رکود تورمی سنگین

چند ماه پیش وقتی برای اولین‌بار خبر شیوع یک بیماری ویروسی جدید در یکی از شهرهای چین شنیده شد، کمتر کسی ابعاد آن را به شکلی که اکنون با آن مواجه هستیم تصور می‌کرد. ویروس جهش‌یافته‌ای که به خاطر ویژگی‌های عجیب و پیشرفته خود به راحتی قابلیت منتقل شدن را دارد و هر نوع تجمع یا تراکم انسانی می‌تواند به شدت و حدت آن بیفزاید و درصدی از مبتلایان را به سرعت به پایان زندگی نزدیک کند. همین ویژگی‌ها کافی بود که تقریباً تمامی مناسبات اجتماعی-اقتصادی کشورها به صورت بی‌سابقه‌ای تحت تاثیر قرار بگیرد و علاوه بر یک بحران سلامت، بحران اقتصادی بزرگی را پیش‌روی کل دنیا قرار دهد. در مورد ایران، مدت‌ها بود که اقتصاددانان چالش‌ها و ابرچالش‌های متعددی را برای کشور ما شناسایی می‌کردند و مدت‌ها بود که اکثر ما در فضای نااطمینانی اقتصادی شدیدی به سر می‌بردیم و هر روز را با یک شوک کوچک یا بزرگ شروع می‌کردیم. اما شاید کمتر کسی حتی فکرش را می‌کرد که مساله‌ای بروز کند که تمامی چالش‌های مهم قبلی را تحت‌الشعاع خود قرار دهد و برای مدتی حتی به فراموشی بسپارد. کمتر کسی فکر می‌کرد که ممکن است در سال 2020 میلادی اتفاقی بیفتد که علاوه بر ایران حتی کشورهای توسعه‌یافته هم درگیر یک بحران اقتصادی شاید کم‌سابقه شوند. بحرانی که ابعاد آن به هیچ وجه در شرایط فعلی قابل پیش‌بینی نیست ولی این پتانسیل را دارد که به بزرگ‌ترین و عمیق‌ترین رکود اقتصادی قرن اخیر تبدیل شود. بحرانی که این بار دامن همه کشورها را گرفته و حل آن بیش از اقتصاددانان به عملکرد دانشمندان حوزه پزشکی در تهیه یک واکسن موثر و قابل دسترس برای عموم مردم وابسته است.

شوک هم به عرضه و هم به تقاضای تمامی بازارها

بررسی ابعاد اقتصادی شیوع ویروس کرونا و تاثیرگذاری آن بر بازارها به سناریوهای مختلف زمان کنترل آن بستگی دارد. شوکی که این‌بار به اقتصاد جهان وارد شده تنها در سمت عرضه یا سمت تقاضا نیست و هر دو سمت اقتصاد را به شدت درگیر کرده است. از یک‌سو بسیاری از کالاها و خدمات حتی کارکرد خود را از دست داده‌اند و تقاضایی برای آن در شرایط فعلی وجود ندارد و از سوی دیگر نه‌تنها بخشی از نیروی کار به دلیل بیماری از بازار کار حذف شده‌اند، نیروی کار سالم نیز به خاطر احتمال ابتلا فعالیت محدودتری دارد و در نتیجه سمت عرضه اقتصاد افت کرده است. علاوه بر نهاده نیروی کار، با محدود شدن حمل‌ونقل بسیاری از تولیدات با مشکل مواد اولیه، کالاهای واسطه و تجهیزات تولید روبه‌رو می‌شوند و شرایط اولیه برای تولید را از دست می‌دهند. با کاهش تولید و افزایش سطح بیکاری، طبیعتاً گردش مالی و اعتباری نیز دچار مشکل می‌شود و سرمایه‌گذاری نیز افت می‌کند که در مجموع شوک سمت عرضه را شدت می‌بخشد. در این بین هرچه کالا یا خدمات مورد نظر نیاز بیشتری به جابه‌جایی و به‌خصوص واردات نهاده‌های تولید از کشورهای خارجی داشته باشد، هرچه تولید به حضور نیروی کار در محل کار بیشتر وابسته باشد و امکان دورکاری کمتر باشد و هر چه نیاز مالی بنگاه به منابع خارج از بنگاه بیشتر باشد، آسیب‌پذیری آن در این شرایط بیشتر خواهد بود. به بیان دیگر، میزان تاثیر این ویروس بر کشورها، اقتصادها و بازارهای مختلف متغیر خواهد بود و وابسته به متغیرهایی مثل پیوندهای زنجیره تامین تولید، خدمات داخلی، خدمات قابل تجارت با دنیای بیرون و نیز قیمت انرژی و کالاهای اولیه است.

