه بانک افزایش پیدا کند که فعلاً با توجه به تنگنای مالی و کمبود اعتبار بودجه دولت، ورود به این راه، مقدور نیست. اما راه دوم، می‌تواند این باشد که از سمت راست ترازنامه بانک، یخ‌زدایی شود. برای این منظور باید دارایی‌های مالی که در بلندمدت قابل وصول است، به منابع نقد تبدیل شود تا ضریب ریسک آن به صفر برسد. این پروسه در قالب بازار رهن ثانویه شروع شده و بنابراین نسبت کفایت سرمایه چند واحد درصد بهبود پیدا می‌کند.
دیدگاه تان را بنویسید