تنظیم ارزی مسکن
رابطه ملک و دلار چه قیمت‌هایی را کشف می‌کند؟
حمید فرزین: دلار در دو سال اخیر نسبت به مسکن رشد بیشتری را تجربه کرده است، ولی نمی‌توان انکار کرد که معامله‌گران بازار ملک در سال‌های 98 و 99 تلاش کردند تا حدی عقب‌ماندگی خود را نسبت به بازار ارز جبران کنند. در حالی که بازدهی دلار در فروردین 98 نسبت به اسفند 96 به حدود 190 درصد می‌رسید، مسکن در همین بازه زمانی رشد 95درصدی را تجربه کرده بود. رشد قیمت مسکن در یک سال گذشته کمی شدت گرفت و از آن‌سو، افزایش دلار محدودتر شد تا اینکه میزان بازدهی دلار در اردیبهشت 99 نسبت به اسفند 96 به حدود 256 درصد برسد و مسکن در همین بازه زمانی رشد 195درصدی را ثبت کند. ارقام تا حدی تلاش مسکن را برای رساندن خود به بازدهی دلار نشان می‌دهند.
به‌رغم این مساله، بازار مسکن در سال جاری با مساله مهم‌تری روبه‌رو است: کاهش توان خریداران و رکود احتمالی این بازار. در آخرین آمار اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی حجم معاملات در اردیبهشت 99 نسبت به اردیبهشت 98 کاهش هفت‌درصدی را نشان می‌دهد و بیشتر کارشناسان نیز باور دارند، افراد عادی دیگر توان خرید مسکنی را ندارند که میانگین قیمتی آن در شهر تهران به متری 17 میلیون تومان رسیده است. درواقع بدون محاسبه وام‌هایی که افراد می‌توانند دریافت کنند، هم‌اکنون خرید یک خانه 60متری در شهر تهران به بیش از یک میلیارد تومان نقدینگی دارد و مسلماً خانوارهای زیادی نیستند که چنین سرمایه‌ای داشته باشند و همین مساله می‌تواند بازار را در شرایط رکود قرار دهد.
امید برخی بازیگران مسکن این است که بازار سهام از شرایط رونق فعلی خارج شود و ریزش این بازار منجر به آن شود که بخشی از نقدینگی به بازار مسکن مهاجرت کند. در این شرایط ممکن است رکود تا حدی از بازار ملک خارج شود. در مورد میزان رشد قیمت مسکن در سال 99 نیز توافق نظری وجود ندارد، ولی به واسطه ضعف تقاضا حداقل هم‌اکنون بیشتر باور بر این است که مسکن در حد و اندازه رشد نرخ تورم بالا خواهد رفت.
از نظر دلاری، اگر آغاز شوک‌های بازار ارز یعنی اسفندماه 96 را مبنای مقایسه بازار مسکن و ارز قرار دهیم، بازار سرمایه بادوامی مانند مسکن همچنان توان رشد دارد، چراکه همچنان نسبت به ارز رشد کمتری را تجربه کرده است. در حال حاضر اگر بخواهیم میزان رشد مسکن و دلار از اسفند 96 تا اردیبهشت 98 در عدد برابری قرار گیرد، باید قیمت دلار را نزدیک به 14 هزار تومان در نظر بگیریم، حال آنکه هم‌اکنون قیمت‌های بازار آزاد در کانال 17 هزارتومانی نوسان می‌کنند. با این حال، برخی از کارشناسان باور دارند که قیمت مسکن نمی‌تواند به‌طور کامل هماهنگ با حرکت دلار رشد کند. از نظر آنها، حتی در خود بازار مسکن نیز رشد قیمت‌های معاملات خرید و فروش به سرعت در بازار اجاره خود را نشان نمی‌دهد. اگر طی یک سال قیمت مسکن 80 درصد رشد کند، ظرفیت همین میزان رشد در بازار اجاره وجود ندارد. قیمت دلار هم نمی‌تواند به یکباره تمام رشد خود را در بازار مسکن تخلیه کند، هرچند به رشد مسکن و افزایش انتظارات تورمی این بازار کمک می‌کند.