توصیفاتی که از ابعاد این بحران مطرح شد به خوبی نشان می‌دهد که تقریباً تمامی بازارها کم یا زیاد با آن درگیر شده‌اند. اولویت تقاضای خانوار در این شرایط به‌طور طبیعی به سمت نیاز اولیه زندگی یعنی زنده ماندن رفته و به‌طور کلی می‌توان گفت که سبد مصرفی خانوار دچار تغییر ساختاری بزرگی شده که معلوم نیست حتی پس از اتمام بحران به حالت قبل بازگردد. همین امر باعث می‌شود که حتی با فرض بازگشت به شرایط عادی هم نتوان شرایط بازارها در چند ماه آینده را با همان اصول و فروض قبلی بررسی کرد، چه برسد به آنکه حتی نمی‌دانیم اوج فراگیری و گسترش آن چه زمانی خواهد بود. اما می‌توان گفت که هر چه بازه زمانی این شرایط طولانی‌تر شود، بیکاری بیشتر، تولید کمتر، خسارات اقتصادی هنگفت‌تر و تغییر ساختاری بازارها و حتی تغییر الگوی رفتاری افراد و خانوارها عمیق‌تر خواهد بود.

تاثیر بر بازار مسکن

در میان بخش‌های مختلف اقتصادی، طبیعتاً بازار مسکن نیز از عوارض این بحران در امان نبوده است و از شرایط خاص حاکم بر کشور به شدت متاثر شده است. ماهیت عرضه در بازار مسکن به گونه‌ای است که نه‌تنها نیاز به جابه‌جایی گسترده و پرتعداد نهاده‌های تولید دارد، بلکه دورکاری در آن مفهومی ندارد و قطعاً نقش منابع مالی بیرونی نیز در آن پررنگ است. چنان‌که در بالا توضیح داده شد، اینها همه ویژگی‌هایی است که آسیب‌پذیری سمت عرضه یک بازار را در شرایط بحرانی فعلی به شدت بالاتر می‌برد. سمت تقاضای بازار مسکن نیز تا حدود بسیار زیادی مستلزم حضور فیزیکی متقاضی برای انتخاب و انجام فرآیندهای زمان‌بر و پرتعداد خرید است که امکان‌پذیری آن را در چنین شرایطی زیر سوال می‌برد. بنابراین می‌توان گفت که بازار مسکن از جمله بازارهایی است که با تداوم این شرایط دچار تغییر و تحولات مهمی خواهد شد.

