نگاه نزدیک به تورم زمین
فرشید پورحاجت معتقد است نوع تقاضا در زمین متفاوت از واحد مسکونی است
فرشید پورحاجت معتقد است که نوع تقاضا در بحث زمین و واحدهای ساختمانی در پایتخت متفاوت است. به گفته او، محدود بودن عرضه زمین در پایتخت و وجود تقاضای بالقوه باعث می‌شود که رشد قیمتی زمین در تهران بالا باشد. از سوی دیگر، با توجه به رفتارهای سوداگرایانه در بخش زمین، نوسانات قیمتی در این بخش افزایش می‌یابد.
فرشید پورحاجت معتقد است که نوع تقاضا در بحث زمین و واحدهای ساختمانی در پایتخت متفاوت است. به گفته او، محدود بودن عرضه زمین در پایتخت و وجود تقاضای بالقوه باعث می‌شود که رشد قیمتی زمین در تهران بالا باشد. از سوی دیگر، با توجه به رفتارهای سوداگرایانه در بخش زمین، نوسانات قیمتی در این بخش افزایش می‌یابد. به گفته دبیر کانون انبوه‌سازان، نوسانات زمین در تهران با یک تاخیر به سایر کلانشهرها نیز می‌رسد. او درباره راهکار حل مشکل زمین در پایتخت بر پیگیری سیاست‌های بازآفرینی شهری تاکید می‌کند و معتقد است که سیاستگذار باید حمایت از فعالیت‌های تولیدی در بخش‌های آسیب‌پذیر را در دستور کار قرار دهد.
♦♦♦
آمارهای گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که رشد قیمت زمین در تابستان سال جاری نسبت به تابستان سال قبل، سطح بالاتری را نسبت به قیمت واحدهای مسکونی در تهران داشته است، به نظر شما دلیل این موضوع چیست؟
البته نکته نخست که باید به آن توجه شود این است که این شاخص گزارش مرکز آمار ایران از چه داده‌هایی استفاده کرده و بر اساس چه مکانیسمی این آمار را ارائه داده است. زیرا برای هر تحلیلی نیاز است که توضیحات گزارش آماری نیز مشخص شود. اما بررسی‌ها از بازار حاکی از آن است که با توجه به این آمار رشد قیمت زمین یا ساختمان مسکونی بیشتر از رشد واحدهای مسکونی است. در این خصوص باید چند نکته را در نظر گرفت. موضوع مهم این است که در حال حاضر عرضه زمین به‌خصوص در شهری مانند تهران با محدودیت روبه‌رو است. اگر توجه کنید مشاهده خواهید کرد که هر خانه کلنگی تبدیل به 5 تا 10 واحد مسکونی در تهران خواهد شد. طبیعی است که تعداد واحدهای آپارتمانی نسبت به واحدهای کلنگی بیشتر خواهد بود. از سوی دیگر، نکته دیگر این است که نوع تقاضا برای خرید آپارتمان متفاوت‌تر از خرید برای زمین یا ساختمان کلنگی است. افرادی که به دنبال خرید ملک کلنگی هستند، حتماً به لحاظ درآمدی شرایط بهتری دارند و در اینجا نوع تقاضا با خرید آپارتمان تفاوت دارد. شخصی که به دنبال خرید یک سرپناه است، حداکثر تلاش خود را می‌کند که با تهیه تسهیلات یا قرض گرفتن، این سرپناه را تهیه کند، اما فردی که به دنبال زمین است، به دنبال این است که یک پروژه را آغاز کرده و در کمترین زمان ممکن، پروژه را به اتمام برساند. اما نکته اینجاست که زمین در شهر تهران یک منبع بی‌پایان نیست، حتی در زمانی که تقاضا برای زمین یا ملک کلنگی افزایش یابد، نمی‌توان به همان میزان عرضه زمین را افزایش داد. اگر بخواهیم یک دسته‌بندی داشته باشیم باید ببینیم که افزایش قیمت‌ها به چه میزان تحت تاثیر افزایش قیمت زمین بوده و چه میزان از آن متاثر از متغیرهای دیگر، نظیر دستمزد و مصالح بوده است. موضوعی که وجود دارد این است که تغییر قیمت در زمین بسیار بیشتر از سایر متغیرهاست و این اثر بر قیمت تمام‌شده آپارتمان‌ها نیز رخ داده است. بنابراین شما مشاهده کنید در مناطقی که رشد قیمت زمین کمتر بوده، افزایش قیمت آپارتمان نیز به نسبت کمتر از سایر محله‌ها بوده است.
