دور باطل
بیراهه سیاستگذاری مسکن با معرفی مستمر طرح‌های قدیمی با اسامی جدید
آنچه این روزها از سیاستگذار بخش مسکن شنیده می‌شود، مجموعه‌ای از طرح‌ها و برنامه‌هایی است که به بخش‌های مختلف بازار مربوط بوده و تلاش دارند با سرعت بسیار زیادی، مشکلات قدیمی و ریشه‌دار بازار مسکن را حل کنند.
آنچه این روزها از سیاستگذار بخش مسکن شنیده می‌شود، مجموعه‌ای از طرح‌ها و برنامه‌هایی است که به بخش‌های مختلف بازار مربوط بوده و تلاش دارند با سرعت بسیار زیادی، مشکلات قدیمی و ریشه‌دار بازار مسکن را حل کنند. وزیر راه و شهرسازی از نخستین روزهای آغاز فعالیتش طرح اقدام ملی در حوزه مسکن را به منظور احداث 400 هزار واحد مسکونی در دو سال در دستور کار قرار داد و پس از آن نیز طرح‌های مختلفی از جمله طرح تامین مسکن کارمندان دولت موسوم به «تام‌کاد»، طرح کنترل بازار اجاره، طرح ساخت صد هزار واحد مسکونی برای کارکنان نیروهای مسلح و... را از زبان مسوولان این وزارتخانه شنیده‌ایم. پیش از اینکه به موضوع اصلی یادداشت ورود داشته باشم، لازم است ذکر کنم که هدف نگارنده به هیچ عنوان زیر سوال بردن فعالیت‌های وزارت راه و شهرسازی نیست؛ بلکه به عنوان یک فعال در این بازار، قصد دارم توجه سیاستگذاران کلان این بخش را به نکاتی جلب کنم که شاید بتواند منجر به بهبود در شرایط بازار مسکن شود.
آنچه جای سوال است، اینکه آیا مشکلات این بخش به دلیل نداشتن طرح مشخص در گذشته بوده یا اینکه عدم اجرای صحیح این طرح‌ها، وضع را به نقطه کنونی کشانده است؟ به عنوان مثال، در شرایطی که عمده مشوق‌های تولید مسکن در بافت‌های فرسوده توسط شهرداری‌ها و سایر دستگاه‌های ذی‌ربط پرداخت نمی‌شود، آیا برای افزایش عرضه مسکن در این مناطق، بایستی قوانین فعلی را اجرایی کرد یا طرح جدیدی را روی میز قرار داد؟
جامعه هدف محدود
برای روشن شدن موضوع و در خصوص طرح تام‌کاد، طی سالیان گذشته، وزارت راه و شهرسازی به کرات از نهادها و ادارات دولتی و نیز شرکت‌های زیرمجموعه خود خواسته است زمین‌های در اختیار خود را به بازار عرضه کنند. این موضوع در دوره قبل نیز بارها مورد تاکید قرار گرفته بود و در ماده 9 آیین‌نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار، صراحتاً به تمام وزارتخانه‌ها، موسسات دولتی و شرکت‌های دولتی که صد درصد سهام آنها متعلق به دولت است، تکلیف شده است که زمین‌های متعلق به خود را در محلات دارای بافت فرسوده، در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند. با گذشت مدت زمان زیادی از تصویب این آیین‌نامه، دولت کمترین موفقیتی را در این خصوص کسب نکرده است. سوال اینجاست که اگر وزارت راه و شهرسازی توانسته است مشکلات و مقاومت‌های موجود در این مسیر را رفع کند و قرار است این زمین‌ها در اختیار سازندگان دارای صلاحیت قرار گیرد، اساساً چه نیازی به این طرح وجود دارد؟ بسیاری از این اراضی، در مناطق بسیار خوبی قرار داشته و پتانسیل‌های بالایی برای ساخت مسکن دارند و در صورت وجود تسهیلات مناسب، در بازار نیز با استقبال بالایی مواجه خواهند شد (اگر شرط فوق برقرار نباشد، سرمایه‌گذاری در پروژه توسط سازندگان بخش خصوصی توجیه نخواهد داشت و کل طرح زیر سوال خواهد بود). اگر قرار است واحدهای سهم دولت با قیمت یا شرایط جذابی واگذار شوند، چرا باید جامعه هدف آن محدود به کارمندان دولت باشد و اقشار دیگر جامعه (به عنوان مثال خانه‌اولی‌ها) از این تسهیلات بهره‌مند نشوند؛ در حالی که برخی آمارها نشان می‌دهد بخش قابل توجهی از کارمندان دولت، مستاجر نیستند و اقشار دیگری از جامعه می‌توانند در اولویت باشند. آیا وزارت راه و شهرسازی تصمیم گرفته است به جای شکستن مقاومت‌هایی که در خصوص واگذاری این زمین‌ها وجود داشت، با واگذاری واحدهای سهم دولت به کارکنان دولت، از این مقاومت عبور کند؟
نکته دیگری که بایستی مورد توجه قرار گیرد، ویژگی‌های بسیاری از زمین‌های دولتی و مدت زمان لازم برای آغاز ساخت‌وساز در آنهاست. بسیاری از اراضی دولتی دارای مشکلاتی از قبیل معارض و کاربری هستند و انجام هر نوع فعالیت ساخت‌وساز در آنها، مستلزم صرف زمان طولانی است که با زمان اعلام‌شده توسط وزیر راه و شهرسازی در این خصوص انطباق ندارد. همچنین در بسیاری از موارد، این تغییرات در کاربری و سطوح ساخت‌وساز، محل اختلافات بسیاری است. به عنوان مثال، واگذاری پادگان‌ها به منظور ساخت واحدهای مسکونی که در قالب تفاهم‌نامه وزارت راه و شهرسازی و وزارت دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح در حال بررسی برای اجراست، از این زمین‌ها به جای تامین سرانه‌های مورد نیاز شهری، برای تامین واحدهای مسکونی استفاده خواهد شد.
