تاریخ انتشار:
قائم‌مقام بانک مرکزی از چگونگی رونق‌بخشی به بازار مسکن می‌گوید
رونق تدریجی ساخت‌وساز
با توجه به نقش و جایگاه نظام بانکی در تامین مالی مسکن خانوارها، با قائم‌مقام رئیس کل بانک مرکزی به گفت‌وگو پرداختیم. اکبر کمیجانی طی این گفت‌وگو از رویکرد بانک مرکزی نسبت به بخش مسکن و سیاست‌ها و اقدامات انجام‌شده در راستای کمک به تحرک بازار مسکن می‌گوید.
مسکن به عنوان سرپناه و با‌ارزش‌ترین دارایی عموم خانوارها، همواره نقش و جایگاه مهمی در اقتصاد خانواده داشته است. به علاوه تحولات رونق و رکود در بخش ساخت‌وساز مسکن به دلیل ارتباط گسترده با سایر صنایع تولیدی به ویژه صنایع محصولات فلزی و غیرفلزی، تاثیر معنی‌داری بر تولید سایر بخش‌های اقتصادی دارد. متاسفانه در سال‌های اخیر، نماگرهای تولید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از وضعیت چندان مناسبی برخوردار نبوده و شاهد کاهش احداث و عرضه واحدهای جدید ساخته‌شده در کشور بوده‌ایم. از همین رو با توجه به نقش و جایگاه نظام بانکی در تامین مالی مسکن خانوارها، با قائم‌مقام رئیس کل بانک مرکزی به گفت‌وگو پرداختیم. اکبر کمیجانی طی این گفت‌وگو از رویکرد بانک مرکزی نسبت به بخش مسکن و سیاست‌ها و اقدامات انجام‌شده در راستای کمک به تحرک بازار مسکن می‌گوید. او معتقد است: «متعاقب گشایش‌های صورت‌گرفته در حوزه تامین مالی و استقبال متقاضیان از خرید مسکن، چشم‌انداز مناسب‌تری برای ورود تدریجی به دوره رونق ساخت‌وساز فراروی بخش مسکن قرار گرفته است.» به گفته این مقام بانک مرکزی طی یازده‌ماهه نخست سال جاری حجم معاملات و متوسط قیمت خرید و فروش
یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به دوره مشابه سال قبل به ترتیب 5 /6 و 4 /5 درصد رشد نشان می‌دهد. کمیجانی می‌گوید: «گشایش‌های نظام بانکی در بخش مسکن در سال‌های اخیر با توجه به ماهیت ابزارهای در اختیار و حسب اولویت‌ها و هدفگذاریهای انجام‌شده عمدتاً از کانال تقویت قدرت خرید مسکن خانوارها و تحریک سمت تقاضای مسکن صورت پذیرفته است؛ بنابر این باید توجه شود مشاهده و انتقال تاثیر این گشایش‌ها بر نماگرهای بخش تولید و عرضه مسکن صرفاً متکی و منوط به اقدامات نظام بانکی نبوده و از این‌رو باید جهت کمک به تسریع در اثرگذاری این اقدامات بر بخش تولید مسکن در کمترین زمان ممکن، انجام برخی اقدامات تکمیلی از سوی سایر دستگاه‌های اجرایی نیز مورد توجه قرار گیرد.» مشروح این گفت‌وگو را در ادامه می‌خوانید.
در سال‌های اخیر بخشی از رکود بازار مسکن را به نظام بانکی نسبت می‌دهند که از دارایی‌های منجمدشده بانک‌ها در بخش مسکن ناشی شده است و قدرت تسهیلات‌دهی بانک‌ها را به شدت کاهش داده است. با این حال دولت در سه سال گذشته تلاش کرده با تقویت و راه‌اندازی ابزارهای تامین مالی در بخش مسکن و احیای سیستم پس‌انداز خانوار زمینه رونق بازار مسکن در جهت بازگشایی قفل منابع بانکی و خروج از رکود اقتصادی را فراهم کند اگرچه هنوز رکود در بازار مسکن پابرجاست و تنها نشانه‌های رونق در این بازار پدیدار شده است. قبل از اینکه به برنامه‌های سیاستگذار پولی در جهت رونق‌بخشی به بخش مسکن بپردازیم سوال این است که جایگاه بخش مسکن در اقتصاد کشور و در سیاست‌های پولی و اعتباری بانک مرکزی چیست؟
بخش مسکن از هر دو بعد اقتصاد خانوار و نیز اقتصاد کلان حائز اهمیت است و مورد توجه سیاستگذار اقتصادی قرار دارد. در بعد اقتصاد خانوار، مسکن همواره سهم قابل ملاحظه‌ای از بودجه عمومی خانوار را به خود اختصاص داده است.
بر اساس گزارش اداره آمار اقتصادی بانک مرکزی در سال 1394 سهم مسکن از هزینه خانوار نمونه شهری معادل 2 /30 درصد بوده است. از این منظر با توجه به ضریب اهمیت بالای این بخش در محاسبه شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی، تحولات قیمتی مسکن به ویژه در بخش استیجاری آن به عنوان یکی از عوامل موثر در تحولات نرخ تورم همواره مورد توجه سیاستگذار پولی قرار داشته است.
البته باید تاکید کنم به لحاظ جایگاه این بخش در اقتصاد کلان نیز تولید بخش ساختمان و مسکن از ارتباط قوی و گسترده‌ای با سایر بخش‌های تولیدی برخوردار است. همین امر سبب شده تا سیاستگذاران اقتصادی در شرایط رکودی معمولاً توجه ویژه‌ای به ظرفیت‌های این بخش برای کمک به ایجاد اشتغال و تحرک تولید داشته باشند. از این منظر نیز، بخش مسکن همواره جایگاه ویژه‌ای در سیاست‌های بانک مرکزی برای کمک به رشد اقتصادی کشور بالاخص در شرایط رکودی داشته است.
یکی از چالش‌های اساسی دولت در بخش مسکن مساله مسکن مهر و بار مالی سنگینی که دولت گذشته برجای گذاشته بود، است. سال گذشته شاهد اختلافات بانک مرکزی با وزارت راه و شهرسازی بر سر چگونگی تخصیص منابع به مسکن مهر بودیم که پس از چندی حل‌وفصل شد. با توجه به این امر دولت برای تکمیل و اتمام پروژه‌های نیمه‌تمام طرح مسکن مهر چه اقداماتی انجام داده است؟
طرح مسکن مهر در دولت‌های نهم و دهم شروع شد که متاسفانه در مرحله اجرا منابع پایدار و کافی برای تامین مالی این طرح عظیم دیده نشد و در عمل متکی به منابع پرقدرت بانک مرکزی شد؛ بر همین اساس از ابتدای دولت یازدهم، موضوع اتمام تعهدات طرح و در عین حال اصلاح روش تامین مالی آن مورد توجه و پیگیری قرار گرفت. از این‌رو اقدامات متعددی از سوی بانک مرکزی با همکاری وزارت راه و شهرسازی و تایید شورای پول و اعتبار برای ساماندهی و تامین منابع مالی مورد نیاز اتمام پروژه‌های نیمه‌تمام طرح مسکن مهر تاکنون صورت پذیرفته است که اهم موارد آن را اجازه بدهید به‌طور کامل برای شما عنوان می‌کنم.
1- اصلاح رویه ناسالم تامین مالی طرح مسکن مهر و توقف استقراض مستقیم از بانک مرکزی با تخصیص منابع حاصل از اقساط وصولی طرح به تکمیل پروژه‌های باقی‌مانده از طریق موافقت با امهال 10ساله خطوط اعتباری بانک مسکن.
2- افزایش سقف فردی تسهیلات طرح مسکن مهر از 250 به 300 میلیون ریال برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام این طرح.