باید توجه کرد که عرضه و تقاضا در زمین‌های کلنگی به مراتب کمتر از آپارتمان‌هاست، این موضوع باعث می‌شود در زمانی که تورمی در بازارها وجود داشته باشد، اندازه تورم در بخش زمین بیشتر از تورم در بخش آپارتمان باشد. شاید تا 20 سال پیش این محدودیت زمین به شکل کنونی نبود و بسیاری از زمین‌های تهران قابل ساخت بود، اما در حال حاضر در تهران کمتر زمینی را می‌بینید که وجود داشته باشد و اکثر املاک کلنگی تبدیل به آپارتمان‌های جدید می‌شود. این موضوع خود نشان‌دهنده این است که در بخش عرضه زمین محدودیت وجود دارد، اما در شرایطی که ساخت‌وساز سودده باشد، در سمت دیگر، ما با افزایش تقاضا روبه‌رو خواهیم داشت. بنابراین تعادل عرضه و تقاضا در یک سطح قیمتی بالاتر شکل می‌گیرد و شاهد افزایش قیمت خواهیم بود.
شما اشاره کردید که نوع تقاضا در زمین با آپارتمان متفاوت است، اما سوال اینجاست که تفاوت تقاضا چرا باید باعث بالاتر رفتن قیمت زمین نسبت به قیمت آپارتمان شود؟
چون تقاضای این زمین‌ها از سوی بخش خاصی از جامعه صورت می‌گیرد، که به لحاظ درآمدی عمدتاً در دهک‌های بالای درآمدی هستند، معمولاً سوداگری نیز در این بخش بالاتر خواهد بود. به نظر می‌رسد که در حال حاضر شفافیت در خرید و فروش زمین به شدت پایین است و رفتارهای سوداگرایانه در آن مشخص است. به نظر من بخش قابل توجهی از این رفتارها به دلیل حضور برخی از مشاوران املاک در این بازار است. در بحث خرید و فروش املاک کلنگی، دستکاری قیمتی با شدت بیشتری صورت می‌گیرد و با توجه به کمبود زمین یا املاک کلنگی این نقش سوداگرایانه بیشتر خواهد شد. توجه داشته باشید که در شرایطی که تقاضا برای یک کالا زیاد باشد و عرضه محدود شود، فضا برای ایجاد رفتارهای سوداگرایانه افزایش می‌یابد و در نبود یک مکانیسم مشخص برای تخصیص این املاک کلنگی، اصولاً مشاوران املاک در این بازار دست بالاتر را دارند و به نوعی قیمت‌ها تحت تاثیر این رفتار نیز رشد می‌کند.
