افسوس که همه عمر دیر رسیدیم...
کم و کیف مداخله دولت در بازار مسکن در گفت‌وگو با فردین یزدانی
نمی‌تواند دغدغه‌های اجتماعی‌اش را پنهان کند اما هیچ‌گاه پا از دایره بازار بیرون نمی‌گذارد و عمیقاً معتقد است نباید به خاطر اجرای برخی طرح‌ها به حریم مالکیت خصوصی دست‌درازی کرد. فردین یزدانی که مشارکت در روند طراحی برخی از سیاست‌های دولتی بخش مسکن را در کارنامه حرفه‌ای خود دارد، تحلیل جالبی از مداخله تازه دولت در بازار اجاره ارائه می‌کند. او با شناخت عمیقی که از صنعت ساختمان در ایران دارد، به تجارت فردا می‌گوید: طرح تازه دولت اگر جنبه تعزیراتی به خود گیرد قطعاً شکست خواهد خورد.
نمی‌تواند دغدغه‌های اجتماعی‌اش را پنهان کند اما هیچ‌گاه پا از دایره بازار بیرون نمی‌گذارد و عمیقاً معتقد است نباید به خاطر اجرای برخی طرح‌ها به حریم مالکیت خصوصی دست‌درازی کرد. فردین یزدانی که مشارکت در روند طراحی برخی از سیاست‌های دولتی بخش مسکن را در کارنامه حرفه‌ای خود دارد، تحلیل جالبی از مداخله تازه دولت در بازار اجاره ارائه می‌کند. او با شناخت عمیقی که از صنعت ساختمان در ایران دارد، به تجارت فردا می‌گوید: طرح تازه دولت اگر جنبه تعزیراتی به خود گیرد قطعاً شکست خواهد خورد. این کارشناس اقتصادی با یادآوری کاهلی سیاستگذار در برنامه‌ریزی برای امروز جامعه، نحوه مداخله تازه دولت در بازار مسکن را که به بهانه کرونا صورت گرفته نقد می‌کند و از دولت می‌خواهد در کنار تشویق موجرین به اجاره‌داری، سراغ تولید مسکن ارزان از طریق تحریک بازار برود.
♦♦♦
کرونا نفس بزرگ‌ترین اقتصادهای جهان را گرفته و در اغلب جوامع توسعه‌یافته سیاست‌های خاصی با هدف کنترل ابعاد اقتصاد این بیماری تدارک دیده شده است. آیا در هفته‌های اخیر شاهد بوده‌اید که کشورهای خارجی طرح جالبی در حوزه بازار اجاره در شرایط کرونا اجرا کرده باشند؟
خب بله مواردی بوده. منتها مواردی که اکثراً با آنها برخورد کردم، مربوط به کشورهای توسعه‌یافته و پیشرفته است. به‌طور مثال آلمان سیاستی که به خرج داد این بود که به صاحب‌خانه‌ها قول بخشودگی مالیاتی داد. بسته به مناطق این بخشودگی متفاوت بود منوط به اینکه قاعده رعایت شود. خواست دولت این است که در ازای معافیت مالیاتی، مستاجر اگر توانایی پرداخت اجاره را نداشت، صاحب‌خانه اجازه تخلیه ملک را نداشته باشد و مدارا کند. خب این قاعده در برخی دولت‌های محلی تا چهار ماه و در برخی از ایالت‌ها تا دو ماه بود ولی در برخی مناطق هم تا سقف هفت ماه تداوم می‌یابد. این مداخله در بازار اجاره که با مشوق همراه است، در موارد مشابهی در اسپانیا و فرانسه هم مورد استفاده قرار گرفته است. ضمناً بر اساس مقالاتی که خواندم، در آمریکا نیز برخی جنبش‌های مدنی اقامه دعوا کردند منتها برخلاف آلمان و برخی دول اروپایی، این رویه شکل سیاستگذاری عمومی به خود نگرفت. در این میان یک نکته را باید مدنظر داشته باشیم که آلمان در قبال این کارها ماهانه مبلغی به تمامی خانوارها پرداخت کرد و همین پرداختی تا حدود زیادی توان مردم را برای پرداخت اجاره تقویت کرد و به عبارت دیگر در قبال کمک‌های انبوهی که دولت‌ها ناچار به انجام آن بودند، سیاست‌های متوازنی پیاده شد تا اثر این وضعیت کاسته شود.
