به هم زدن قواعد بازی

مالیات ابزاری است که به‌کار بردن آن باید در نهایت محافظه‌کاری صورت گیرد. بر تلاش سیاستگذار برای متعادل‌سازی بازار اجاره، با استفاده از اهرم مالیاتی می‌توان نقد جدی وارد ساخت. به ویژه اگر این سیاستگذاری در مسیر تنبیه قرار گیرد. اجاره‌بها در حال حاضر به صورت کلی مشمول مالیات است. بر اساس قانون واحدهای مسکونی مورد اجاره با متراژ زیر ۱۵۰ متر در تهران و زیر ۲۰۰ متر در شهرستان‌ها مشمول مالیات نمی‌شود و بر اساس پیشنهاد‌های تقنینی اخیر از سوی وزارت راه و شهرسازی ممکن است که این قانون و معافیت‌های مالیاتی دستخوش تغییراتی شود. بنده معتقدم اگر سیاستگذار اقدام به وضع مالیات تنبیهی بر موجر کند، وی به راحتی این بار مالیاتی را به مستاجر منتقل خواهد کرد و در نهایت این قانون کمکی به مستاجر نخواهد کرد.

 اخذ مالیات تصاعدی از اجاره‌بهای بالا به‌زعم مسوولان این نکته را خاطرنشان می‌کند که مسوولان ما در این 40 سال مرتب جایگزین می‌شوند و متاسفانه از تجارب شکست‌خورده قبلی درس نمی‌گیرند. نمی‌توان افزایش در نرخ اجاره‌بها را با استفاده از اهرم مالیاتی حل کرد. مساله افزایش قیمت با استفاده از عادی‌سازی مکانیسم عرضه و تقاضا حل می‌شود. دولت به‌جای آنکه به این نکته پاسخ دهد که چرا نرخ ارز به یکباره از ۳۸۰۰ تومان به ۱۵ هزار تومان افزایش یافته این پرسش انحرافی را مطرح می‌کند که چرا گوشت گران شده. زمانی که قیمت تیرآهن، محصولات پتروشیمی و دیگر مصالح ساختمانی افزایش یافت آیا دولت واکنشی درخور نشان داد؟ بدیهی است که یک ساختمان محصول نهایی این مصالح است و اگر قیمت آنها افزایش یابد، طبیعی است که قیمت مسکن و به تبع آن قیمت اجاره نیز افزایش یابد. پیش از این هم یک‌بار روی مالکیت مسکن محدودیت وضع شد که نتیجه این شد که بنگاه‌های معاملات مسکن همگی اعلام می‌کردند که فایلی برای اجاره ندارند یا اگر مورد اجاره وجود داشت، قیمت آن در قولنامه به شکل صوری با قیمتی کمتر از قیمت واقعی درج می‌شد. چنین رفتارهایی از دوستان اقتصاددانی که اکنون در دولت خدمت می‌کنند بعید است و البته شاید سخن آنها را کسی گوش نمی‌دهد.