سوالی که در اینجا وجود دارد این است که افزایش قابل توجه زمین طی یک سال منتهی به تابستان و همچنین بالا رفتن تقاضا، می‌تواند نشان‌دهنده این موضوع باشد که تقاضا برای ساخت‌وساز در تهران افزایش یافته است؟
در ماه‌های مهر و آبان، مقداری ثبات در بازار مسکن ایجاد شد، و چون خرید و فروش آپارتمان افزایش یافت به‌تبع این موضوع به دلیل اینکه خرید و فروش صورت می‌گرفت، بخش تولید نیز متاثر از این تحولات، با تمایل بیشتری وارد بازار مسکن شد. اگر به آمارهای ماه‌های اخیر توجه کنیم مشاهده می‌کنیم که در این بازار رشد معاملات وجود داشته است، بنابراین آرامشی در اقتصاد کشور وجود داشته است و نتیجه آن این بوده که گام به گام به افزایش معاملات و تولید افزوده شده است. اگر این ثبات تداوم داشته باشد می‌توان انتظار داشت که در ماه‌های آینده نیز روند بهبود شرایط در بازار مسکن تداوم یابد. بنابراین با توجه به محدودیتی که در سایر بازارها وجود دارد، بازار مسکن می‌تواند نقش قابل توجهی در اقتصاد ایفا کند و از سوی دیگر، با توجه به سهم بالای اشتغال و صنایع مرتبط با آن، رونق بخش مسکن می‌تواند به کل اقتصاد تسری یابد. از سوی دیگر، متقاضی بخش مسکن نیز در این شرایط وجود دارد، اما این موضوع نیاز به یک سیاست‌ورزی مناسب دارد که دولت، به عنوان نهاد حاکمیتی و سیاستگذار اصلی و مجلس شورای اسلامی، بتواند از ظرفیت بالایی که در بخش ساختمان و مسکن وجود دارد، بهره ببرد. طبیعتاً پیش‌نیاز رونق در بخش مسکن و ساختمان ایجاد ثبات اقتصادی است، در زمانی که یک چشم‌انداز باثبات وجود داشته باشد، هم تولیدکننده وارد بازار خواهد شد و هم شاهد ورود افراد در خرید و فروش خواهیم بود.
به نظر می‌رسد در پایتخت رشد قیمت زمین نسبت به سایر شهرها روند سریع‌تری را ثبت کرده باشد، چرا نسبت به سایر کلانشهرها این تفاوت رشد قیمت‌ها وجود دارد؟
این‌طور نیست که بگوییم در تهران فقط رشد قیمتی زمین داشتیم، در کلانشهرها و مراکز استان‌ها این افزایش قیمت وجود دارد. طبعاً در برخی شهرها که محدودیت زمین، کمتر است، رشد قیمت‌ها نیز کمتر اثر خود را منعکس کرده است. اما اگر آمارها را بررسی کنید متوجه خواهید شد که افزایش قیمت در شهرهایی نظیر اصفهان، مشهد، شیراز، تبریز و... نیز متناسب با تهران بوده است. این افزایش قیمت، متاثر از رشد قیمتی بوده که در پایتخت رخ داده، اگرچه ممکن است که این افزایش قیمت با کمی تاخیر، قیمت سایر شهرها را نیز تحت تاثیر قرار داده باشد، اما این‌طور نیست که رشد قیمتی زمین در کلانشهرها وجود نداشته باشد. البته در برخی از شهرها، به دلیل شرایطی مانند مهاجرت کمتر یا شرایط توسعه‌یافتگی، این رشد قیمتی کمتر بوده است و این موضوع نیز طبیعی است. بحث مهاجرت به شهرها موضوع بسیار مهمی است که باید در این بررسی مدنظر قرار گیرد. در حال حاضر، عمده مهاجرت‌ها از نقاط کمتر توسعه‌یافته یا مکان‌هایی که از شرایط آب و هوایی مطلوب برخوردار نیستند، به شهرهای بزرگ یا حاشیه آن صورت می‌گیرد، این موضوع باعث می‌شود که تقاضا برای زمین در کلانشهرها افزایش یابد و در نتیجه قیمت آن نیز رشد داشته باشد. خوب در اینجا به دلیل اینکه امکانات در شهر تهران نسبت به سایر شهرها بیشتر است، تقاضا برای مسکن در این شهر بیشتر از سایر مکان‌هاست. حتی در حال حاضر تمام زمین‌های اطراف تهران نیز دارای ارزش بالایی است و شهرهای کوچک در آن شکل گرفته است.