چنان‌که اشاره کردید، با شیوع بیماری کرونا در سرتاسر جهان، بسیاری از دولت‌ها برنامه‌هایی را در خصوص بازار مسکن و اجاره به اجرا درآورده‌اند. ضمن توضیح توانمندی‌های دولت ایران و ناتوانی‌هایش در حوزه بازار مسکن و اجاره، چطور و از طریق کدام طرح می‌توان از خانوارهای اجاره‌نشین در مقطع فعلی حمایت کرد؟ چنین هدفی اساساً برای دولت‌ها قابل تحقق است؟
البته که بخشی از این بحث به حوزه اقتصاد کلان برمی‌گردد که معتقدم حتماً باید برای بازسازی آن به فکر یک چاره اساسی بود. منتها بحث مسکن و بازار اجاره را باید در حوزه اقتصاد خانوار و به شکل خرد ببینیم. در این راستا هر اتفاقی که به اقتصاد خانوار ضربه بزند خودبه‌خود بخش مسکن را هم متاثر خواهد کرد و باعث بروز مشکلاتی می‌شود. بنابراین تمرکز اصلی مانند همه دولت‌ها مخصوصاً دولت ایران باید تا حدی روی جبران درآمد خانوار باشد و از اثرات سرریز آن در اقتصاد و نشتی تبعاتش جلوگیری شود. خب اقداماتی مانند تمدید اجاره‌نامه‌ها و عدم پرداخت اجاره تا یک یا دو ماه اقدامات مکمل است و جای اقدامات اصلی را نمی‌گیرد. در ایران ما با وضعیت اقتصادی مناسبی روبه‌رو نیستیم و این موضوع قابل کتمان نیست. به هر حال هر کشوری با توجه به شرایطی که دارد برای اقدامات مکمل به طراحی سیاست می‌پردازد اما باید در نظر داشته باشیم که زمانی این اقدامات مکمل از نظر جامعه توجیه‌پذیر است که خود دولت (و نه فقط مالکان و موجران) هم مشوق‌ها و کمک‌های بسیاری برای بازسازی اقتصاد در نظر گرفته باشد نه اینکه تنها اقدام سیاستگذار، پرداخت وام یک میلیون‌تومانی باشد!
پس سیاست فعلی دولت را نمی‌توان مناسب ارزیابی کرد؟
خیر و من به نتیجه آن چندان خوش‌بین نیستم.
خب در این شرایط آیا تصور می‌کنید سیاست‌هایی که اتخاذ شده عرصه را بر مستاجران برای جابه‌جایی تنگ می‌کند و شرایط سخت‌تری را نسبت به همیشه به آنها تحمیل خواهد کرد؟ در کل فکر می‌کنید بازار مسکن در ماه‌های پیش‌رو که تب جابه‌جایی و اجاره بالا می‌رود، چه تحولاتی را از سر می‌گذراند؟
قطعاً شرایط سخت‌تر خواهد شد. متاسفانه روند بازار اجاره از دهه 80 به تدریج تبدیل به یک مساله شد یعنی وضعیت به سمتی رفت که ما شاهد اضمحلال بافت بودجه‌ای خانوار هستیم. در واقع کاهش درآمد حقیقی خانوار باعث شد از یک‌سو به تدریج ورود به بازار مسکن ملکی کم شود و از دیگرسو تعداد اجاره‌نشین‌ها پیوسته افزایش یابد. خاطرم هست وقتی در سال 92 یا 93 طرح جامع مسکن را برای دولت تهیه کردیم، در آن اعلام شد بازار اجاره نیازمند مداخله و حمایت دولت برای ساخت طرح‌های مسکن اجاره‌ای است. البته مداخله نه به گونه‌ای که خود دولت سازنده آن واحدها باشد. بلکه بسته‌های سرمایه‌گذاری و حمایتی را در راستای عرضه مسکن اجاره‌ای برای گروه‌های نیازمند با درآمد کم و متوسط عرضه کند که متاسفانه مقامات دولتی در آن زمان که وضعیت به نسبت امروز خیلی بهتر بود، تمایلی به انجام این کار نشان ندادند و پارادایم اصلی در همه برنامه‌هایشان مسکن ملکی بود. در صورتی که در آن زمان با این استدلال که وضعیت درآمد خانوار خوب نیست پیش‌بینی کردیم که به تدریج ورود متقاضیان به مسکن ملکی کم خواهد شد از این‌رو شارژ و تخصیص منابع به مسکن ملکی چندان کار معقولی نیست. در