3- افزایش سقف کلی اعتبار طرح مسکن مهر بانک مسکن از 450 به 500 و نهایتاً 4 /555 هزار میلیارد ریال از محل منابع حاصل از اقساط وصولی‌های طرح مزبور برای اطمینان از ایفای تعهدات بانک مسکن بابت افزایش سقف فردی تسهیلات و تکمیل واحدهای نیمه‌تمام طرح.
4- افزایش مجدد سقف فردی تسهیلات این طرح از 300 به 400 میلیون ریال در دی‌ماه سال جاری با هدف تسریع در اتمام ساخت پروژه‌های نیمه‌تمام و فروش اقساطی نشده.
خوشبختانه با اتخاذ اقدامات فوق، منابع مالی کافی برای تامین مالی پروژه‌های این طرح تجهیز شده است، به‌طوری که در مجموع از ابتدای شروع طرح تا تاریخ 14 بهمن سال 1395 ساخت تعداد 6 /1730 هزار واحد مسکونی با تامین مالی بانک مسکن به اتمام رسیده و به متقاضیان تحویل داده شده است.
تاکید می‌کنم برخلاف برخی اظهارنظرهای انجام‌شده، اتمام و تعیین تکلیف بخش قابل ملاحظه‌ای از پروژه‌های طرح مسکن مهر در دولت یازدهم محقق شده است. به نحوی که از مجموع تعداد 6 /1730 هزار واحد مسکونی واگذار‌شده به مشتریان، تکمیل ساخت و بهره‌برداری حدود 3 /903 هزار واحد آن در دوره دولت یازدهم رقم خورده است.
اهتمام نظام بانکی در تحقق این حجم از واگذاری‌ها در شرایطی بوده است که برخی از پروژه‌ها به‌رغم اتمام ساخت به دلیل مواجهه با مشکلاتی همچون مکان‌یابی غیراصولی با عدم استقبال متقاضیان روبه‌رو بوده و در عمل خریداری برای آنها وجود نداشته است.
شاهد بودیم در این دوره ابزارهای مالی جدیدی در جهت تامین مالی بخش مسکن چون صندوق پس‌انداز مسکن یکم، بازار اوراق رهنی راه‌اندازی شد. نقش این ابزارها در توسعه بازار مسکن چیست؟ علاوه بر این، بانک مرکزی در این دوره به منظور کمک به تامین مالی بخش مسکن چه سیاست‌ها و اقداماتی را انجام داده است؟
در این دوره طرح‌ها و پیشنهادهای جدیدی عمدتاً با رویکرد تشویق فرهنگ سپرده‌گذاری خانوار در تامین مسکن مورد نیاز و همچنین ارائه برخی مشوق‌ها در تامین مسکن زوج‌های جوان، خانه‌اولی‌ها و نوسازی بافت‌های فرسوده از سوی وزارت راه و شهرسازی و بعضاً بانک مسکن به بانک مرکزی ارائه شد که بسیاری از آنها پس از بررسی و تایید کارشناسی با مساعدت شورای پول و اعتبار مصوب و اجرایی شد. اهم موارد آن به این شرح هستند.
1- راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم (خانه‌اولی‌ها) در بانک مسکن: با معرفی این حساب، امکان سپرده‌گذاری و اعطای تسهیلات برای خانه‌اولی‌هایی که تاکنون فاقد واحد مسکونی بوده و از تسهیلات مسکن استفاده نکرده‌اند، فراهم شد. در این حساب حداقل مدت زمان سپرده‌گذاری (دوره انتظار) جهت دریافت تسهیلات یک سال بوده و به ازای هر شش ماه سپرده‌گذاری، امتیازی معادل یک برابر متوسط موجودی تسهیلات به متقاضی تعلق می‌گیرد. سقف فردی تسهیلات ساخت و خرید مسکن به خانه‌اولی‌ها از محل این طرح در «شهر تهران»، «مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» به ترتیب به میزان 800، 600 و 400 میلیون ریال است. ضمن آنکه سقف مبالغ مذکور برای زوجین واجد شرایط تا دو برابر قابل افزایش است. اخیراً نیز به منظور مساعدت هرچه بیشتر با متقاضیان تسهیلات مزبور، حسب موافقت شورای پول و اعتبار در جلسه مورخ 27 /7 /1395 و در راستای ایجاد تحرک در بخش مسکن، نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم بانک مسکن از 14 به هشت درصد در بافت‌های فرسوده و 5 /9 درصد در سایر مناطق شهری کاهش یافته است.
2- حمایت از تامین مالی نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده: به منظور ایجاد تحرک در بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و حسب مصوبه هیات محترم وزیران در سال 1393 مقرر شد سالانه به میزان 300 هزار واحد مسکونی در بافت‌های مذکور، تسهیلات ساخت مسکن با سقف‌های فردی 500، 400 و 300 میلیون ریال به ترتیب در کلانشهرها، شهرهای بالای 200هزار نفر جمعیت و سایر مناطق شهری پرداخت شود. بر همین اساس نیز بانک مرکزی در اجرای این مصوبه، هر‌سال سهمیه هریک از بانک‌های تجاری و بانک مسکن را برای پرداخت تسهیلات موصوف تعیین و به بانک‌های عامل ابلاغ می‌کند. همچنین تسهیلات ودیعه اسکان موقت ساکنان در بافت فرسوده نیز با سقف‌های 200، 150 و 100 میلیون ریال به ترتیب مناطق شهری مذکور و با اولویت تامین مسکن زوج‌های جوان، گروه‌های کم‌درآمد و زنان سرپرست خانوار پرداخت می‌شود. علاوه بر این در اواخر سال گذشته با هدف استفاده از ظرفیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم در کمک به نوسازی بافت‌های فرسوده، امکان دریافت تسهیلات از محل این حساب در بافت‌های فرسوده، بدون الزام به رعایت شرایط و ضوابط تعیین‌شده برای گیرنده تسهیلات (شرط خانه‌اولی) میسر شد و در گام بعدی نیز با موافقت شورای پول و اعتبار در مهرماه سال جاری، نرخ سود تسهیلات این حساب در بافت‌های فرسوده به هشت درصد کاهش یافت.
3- افزایش سقف تسهیلات از محل حساب پس‌انداز مسکن جوانان: بانک مرکزی با همکاری بانک مسکن به منظور کمک به تامین مسکن جوانان و ترویج فرهنگ سپرده‌گذاری، هرساله با افزایش سقف فردی تسهیلات اعطایی از محل حساب پس‌انداز مسکن جوانان متناسب با نرخ تورم اقدام کرده است. از آن جمله می‌توان به افزایش سقف تسهیلات صندوق موصوف از مبالغ 800، 760 و 740 میلیون ریال در سال 1394 به مبلغ 1100، 1000 و 900 میلیون ریال به ترتیب در شهر تهران، شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری برای حساب‌های افتتاحی در سال 1395 اشاره کرد. ضمناً نرخ سود تسهیلات موصوف نیز حسب مصوبه مورخ 27 /7 /1395 شورای پول و اعتبار معادل 9 درصد تعیین شده که نشان از حمایت خاص نظام بانکی در تامین مالی مسکن جوانان دارد.
4- افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن بانک مسکن: با معرفی و ایجاد حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز در بانک مسکن طبق دستورالعمل مصوب شورای پول و اعتبار در سال 1384، زمینه معرفی سازوکار جدید در تجهیز منابع و تخصیص آن به بخش مسکن فراهم شد. در این حساب علاوه بر پرداخت سود سپرده به سپرده‌گذاران، اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن نیز حسب میزان موجودی و دوره سپرده‌گذاری تعلق می‌گیرد. همچنین در صورتی که سپرده‌گذار تمایلی به دریافت تسهیلات و استفاده از امتیاز اوراق مذکور نداشته باشد، می‌تواند اوراق خود را از طریق شرکت فرابورس به فروش رساند. مدت اعتبار استفاده از اوراق مذکور از سوی بانک مرکزی دو سال تعیین و بانک مسکن نیز مجاز شده است در چارچوب سیاست‌های داخلی آن بانک نسبت به تمدید حداکثر یک‌ساله مدت اعتبار این اوراق اقدام کند. بنابراین در چارچوب این سازوکار، آن دسته از متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن که فرصت یا تمایل به دریافت امتیاز تسهیلات از طریق افتتاح این حساب را ندارند، می‌توانند نسبت به خرید اوراق موصوف (از دارندگان اوراق) از طریق شرکت فرابورس اقدام کنند. از سال 1384 تا اواخر سال 1392 سقف تسهیلات پرداختی از محل این اوراق در سطح 200 میلیون ریال ثابت باقی مانده بود که با تصمیمات خوبی که در این زمینه گرفته شد در حال حاضر سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق مزبور در «شهر تهران»، «مراکز استان و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» به ترتیب به مبلغ 600، 500 و 400 میلیون ریال افزایش یافته است. همچنین طبق مصوبه مورخ 11 /12 /1394 شورای پول و اعتبار، سقف تسهیلات مسکن از محل این اوراق برای زوجین به تفکیک مناطق شهری فوق‌الذکر به ترتیب معادل 1000، 800 و 600 میلیون ریال تعیین شده است.
5- لغو ممنوعیت بانک‌های تجاری در پرداخت تسهیلات خرید مسکن: در شرایطی که از سال 1387 اعطای تسهیلات خرید مسکن صرفاً به بانک مسکن محدود شده و ورود سایر بانک‌ها و موسسات اعتباری به اعطای تسهیلات خرید مسکن ممنوع اعلام شده بود، شورای پول و اعتبار در جلسه مورخ 29 /2 /1394 ضمن لغو این ممنوعیت، با اعطای تسهیلات خرید بدون سپرده از سوی بانک‌های تجاری تا سقف‌های 600، 500 و 400 میلیون ریال به ترتیب در «شهر تهران»، «مراکز استان و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» موافقت کرد.
6- افزایش سقف تسهیلات حمایتی مسکن در مناطق روستایی: به منظور بازسازی و نوسازی واحدهای مسکونی روستایی نیز هرساله حسب مصوبات دولت، تسهیلات یارانه‌ای (پنج‌درصدی) برای 200 هزار واحد مسکونی با معرفی متقاضی از سوی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به بانک‌های عامل پرداخت می‌شود. ضمن آنکه در سال جاری به منظور حمایت هرچه بیشتر از این گروه، شورای پول و اعتبار با افزایش سقف فردی تسهیلات موصوف از 150 میلیون ریال به 200 میلیون ریال موافقت کرده است. ضمناً طی سال‌های 1384 تا پایان سال 1394 برای بازسازی و نوسازی 1.960.445 واحد مسکونی روستایی، به میزان 141.120 میلیارد ریال قرارداد از سوی بانک‌های عامل با متقاضیان منعقد که از این محل برای 1.420.933 واحد مسکونی به میزان 124.643 میلیارد ریال تسهیلات اعطا شده است.
7- افزایش سقف تسهیلات حمایتی مسکن برای آزادگان، جانبازان و خانواده‌های معزز شهدا: هرساله در اجرای مصوبات قانونی، بخشی از تسهیلات مسکن اعطایی از سوی سیستم بانکی با نرخ‌های یارانه‌ای چهار درصد (که تامین مابه‌التفاوت نرخ سود مذکور تا نرخ‌های مصوب شورای پول و اعتبار بر عهده دولت است) برای خرید و ساخت مسکن آزادگان، جانبازان و خانواده‌های معزز شهدا، با معرفی بنیاد شهید و امور ایثارگران به بانک‌های عامل تخصیص می‌یابد که حسب مصوبه مورخ 18 /8 /1395 شورای پول و اعتبار، سقف فردی تسهیلات مذکور 850 میلیون ریال در شهرهای با جمعیت بیش از یک میلیون نفر،700 میلیون ریال در مراکز استان‌ها، 600 میلیون ریال در سایر مناطق شهری و 350 میلیون ریال در روستاها برای این عزیزان تعیین شده است.
8- سرعت‌بخشی به گردش منابع بانکی در بخش مسکن با به‌کارگیری اوراق بهادار رهنی: بانک مرکزی در راستای سیاست‌های خروج از رکود دولت و تفاهمات به‌عمل آمده در کارگروه تخصصی ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت، با انتشار مبلغ سه هزار میلیارد ریال اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن از سوی بانک مسکن موافقت کرد. این اوراق در تاریخ 13 /4 /95 با نرخ 5 /18 درصد و دو‌ساله در فرابورس عرضه شد و کل اوراق به فروش رسید. به این ترتیب با انتشار این اوراق و بازگشت زودتر از موعد بخشی از منابع بانک مسکن، زمینه افزایش توان آن بانک برای اعطای تسهیلات مسکن به متقاضیان جدید فراهم شد. در حال حاضر بانک مسکن درخواست انتشار 10 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی دیگر را مطرح کرده که مقرر است برای کسب مجوز از بانک مرکزی، گزارش جامعی در این خصوص ارائه کند.
9- تسری سازوکار اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به بانک‌های تجاری: شورای پول و اعتبار در جلسه مورخ 19 /5 /1395 با هدف توسعه تامین مالی بخش مسکن و کاهش هزینه تمام‌شده اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در فرابورس، با تسری طرح اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن بانک مسکن به بانک‌های تجاری، مشروط به تایید طرح ارائه‌شده از حیث عملیاتی بودن و رعایت تعادل در منابع و مصارف آن از سوی بانک مرکزی موافقت کرد.
10- بازنگری دستورالعمل فعالیت شرکت‌های لیزینگ به منظور حضور ضابطه‌مند در تامین مالی بخش مسکن: بدون تردید حضور کارآمد شرکت‌های لیزینگ در بازار مسکن می‌تواند پاسخگوی بخشی از متقاضیان جامعه هدف خود باشد و از این طریق زمینه بهتری برای تامین مالی این بخش فراهم سازد. در سال جاری خوشبختانه با اصلاح و بازنگری مقررات ناظر بر شرکت‌های لیزینگ، زمینه حضور ضابطه‌مند شرکت‌های لیزینگ در حوزه تامین مالی خرید مسکن میسر شد.
با توجه به توضیحات درخصوص طرح‌ها و اقدامات انجام‌شده طی سه سال اخیر، می‌توان چنین نتیجه گرفت که رویکرد بانک مرکزی در حوزه تامین مالی مسکن، متمرکز بر توسعه ابزارهای مالی سمت تقاضای مسکن بوده است؟
در این دوره اقدامات مناسبی برای اصلاح و رفع محدودیت‌های ایجاد‌شده در اعطای تسهیلات خرید مسکن -که موجب ثابت ماندن سقف تسهیلات خرید برای مدت زمان طولانی و نیز ممنوعیت اعطای تسهیلات خرید مسکن از سوی بانک‌های تجاری در دولت قبل شده بود- صورت پذیرفت و در نتیجه آن تسهیلات خرید مسکن شبکه بانکی از تنوع بسیار بیشتری برخوردار شد.
با این حال این موضوع به مفهوم رویکرد یکجانبه نظام بانکی به تامین مالی سمت تقاضای مسکن در سال‌های اخیر نیست. در این ارتباط می‌توان به ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن یکم و نیز افزایش سقف تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم مسکن اشاره کرد که علاوه بر اعطای تسهیلات خرید، امکان دریافت تسهیلات ساخت مسکن نیز از محل این ابزارها در صورت تقاضای مشتری فراهم شده است.
