مسکن و هرم جمعیتی

ویژگی‌های خاص مسکن موجب شده است که تقاضای آن به دو قسمت مصرفی و سرمایه‌ای قابل تفکیک باشد. علاوه بر اینکه مسکن نیاز اساسی هر خانوار برای ادامه حیات است، این بازار محل انباشت بخش مهمی از سرمایه ملی و ماوای سرمایه‌های سرگردانی است که به قصد سفته‌بازی به آن روی می‌آورند. هر یک از دو گروه تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای الگوهای متفاوتی از مسکن را از لحاظ ابعاد و کیفیت مدنظر دارند و غلبه هر یک از آنها شرایط بازار را تغییر داده و تحلیل متفاوتی را طلب می‌کند.

بررسی و تحلیل تمامی عوامل موثر بر تقاضای مسکن، خارج از موضوع این نوشتار است اما در این مجال کوتاه تلاش شده تا جمعیت و ساختار آن به عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل موثر بر تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مسکن مورد بررسی قرار گیرد.

مسکن و عوامل جمعیتی

شاید بتوان عوامل جمعیتی را مهم‌ترین عامل پیش‌بینی‌کننده بلندمدت متغیرهای بازار مسکن در یک اقتصاد دانست که بر تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای و نوسانات قیمت مسکن تاثیرگذار است. افزایش جمعیت، مهاجرت از اقتصادهای کوچک به بزرگ، هرم سنی جمعیت، تمایل برای تشکیل خانواده جدید، سالمندی، میانگین سن ازدواج و استقلال‌طلبی جوانان برای زندگی مستقل و دور از خانواده بر روی انواع تقاضای مسکن تاثیر می‌گذارند و می‌توانند روند تغییرات قیمت مسکن و تقاضا را در میان‌مدت و بلندمدت تحت تاثیر قرار دهند.

همان‌طور که در نمودارهای هرم سنی مشاهده می‌شود، پیک هرم سنی جمعیت ایران، یعنی متولدین سال‌های ۶۱ تا ۶۵ در سال 95 به سنین 30 تا 34سالگی رسیده‌اند. به صورتی که این امر باعث شده هرم جمعیتی ایران دچار یک شکم در این ناحیه شود. این تعداد که هم‌اکنون حدود ۹ میلیون نفر از جمعیت ایران را شامل می‌شوند به همراه طبقه‌های سنی ۲۰ تا ۲۴ سال و بعضاً 35 تا 39 سال، حدود 26 میلیون نفر را شامل می‌شوند که در حال حاضر ارتش بیکاری و ازدواج و در دهه‌های آتی ارتش سالمندی را تشکیل می‌دهند.

نکته حائز اهمیت دیگر افزایش تعداد خانوارهای تک‌نفره در سنوات گذشته است. تعداد خانوارهای تک‌نفره از حدود 2 /5 درصد در سال ۸۵، به 5 /8 درصد در سال 95 افزایش یافته است. این خانوارها پدیده‌ای جدید در بازار مسکن هستند که با رواج طلاق‌ها و افزایش سن ازدواج پدیدار شده‌اند و قطعاً در آینده نه‌چندان دور به یکی از عوامل مهم در تعیین جهت بازار مسکن تبدیل خواهند شد.

به‌صورت کلی برخی از اتفاقات جدیدی را که در ساختار جمعیتی ایران رخ داده است می‌توان به عواملی همچون «کندتر شدن میزان رشد جمعیت»، «افزایش متوسط طول عمر»، «تغییر در ترکیب سنی جمعیت»، «کاهش زاد و ولد و افت نرخ باروری و در عین حال افزایش سرعت رشد جمعیت سالمند» و «کاهش سهم ترکیب سنی جوان» خلاصه کرد.

لازم به توضیح است که ترکیب و ساختار جمعیت در هر کشوری حاوی اثرات اقتصادی بسیار زیادی است و بر روی ظرفیت‌های توسعه در اقتصاد اثرگذار خواهد بود. به طور کلی ساختار جمعیت، بر میزان مصرف و پس‌انداز، نیروی کار فعال، سرمایه‌های انسانی، میزان هزینه جامعه برای جمعیت، سرمایه‌گذاری، خدمات مورد نیاز اقشار مختلف جامعه، نوع تامین نیازها و... موثر است. بدیهی است که در یک کشور سالمند، نیروی کار کمتر بوده و سرمایه‌گذاری و پس‌انداز کمتری شکل می‌گیرد. همچنین هزینه‌های دولت از باب پرداخت حقوق بازنشستگی و هزینه‌های مربوط به تامین نیازها و خدمات بازنشستگان و سالمندان افزایش می‌یابد. علاوه بر این موضوع و موارد بسیار دیگری که می‌توان از آن یاد کرد، الگوی مسکن مصرفی و خدمات شهری نیز تحت تاثیر قرار می‌گیرد که در ادامه به اختصار به آن اشاره می‌شود. مهم‌ترین تغییرات ناشی از تغییر ترکیب جمعیت بر تقاضا و الگوی مسکن:

1- گرایش به کوچک‌سازی: رواج پدیده سالمندی جمعیت سبب خواهد شد که تقاضا برای واحدهای کوچک‌متراژ افزایش یابد. اولاً به این علت که سالمندان به فضای سکونتی کمتری نیاز دارند. ثانیاً نگهداری واحدهای بزرگ متراژ برای سالمندان دشوار است. همچنین کاهش بعد خانوار در سال‌های گذشته سبب شده که سالمندان آتی، اعضای خانواده (فرزند و نوه) کمتری داشته و در نتیجه فضای سکونتی کمتری را بطلبند. به‌علاوه تغییر الگوی ساخت‌وساز و گرایش به کوچک‌متراژها از تغییر الگو و سبک زندگی نیز متاثر می‌شود. همان‌طور که اشاره شد علاوه بر سالمندی، افزایش خانوارهای تک‌نفره و استقلال فرزندان قبل از ازدواج تقاضای مسکن کوچک را افزایش می‌دهد.

2- کاهش تقاضای سرمایه‌ای و مصرفی مسکن: با ورود جامعه به سالمندی به چند دلیل از جمله افزایش هزینه‌های زندگی (هزینه‌های درمان، پرستار و...)، کاهش قدرت درآمدزایی و افت درآمد، کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری، کاهش توان جسمی برای انجام معاملات پردردسر از جمله معامله مسکن، کاهش ریسک‌پذیری و...، تقاضای سرمایه‌ای در بخش مسکن کاهش می‌یابد. در خصوص تقاضای مصرفی تنها آن دسته از سالمندان که هنوز تا سنین بازنشستگی فاقد مسکن ملکی باشند، همچنان متقاضی مسکن مصرفی خواهند بود اما پیش‌بینی می‌شود تعداد این افراد زیاد نباشد. با توجه به وجود نیاز انباشته قابل توجه در بخش مسکن و اینکه عدد مطلق جمعیت با روند بطئی و کند در حال افزایش است، نمی‌توان به طور قطعی در رابطه با کاهش تقاضای کل مسکن اظهارنظر کرد. هرچند در این خصوص تحلیل‌هایی وجود دارد که در جای خود بحث خواهد شد.

3- تغییر الگوی ساخت مسکن و محیط پیرامون: محیط مسکونی خاص سالمندان همچنین فضاهای جانبی و فضاهای اجتماعی و خدماتی اطراف این واحدها نیز می‌تواند متفاوت باشد. سالمندان نیازمند فضاهای آرامش‌بخش شامل پارک‌ها، باغ‌ها و... هستند. حتی نوع مبلمان شهری در اطراف فضاهای سکونتی سالمندان، مکان‌های شکل‌گیری گفت‌وگوی اجتماعی و... می‌تواند متفاوت باشد. همچنین ممکن است در درون واحدهای مسکونی نیازمند اتاق‌هایی برای استقرار احتمالی پرستار باشند. در حالی که جوانان نیازمند فضاهای ورزشی، پیاده‌راه، فضای فرهنگی، سالن تئاتر و... هستند.

جمع‌بندی

مساله رشد و ساختار جمعیت، فرهنگ و سبک زندگی علاوه بر تغییرات در نوع مسکن مورد نیاز تغییراتی را در سطح خدمات شهری، نوع خدمات و... ایجاد می‌کند. با توجه به اینکه مسکن کالایی است که تولید آن مستلزم صرف زمان و هزینه بسیار زیادی است و علاوه بر آن کالایی بادوام و با طول عمر بالاست، ایجاد تغییرات پیاپی و سریع در آن بسیار دشوار و تقریباً غیرممکن است. مگر اینکه مسکن احداثی تخریب شده و مجدداً احداث شود که این امر فاقد توجیه اقتصادی در سطح ملی است.

از این‌رو بررسی عوامل جمعیتی، مساله‌ای حائز اهمیت در الگوی احداث مسکن‌های آتی خواهد بود. به این معنا که در احداث مساکن فعلی نوع نیاز دهه‌های آتی مدنظر قرار گیرد. البته جای کتمان نیست که مسائل اقتصادی، اقتصاد خرد و قدرت خرید خانوار یک عامل تعیین‌کننده در ساختار عرضه و تقاضای مسکن بوده و در کنار عوامل جمعیتی الگوی ساخت و تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد.

یکی از موضوعاتی که طی سال‌های گذشته به‌خصوص در کلانشهرها به حد کفایت به آن توجه نشده «عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا» بوده که با بررسی دقیق عوامل موثر بر تقاضا طی سنوات گذشته می‌توان از شدت آن کاست.

در این راستا بخش خصوصی به عنوان محور اصلی تولید مسکن در کشور باید ساختار جمعیت و روند رشد جمعیت را به عنوان یکی از عوامل اصلی تقاضا مدنظر قرار دهد و از طریق ایجاد انطباق الگوی عرضه و تقاضا منفعت اقتصادی خود را حداکثر کند. همچنین مطلوب است سیاستگذاران حوزه مسکن نیز با در نظر گرفتن این ملاحظات جمعیتی سیاست‌های خود را در حوزه نیاز به مسکن در سال‌های آینده تنظیم کنند.