عین حال حمایت از مسکن اجاره‌ای می‌توانست اثربخشی و کاربرد منابع دولتی اعم از منابع مالی یا زمین را که باعث صرفه‌جویی در هزینه نهایی طرح می‌شد بیشتر کند. خب با توجه به وضعیت بحرانی حاضر، امیدی چندانی به کارایی دولت حتی به صورت فوری نیست و حقیقت این است که شما هر سیاست اساسی را برای مدیریت بازار مسکن اجاره به‌کار ببرید، باید تولید مسکن اجاره‌ای را افزایش دهید تا اجاره‌بها در حد استطاعت خانواده باقی بماند که چنین چیزی فعلاً ممکن نیست و حتی اگر این طرح امروز شروع شود دست‌کم تا یک سال و نیم تا دو سال دیگر جواب نمی‌دهد. پس تنها اقدام فوری دولت شاید پیشنهاد تمدید دو یا سه‌ماهه اجاره‌نامه‌ها باشد. من غیر از این چیزی به ذهنم نمی‌رسد. همیشه دولت‌ها دیر به فکر انجام اقدامات متناسب با وضعیت می‌افتند. در عین حال همیشه به دنبال اقداماتی هستند که نتیجه آن زود مشخص شود در حالی که بالعکس اقدامات خوب عموماً در درازمدت و کند جواب داده اما جامعه به نیاز جواب می‌دهد.
خب خیلی‌ها به این پیشنهاد تمدید اجاره‌نامه به مدت شش ماه واکنش نشان داده‌اند. صرف‌نظر از امکان یا عدم امکان اجرایی شدن، چه تاثیراتی روی بازار اجاره در بخش تجاری و مسکونی خواهد داشت؟
در پاسخ به بخش اول سوال‌تان باید بگویم که این قضیه از جنبه‌های مختلفی قابل بحث است. ببینید اگر به روند حال حاضر نگاه کنیم کرونا نه‌تنها ماهیت بازار را عوض نکرده بلکه شرایط را تشدید کرده است یعنی روند تشدید تحریم‌ها که اتفاق افتاد با برخی اقدامات به نسبت خنثی شد اما بحران کرونا آن را دوباره به شکلی مضاعف برگشت داد. یک بررسی خیلی ساده که درج کردن آن خالی از لطف نیست می‌تواند به ما در فهم بهتر از وضعیت بازار اجاره کمک کند. طبق محاسبات من در فاصله سال‌های 95 تا 97 سالانه حدود 520 هزار به تعداد خانوارهای شهری اضافه شده در حالی که تعداد خانوارهای مستاجر شهری در این دوره حدود 400 هزار بوده است. خب این به این معناست که به‌طور معمول 80 درصد خانوارهای جدید وارد بازار مسکن اجاره‌ای می‌شوند که این نشان‌دهنده فشار تقاضا بر روی بازار مسکن اجاره‌ای است. در عین حال اتفاق دیگری هم که افتاده این است که تا حدودی رشد منفی اقتصادی که از سال گذشته تا حدی کنترل شده یا کمتر شده بود، با ظهور ویروس کرونا برمی‌گردد. بر اساس پیش‌بینی‌ها این بحران چیزی بین پنج تا هفت درصد رشد منفی را به اقتصاد ایران تحمیل خواهد کرد و این یعنی درآمد خانوارها به همین میزان کاهش پیدا می‌کند. کاهش درآمد خانوارها هم به این معناست که بسیاری از خانوارها قادر نخواهند بود هزینه اجاره‌بها برای مسکن مناسبی را که در نظر دارند پرداخت کنند. در نتیجه شما مجدداً با یک فیلترینگ جمعیتی مواجه خواهید شد که بسیاری از خانوارها به ناچار از شهرها خارج شده و به زندگی در حاشیه شهرها گرایش پیدا می‌کنند که این انتخاب تنها به دلیل ارزان‌تر بودن رخ می‌دهد. در نهایت هم این وضعیت منجر به فشار شدید هزینه اجاره‌بهای مسکن خواهد شد. این وضعیت در پیوند با رشد منفی سرمایه‌گذاری در تولید مسکن در دو سال گذشته، به کاهش عرضه واحدهای مسکونی در سال جاری منجر می‌شود. بنابراین کاهش عرضه مسکن اجاره‌ای در نظام رسمی باعث رشد نظام غیررسمی و حاشیه‌نشین مسکن می‌شود.
