تکاپوی حفظ ارزش پول
فخرالدین زاوه از اثر تورم بر تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن می‌گوید
بخش مسکن در شرایط تورمی دچار چه تغییراتی می‌شود؟ در این شرایط تشدید تقاضای سرمایه‌ای چه اثری بر بازار مسکن می‌گذارد؟
بخش مسکن در شرایط تورمی دچار چه تغییراتی می‌شود؟ در این شرایط تشدید تقاضای سرمایه‌ای چه اثری بر بازار مسکن می‌گذارد؟ فخرالدین زاوه تحلیلگر اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش‌ها می‌گوید که سطح قیمت‌ها در بخش مسکن، همچون سایر کالاها متاثر از سیاست‌های پولی است و به‌طور تاریخی در بلندمدت سطح عمومی قیمت‌ها در این بخش عمدتاً همگام با تورم عمومی حرکت می‌کند. هرچند به علت خصوصیات خاص بخش مسکن، در کوتاهمدت در دوره‌هایی قیمت‌های اسمی کندتر از تورم رشد می‌کنند و بنابراین برای جبران این عقب‌ماندگی در دوره‌های بعدی با جهش قیمت مواجه می‌شویم. او معتقد است در چنین شرایطی طبیعی است تقاضای مصرفی به نسبت تقاضای سرمایه‌ای برای مسکن کاهش یابد و به علاوه تورم عمومی و فشار هزینه‌ها نیز احتمالاً بر افزایش بهای مسکن دامن خواهد زد. با توجه به حجم بالای نقدینگی در جامعه و هزینه فرصت بالای نگهداری پول نقد در شرایط تورمی، به ناگزیر همه بازارها تحت تاثیر قرار می‌گیرند و بنابراین بخشی از نقدینگی وارد بازار مسکن نیز می‌شود.
♦♦♦
تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن از افزایش متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از بیش از 11 میلیون تومان در شهر تهران، حکایت دارد، به‌طوری که میانگین قیمت مسکن در فروردین 98 به نسبت فروردین 97 حدود 103 درصد افزایش یافته است و از طرفی این گزارش از بازگشت دوباره روند کاهشی بر معاملات مسکن خبر می‌دهد، با توجه به این امر وضعیت بازار مسکن در شرایط رکود تورمی را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
اظهارنظر دقیق در مورد رکود یا رونق، ناگزیر نیازمند گذشت زمان و آگاهی از متغیرهای مختلف حوزه مسکن است، به‌طور مثال باید داده‌های تولید زمان حال یا داده‌های معاملات ماه‌های آینده برای تعیین وضعیت زمان حال، منتشر شوند. اما به هر حال با توجه به شرایطی که برشمردید و انتظار تداوم وضعیت ضعف تقاضا در این بخش، گزینه رکود تورمی برای توصیف وضعیت موجود در شهر تهران، یکی از محتمل‌ترین گزینه‌هاست.
بخش مسکن بر اثر بروز بحران ارزی و تشدید تورم در یک‌سال گذشته با جهش قیمتی مواجه شد اگرچه هنوز بخش مسکن از تورمی عمومی عقب‌تر است اما روند افزایش قیمت به همراه رکود معاملات نشان از درگیر شدن بخش مسکن با رکود تورمی دارد. با توجه به این امر تورم و بخش مسکن چه رابطه‌ای با یکدیگر دارند؟
سطح قیمت‌ها در بخش مسکن، همچون سایر کالاها متاثر از سیاست‌های پولی است و به‌طور تاریخی در بلندمدت سطح عمومی قیمت‌ها در این بخش عمدتاً همگام با تورم عمومی حرکت می‌کند. هرچند به علت خصوصیات خاص بخش مسکن، در کوتاهمدت در دوره‌هایی قیمت‌های اسمی کندتر از تورم رشد می‌کنند، بنابراین برای جبران این عقب‌ماندگی در دوره‌های بعدی با جهش قیمت مواجه می‌شویم.
آنچه برای تصمیم‌گیری عقلایی مهم است، قیمت‌های نسبی است. در بلندمدت چنانچه قیمت مسکن کمتر از سایر کالاها رشد کند، سرمایه‌گذاری کمتری در حوزه ساخت صورت می‌پذیرد (بنابراین در دوره‌های بعدی با کمبود عرضه مواجه می‌شویم) و در قدرت خرید برابر، تقاضا برای آن افزایش پیدا می‌کند (زیرا در واقع قیمت آن ارزان‌تر شده است)، برآیند این عوامل قیمت مسکن را به سمت تعادلی جدید در بازار هدایت می‌کند. البته به دلیل خصوصیات خاص این بخش، نوسانات در هر دو بخش حقیقی و اسمی مسکن شدیدتر از بسیاری از بخش‌های دیگر اقتصاد است.
