دیده‌بانی بازار
عوامل موثر بر تغییر قیمت مسکن کدام‌اند؟
بررسی‌های کارشناسی حاکی از آن است که میانگین قیمت مسکن طی دهه‌های گذشته همواره به صورت پلکانی افزایش یافته و بر همین اساس رشد قیمت مسکن نیز در این دهه‌ها روند سینوسی را تجربه کرده است. به طوری که در دوره‌های رکود، قیمت مسکن با ثبات نسبی و عدم رشد قابل توجه و در دوره‌های رونق، بازار مسکن به منظور جبران عقب‌ماندگی از رشد سایر شاخص‌های قیمتی از جمله شاخص قیمت مصرف‌کننده (تورم عمومی) و شاخص قیمت بازارهای رقیب، با رشد بیشتری مواجه شده است.
پیش از اینکه به مساله تحولات آتی بازار مسکن بپردازیم، بهتر است نگاهی هرچند گذرا به پیشینه قیمت در شهر تهران بیندازیم.
بررسی‌های کارشناسی حاکی از آن است که میانگین قیمت مسکن طی دهه‌های گذشته همواره به صورت پلکانی افزایش یافته و بر همین اساس رشد قیمت مسکن نیز در این دهه‌ها روند سینوسی را تجربه کرده است. به طوری که در دوره‌های رکود، قیمت مسکن با ثبات نسبی و عدم رشد قابل توجه و در دوره‌های رونق، بازار مسکن به منظور جبران عقب‌ماندگی از رشد سایر شاخص‌های قیمتی از جمله شاخص قیمت مصرف‌کننده (تورم عمومی) و شاخص قیمت بازارهای رقیب، با رشد بیشتری مواجه شده است.
بررسی روند بازار مسکن طی سال‌های گذشته نشان می‌دهد که قیمت مسکن در شهر تهران از شهریورماه سال 1392 تا پایان سال 1395 از ثبات نسبی برخوردار بوده و در این دوره جمعاً حدود 13 درصد رشد داشته است، این در حالی است که در دوره مورد اشاره شاخص قیمت مصرف‌کننده (تورم عمومی)، حدود 45 درصد رشد یافته و نرخ سالانه سود بانکی نیز در این دوره همواره بالاتر از 18 درصد بوده است.
عدم افزایش قیمت مسکن به عنوان یک کالای اقتصادی، صرفه اقتصادی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را در دوره رکود پیشین به محاق برد و کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی را به دنبال داشت. این مساله می‌توانست عدم تعادل شدیدی را در طرف عرضه در مقایسه با طرف تقاضا در بخش مسکن ایجاد کند که نتیجه طبیعی این عدم تعادل بر اساس مبانی اولیه علم اقتصاد، افزایش قابل توجه قیمت مسکن در سال‌های آتی بود (آنچه در سال‌های 97 و 98 و تا حدودی 96 شاهد بودیم).
بر این اساس قیمت مسکن روند افزایشی ملایمی را در سال 1396 در پیش گرفت تا عقب‌ماندگی شاخص قیمت مسکن در مقایسه با سایر بازارها از جمله تورم عمومی جبران شود، به علاوه در ماه‌های پایانی سال 1396 عوامل دیگری همچون افزایش نرخ ارز و ایجاد انتظارات تورمی ناشی از این افزایش، شتاب روند رشد قیمت مسکن را بیشتر کرد.
در سال 1397 با تداوم روند افزایشی قیمت مسکن مواجه بودیم و در نیمه دوم سال، تحت تاثیر جهش قیمت ارز و افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی (مصالح ساختمانی و زمین)، افزایش قیمت در بخش مسکن شتاب بیشتری گرفت، به طوری که در انتهای سال 1397 رشد حدود صددرصدی قیمت مسکن در شهر تهران را نسبت به زمان مشابه سال قبل شاهد بودیم.
در آغاز سال 1398 به دلایلی نظیر عدم ثبات در بازار ارز، تحولات سیاسی و نااطمینانی ناشی از آن، وجود حجم زیاد نقدینگی سرگردان در کشور، انتظارات تورمی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و... روند افزایشی قیمت مسکن همچنان ادامه داشت و هنوز نمی‌توان ادعا کرد که رشد قیمت مسکن در شهر تهران متوقف شده است.
بررسی معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران نشان می‌دهد که طی سال‌های 97 و 98، عمدتاً روند رشد معاملات مسکن حرکتی در جهت معکوس رشد قیمت مسکن را تجربه کرده است و در اغلب ماه‌های سال، رشد معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل کمتر شده است. این امر عمدتاً به دلیل افزایش جذابیت بازارهای رقیب و گسیل نقدینگی به آن بازارها و کاهش قدرت خرید خانوارها (به دلیل بروز تورم عمومی) اتفاق افتاده است.