این نگرانی وجود دارد که با تصویب چنین قوانینی معاملات صوری و اجاره‌بهای زیرمیزی و شرایط ناعادلانه بیشتری به مستاجر تحمیل شود و مستاجر نیز به دلیل نیاز به مسکن چاره‌ای جز پذیرش شرایط تحمیلی نخواهد داشت. اگر فشارها بر مالکان افزایش یابد ممکن است آنها مسکن خود را به‌جای اجاره به سکه و ارز تبدیل کنند و این به معنای تحدید بازار فعلی اجاره خواهد بود. چنین سیاست‌های یک بام و دوهوایی مگر در گذشته کارآمد بوده که اکنون قصد آزمودن مجدد آن را دارند. پیش از این بر اساس قانون مالک و مستاجر به سختی می‌شد مستاجر را مجبور به تخلیه ملک کرد و به همین خاطر در برهه‌ای مالکان تا آنجا که ممکن بود سعی می‌کردند خانه خود را به بازار اجاره عرضه نکنند و این مساله فشارها را بر قشر مستاجر تشدید کرد و به همین خاطر قانونگذار به این نتیجه رسید که باید این قانون را عقلایی کرد و قانون را به نحوی تغییر دادند که بتوان مستاجر را وادار به تخلیه کرد و این مساله موجر را ترغیب کرد که با آرامش خیال بیشتری نسبت به عرضه ملک خود اقدام کند و همین مساله در نهایت باعث افزایش اجاره و منتفع شدن مستاجران شد. در حال حاضر اگر مثلاً پنج درصد ارزش ملک اجاره سالانه منظور شود و دولت مالک را مجبور کند که فرضاً سه درصد اجاره بگیرد، او بر اساس حساب و کتاب شخصی ممکن است سپرده‌گذاری پول خانه در بانک را به اجاره‌داری ترجیح دهد و این ابداً به نفع مستاجر نیست. دولت و مجلس نباید قوانین بازی را به هم بزنند و اگر دولت دخالت کند دود این مساله به چشم مستاجر خواهد رفت، چون در نهایت مالک به هر روشی که شده خود را از بند این قوانین و انقیادهای محدودکننده نجات خواهد داد. اصولاً استفاده از ابزار تنبیه مالیاتی تنها زمانی مجاز است که فرار مالیاتی صورت گیرد و می‌توان در چنین مواردی جریمه‌های سنگین وضع کرد و حتی در بسیاری از کشورها جرم فرار مالیاتی با مجازات زندان روبه‌رو می‌شود. اما اگر دولت بخواهد با استفاده از مالیات قیمت را تعدیل کند، بعید است که به نتیجه برسد و هیچ اقتصاد پیشرفته و منطق‌محوری نیز هرگز به چنین اقدامی دست نمی‌زند. مالیات در بسیاری اوقات حتی اگر به صورت تشویق به‌کار رود هم کارایی ندارد و به طریق اولی بی‌شک در جهت تنبیه نیز بی‌اثر خواهد بود. برای مثال اگر شما محصولی مانند نان تولید کنید و آن را با قیمت فرضی ۱۰۰ تومان عرضه کنید اگر سیاستگذار با استفاده از ابزار مالیات شما را مجبور به عرضه با قیمت ۷۰۰ تومان کند در میان‌مدت دو اتفاق ممکن است رخ دهد، یا کلاً از تولید نان منصرف می‌شوید یا راهی برای دور زدن چنین قوانینی پیدا خواهید کرد این نکات الفبای ابتدایی و بدیهی اقتصاد است و اگر از سوی سیاستگذاران رعایت نشود موجب تامل است. همین چند سال پیش بود (سال ۱۳۹۴) که املاک زیر ۱۵۰ متر از مالیات معاف شدند تا باعث عرضه چنین متراژهایی در بازار شود. حالا پس از تنها چهار سال با چرخشی 180 درجه اگر نسبت به اعمال مالیات تنبیهی بر همان املاک اقدام کنیم این موجب سردرگمی در بازار و تشدید آشفتگی خواهد شد. در آن زمان پیشنهاد دولت آن بود که معافیت شامل واحدهای ۷۵ متر هم بشود که این پیشنهاد از سوی مجلس پذیرفته نشد. متاسفانه در کشور ما روی بحث مالیات هیچ کار اساسی نشده است و این عقب‌ماندگی تنها مربوط به قوانین مالی و مالیاتی نمی‌شود. در کشورهای توسعه‌یافته شرکت‌های بزرگ نسبت به ساخت و عرضه خانه در جهت اجاره‌داری اقدام می‌کنند و دولت نیز با حمایت مالی و در اختیار گذاشتن زمین رایگان از آنها پشتیبانی می‌کند. دولت می‌تواند در زمین‌های بیرون از شهر یا در بافت فرسوده با عرضه زمین، امکان اجاره بلندمدت به شرط تملیک را با واسطه‌گری شرکت‌های اجاره‌داری و بخش خصوصی فراهم کند. اینها روش‌هایی است که در دنیا به‌کار گرفته شده و امتحان خود را نیز پس داده است.

در کشور ما چنین شرکت‌هایی وجود ندارد و هر مالک به صورت محدود خانه‌های خود را بدون حمایت دولتی اجاره می‌دهد. در کشورهای توسعه‌یافته شرکت‌هایی وجود دارد که مثلاً در آن واحد ۱۰۰ هزار واحد را به صورت اجاره به شرط تملیک اجاره داده است. این به معنای تقویت عرضه است که در نهایت خود به خود موجب تعدیل و منطقی‌سازی قیمت‌ها نیز خواهد شد. از ابزار مالیات اگر با نیت تشویق استفاده شود می‌توان در جهت تقویت عرضه مسکن به قصد اجاره استفاده کرد. از جمله این تشویق‌ها امکان معافیت مالیاتی گسترده برای مالکان است که برای مثال اگر شخصی هزار واحد هم داشته باشد به شرط اجاره از مالیات معاف شود. متاسفانه روی چنین مواردی کار نشده است تا سرمایه‌گذاری روی بازار اجاره افزایش یابد. ابزار مالیاتی یکی از چند ابزار در دست دولت است و روش‌های مختلف از جمله مشارکت BLT برای جذب سرمایه‌گذاران وجود دارد که قطع به یقین تاثیر بسیار بیشتری از تنبیه مالیاتی در تحریک عرضه در بازار مسکن خواهد داشت. برای مثال شهرداری به سرمایه‌گذار پیشنهاد می‌دهد که مالکیت زمین رایگان واگذارشده پس از ۲۰ سال به سرمایه‌گذار منتقل شود. به شرطی که او در این ۲۰ سال خانه ساخته‌شده را با نرخی معقول به بازار اجاره عرضه کند. روش‌های بسیار دیگری بر اساس الگوهای مختلف وجود دارد که این خود نشان از باز بودن دست دولت دارد و نیازی نیست تنها به مالیات متوسل شد. با توجه به اینکه دولت زمین‌های فراوانی در اختیار دارد می‌تواند این کار را انجام دهد و لازم به اختراع دوباره چرخ نیست. قویاً توصیه می‌شود که پیش از دستکاری هر قانونی به ویژه در حوزه مالیات و اجاره که با زندگی میلیون‌ها نفر از اقشار آسیب‌پذیر در ارتباط است، تمام زوایای این کار با دقت سنجیده شود و حتی‌المقدور از اقدامات غیرموثر تعزیراتی مانند مالیات تنبیهی خودداری شود.