بنا بر آمار مرکز آمار ایران در تابستان سال جاری نسبت به سال قبل رشد قیمت زمین و آپارتمان مثبت بوده است، اما در مقابل رشد معاملات منفی و کاهشی بوده است، سوال اینجاست که چرا در زمانی که تقاضا کاهش یافته است، روند صعودی قیمت‌ها تداوم دارد؟
تقاضای بالقوه چه برای بخش تولید و چه برای بخش خرید، وجود داشته و دارد. اما با توجه به بی‌ثباتی اقتصادی در سال گذشته و شکاف عظیمی که در پایه پولی رخ داد، روزانه شاهد قیمت‌های متفاوتی در اقتصاد بودیم. بنابراین در شرایط بی‌ثباتی بسیاری از مردم حاضر نبودند که وارد بازار شوند و این موضوع طبیعی است. در شرایطی که چشم‌اندازی برای شرایط آینده اقتصادی وجود نداشته باشد، معمولاً سطح معاملات و تولید کاهش می‌یابد. بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. بخش دیگری از سرمایه‌های سرگردان که باید وارد یک صنعت مولد مانند ساختمان می‌شد، در نهایت وارد بازارهای موازی که بازدهی بالایی داشتند و در دسترس بودند، شدند. بازارهایی مانند سکه و ارز در یک سال اخیر بخش قابل توجهی از نقدینگی را به خود اختصاص دادند و مردم نیز ترجیح دادند به جای سرمایه‌گذاری در بازارهای مولد، نظیر مسکن وارد دیگر بازارها شوند. از سوی دیگر، سطح قیمتی در آن بازارها به مراتب در بازار مسکن کمتر بوده است. به عنوان مثال، با 50 میلیون تومان می‌توان وارد بازار سکه و طلا شد و کسب سود کرد، اما با قیمت‌های کنونی و با این سطح درآمد نمی‌توان وارد بازار مسکن شد. در حقیقت، این عوامل باعث شد که تقاضا در بازار مسکن کاهش یابد و به سایر بازارهای موازی منتقل شود. بنابراین نمی‌توان گفت تقاضا برای بازار مسکن وجود ندارد، اما شرایط محیطی باعث شده است که در یک سال اخیر، سطح معاملات کاهش یابد. از سوی دیگر، توجه کنید که تسهیلات ارائه‌شده از سوی بانک‌ها در حال حاضر بخش کمی از قیمت‌های ساختمان را پوشش می‌دهد، این در حالی است که شاید در سال‌های قبل، می‌توانست حدود 50 درصد یا یک‌سوم از هزینه‌های خرید با تسهیلات پوشش داده شود. اما آیا با درآمدهای کنونی مردم می‌توان تسهیلاتی را ارائه کرد که قدرت تقاضا در بخش مسکن وجود داشته باشد.
در حال حاضر دو دیدگاه در مورد قیمت زمین وجود دارد، گروهی معتقدند که با توجه به افزایش قیمت زمین در پایتخت باید به فکر تهیه مسکن در زمین ارزان بود، که البته نتیجه مسکن مهر نشان داد نمی‌تواند ایده موفقی باشد، از سوی دیگر، برخی نیز معتقدند باید در شرایط کنونی تمرکز را در شهر تهران قرار داد و به فکر نوسازی در محله‌های باظرفیت بود. از نگاه شما، سیاستگذار باید چه استراتژی در بازار زمین داشته باشد و تمرکز باید بر چه مساله‌ای باشد؟