از آنجا که بازار مسکن تابع عوامل و متغیرهای متعددی است که هر یک از آنها به نوبه خود دچار نااطمینانی است، پیش‌بینی دقیق آینده بازار پیچیده و دشوار خواهد شد. به ویژه اینکه در شرایط جاری تحولات اقتصادی و سیاسی حاکم بر جامعه، صعوبت تحلیل و پیش‌بینی و احتمال بروز خطا در آن را افزون خواهد کرد.
به هر روی چنانچه بخواهیم تصویری کلی از آینده کوتاه‌مدت بازار مسکن در سال 1398 ارائه کنیم، باید عوامل فزاینده و کاهنده قیمت مسکن را مورد بررسی و تحلیل قرار دهیم. بررسی‌ها حاکی از آن است که در شرایط جاری مهم‌ترین عامل فزاینده افزایش قیمت مسکن، نرخ ارز است. نرخ ارز هم به صورت مستقیم و هم از کانال افزایش انتظارات تورمی بر قیمت مسکن اثر گذاشته و منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. علاوه بر این، عواملی همچون نرخ فزاینده تورم عمومی، افزایش هزینه‌های ساخت، کاهش عرضه مسکن در مقایسه با نیاز طی سال‌های گذشته، احتمال افزایش نقدینگی به دلیل احتمال استقراض دولت از بانک مرکزی برای جبران کسری بودجه ناشی از کاهش درآمدهای نفتی، سیاست عدم افزایش نرخ سود بانکی با وجود بالا بودن نرخ تورم عمومی و... از جمله مهم‌ترین عوامل فزاینده قیمت مسکن در سال 1398 هستند.
در مقابل عواملی همچون کاهش قدرت خرید خانوار به دلیل بروز تورم مزمن در ماه‌های اخیر، کم‌اثر شدن تسهیلات بانکی، نبود چشم‌انداز افزایش تمکن مالی خانوارها از ناحیه درآمد و تسهیلات پشتیبان خرید، پیشی گرفتن قیمت مسکن از تورم عمومی و اجرای سیاست‌های تولید مسکن (هرچند به صورت محدود) از جمله عوامل کاهنده قیمت مسکن هستند.
واضح است که عوامل کاهنده، حرکت در جهت ثبات قیمتی در بازار مسکن و عوامل فزاینده حرکت در جهت افزایش قیمت مسکن را متصور می‌کنند. چنانچه تحولات اقتصادی و سیاسی در راستای افزایش قدرت عوامل فزاینده باشد که احتمال آن نیز زیاد است، قیمت مسکن حداقل در نیمه اول سال جاری به افزایش خود البته با شیب ملایم ادامه خواهد داد.
با توجه به موارد پیش‌گفته به نظر می‌رسد محتمل‌ترین گزینه پیش‌روی بازار مسکن در سال 1398 کاسته شدن از شتاب افزایش قیمت مسکن خواهد بود. با نزدیک شدن به نقطه برابری رشد قیمت‌های نسبی در بازارهای دارایی، بازار مسکن حرکت به سمت گذار به دوره رکود را تجربه می‌کند و می‌توان پیش‌بینی کرد که به احتمال زیاد و به تدریج طی ماه‌های آینده به دوران رکود خود نزدیک می‌شود. با توجه به پیش‌بینی بالا از نرخ تورم عمومی در سال 1398، میزان افزایش قیمت مسکن در این سال کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
نکته قابل توجه دیگر این است که تحولات آتی بازار مسکن به شدت به قدرت دولت در کنترل نرخ ارز و سیاست‌های ارزی وابسته است، به‌خصوص اینکه در شرایط جاری افزایش نرخ ارز، بروز انتظارات تورمی را در جامعه تشدید کرده و به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زند. بنابراین از زاویه‌ای دیگر، می‌توان ادعا کرد که تحولات بازار مسکن در ادامه سال 1398 به تغییرات نرخ ارز بستگی داشته و متناسب با آن واکنش نشان می‌دهد. از این‌رو به طور خلاصه می‌توان متصور بود که ثبات بازار ارز، به کندی رشد قیمت مسکن، پایین‌تر بودن رشد قیمت مسکن نسبت به تورم نقطه به نقطه و افزایش نسبی تعداد معاملات انجام‌شده بینجامد و افزایش نرخ ارز، افزایش قیمت مسکن همگام با تورم عمومی و رکود معاملات را به دنبال داشته باشد.