ضمن اینکه مشارکت بانک‌ها در احداث پروژه‌های ساختمانی تا سقف 80 درصد کل سرمایه‌گذاری در طرح (بدون احتساب قیمت زمین) مجاز بوده و بار دیگر این موضوع در مصوبه مورخ 11 /12 /1394 شورای پول و اعتبار مورد تاکید قرار گرفته است.
شورای پول و اعتبار در سال‌جاری، با تصویب دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن، بستر لازم برای تشکیل یکی از نهادهای مالی در بخش مسکن را فراهم کرد. اصولاً کارکرد این نهادها چیست و چه نقشی می‌توانند در بخش مسکن ایفا کنند؟
نظام تامین مالی مسکن در کشور، به دلیل مبتنی بودن بر روش‌های سنتی جذب سپرده و اعطای تسهیلات، توانایی پاسخگویی کامل به تمامی نیازهای مربوط به تامین مالی مسکن را نداشته و معمولاً بخشی از متقاضیان به دلیل محدودیت منابع شبکه بانکی از صف تقاضا حذف می‌شوند. در مواردی نیز که این کمبود منابع از طریق پول پرقدرت بانک مرکزی (همچون اجرای طرح مسکن مهر) تامین می‌شود، تبعات نامطلوبی بر متغیرهای اقتصاد کلان داشته و موجب افزایش نرخ تورم در جامعه می‌شود.
بنابراین اتخاذ روش‌های نوین تامین مالی و بهره‌گیری از رویکردهای اثرگذار در نظام تامین مالی مسکن همچون ایجاد نهادهای جدید در این حوزه می‌تواند تا حدودی مشکلات ناشی از اتکای صرف تامین مالی مسکن به شبکه بانکی را مرتفع کند.
بر همین اساس، بانک مرکزی با تدوین دستورالعمل تاسیس و فعالیت موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن و تصویب آن در شورای پول و اعتبار، موضوع کمک به فراهم آوردن منابع مالی پایدار مورد نیاز برای تامین مالی بخش مسکن را مورد توجه قرار داد تا به این ترتیب از طریق راه‌اندازی این موسسات در مناطق جغرافیایی مشخص از طریق جذب پس‌اندازهای خرد و اعطای تسهیلات مسکن در آن مناطق، امکان توسعه تامین مالی بخش مسکن بیش از پیش فراهم شود. تجربه فعالیت این موسسات با عنوان موسسات پس‌انداز و وام (Saving & Loan Associations) در برخی کشورها مطرح بوده که بعضاً با عناوین دیگری همچون Building Societies یا Trustee Savings Banks در بازار تامین مالی مسکن ایفای نقش می‌کنند. کارکرد اصلی این موسسات، اعطای تسهیلات رهنی برای خرید و ساخت واحدهای مسکونی است. این نهادها، در واقع منبع اولیه تامین مالی بخش زیادی از شهروندان برای خرید مسکن محسوب می‌شوند.
آیا تجربه‌ای از تاسیس شرکت‌های پس‌انداز و تسهیلات مسکن در کشورمان نیز وجود دارد؟ ظاهراً در دهه 40 چنین شرکت‌هایی در بخش مسکن فعالیت می‌کردند.
بله، در سال 1346 با تصویب قانون تشویق پس‌انداز مسکن، بستر قانونی تاسیس و فعالیت موسسات پس‌انداز و وام در ایران فراهم شد. اولین تجربه ایجاد شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن، تاسیس شرکت پس‌انداز و وام کوروش در سال 1350 با سرمایه اولیه 300 میلیون ریال بود. بعد از آن تا سال 1358 (طی مدت هشت سال فعالیت) در مجموع تعداد 16 شرکت پس‌انداز و وام مسکن در تهران و 14 استان کشور با سرمایه حدود 2 /11 میلیارد ریال تاسیس شد. شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن، حدود 4 /30 میلیارد ریال (معادل 2 /7 برابر سرمایه خود) سپرده جذب و مبلغ 3 /60 میلیارد ریال (5 /4 برابر سرمایه) تسهیلات مسکن پرداخت کردند. با پیروزی انقلاب اسلامی ایران و متعاقب اجرای قانون ملی شدن بانک‌ها در سال 1358، کلیه 16 شرکت پس‌انداز و وام مسکن همراه با بانک ساختمان و شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان بانک‌های ایران در بانک رهنی ادغام شده و بانک مسکن را تشکیل دادند.
چه کسانی می‌توانند برای تاسیس این موسسات اقدام کنند؟
تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی می‌توانند با تامین حداقل سرمایه مورد نیاز و احراز شرایط لازم که در دستورالعمل ذکر شده است، برای تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن اقدام کنند. البته موسسات اعتباری و اشخاص حقوقی وابسته به آنها، مجاز به تاسیس یا تملک سهام این موسسات نیستند.
تنها بانک مسکن به عنوان بانک عامل بخش مسکن از این موضوع مستثنی شده و این بانک می‌تواند حداکثر تا سقف 20 درصد سهام این موسسات را که به صورت مستقیم و غیرمستقیم است، تملک کند. حداقل سرمایه لازم برای تاسیس و فعالیت این موسسات در تهران مبلغ 500 میلیارد ریال و در سایر کلانشهرها و مراکز استان‌ها 300 میلیارد ریال تعیین شده است.
با این اوصاف تاثیر اقدامات انجام‌شده در نیل به تحرک و رونق تولید در بخش مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
خوشبختانه متعاقب گشایش‌های صورت‌گرفته در حوزه تامین مالی و استقبال متقاضیان از خرید مسکن، چشم‌انداز مناسب‌تری برای ورود تدریجی به دوره رونق ساخت‌وساز فراروی بخش مسکن قرار گرفته است. طی 11 ماه نخست سال جاری حجم معاملات و متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به دوره مشابه سال قبل به ترتیب 5 /6 و 4 /5 درصد رشد نشان می‌دهد.
آمار عملکرد مقدماتی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره از سوی شهرداری‌ها در کل مناطق شهری نیز به عنوان شاخص استقبال بخش‌خصوصی از فعالیت‌های ساختمانی طی سه فصل ابتدایی سال جاری به صورت مستمر از رشد مناسب و فزاینده‌ای برخوردار بوده و در مجموع طی 9ماهه اول سال جاری از رشد 7 /7درصدی نسبت به دوره مشابه سال قبل برخوردار شده است. به علاوه با کاهش نرخ سود صندوق پس‌انداز مسکن یکم به هشت درصد در بافت‌های فرسوده و 5 /9 درصد در سایر مناطق شهری، استقبال مردم از افتتاح حساب در صندوق مذکور به‌طور چشمگیری افزایش یافته است به نحوی که تا تاریخ 5 /12 /1395 تعداد حساب‌های افتتاحی صندوق مذکور از مرز 6 /146 هزار فقره گذشته است.
با توجه به وجه کارشناسی که دارید در این زمینه چه پیشنهاد و توصیه‌هایی در ارتباط با کمک به تسریع رونق بخش مسکن دارید؟
همان‌گونه که می‌دانیم، دولت یازدهم و بانک مرکزی در سه سال گذشته بر لزوم کاهش نرخ تورم تاکید داشته‌اند و اکنون به دستاورد قابل ملاحظه‌ای در این خصوص رسیده‌اند. به همین خاطر موضوع حفظ دستاوردهای کنترل و مهار تورم همواره در تمامی اقدامات و حمایت‌های بانک مرکزی از بخش حقیقی اقتصاد مورد توجه قرار داشته است.
