ساختار پایدار

در چرخه عمر بازار مسکن به‌طور عمومی بعد از هر جهش قیمت، بازار وارد دوران رکود می‌شود. این تئوری در بازار مسکن ایران نیز صادق است با این تفاوت که به دلیل نبود سازوکار و ساختار پایدار و مناسب بازار، رشد قیمت به‌صورت بسیار محسوس و انفجاری بوده و باعث ایجاد رکود عمیق شده است؛ لذا در سنوات اخیر بعد از جهش‌های قیمتی سال‌های 91 تا 92 و 97 تا 98 بازار مسکن وارد رکودی چندساله می‌شود. قطعاً با توجه به نرخ رشد حدود دودرصدی جمعیت و ثبت 500 تا 600 هزار ازدواج در سال، تغییر الگوهای سکونت و همچنین کاهش فاصله عرضه و تقاضا، بازار مسکن وارد فاز احیا و سپس رونق خواهد شد. اما در شرایط حاضر نقاط مورد ابهام اولاً مدت دوران رکود و ثانیاً شکل و طریق پاسخ به نیاز تامین مسکن توسط متقاضیان است.

در جهش قیمتی اخیر، بازار مسکن با رکودی بی‌سابقه مواجه شده، به‌طوری که حجم معاملات مسکن شهر تهران در مرداد امسال به عدد قابل توجه و عجیب 3292 معامله رسیده که نسبت به ماه قبل حدود 31 درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل 6 /72 درصد کاهش داشته است. نکته قابل توجه آن است که این تعداد معامله حتی از معاملات انجام‌شده در ماه‌های فروردین سال‌های اخیر نیز کمتر بوده، این در حالی است که بررسی روند گذشته نشان می‌دهد این کلانشهر ظرفیت انجام 15 تا 20 هزار معامله در ماه را دارد. کاهش حجم معاملات و به نوعی انجماد بازار مسکن در بعضی مناطق، نشان از وجود شکاف عمیق بین قدرت خرید مردم با قیمت مسکن دارد. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده در شهر تهران حدود 130 میلیون ریال به ازای هر مترمربع است که نسبت به مدت مشابه (مرداد 1397) در حدود 77 درصد و نسبت به شروع آخرین دوران رونق (نیمه دوم 1396) حدود 148 درصد رشد داشته است. تورم صرفاً بر موضوع فروش اثرگذار نبوده بلکه منجر به افزایش 30درصدی اجاره‌بها شده که البته در بعضی محلات بسیار بیشتر از این رقم افزایش داشته است. همچنین کاهش فایل‌های رهن و افزایش فایل‌های صرفاً اجاره از اتفاقات دیگر بازار رهن و اجاره بوده، در نتیجه پیش‌بینی می‌شود بیش از 50 درصد از هزینه‌های خانوار در شهری همچون تهران متعلق به بخش مسکن باشد.

اگرچه بازار مسکن همسو با نرخ رشد ارز و طلا متورم شده است و انتظار عموم مردم کاهش قیمت مسکن متناسب با کاهش قیمت این بازارهاست اما بررسی‌ها نشان می‌دهد، به دلیل افزایش هزینه‌های تولید کاهش قیمت اسمی مسکن در کوتاه‌مدت به‌طور محسوس اتفاق نخواهد افتاد. به عبارت دیگر اصلی‌ترین نهاده تولید که زمین است بر اساس گزارش مرکز آمار ایران در بهار 98 نسبت به مدت مشابه سال قبل، 6 /174 درصد رشد قیمت داشته، حال آنکه زمین بیش از 50 درصد هزینه‌های تولید مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. از طرفی دیگر نهاده‌های تولید همچون مصالح ساختمانی میانگین 50 درصد و در بعضی اقلام تا 100 درصد رشد قیمت داشته است. رشد هزینه عوارض ساختمانی، حقوق کارگران و مشاوران و البته قوانین جدید مالیات بر فروش نیز از مصادیق دیگری هستند که باعث شده سازندگان نسبت به کاهش قیمت‌ها مقاومت نشان دهند.