برای بررسی بهتر اثرپذیری بازار مسکن از شیوع کرونا، ابتدا باید شرایط اخیر آن را بررسی کرد. به‌روزترین آمار منتشرشده بانک مرکزی از بازار مسکن شهر تهران در زمان تهیه این یادداشت به بهمن‌ماه 1398 مربوط می‌شود. روند صعودی قیمت مسکن که متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران را تا بیش از 133 میلیون ریال در تیرماه 1398 افزایش داده بود، از مردادماه متوقف و حتی نزولی شد تا در آبان‌ماه این سال سطح قیمت‌ها به متوسط کمتر از 125 میلیون ریال به ازای هر مترمربع برسد. این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن تنها 8 /35 درصد رشد نشان می‌داد، در حالی که نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن رقم بالای 0 /112 درصد را در اردیبهشت‌ماه امسال تجربه کرده بود. نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن در تهران در آذرماه برای اولین‌بار بعد از شش ماه روند کاهنده، افزایشی شد و به 6 /41 درصد رسید. افت نرخ رشد قیمت مسکن بازتابی از کاهش استقبال متقاضیان خرید از این بازار بود که خود را در افت شدید تعداد معاملات هم نشان می‌داد. تعداد دو هزار و 800 معامله واحد مسکونی ثبت‌شده برای شهریورماه این سال، کمترین رقم ثبت‌شده در آمار در دسترس سامانه معاملات املاک و مستغلات (از ابتدای سال 1391) محسوب می‌شد. هرچند این معاملات در ماه‌های بعدی اندکی افزایش یافت و در آبان به چهار هزار معامله رسید، اما قابل مقایسه با حجم معاملات سال 97 که به‌طور متوسط به نزدیک 11 هزار معامله می‌رسید، نبود. با این حال به نظر می‌رسد انباشت بخشی از معاملات بالقوه صورت‌نگرفته در ماه‌های قبلی به آذرماه منتقل شد و تعداد معاملات ثبت‌شده را با 7 /134 درصد رشد نسبت به آبان به بیش از 9 هزار و 500 معامله رسانده است. این ‌روند صعودی در دی و بهمن نیز متوقف نشد و تعداد معاملات در بهمن به بیش از 13 هزار معامله رسید که بیشترین رقم ثبت‌شده در مقایسه با سایر ماه‌های سال 1398 بود. این رقم نسبت به دی‌ماه 1 /24 درصد و نسبت به بهمن‌ماه ۱۳۹۷ حدود ۴۲ درصد بالاتر است. هرچند مقایسه تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده شهر تهران در ۱۱ماهه ۹۸ با مدت زمان مشابه سال قبل از آن حکایت از کاهش 6 /35درصدی دارد. در نتیجه این تغییر و تحولات متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در بهمن‌ماه از مرز 14 میلیون تومان نیز فراتر رفت و رشد حدود 45درصدی را نسبت به ماه مشابه سال 1397 و 3 /4درصدی را نسبت به ماه قبل از آن به ثبت رساند. این ارقام نشان می‌دهد که قیمت مسکن در تهران همچنان پس از گذشت 26 ماه با سرعت بیشتری نسبت به شاخص قیمت مصرف‌کننده در حال افزایش بوده است. نمودار 1، روند تغییرات متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در تهران و مجموع تعداد این واحدها در هر ماه را نشان می‌دهد.

تقریباً انتظار بر این بود که در اسفندماه نیز روند مشابهی طی شود و اگرچه تعداد معاملات حتی کمتر از دو ماه دیگر زمستان باشد، حداقل افت چشمگیری نداشته باشد و قیمت‌ها نیز با رشد ماهانه خفیفی همراه باشند. تا اینکه در اوایل این ماه خبر ورود ویروس جدید به کشور رسانه‌ای شد و موضوع نیاز به کاهش تجمعات و تردد و به اصطلاح فاصله‌گذاری اجتماعی به مرور شکل جدی‌تری به خود گرفت. طبیعتاً در چنین شرایطی جست‌وجو برای خرید ساختمان با مشکلاتی روبه‌رو می‌شود. متقاضیان با رفت‌وآمد به بنگاه‌های معاملاتی و واحدهای مسکونی مورد نظر با ریسک بالاتری همراه می‌شدند و در طرف مقابل فروشندگان نیز با نگرانی مشابهی دست و پنجه نرم می‌کردند. این در شرایطی است که با وجود اپلیکیشن‌ها و سایت‌های متعدد جست‌وجوی آنلاین مسکن، هنوز هم مراجعه فیزیکی و بازدید حضوری نقش اصلی را در فرآیند خرید و فروش این کالای منحصربه‌فرد بازی می‌کند و جایگزین مناسبی ندارد. بنابراین با جدی‌تر شدن موضوع ویروس تعداد مراجعات به بنگاه‌های ملکی افت قابل توجهی پیدا کرد و باعث شد بسیاری از بنگاه‌های معاملات املاک و مستغلات حتی قبل از تعطیلی اجباری اصناف مختلف از سوی دولت، نه‌تنها به خاطر ریسک بیماری خودشان بلکه به خاطر کاهش مراجعه مشتریان حضور در محل کار را به‌صرفه ندانند و بنگاه خود را تعطیل کنند. از این‌رو قدم اول معاملات مسکن با مشکل جدی و البته کم‌سابقه‌ای مواجه شد که همچنان در فروردین 1399 نیز با شدت بیشتر ادامه دارد.