ضمن آنکه گشایش‌های نظام بانکی در بخش مسکن در سال‌های اخیر با توجه به ماهیت ابزارهای در اختیار و حسب اولویت‌ها و هدفگذاریهای انجام‌شده عمدتاً از کانال تقویت قدرت خرید مسکن خانوارها و تحریک سمت تقاضای مسکن صورت پذیرفته است بنابراین باید توجه شود مشاهده و انتقال تاثیر این گشایش‌ها بر نماگرهای بخش تولید و عرضه مسکن صرفاً متکی و منوط به اقدامات نظام بانکی نبوده و از این‌رو باید برای کمک به تسریع در اثرگذاری این اقدامات بر بخش تولید مسکن در کمترین زمان ممکن، انجام برخی اقدامات تکمیلی از سوی سایر دستگاه‌های اجرایی نیز مورد توجه قرار گیرد.
در این خصوص می‌توان به اتخاذ راهکارهایی از قبیل تخفیف در هزینه صدور پروانه‌های ساختمانی، استفاده از ابزار مالیاتی جهت به‌کارگیری موجودی زمین بلااستفاده در محدوده شهرها، تسریع در تخصیص کمک‌های دولتی به نوسازی بافت‌های فرسوده و همچنین استفاده موثر از ظرفیت‌های موجود در بازار سرمایه اشاره کرد.
بخش مسکن از هر دو بعد اقتصاد خانوار و نیز اقتصاد کلان حائز اهمیت است و مورد توجه سیاستگذار اقتصادی قرار دارد. در بعد اقتصاد خانوار، مسکن همواره سهم قابل ملاحظه‌ای از بودجه عمومی خانوار را به خود اختصاص داده است.
بر اساس گزارش اداره آمار اقتصادی بانک مرکزی در سال 1394 سهم مسکن از هزینه خانوار نمونه شهری معادل 2 /30 درصد بوده است. از این منظر با توجه به ضریب اهمیت بالای این بخش در محاسبه شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی، تحولات قیمتی مسکن به ویژه در بخش استیجاری آن به عنوان یکی از عوامل موثر در تحولات نرخ تورم همواره مورد توجه سیاستگذار پولی قرار داشته است.
البته باید تاکید کنم به لحاظ جایگاه این بخش در اقتصاد کلان نیز تولید بخش ساختمان و مسکن از ارتباط قوی و گسترده‌ای با سایر بخش‌های تولیدی برخوردار است. همین امر سبب شده تا سیاستگذاران اقتصادی در شرایط رکودی معمولاً توجه ویژه‌ای به ظرفیت‌های این بخش برای کمک به ایجاد اشتغال و تحرک تولید داشته باشند. از این منظر نیز، بخش مسکن همواره جایگاه ویژه‌ای در سیاست‌های بانک مرکزی برای کمک به رشد اقتصادی کشور بالاخص در شرایط رکودی داشته است.
یکی از چالش‌های اساسی دولت در بخش مسکن مساله مسکن مهر و بار مالی سنگینی که دولت گذشته برجای گذاشته بود، است. سال گذشته شاهد اختلافات بانک مرکزی با وزارت راه و شهرسازی بر سر چگونگی تخصیص منابع به مسکن مهر بودیم که پس از چندی حل‌وفصل شد. با توجه به این امر دولت برای تکمیل و اتمام پروژه‌های نیمه‌تمام طرح مسکن مهر چه اقداماتی انجام داده است؟
طرح مسکن مهر در دولت‌های نهم و دهم شروع شد که متاسفانه در مرحله اجرا منابع پایدار و کافی برای تامین مالی این طرح عظیم دیده نشد و در عمل متکی به منابع پرقدرت بانک مرکزی شد؛ بر همین اساس از ابتدای دولت یازدهم، موضوع اتمام تعهدات طرح و در عین حال اصلاح روش تامین مالی آن مورد توجه و پیگیری قرار گرفت. از این‌رو اقدامات متعددی از سوی بانک مرکزی با همکاری وزارت راه و شهرسازی و تایید شورای پول و اعتبار برای ساماندهی و تامین منابع مالی مورد نیاز اتمام پروژه‌های نیمه‌تمام طرح مسکن مهر تاکنون صورت پذیرفته است که اهم موارد آن را اجازه بدهید به‌طور کامل برای شما عنوان می‌کنم.
1- اصلاح رویه ناسالم تامین مالی طرح مسکن مهر و توقف استقراض مستقیم از بانک مرکزی با تخصیص منابع حاصل از اقساط وصولی طرح به تکمیل پروژه‌های باقی‌مانده از طریق موافقت با امهال 10ساله خطوط اعتباری بانک مسکن.
2- افزایش سقف فردی تسهیلات طرح مسکن مهر از 250 به 300 میلیون ریال برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام این طرح.
3- افزایش سقف کلی اعتبار طرح مسکن مهر بانک مسکن از 450 به 500 و نهایتاً 4 /555 هزار میلیارد ریال از محل منابع حاصل از اقساط وصولی‌های طرح مزبور برای اطمینان از ایفای تعهدات بانک مسکن بابت افزایش سقف فردی تسهیلات و تکمیل واحدهای نیمه‌تمام طرح.
4- افزایش مجدد سقف فردی تسهیلات این طرح از 300 به 400 میلیون ریال در دی‌ماه سال جاری با هدف تسریع در اتمام ساخت پروژه‌های نیمه‌تمام و فروش اقساطی نشده.
متعاقب گشایش‌های صورت‌گرفته در حوزه تامین مالی و استقبال متقاضیان از خرید مسکن، چشم‌انداز مناسب‌تری برای ورود تدریجی به دوره رونق ساخت‌وساز فراروی بخش مسکن قرار گرفته است.
چه تعداد از واحدهای مسکن مهر طی سه سال گذشته در دولت یازدهم تکمیل شده است چون این شائبه وجود دارد که بیشتر واحدهای مسکن مهر در دولت گذشته تکمیل شده بودند. آیا این موضوع صحت دارد؟خوشبختانه با اتخاذ اقدامات فوق، منابع مالی کافی برای تامین مالی پروژه‌های این طرح تجهیز شده است، به‌طوری که در مجموع از ابتدای شروع طرح تا تاریخ 14 بهمن سال 1395 ساخت تعداد 6 /1730 هزار واحد مسکونی با تامین مالی بانک مسکن به اتمام رسیده و به متقاضیان تحویل داده شده است.
تاکید می‌کنم برخلاف برخی اظهارنظرهای انجام‌شده، اتمام و تعیین تکلیف بخش قابل ملاحظه‌ای از پروژه‌های طرح مسکن مهر در دولت یازدهم محقق شده است. به نحوی که از مجموع تعداد 6 /1730 هزار واحد مسکونی واگذار‌شده به مشتریان، تکمیل ساخت و بهره‌برداری حدود 3 /903 هزار واحد آن در دوره دولت یازدهم رقم خورده است.
اهتمام نظام بانکی در تحقق این حجم از واگذاری‌ها در شرایطی بوده است که برخی از پروژه‌ها به‌رغم اتمام ساخت به دلیل مواجهه با مشکلاتی همچون مکان‌یابی غیراصولی با عدم استقبال متقاضیان روبه‌رو بوده و در عمل خریداری برای آنها وجود نداشته است.