بر این اساس آینده بازار مسکن در سناریوهای مختلفی قابل تحلیل و پیش‌بینی خواهد بود. همان‌طور که قبلاً تاکید شده دولت می‌تواند به‌عنوان بازیگردان اصلی صنعت نقش بسزایی در تحدید عمق رکود و حتی تغییر وضعیت موجود داشته باشد در کنار این موضوع نیز خود بازار پارادایم‌های جدیدی برای پاسخ به نیاز مسکن شکل خواهد داد.

در سناریوی اول پیش‌بینی می‌شود شرایط موجود بازار مسکن حفظ شود یعنی نرخ رشد قیمت مسکن به صورت ماهانه تغییرات مثبت یا منفی نزدیک به صفر داشته باشد. در چنین شرایطی تا زمانی‌که رشد قدرت خرید مردم به طرق مختلف نسبت به نرخ رشد قیمت مسکن سرعت بیشتری پیدا نکند و به تبع آن از شکاف ایجادشده کاسته نشود و قیمت واقعی مسکن به نسبت تورم کاهش نیابد، بازار مسکن در فضای رکودی به سر خواهد برد.

در شرایط حاضر تنها ابزار حمایتی برای افزایش قدرت خرید وام مسکن است که صرفاً 5 تا 7 مترمربع از بهای کل یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد، لذا تقاضای اخذ تسهیلات مسکن بسیار کاهش یافته و قیمت اوراق وام به کانال 300 تا 400 ریال وارد شده است. بنابراین برای افزایش قدرت خرید باید ابزارهای کارآمدتری تعریف شود.

در بخش عرضه برای حفظ و تعدیل شرایط موجود، مطلوب‌ترین ابزار اخذ مالیات بر عایدی و مالیات بر اراضی بایر (بدون هیچ استثنایی) خواهد بود که از سفته‌بازی در صورت رونق مجدد خرید و فروش جلوگیری خواهد شد.

در بخش تقاضا نیز چند اتفاق در حال وقوع و البته قابل پیش‌بینی است. اول آنکه درصد قابل توجهی از مالکانی که به دنبال تبدیل به احسن کردن خانه خود هستند، از تغییر خانه خود منصرف شده و به سمت نوسازی واحدی که در آن سکونت دارند تمایل پیدا خواهند کرد. به عبارت دیگر در سنوات گذشته وقتی پس‌انداز یک خانوار بیش از یک میلیارد ریال بود تمایل به تغییر منزل در آن خانوار ایجاد می‌شد اما امروز با توجه به رشد قیمت‌ها با پس‌انداز موجود صرفاً امکان بازسازی منازل وجود دارد. بر اساس الگوبرداری از کشورهای توسعه‌یافته که بحران‌های مشابه در این صنعت را تجربه کرده‌اند، پیش‌بینی می‌شود تا 25 درصد از این جامعه مشتریان، نوسازی را به‌جای تغییر منزل انتخاب کنند. این مساله یکی از طرق پاسخ به نیاز به تامین مسکن بهتر خواهد بود و موجب ظهور و توسعه پارادایم جدیدی در صنعت ساختمان شده که احتمالاً بسیاری از فعالان بازار بخشی از سبد کسب‌وکار خود را به این الگوی جدید اختصاص خواهند داد.

اتفاق دوم مهاجرت به شهرها و شهرک‌های اقماری کلانشهرهاست. این موضوع به‌خصوص در جامعه هدف زوج‌های جوان بسیار رواج پیدا خواهد کرد. امروز میانگین قیمت در بعضی از شهرهای اقماری تهران به 60 تا 80 میلیون ریال به ازای هر مترمربع رسیده، در حالی که در سال 1396 (دو سال قبل) قیمت معاملاتی شهر تهران 45 تا 57 میلیون ریال به ازای هر مترمربع بوده است. بر این اساس مسکن ‌مهر، شهرک‌های مسکونی و منازل قدیمی‌ساز انتخاب اول این جامعه هدف از مشتریان خواهد بود. لازم به توضیح است اجرای طرح‌های بازآفرینی شهری و مسکن ‌مهر بیشتر پوشش‌دهنده دهک‌های سوم تا ششم جامعه هستند و برای دهک‌های هفتم تا هشتم که درصد قابل توجهی از ساکنان میان‌درآمدی شهرها و کلانشهرها را شامل می‌شود ارائه نشده است.