مورد دیگری را هم باید اضافه کنم. به هر حال بخشی از واحدهای مسکونی الان در اختیار مستاجرین است و موجر درآمدی از آن کسب می‌کند. از آنجا که به دلیل فشارهای اقتصادی موجران قادر نخواهند بود متناسب با تورم نرخ اجاره را افزایش دهند، در نتیجه افزایش نرخ اجاره‌بها برخلاف نرخ تورم خواهد بود که این یک نکته مهم در هر تحلیلی است که از بازار اجاره صورت می‌گیرد. با این فرض، از هم‌اکنون بسیاری پیش‌بینی می‌کنند اجاره‌بها چیزی بالغ بر 30 درصد رشد خواهد داشت که به گمانم افزایش سطح اجاره‌بها کمتر از 30 درصد و بیشتر از 20 درصد خواهد بود هرچند که بحث اجاره‌بهای مسکن مقید به مکان است و به همین دلیل در مکان‌های مختلف درصد افزایش اجاره‌بها فرق خواهد داشت. در این شرایط، با توجه به بحران‌های موجود و سیاست اعلامی دولت صرف‌نظر از اینکه به چه میزان اجرایی شود، مستاجران به نظر وضعیت بدتری پیدا خواهند کرد. به گمانم در بسیاری از موارد طرح‌های دولت اجرایی نیستند و با فرض موفقیت هم تنها یک تا دو ماه را به زمان تنفس خانوارها می‌افزایند که چندان کمکی نخواهد کرد.
با توجه به تجارب گذشته دولت در این بازار که طی چند سال گذشته به مداخله و تعزیراتی کردن شرایط تمایل داشت، آیا سرانجام طرح جدید را مثبت می‌بینید؟ ضمناً الزامی شدن این مورد چقدر با روح مالکیت خصوصی در تضاد است؟
ایده تعزیراتی کردن بازار که خیلی وقت است شکست خورده در ضمن شما نمی‌توانید حقوق و حریم مالکیت را زیر پا بگذارید تا وضعیت را بهبود دهید. دولت به خوبی می‌داند اگر بازار را تعزیراتی کند عرضه کم می‌شود. بنابراین بهتر است به جای این رویه‌های غلط، اجاره‌داری تشویق شود. ضمناً با توجه به اینکه بازار اجاره از خرداد و تیر داغ می‌شود مصوبه دولت برای تمدید دوماهه عجیب و خالی از معنا به نظر می‌رسد زیرا نه ابزار اجرایی لازم برای آن را دارد و نه کسی به حرفش گوش می‌دهد. پس اجرای سیاست‌های نامعقول کار را بدتر می‌کند. من تصور می‌کنم با توجه به وضعیت حاکم بر کشور، احتمال توافق بین مستاجر و موجر برای تمدید یک‌ساله بالاست.
درباره بخشنامه ضرورت تمدید شش‌ماهه اجاره‌نامه‌ها چه فکر می‌کنید؟ آیا مالکان به این مصوبه دولت تن می‌دهند؟
این قضیه بیشتر از اینکه تحت اجبار دولت باشد بیشتر جنبه اختیاری دارد و مالکی که ممکن است تعداد زیادی ملک داشته باشد وضعیتی متفاوت از یک فرد بازنشسته دارد که بخشی از معیشت خود را از محل اجاره یک واحد مسکونی به دست می‌آورد و روی اجاره‌بهای آن برای تامین هزینه‌های زندگی حساب باز کرده است. فرد دوم قطعاً نمی‌تواند به سادگی به این قضیه تن بدهد چون در غیر این صورت برای مشکلاتی مانند هزینه‌های روزمره زندگی خود دچار مشکل می‌شود. ولی ممکن است برخی از مالکان به تمدید شش‌ماهه تن دهند کمااینکه بنده شنیدم که صاحبان واحدهای غیرمسکونی در برخی پاساژها چنین رفتاری از خود نشان داده‌اند.