شاهد بودیم در این دوره ابزارهای مالی جدیدی در جهت تامین مالی بخش مسکن چون صندوق پس‌انداز مسکن یکم، بازار اوراق رهنی راه‌اندازی شد. نقش این ابزارها در توسعه بازار مسکن چیست؟ علاوه بر این، بانک مرکزی در این دوره به منظور کمک به تامین مالی بخش مسکن چه سیاست‌ها و اقداماتی را انجام داده است؟
در این دوره طرح‌ها و پیشنهادهای جدیدی عمدتاً با رویکرد تشویق فرهنگ سپرده‌گذاری خانوار در تامین مسکن مورد نیاز و همچنین ارائه برخی مشوق‌ها در تامین مسکن زوج‌های جوان، خانه‌اولی‌ها و نوسازی بافت‌های فرسوده از سوی وزارت راه و شهرسازی و بعضاً بانک مسکن به بانک مرکزی ارائه شد که بسیاری از آنها پس از بررسی و تایید کارشناسی با مساعدت شورای پول و اعتبار مصوب و اجرایی شد. اهم موارد آن به این شرح هستند.
1- راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم (خانه‌اولی‌ها) در بانک مسکن: با معرفی این حساب، امکان سپرده‌گذاری و اعطای تسهیلات برای خانه‌اولی‌هایی که تاکنون فاقد واحد مسکونی بوده و از تسهیلات مسکن استفاده نکرده‌اند، فراهم شد. در این حساب حداقل مدت زمان سپرده‌گذاری (دوره انتظار) جهت دریافت تسهیلات یک سال بوده و به ازای هر شش ماه سپرده‌گذاری، امتیازی معادل یک برابر متوسط موجودی تسهیلات به متقاضی تعلق می‌گیرد. سقف فردی تسهیلات ساخت و خرید مسکن به خانه‌اولی‌ها از محل این طرح در «شهر تهران»، «مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» به ترتیب به میزان 800، 600 و 400 میلیون ریال است. ضمن آنکه سقف مبالغ مذکور برای زوجین واجد شرایط تا دو برابر قابل افزایش است. اخیراً نیز به منظور مساعدت هرچه بیشتر با متقاضیان تسهیلات مزبور، حسب موافقت شورای پول و اعتبار در جلسه مورخ 27 /7 /1395 و در راستای ایجاد تحرک در بخش مسکن، نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم بانک مسکن از 14 به هشت درصد در بافت‌های فرسوده و 5 /9 درصد در سایر مناطق شهری کاهش یافته است.
گشایش‌های نظام بانکی در بخش مسکن در سال‌های اخیر با توجه به ماهیت ابزارهای در اختیار و حسب اولویت‌ها و هدفگذاریهای انجام‌شده عمدتاً از کانال تقویت قدرت خرید مسکن خانوارها و تحریک سمت تقاضای مسکن صورت پذیرفته است.
2- حمایت از تامین مالی نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده: به منظور ایجاد تحرک در بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و حسب مصوبه هیات محترم وزیران در سال 1393 مقرر شد سالانه به میزان 300 هزار واحد مسکونی در بافت‌های مذکور، تسهیلات ساخت مسکن با سقف‌های فردی 500، 400 و 300 میلیون ریال به ترتیب در کلانشهرها، شهرهای بالای 200هزار نفر جمعیت و سایر مناطق شهری پرداخت شود. بر همین اساس نیز بانک مرکزی در اجرای این مصوبه، هر‌سال سهمیه هریک از بانک‌های تجاری و بانک مسکن را برای پرداخت تسهیلات موصوف تعیین و به بانک‌های عامل ابلاغ می‌کند. همچنین تسهیلات ودیعه اسکان موقت ساکنان در بافت فرسوده نیز با سقف‌های 200، 150 و 100 میلیون ریال به ترتیب مناطق شهری مذکور و با اولویت تامین مسکن زوج‌های جوان، گروه‌های کم‌درآمد و زنان سرپرست خانوار پرداخت می‌شود. علاوه بر این در اواخر سال گذشته با هدف استفاده از ظرفیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم در کمک به نوسازی بافت‌های فرسوده، امکان دریافت تسهیلات از محل این حساب در بافت‌های فرسوده، بدون الزام به رعایت شرایط و ضوابط تعیین‌شده برای گیرنده تسهیلات (شرط خانه‌اولی) میسر شد و در گام بعدی نیز با موافقت شورای پول و اعتبار در مهرماه سال جاری، نرخ سود تسهیلات این حساب در بافت‌های فرسوده به هشت درصد کاهش یافت.
3- افزایش سقف تسهیلات از محل حساب پس‌انداز مسکن جوانان: بانک مرکزی با همکاری بانک مسکن به منظور کمک به تامین مسکن جوانان و ترویج فرهنگ سپرده‌گذاری، هرساله با افزایش سقف فردی تسهیلات اعطایی از محل حساب پس‌انداز مسکن جوانان متناسب با نرخ تورم اقدام کرده است. از آن جمله می‌توان به افزایش سقف تسهیلات صندوق موصوف از مبالغ 800، 760 و 740 میلیون ریال در سال 1394 به مبلغ 1100، 1000 و 900 میلیون ریال به ترتیب در شهر تهران، شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری برای حساب‌های افتتاحی در سال 1395 اشاره کرد. ضمناً نرخ سود تسهیلات موصوف نیز حسب مصوبه مورخ 27 /7 /1395 شورای پول و اعتبار معادل 9 درصد تعیین شده که نشان از حمایت خاص نظام بانکی در تامین مالی مسکن جوانان دارد.
4- افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن بانک مسکن: با معرفی و ایجاد حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز در بانک مسکن طبق دستورالعمل مصوب شورای پول و اعتبار در سال 1384، زمینه معرفی سازوکار جدید در تجهیز منابع و تخصیص آن به بخش مسکن فراهم شد. در این حساب علاوه بر پرداخت سود سپرده به سپرده‌گذاران، اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن نیز حسب میزان موجودی و دوره سپرده‌گذاری تعلق می‌گیرد. همچنین در صورتی که سپرده‌گذار تمایلی به دریافت تسهیلات و استفاده از امتیاز اوراق مذکور نداشته باشد، می‌تواند اوراق خود را از طریق شرکت فرابورس به فروش رساند. مدت اعتبار استفاده از اوراق مذکور از سوی بانک مرکزی دو سال تعیین و بانک مسکن نیز مجاز شده است در چارچوب سیاست‌های داخلی آن بانک نسبت به تمدید حداکثر یک‌ساله مدت اعتبار این اوراق اقدام کند. بنابراین در چارچوب این سازوکار، آن دسته از متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن که فرصت یا تمایل به دریافت امتیاز تسهیلات از طریق افتتاح این حساب را ندارند، می‌توانند نسبت به خرید اوراق موصوف (از دارندگان اوراق) از طریق شرکت فرابورس اقدام کنند. از سال 1384 تا اواخر سال 1392 سقف تسهیلات پرداختی از محل این اوراق در سطح 200 میلیون ریال ثابت باقی مانده بود که با تصمیمات خوبی که در این زمینه گرفته شد در حال حاضر سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق مزبور در «شهر تهران»، «مراکز استان و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» به ترتیب به مبلغ 600، 500 و 400 میلیون ریال افزایش یافته است. همچنین طبق مصوبه مورخ 11 /12 /1394 شورای پول و اعتبار، سقف تسهیلات مسکن از محل این اوراق برای زوجین به تفکیک مناطق شهری فوق‌الذکر به ترتیب معادل 1000، 800 و 600 میلیون ریال تعیین شده است.
اتخاذ روش‌های نوین تامین مالی و بهره‌گیری از رویکردهای اثرگذار در نظام تامین مالی مسکن همچون ایجاد نهادهای جدید در این حوزه می‌تواند تا حدودی مشکلات ناشی از اتکای صرف تامین مالی مسکن به شبکه بانکی را مرتفع کند.