اتفاق سوم تعدیل نوع تقاضا به لحاظ منطقه و متراژ است. به عبارت دیگر اگر بودجه یک خانوار متناسب با خرید یک واحد مسکونی 100 مترمربعی در مناطق 4 یا 5 بود امروز با همان بودجه می‌بایست خانه‌ای در مناطق ضعیف‌تر یا با مساحت پایین‌تر انتخاب کند. بررسی روند معاملاتی در شهر تهران نشان می‌دهد طی دو سال اخیر نسبت به خانوار ساکن در هر منطقه، منطقه‌ای همچون 10، درصد بالایی از تعداد معاملات به نسبت تعداد خانوار ساکن را به خود اختصاص داده است. لذا با توجه به اینکه قدرت خرید ساکنان منطقه در برابر بسیاری از مناطق تهران پایین‌تر است، هجوم سرمایه‌گذاری فرامنطقه‌ای در منطقه‌ای همچون 10 کاملاً مشهود بوده و نشان از تعدیل تقاضاها دارد.

در سناریوی دوم با توجه به کاهش دودرصدی قیمت مسکن شهر تهران در مرداد سال جاری نسبت به ماه قبل پیش‌بینی می‌شود، قیمت اسمی مسکن با شیب بسیار پایین کاهش یابد که اثرات آن به دلیل مقاومت بازار در بلندمدت نمود خواهد کرد و همچنین بخش عرضه بعد از تحریک تقاضا با یک فاصله زمانی شش‌ماهه تا یک‌ساله مجدد وارد بازار می‌شود. در این حالت بیشترین کاهش قیمت با توجه به سابقه رکود قبلی متعلق به مناطق در حال توسعه همچون منطقه 22 و همچنین شهرهای اقماری همچون پردیس خواهد بود، لذا ریسک سرمایه‌گذاری در این مناطق افزایش پیدا می‌کند و در شرایط فعلی نیز به‌رغم عرضه بسیار بالای واحدهای مسکونی در منطقه 22، کمترین میزان معاملات (24 معامله در ماه مرداد) متعلق به این منطقه بوده و برخلاف اینکه انتظار می‌رود خریداران فرامنطقه‌ای به سرمایه‌گذاری در این منطقه روی آورند، طی دو سال اخیر منطقه 22 جزو ضعیف‌ترین مناطق از این لحاظ بوده است. در چنین شرایطی کمترین میزان آسیب مربوط به مناطق میان‌درآمدی شهر تهران همچون منطقه 5 خواهد بود که در شرایط فعلی کمترین میزان نزول را نیز داشته است، علت اصلی این موضوع را می‌توان در وجود مازاد تقاضا در منطقه جست‌وجو کرد. تامین سرانه‌های رفاهی، آموزشی، تجاری و دسترسی‌ها اصلی‌ترین دلیل برای حفظ تقاضای خرید در منطقه 5 است.

به‌عنوان جمع‌بندی باید گفت آن چیزی که از جراحی وضعیت فعلی بر اساس سناریوهای محتمل بازار، اهمیت بیشتری دارد ایجاد یک ساختار پایدار و اصولی برای بازار مسکن کشور است. به‌عبارت ‌دیگر در بازار مسکن، ما نیازمند ساختاری هستیم که در زمان رکود و رونق با نوسان شدید قیمت روبه‌رو نشده و در حالت ایده‌آل، دوران رونق پایداری را تجربه کند. پایه ایجاد ساختار پایدار، ثبات اقتصادی و اجرای قوانین مشترک همچون مالیات بر عایدی در تمامی بازارها به‌صورت فراگیر و همزمان است. در غیر این صورت، صرفاً تلاش برای اصلاح یک بازار به دلیل جابه‌جایی سرمایه‌های سرگردان موجب ایجاد تلاطم در بازارهای دیگر خواهد شد و مجدد اثر واکنشی بر همان بازار در ظاهر اصلاح‌شده دارد.