طرح‌های بازار اجاره
وزارت راه و شهرسازی در خصوص بازار اجاره نیز طرح‌هایی را مطرح کرده است. از جمله این طرح‌ها، ایجاد شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای است. این شرکت‌ها البته در برخی از کشورهای دنیا سال‌هاست که در بازار نقش‌آفرینی می‌کنند، اما علت روی نیاوردن به این کسب‌وکار در ایران، نداشتن بازده اقتصادی مناسب اجاره‌داری است. بازده اقتصادی اجاره‌داری در ایران در خصوص واحدهای مسکونی، بدون در نظر گرفتن سود ناشی از افزایش قیمت املاک، کمتر از 10 درصد است که در مقایسه با نرخ بازده بدون ریسک بانکی، جذابیت بالایی ندارد.
به منظور ایجاد بسترهای قانونی این کسب‌وکار و استفاده از پتانسیل‌های بازار سرمایه، در سال‌های گذشته طرح تشکیل صندوق‌های املاک و مستغلات (REIT) در دستور کار قرار گرفت که می‌تواند بستر مناسبی برای فعالیت در این بازار باشد؛ اما تاکنون مجوزهای لازم در این خصوص صادر نشده است. در شرایطی که این ابزار کارآمد مبتنی بر بازار سرمایه که می‌تواند به بازار اجاره نیز کمک کند تاکنون اجرایی نشده است، طرح یک موضوع جدید بدون استفاده از اقدامات و کارهای انجام‌شده قبلی، جای سوال دارد.
در خصوص طرح کنترل بازار اجاره نیز هرچند هنوز جزئیات طرح روشن نیست، اما نکات بسیار مبهمی در خصوص آن وجود دارد. به عنوان مثال، معیار قیمت مناسب و در چارچوب چیست؟ در حالی که چند سال از زمان عملیاتی شدن مالیات ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم می‌گذرد، هنوز معیار مناسبی برای تعیین قیمت روز زمین وجود ندارد. در این شرایط، چگونه می‌توان قیمت مناسب را در بازار اجاره برای هر سال تعیین کرد؟ نکته دیگر اینکه در بازاری که عرضه و تقاضا به ویژه در مناطق مطلوب شهرها متناسب نیست، اخذ مالیات عمدتاً به افزایش قیمت بیشتر منجر خواهد شد و نه کنترل قیمت.
آیا در چنین شرایطی بهتر نیست وزارت راه و شهرسازی به جای معرفی مستمر طرح‌هایی با اسامی جدید، به رفع مشکلات اساسی این بازار بپردازد؟ به عنوان مثال، قانون پیش‌فروش مدت زیادی است در راهروهای مجلس شورای اسلامی خاک می‌خورد؛ در حالی که این قانون می‌تواند با اطمینان‌بخشی به خریداران، بخشی از مشکلات سازندگان را در تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن رفع کند. قرار دادن زمین‌های دولتی در شهرهای مختلف در اختیار سازندگان دارای صلاحیت (که البته همین تعیین صلاحیت نیز هنوز به درستی انجام نمی‌شود)، راهکار دیگری است که می‌تواند کمک شایان توجهی به عرضه در بازار مسکن داشته باشد. اما به جای ارائه طرح‌هایی برای فروش واحدهای مسکونی سهم دولت به کارکنان دولت، آیا بهتر نیست منابع ناشی از فروش این واحدها به تامین یارانه‌های پرداخت‌نشده طرح‌های بازآفرینی شهری به منظور افزایش سرعت نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری اختصاص یابد؟ آیا دولت به جای انجام بسیاری از اقدامات دیگر، بهتر نیست افزایش سرمایه بانک مسکن را با جدیت پیگیری و در دستور کار قرار دهد تا این تنها بانک تخصصی بخش مسکن بتواند با قدرت بیشتری در بازار ایفای نقش کند؟ آیا فکری برای تمرکز منابع دولتی (به عنوان مثال، منابع مربوط به نوسازی مدارس) در بافت‌های فرسوده شده است؟
به نظر می‌رسد طرح‌های فعلی دولت، عمدتاً مسکن‌هایی هستند که با هدف کنترل جو روانی بازار، به این بیمار تزریق می‌شوند. امیدوارم به جای این مسکن‌ها، به درمان زخم‌های کلیدی بازار توجه شود.