من با این موضوع که با کمبود زمین در کلانشهرها روبه‌رو هستیم، موافق نیستم. در حال حاضر در شهر تهران، علاوه بر دولت، نهادهای عمومی و غیرعمومی نیز زمین‌های بسیاری دارند. اتفاق مثبتی که در همین دولت افتاد این بود که تمرکز و سیاست‌های خود را برای بازآفرینی شهری، قرار داد. اما در واقع به لحاظ عملیاتی و اجرایی، ما در این ساختار چرخه معیوبی داشتیم، تحت عنوان قوانین مزاحم و مشکلات عدیده‌ای که در این شرایط وجود دارد. در سال‌های گذشته دولت عنوان کرد که به میزان محدودی سوبسید برای سرمایه‌گذاری در این مناطق اعطا شد. حتی ریسکی که در بافت‌های فرسوده در بخش ساخت‌وساز وجود دارد، به مقدار قابل توجهی نسبت به سایر مناطق بیشتر است. امروز سیاستگذار نیاز به یک برنامه‌ریزی مشخص در بخش بازآفرینی شهری دارد، که ریسک مخاطرات تولید در بخش بافت‌های فرسوده به شدت نسبت به سایر مناطق شهری کاهش پیدا بکند. در این شرایط مشاهده خواهید کرد که بازآفرینی شهری در بافت‌های فرسوده، شرایط بهتری را نسبت به سایر مناطق دارد. دولت باید، ریسک این موضوع را بپذیرد و باید به این موضوع به شکل فرصت و تهدید نگریسته شود. باید مشخص شود که فرصت‌ها و تهدیدهایی که در بخش بازآفرینی شهری وجود داشته است، به چه صورت است. اگر به صورت عاقلانه در بحث بافت فرسوده وارد می‌شدیم، امروز اقتصاد مسکن ما در مکان‌های هدف شرایط مناسبی را داشت. این شرایط در حال حاضر حاکم نیست، بیمه و مالیات در بافت فرسوده در منطقه پایین‌شهر تهران و بالا شهر آن به یک صورت است. تسهیلات نیز در بالای شهر تهران و پایین‌شهر به یک میزان است. اما سختی ساخت‌وساز در پایین شهر، بسیار بالاتر از سختی ساخت‌وساز در بالای شهر تهران است. این موضوع البته مختص تهران نیست و در تمام کشور این رویه وجود دارد. ما هنوز نتوانستیم به این فهم مشترک با دولت برسیم که ریسک سرمایه‌گذاری در بخش بازآفرینی شهری سخت است. ما در حال حاضر زمین‌های زیادی در بافت شهری داریم که قابلیت نوسازی و بازآفرینی دارد و به نظر می‌رسد که عبور از بازآفرینی شهری دوباره رخ داده است و در حال حاضر، سیاست نادرستی در پیش گرفته شده است.
با توجه به بررسی‌های صورت‌گرفته، از نگاه شما روند تحولات بازار مسکن در ماه‌های پیش رو به چه صورت خواهد بود و چه چشم‌اندازی در این بخش وجود دارد؟
به نظر می‌رسد شوکی که از افزایش قیمت بنزین در کشور رخ داده است، در کوتاه‌مدت، اثر خود را در بازار مسکن خواهد گذاشت، اما در بلندمدت رکودی که در بازار مسکن کشور وجود دارد، تعمیق پیدا خواهد کرد و رکود سنگینی را در بازار مسکن خواهیم داشت. حتی با بنزین هزارتومانی، شرایط رسیدن مردم به مقصد برای آنها سخت بود. حال با این افزایش قیمت بنزین احتمالاً شرایط سخت‌تر از گذشته نیز خواهد شد. بنابراین با توجه به اینکه قیمت بنزین افزایش شدید داشته و به عنوان یک عامل موثر در حمل‌ونقل محسوب می‌شود، می‌توان انتظار داشت که این تکانه سطح قیمت‌ها در بخش مسکن را نیز تحت تاثیر قرار دهد. بنابراین این موضوع خواسته یا ناخواسته تاثیر خود را در بازار مسکن خواهد گذاشت. از سوی دیگر، توجه داشته باشید که با افزایش قیمت بنزین، سطح قدرت خرید مردم به واسطه افزایش هزینه‌های حمل‌ونقل، کاهش خواهد یافت، این موضوعی است که به صورت مستقیم و غیرمستقیم در بازار مسکن نیز منعکس می‌شود. بنابراین سیاستگذار باید فکری برای بهبود قدرت خرید در شرایط کنونی انجام دهد.