5- لغو ممنوعیت بانک‌های تجاری در پرداخت تسهیلات خرید مسکن: در شرایطی که از سال 1387 اعطای تسهیلات خرید مسکن صرفاً به بانک مسکن محدود شده و ورود سایر بانک‌ها و موسسات اعتباری به اعطای تسهیلات خرید مسکن ممنوع اعلام شده بود، شورای پول و اعتبار در جلسه مورخ 29 /2 /1394 ضمن لغو این ممنوعیت، با اعطای تسهیلات خرید بدون سپرده از سوی بانک‌های تجاری تا سقف‌های 600، 500 و 400 میلیون ریال به ترتیب در «شهر تهران»، «مراکز استان و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» موافقت کرد.
6- افزایش سقف تسهیلات حمایتی مسکن در مناطق روستایی: به منظور بازسازی و نوسازی واحدهای مسکونی روستایی نیز هرساله حسب مصوبات دولت، تسهیلات یارانه‌ای (پنج‌درصدی) برای 200 هزار واحد مسکونی با معرفی متقاضی از سوی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به بانک‌های عامل پرداخت می‌شود. ضمن آنکه در سال جاری به منظور حمایت هرچه بیشتر از این گروه، شورای پول و اعتبار با افزایش سقف فردی تسهیلات موصوف از 150 میلیون ریال به 200 میلیون ریال موافقت کرده است. ضمناً طی سال‌های 1384 تا پایان سال 1394 برای بازسازی و نوسازی 1.960.445 واحد مسکونی روستایی، به میزان 141.120 میلیارد ریال قرارداد از سوی بانک‌های عامل با متقاضیان منعقد که از این محل برای 1.420.933 واحد مسکونی به میزان 124.643 میلیارد ریال تسهیلات اعطا شده است.
7- افزایش سقف تسهیلات حمایتی مسکن برای آزادگان، جانبازان و خانواده‌های معزز شهدا: هرساله در اجرای مصوبات قانونی، بخشی از تسهیلات مسکن اعطایی از سوی سیستم بانکی با نرخ‌های یارانه‌ای چهار درصد (که تامین مابه‌التفاوت نرخ سود مذکور تا نرخ‌های مصوب شورای پول و اعتبار بر عهده دولت است) برای خرید و ساخت مسکن آزادگان، جانبازان و خانواده‌های معزز شهدا، با معرفی بنیاد شهید و امور ایثارگران به بانک‌های عامل تخصیص می‌یابد که حسب مصوبه مورخ 18 /8 /1395 شورای پول و اعتبار، سقف فردی تسهیلات مذکور 850 میلیون ریال در شهرهای با جمعیت بیش از یک میلیون نفر،700 میلیون ریال در مراکز استان‌ها، 600 میلیون ریال در سایر مناطق شهری و 350 میلیون ریال در روستاها برای این عزیزان تعیین شده است.
8- سرعت‌بخشی به گردش منابع بانکی در بخش مسکن با به‌کارگیری اوراق بهادار رهنی: بانک مرکزی در راستای سیاست‌های خروج از رکود دولت و تفاهمات به‌عمل آمده در کارگروه تخصصی ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت، با انتشار مبلغ سه هزار میلیارد ریال اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن از سوی بانک مسکن موافقت کرد. این اوراق در تاریخ 13 /4 /95 با نرخ 5 /18 درصد و دو‌ساله در فرابورس عرضه شد و کل اوراق به فروش رسید. به این ترتیب با انتشار این اوراق و بازگشت زودتر از موعد بخشی از منابع بانک مسکن، زمینه افزایش توان آن بانک برای اعطای تسهیلات مسکن به متقاضیان جدید فراهم شد. در حال حاضر بانک مسکن درخواست انتشار 10 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی دیگر را مطرح کرده که مقرر است برای کسب مجوز از بانک مرکزی، گزارش جامعی در این خصوص ارائه کند.
9- تسری سازوکار اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به بانک‌های تجاری: شورای پول و اعتبار در جلسه مورخ 19 /5 /1395 با هدف توسعه تامین مالی بخش مسکن و کاهش هزینه تمام‌شده اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در فرابورس، با تسری طرح اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن بانک مسکن به بانک‌های تجاری، مشروط به تایید طرح ارائه‌شده از حیث عملیاتی بودن و رعایت تعادل در منابع و مصارف آن از سوی بانک مرکزی موافقت کرد.
بدون تردید حضور کارآمد شرکت‌های لیزینگ در بازار مسکن می‌تواند پاسخگوی بخشی از متقاضیان جامعه هدف خود باشد و از این طریق زمینه بهتری برای تامین مالی این بخش فراهم سازد.
10- بازنگری دستورالعمل فعالیت شرکت‌های لیزینگ به منظور حضور ضابطه‌مند در تامین مالی بخش مسکن: بدون تردید حضور کارآمد شرکت‌های لیزینگ در بازار مسکن می‌تواند پاسخگوی بخشی از متقاضیان جامعه هدف خود باشد و از این طریق زمینه بهتری برای تامین مالی این بخش فراهم سازد. در سال جاری خوشبختانه با اصلاح و بازنگری مقررات ناظر بر شرکت‌های لیزینگ، زمینه حضور ضابطه‌مند شرکت‌های لیزینگ در حوزه تامین مالی خرید مسکن میسر شد.
با توجه به توضیحات درخصوص طرح‌ها و اقدامات انجام‌شده طی سه سال اخیر، می‌توان چنین نتیجه گرفت که رویکرد بانک مرکزی در حوزه تامین مالی مسکن، متمرکز بر توسعه ابزارهای مالی سمت تقاضای مسکن بوده است؟
در این دوره اقدامات مناسبی برای اصلاح و رفع محدودیت‌های ایجاد‌شده در اعطای تسهیلات خرید مسکن -که موجب ثابت ماندن سقف تسهیلات خرید برای مدت زمان طولانی و نیز ممنوعیت اعطای تسهیلات خرید مسکن از سوی بانک‌های تجاری در دولت قبل شده بود- صورت پذیرفت و در نتیجه آن تسهیلات خرید مسکن شبکه بانکی از تنوع بسیار بیشتری برخوردار شد.
با این حال این موضوع به مفهوم رویکرد یکجانبه نظام بانکی به تامین مالی سمت تقاضای مسکن در سال‌های اخیر نیست. در این ارتباط می‌توان به ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن یکم و نیز افزایش سقف تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم مسکن اشاره کرد که علاوه بر اعطای تسهیلات خرید، امکان دریافت تسهیلات ساخت مسکن نیز از محل این ابزارها در صورت تقاضای مشتری فراهم شده است.
ضمن اینکه مشارکت بانک‌ها در احداث پروژه‌های ساختمانی تا سقف 80 درصد کل سرمایه‌گذاری در طرح (بدون احتساب قیمت زمین) مجاز بوده و بار دیگر این موضوع در مصوبه مورخ 11 /12 /1394 شورای پول و اعتبار مورد تاکید قرار گرفته است.
شورای پول و اعتبار در سال‌جاری، با تصویب دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن، بستر لازم برای تشکیل یکی از نهادهای مالی در بخش مسکن را فراهم کرد. اصولاً کارکرد این نهادها چیست و چه نقشی می‌توانند در بخش مسکن ایفا کنند؟
نظام تامین مالی مسکن در کشور، به دلیل مبتنی بودن بر روش‌های سنتی جذب سپرده و اعطای تسهیلات، توانایی پاسخگویی کامل به تمامی نیازهای مربوط به تامین مالی مسکن را نداشته و معمولاً بخشی از متقاضیان به دلیل محدودیت منابع شبکه بانکی از صف تقاضا حذف می‌شوند. در مواردی نیز که این کمبود منابع از طریق پول پرقدرت بانک مرکزی (همچون اجرای طرح مسکن مهر) تامین می‌شود، تبعات نامطلوبی بر متغیرهای اقتصاد کلان داشته و موجب افزایش نرخ تورم در جامعه می‌شود.