ارکان ایجاد ساختار پایدار در بازار مسکن، دولت و نهادهای قانونی همچون شهرداری‌ها، سازندگان و خریداران هستند. دولت باید قوانینی همچون مالیات بر عایدی، مالیات بر اراضی بایر، تکلیف نهادها و سازمان‌ها به عرضه اراضی جهت شکست قیمت زمین را وضع و به صورت فراگیر اجرا کند؛ یا برخی از قوانین و مصوبات همچون ضوابط صدور پروانه را با هدف افزایش توجیه اقتصادی ساخت واحدهای کوچک‌متراژ اصلاح کند. چراکه بیش از 80 درصد عرضه برای واحدهای بالای 100 مترمربع بوده اما بیش از 70 درصد تقاضا در کلانشهرها برای واحدهای زیر 100 مترمربع است. بنابراین راهبری و نظارت بر نوع پروانه‌های صادره به منظور همسویی عرضه با نوع تقاضا نیز بعد از تصویب اهمیت بالایی دارد.

قانون مالیات بر فروش از دیگر مواردی است که نیازمند اصلاح است چراکه به‌جای حمایت از انبوه‌سازان و شرکت‌های حقوقی که شفافیت مالی دارند، اجرای پروژه‌های ساختمانی برای این گروه از فعالان بازار را فاقد توجیه اقتصادی کرده و عملاً شرکت‌های ساختمانی از بازار خارج شده‌اند و کفه ترازو را به نفع بساز بفروش‌ها سنگین‌تر کرده است. مطالعات آسیب‌شناسی و بررسی طرح‌های موفق در سراسر دنیا و بازنگری در طرح‌های تفصیلی مناطق با توجه به تغییر الگوهای زندگی و نیاز بیشتر به تامین سرانه‌های رفاهی به دلیل کوچک‌متراژ شدن خانه‌ها از اقدامات دیگری است که برعهده دولت و سازمان‌های ذی‌ربط است.

اقداماتی از جمله افزایش تسهیلات و دوره بازگشت آن، طرح‌های تشویقی برای سوق دادن سازندگان به اجاره‌داری یا بهره‌گیری از روش‌هایی همچون اجاره به شرط تملیک یا پیش‌فروش اقساطی برای تحریک بخش تقاضا از اقدامات الزامی دیگر توسط دولت است که بتواند طبق همه موارد اشاره شده چارچوب ساختار پایدار را شکل داده و سازندگان و خریداران را در آن چارچوب ملزم به فعالیت کند.

سازندگان به‌عنوان رکن دوم بازار نیز از طریق روش‌های نوین ساخت ضمن سریع‌سازی، هزینه‌های ساخت را می‌توانند مدیریت کنند و کاهش دهند. همچنین انجام سرمایه‌گذاری‌های مشترک، فروش اقساطی با کمترین میزان کارمزد و اجاره‌داری از اقدامات دیگری است که رکن دوم بازار باید انجام دهد. سازندگان می‌بایست از طریق ورود به کسب‌وکارهای دیگر بازار ساختمان توان نقدینگی خود را افزایش داده تا ضمن ارتقای قدرت مقابله با شرایط تورمی و بحرانی، در صورت تطویل دوره بازپرداخت اقساط توسط خریداران با هدف افزایش تعداد فروش به‌خصوص در زمان رکود، آسیب کمتری ببینند. بر اساس الگوبرداری از شرکت‌های معتبر دنیا می‌بایست تا 40 درصد از درآمد شرکت‌های سازنده به صورت نقد باشد، بنابراین مهم‌ترین کسب‌وکارهای نوین که سازندگان می‌توانند از طریق آنها جذب نقدینگی داشته باشند بهره‌برداری، نوسازی و بازسازی، اجاره‌داری و ورود به صنایع مرتبط دیگر همچون گردشگری است که موجب ایجاد درآمد پایدار و نقد برای سازنده خواهد شد.

 اما مهم‌ترین اقدام رکن سوم بازار یعنی خریداران اعتماد به دولت و سازندگان است تا با جلوگیری از سفته‌بازی و افزایش قیمت به ثبات این ساختار کمک کنند. در صورت نبود ساختار پایدار تمامی اقدامات مقطعی خواهد بود و همچون دوران گذشته سیکل معیوب بازار مسکن و دیگر بازارها تکرار خواهد شد.