در هر صورت اما این مصوبه‌ای نیست که آبی از آن گرم شود یا همه به آن تن دهند. تصور من این است که حداکثر تا خرداد می‌توانند بر آن اصرار کنند. نبود ابزار اجرایی بزرگ‌ترین بحران پیش‌روی اجرای این سیاست است. شما اگر یک واحد مسکونی داشته باشید و بخواهید آن را تمدید کنید قرارداد جدید را پشت قولنامه قبلی تمدید می‌کنید و نیازی به مراجعه به مشاور املاک هم نیست. همین نکته نشان می‌دهد می‌توان به راحتی خواست دولت را دور زد.
با توجه به جمیع جهات، در وضعیت فعلی چه پیشنهادی برای سیاستگذار دارید؟ پیشنهادی که در حال حاضر به دولت کمک کند.
دولت اگر همین الان هم برای سال آینده تعدادی واحد را برای یک سیستم اجاره‌داری پیاده کند کار بسیار بزرگی کرده است. البته اگر همین الان دست به کار شود شاید 18 ماه بعد چیزی در دست داشته باشد. برای این کار لازم است پکیج وام‌های ساخت که از سوی دولت در چارچوب طرح اقدام ملی برای مسکن ملکی ارائه شده، دارای بسته‌های وام و اعتبار مخصوص باشد. با توجه به اینکه دولت به اندازه کافی موجودی زمین دارد، این پکیج به‌صورت بسته‌های سرمایه‌گذاری مشوق برای تولید مسکن اجاره‌ای می‌تواند مفید باشد. جنس سیاست هم به این شکل باشد که وزارت مسکن به سرمایه‌گذار، زمین واگذار کند تا پس از ساخت به دست مصرف‌کننده برسد. دولت حین همکاری با سرمایه‌گذار باید در کنار اعطای وام او را موظف کند به دلیل سوبسیدهای دریافتی هم ارزان و هم کارآمد مسکن تولید کند. پیش از انقلاب که بخش خصوصی قدرتمند بود، این قبیل وظایف به عهده شرکت‌ها بود و نتایج خوبی هم در پی داشت. امروزه سازمان تامین اجتماعی یا وزارت رفاه می‌توانند با تجمیع حق مسکن کارگران به صورت یک منبع مالی پروژه ساخت مسکن کارگری را به صورت انبوه اجرایی کنند و بخش زیادی از مشکلات جامعه کارگری را رفع کنند. بنابراین با یک بررسی ساده می‌بینیم وزارت مسکن و سازمان تامین اجتماعی که زمین و مستغلات دارد می‌توانند با ارائه بسته‌هایی در قالب سرمایه‌گذاری خصوصی و تزریق منابع بانکی طرح‌های ساخت مسکن اجاره‌ای را پیاده کنند. شک نکنید که این کار در بلندمدت می‌تواند بسیار موثر واقع شده و بر وضعیت بازار اجاره تاثیرات چشمگیری داشته باشد. همچنین می‌توان برای بافت‌های فرسوده از صندوق توسعه ملی که ردیف اعتبار مشخصی به میزان یک میلیارد دلار دارد، کمک گرفت و بسته مشوقی را ارائه کرد که در کنار تخفیف عوارض و تراکم مجانی که شهرداری ارائه می‌دهد، انگیزه خوبی به سرمایه‌گذار داده شود. دولت نیز در ازای سوبسید ارائه‌شده به سرمایه‌گذار، او را مکلف خواهد کرد که چند واحد از منازل را به مدت معینی به افرادی که از طرف نهادهای رفاهی اجتماعی معرفی می‌شوند اجاره بدهد و بعد از مدتی مشخص، این واحدها آزاد شده تا اجازه فروش به سرمایه‌گذار داده شود. خب یقیناً این طرح با توجه به تحولات فعلی باعث استقبال سرمایه‌گذاران خواهد شد.
این نکته را در نظر داشته باشید که الان با توجه به تحولات بورس بعید است که امسال بازار مسکن مانند دو سال پیش، روند ساخت‌وساز پررونقی داشته باشد از این‌رو جدا از بحث مسکن اجاره‌ای، فعالیت اقتصادی در بخش ساختمان است که وارد رکود شده است و افت خواهد کرد. چیزی که شرایط را برای مستاجرین بازهم بدتر خواهد کرد. از این‌رو زنگ خطر روزهای سخت آینده این بازار را باید امروز به صدا درآورد.