بنابراین اتخاذ روش‌های نوین تامین مالی و بهره‌گیری از رویکردهای اثرگذار در نظام تامین مالی مسکن همچون ایجاد نهادهای جدید در این حوزه می‌تواند تا حدودی مشکلات ناشی از اتکای صرف تامین مالی مسکن به شبکه بانکی را مرتفع کند.
حداقل سرمایه لازم برای تاسیس و فعالیت موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن در تهران مبلغ ۵۰۰ میلیارد ریال و در سایر کلانشهرها و مراکز استان‌ها ۳۰۰ میلیارد ریال تعیین شده است.
بر همین اساس، بانک مرکزی با تدوین دستورالعمل تاسیس و فعالیت موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن و تصویب آن در شورای پول و اعتبار، موضوع کمک به فراهم آوردن منابع مالی پایدار مورد نیاز برای تامین مالی بخش مسکن را مورد توجه قرار داد تا به این ترتیب از طریق راه‌اندازی این موسسات در مناطق جغرافیایی مشخص از طریق جذب پس‌اندازهای خرد و اعطای تسهیلات مسکن در آن مناطق، امکان توسعه تامین مالی بخش مسکن بیش از پیش فراهم شود. تجربه فعالیت این موسسات با عنوان موسسات پس‌انداز و وام (Saving & Loan Associations) در برخی کشورها مطرح بوده که بعضاً با عناوین دیگری همچون Building Societies یا Trustee Savings Banks در بازار تامین مالی مسکن ایفای نقش می‌کنند. کارکرد اصلی این موسسات، اعطای تسهیلات رهنی برای خرید و ساخت واحدهای مسکونی است. این نهادها، در واقع منبع اولیه تامین مالی بخش زیادی از شهروندان برای خرید مسکن محسوب می‌شوند.
آیا تجربه‌ای از تاسیس شرکت‌های پس‌انداز و تسهیلات مسکن در کشورمان نیز وجود دارد؟ ظاهراً در دهه 40 چنین شرکت‌هایی در بخش مسکن فعالیت می‌کردند.
بله، در سال 1346 با تصویب قانون تشویق پس‌انداز مسکن، بستر قانونی تاسیس و فعالیت موسسات پس‌انداز و وام در ایران فراهم شد. اولین تجربه ایجاد شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن، تاسیس شرکت پس‌انداز و وام کوروش در سال 1350 با سرمایه اولیه 300 میلیون ریال بود. بعد از آن تا سال 1358 (طی مدت هشت سال فعالیت) در مجموع تعداد 16 شرکت پس‌انداز و وام مسکن در تهران و 14 استان کشور با سرمایه حدود 2 /11 میلیارد ریال تاسیس شد. شرکت‌های پس‌انداز و وام مسکن، حدود 4 /30 میلیارد ریال (معادل 2 /7 برابر سرمایه خود) سپرده جذب و مبلغ 3 /60 میلیارد ریال (5 /4 برابر سرمایه) تسهیلات مسکن پرداخت کردند. با پیروزی انقلاب اسلامی ایران و متعاقب اجرای قانون ملی شدن بانک‌ها در سال 1358، کلیه 16 شرکت پس‌انداز و وام مسکن همراه با بانک ساختمان و شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان بانک‌های ایران در بانک رهنی ادغام شده و بانک مسکن را تشکیل دادند.
چه کسانی می‌توانند برای تاسیس این موسسات اقدام کنند؟
تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی می‌توانند با تامین حداقل سرمایه مورد نیاز و احراز شرایط لازم که در دستورالعمل ذکر شده است، برای تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن اقدام کنند. البته موسسات اعتباری و اشخاص حقوقی وابسته به آنها، مجاز به تاسیس یا تملک سهام این موسسات نیستند.
تنها بانک مسکن به عنوان بانک عامل بخش مسکن از این موضوع مستثنی شده و این بانک می‌تواند حداکثر تا سقف 20 درصد سهام این موسسات را که به صورت مستقیم و غیرمستقیم است، تملک کند. حداقل سرمایه لازم برای تاسیس و فعالیت این موسسات در تهران مبلغ 500 میلیارد ریال و در سایر کلانشهرها و مراکز استان‌ها 300 میلیارد ریال تعیین شده است.
با این اوصاف تاثیر اقدامات انجام‌شده در نیل به تحرک و رونق تولید در بخش مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
خوشبختانه متعاقب گشایش‌های صورت‌گرفته در حوزه تامین مالی و استقبال متقاضیان از خرید مسکن، چشم‌انداز مناسب‌تری برای ورود تدریجی به دوره رونق ساخت‌وساز فراروی بخش مسکن قرار گرفته است. طی 11 ماه نخست سال جاری حجم معاملات و متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به دوره مشابه سال قبل به ترتیب 5 /6 و 4 /5 درصد رشد نشان می‌دهد.
آمار عملکرد مقدماتی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره از سوی شهرداری‌ها در کل مناطق شهری نیز به عنوان شاخص استقبال بخش‌خصوصی از فعالیت‌های ساختمانی طی سه فصل ابتدایی سال جاری به صورت مستمر از رشد مناسب و فزاینده‌ای برخوردار بوده و در مجموع طی 9ماهه اول سال جاری از رشد 7 /7درصدی نسبت به دوره مشابه سال قبل برخوردار شده است. به علاوه با کاهش نرخ سود صندوق پس‌انداز مسکن یکم به هشت درصد در بافت‌های فرسوده و 5 /9 درصد در سایر مناطق شهری، استقبال مردم از افتتاح حساب در صندوق مذکور به‌طور چشمگیری افزایش یافته است به نحوی که تا تاریخ 5 /12 /1395 تعداد حساب‌های افتتاحی صندوق مذکور از مرز 6 /146 هزار فقره گذشته است.
با توجه به وجه کارشناسی که دارید در این زمینه چه پیشنهاد و توصیه‌هایی در ارتباط با کمک به تسریع رونق بخش مسکن دارید؟
همان‌گونه که می‌دانیم، دولت یازدهم و بانک مرکزی در سه سال گذشته بر لزوم کاهش نرخ تورم تاکید داشته‌اند و اکنون به دستاورد قابل ملاحظه‌ای در این خصوص رسیده‌اند. به همین خاطر موضوع حفظ دستاوردهای کنترل و مهار تورم همواره در تمامی اقدامات و حمایت‌های بانک مرکزی از بخش حقیقی اقتصاد مورد توجه قرار داشته است.
ضمن آنکه گشایش‌های نظام بانکی در بخش مسکن در سال‌های اخیر با توجه به ماهیت ابزارهای در اختیار و حسب اولویت‌ها و هدفگذاریهای انجام‌شده عمدتاً از کانال تقویت قدرت خرید مسکن خانوارها و تحریک سمت تقاضای مسکن صورت پذیرفته است بنابراین باید توجه شود مشاهده و انتقال تاثیر این گشایش‌ها بر نماگرهای بخش تولید و عرضه مسکن صرفاً متکی و منوط به اقدامات نظام بانکی نبوده و از این‌رو باید برای کمک به تسریع در اثرگذاری این اقدامات بر بخش تولید مسکن در کمترین زمان ممکن، انجام برخی اقدامات تکمیلی از سوی سایر دستگاه‌های اجرایی نیز مورد توجه قرار گیرد.
در این خصوص می‌توان به اتخاذ راهکارهایی از قبیل تخفیف در هزینه صدور پروانه‌های ساختمانی، استفاده از ابزار مالیاتی جهت به‌کارگیری موجودی زمین بلااستفاده در محدوده شهرها، تسریع در تخصیص کمک‌های دولتی به نوسازی بافت‌های فرسوده و همچنین استفاده موثر از ظرفیت‌های موجود در بازار سرمایه اشاره کرد.
دیدگاه تان را بنویسید