از طرف دیگر ساخت‌وساز مسکن هم شرایط سختی را تجربه می‌کند. پرواضح است که ساخت ساختمان نیازمند حضور فیزیکی نیروی کار است و فاصله‌گذاری اجتماعی یا فیزیکی هنگام کار عمدتاً امکان‌پذیر نیست. همچنین، به دلیل کار با مصالح و ابزارآلات متعدد و فضای کاری غیرایمن، رعایت اصول بهداشتی نیروی کار ساختمانی معنای چندانی ندارد و در نتیجه کارگران ساختمانی در صورت فعالیت ریسک بزرگی را از لحاظ ابتلا به ویروس خواهند داشت. علاوه بر این، از آنجا که ساخت مسکن نیازمند تعداد پرشماری از نهاده‌های تولید مثل مصالح و تجهیزات ساختمانی است، تامین آنها نیز با چالش بسیار جدی مواجه است. بسیاری از این نهادها خود با توقف یا کاهش تولید همراه شده‌اند و حتی اگر تولید هم شوند حمل‌ونقل آنها با مشکل و قطعاً هزینه بالاتری همراه است. این شرایط به مراتب برای کالاهای وارداتی و تجهیزاتی که تا قبل از این از خارج وارد می‌شده سخت‌تر نیز خواهد بود. بنابراین عرضه واحدهای نوساز و ساخت‌وساز مسکن نیز با شوک مهم و قابل توجهی مواجه شده است که تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره و شروع پروژه‌های جدید را زیر سوال می‌برد.

شرایط پیش‌رو

اینکه در آینده چه بر سر بازار مسکن خواهد آمد به شرایط و عواملی بستگی دارد که بیش از پیش غیرقطعی و از کنترل خارج‌اند و از این‌رو صحبت در مورد آن بسیار دشوارتر از قبل است. اما آنچه در شرایط فعلی و در ابعاد کلان‌تر می‌توان کمی با قطعیت در مورد آن صحبت کرد این است که اقتصاد کشور در سال جاری شرایط بسیار سختی را پیش‌رو دارد. چالش‌ها و ابرچالش‌های قبلی در کنار انفعال سیاستگذار در اتخاذ تصمیمات سخت اصلاحی و حذف ناکارآمدی‌ها و رانت‌های مختلف، اقتصاد ایران را به سمت کسری بودجه گسترده‌تر و شرایط سخت‌تر سوق می‌داد که حالا نه‌تنها درآمدهای نفتی (هم به دلیل محدودیت و تحریم‌های خارجی و هم به خاطر افت شدید قیمت ناشی از همین بحران جهانی) به کمترین مقدارهای خود رسیده که درآمدهای مالیاتی نیز قطعاً با افت چشمگیر روبه‌رو خواهد بود. این در حالی است که دولت از سرمایه اجتماعی خوبی هم برخوردار نیست و به هرگونه اقدام درست یا غلط آن با تردید نگاه می‌شود. بحران‌های بانکی و صندوق‌های بازنشستگی و امثالهم هم که همچنان به قوت خود باقی هستند.

این در حالی است که در این شرایط خاص حتی به قیمت رشد بیشتر پایه پولی و نقدینگی هم نمی‌توان گفت که به ورود دولت برای حمایت از کسب‌وکارها نیاز نیست و حتی شاید قابل توصیه هم باشد. چه‌بسا سیاست‌های انبساطی پولی و مالی لازمه سرپا ماندن بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی و اجتماعی باشد که اگر از بین بروند هزینه بسیار بیشتری را متحمل اقتصاد کل جامعه کنند. علاوه بر این حمایت و یارانه دولت در امور سلامت افراد هم که اجتناب‌ناپذیر خواهد بود، چراکه اثرات بیرونی منفی ابتلای افراد جامعه و البته نیروی کار بسیار گسترده است. بنابراین، انتظار افزایش قابل توجه نقدینگی و در نتیجه آن تورم عمومی و سطح عمومی قیمت‌ها در سال جاری کاملاً بجا خواهد بود.

اما در مورد مسکن چنان‌که در بالا توضیح داده شد، هر دو سمت عرضه و تقاضا با شوک مواجه شده است و این به معنای رکود در بازار است. می‌توان با احتمال بسیار بالایی از افت شدید معاملات در ماه‌های شیوع گسترده ویروس خبر داد. به‌خصوص در فروردین که همیشه تعداد معاملات از باقی ماه‌های سال کمتر بوده، این افت احتمالاً یک رکود تاریخی ماندگار را به ثبت خواهد رسانید که تکرار آن به این سادگی‌ها نخواهد بود. به نظر می‌رسد این شرایط در کوتاه‌مدت روی قیمت‌ها نیز اثر منفی داشته باشد و حتی قیمت اسمی واحدهای مسکونی را نیز با افت مواجه کند. طبیعتاً فروشنده‌ای که منتظر افزایش قیمت در سال جدید بوده اگر نیاز به فروش داشته باشد حتی حاضر خواهد شد برای جذب خریدار قیمت را کاهش دهد. از این‌رو می‌توان در کوتاه‌مدت انتظار روند نزولی هرچند خفیفی در قیمت واحدهای مسکونی (و به‌طور خاص واحدهای تجاری) داشت. این‌ روند نزولی کاملاً به سرعت شیوع یا کنترل ویروس مذکور بستگی دارد و شاید چند ماهی تداوم یابد. اما به مرور تورم عمومی قیمت‌ها در بازار مسکن نیز نمایان خواهد شد و نقدینگی موجود و احتمالاً تشدید‌شده در اقتصاد با تاخیر وارد این بازار هم خواهد شد. این در شرایطی است که چنانچه گفته شد ساخت‌وساز و عرضه واحدهای جدید نیز افت قابل توجهی داشته که این موضوع به مرور خود را در بازار نشان خواهد داد. واحدهایی که در این شرایط ساخته شوند قطعاً با هزینه‌های ساخت بالاتری همراه بوده‌اند و البته محدودیت‌هایی را با خود دارند. کمبود عرضه و افزایش هزینه‌های ساخت به معنای فشار سمت عرضه برای افزایش قیمت است که احتمالاً اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. با این حال تقاضای مسکن نه‌تنها همچنان مشکلات قبلی را از نظر جست‌وجوی فیزیکی خواهد داشت بلکه معضل تامین مالی نیز به آن اضافه خواهد شد. از یک طرف درآمد و حتی پس‌انداز بسیاری از خانوارها کاهش جدی خواهد داشت و از طرف دیگر اعتباردهی بانک‌ها و موسسات مالی هم در چنین شرایطی با چالش روبه‌رو خواهد بود که هر دو باعث افت تقاضا می‌شود. همه اینها بدون در نظر گرفتن تغییر احتمالی در الگوی رفتاری خانوارها پس از این شرایط است که در مورد آن فعلاً نمی‌توان نظر خاصی داد.

بنابراین با فرض ادامه چندماهه شرایط بحرانی فعلی یک رکود معاملاتی ادامه‌دار، کاهش کوتاه‌مدت قیمت‌ها و پس از آن یک رکود تورمی سنگین در بازار مسکن، محتمل‌ترین سناریویی خواهد بود که با اطلاعات فعلی می‌توان انتظار داشت.