در دوره‌هایی که در اقتصاد ایران شاهد افزایش شدید تورم بوده‌ایم چه اتفاقاتی در بازار مسکن رخ داده است؟ شوک تورم بر بخش مسکن در هریک از دوره‌ها چون دهه 70 یا اوایل دهه 90 باعث بروز چه تحولاتی در بازار مسکن شد؟ هر یک از این دوره‌ها در بازار مسکن چه ویژگی داشتند؟
به نظرم می‌توان چنین بیان کرد که تداوم سیاست‌های پولی انبساطی و نامتناسب با تولید حقیقی اقتصاد علت اصلی و ریشه‌ای است که فضای (نا)مناسب را برای تورم‌های شدید فراهم می‌کند. هرچند زمان بروز تورم‌های بالا در برهه‌های مختلف محصول وقایع خاص آن دوران بوده است، به‌طور مثال در دهه 70، بحران بدهی‌های ارزی، در دهه 80 شوک درآمدهای نفتی، در دهه 90، ناکارایی نظام بانکی و بروز آثار سیاست‌های انبساطی پولی به‌طور مثال برای تامین مالی مسکن مهر، و هم‌اکنون نااطمینانی‌های بین‌المللی و تحریم‌ها. کشور ما حداقل پس از اولین شوک نفتی در سال 1973 میلادی به‌طور مستمر با پیامدهای بیماری هلندی دست‌به‌گریبان بوده است. بدین معنا که با افزایش درآمدهای نفتی و تزریق این درآمدها به داخل اقتصاد رقابت‌پذیری بخش قابل تجارت کاهش یافته و در مقابل بخش غیرقابل تجارت -مثل مسکن- با افزایش قیمت روبه‌رو می‌شد. در این چارچوب افزایش قیمت در بخش مسکن، از افزایش تقاضا و متوسط قدرت خرید جامعه ناشی می‌شد. در دهه 70 تورم بالا و مستمر با وقفه‌ای وارد بخش مسکن شد، در این سال‌ها کمبود مسکن جدی بود و مساله اصلی کشور ساخت بود، بنابراین خواست و نیاز مشتری اهمیت کمتری داشت. در سال‌های 90، فروش به سادگی سال‌های دهه 70 نبود، زیرا ساخت‌وساز قابل توجهی به ویژه از نیمه دهه 80، در کشور رخ داده بود که احتمالاً انتظار رونق ناشی از درآمدهای نفتی در آن بی‌تاثیر نبود. مساله دیگر که از نیمه دهه 80، آغاز شد و همچنان ادامه دارد، ضعف قدرت خرید خانوارهاست. اما در هر صورت روند بلندمدت بهای مسکن نشان می‌دهد که این بخش به‌طور کلی دنباله‌روی سطح عمومی قیمت‌هاست.
اثر تورم بر بخش مسکن در شرایط فعلی با دوره‌های قبلی چه شباهت‌ها و تفاوتی‌هایی دارد؟
شباهت کلی همان دنباله‌روی از روند عمومی قیمت‌هاست. آنچه می‌تواند این دوره را متمایز کند عدم همراهی جهش قیمت‌ها با تقویت تقاضاست که به‌طور سنتی از مسیر تزریق درآمدهای نفتی به اقتصاد حاصل می‌شد و کل اقتصاد کشور - ازجمله بخش مسکن- را به حرکت درمی‌آورد. در بسیاری از دوره‌های جهش قیمتی پیشین، رشد تقاضا -یا انتظار رشد آن- عامل تشدید افزایش قیمت‌ها بود، اما در این برهه ضعف تقاضا منجر به آن شده است که بخش مهمی از افزایش قیمت‌ها، ناشی از فشار هزینه‌های ساخت باشد.
در شرایط تورمی تقاضای سرمایه‌ای و مصرفی دچار چه تغییراتی می‌شود؟
از آنجا که در شرایط فعلی دستمزدها و درآمد اغلب اقشار پابه‌پای سایر قیمت‌ها افزایش نیافته است، با کاهش قدرت خرید واقعی روبه‌رو هستیم. بنابراین طبیعی است تقاضای مصرفی برای مسکن به نسبت تقاضای سرمایه‌ای کاهش یابد. البته ممکن است با توجه به شرایط حاکم بر اقتصاد ایران، تقاضای سرمایه‌گذاری نیز با توجه به نقدشوندگی و حاشیه سود اندک (در مقایسه با بازارهای موازی) کاهش یابد. البته با توجه به حجم بالای نقدینگی در جامعه و هزینه فرصت بالای نگهداری پول نقد در شرایط تورمی، به ناگزیر همه بازارها تحت تاثیر قرار می‌گیرند و بنابراین بخشی از نقدینگی وارد این بازار نیز می‌شود.
آیا می‌توان گفت تشدید تورم باعث می‌شود تا مسکن بیشتر به کالای سرمایه‌ای تبدیل شود؟ بر این اساس در شرایط فعلی با توجه به خروج بخش قابل توجه تقاضای مصرفی بر اساس گزارش آماری به ویژه در کلانشهرها آیا می‌توان به این نتیجه رسید که مسکن مجدداً به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است؟
به هر حال مسکن همواره مهم‌ترین دارایی اغلب خانوارها در همه اقتصادها به شمار می‌رود و از این منظر به نوعی کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود. شرایط تورمی نوعی بازی برد-باخت است که در آن دارندگان پول نقد بازنده هستند، بنابراین طبیعی است که افراد ترجیح دهند پول نقد و سپرده نگهداری نکنند و نقدینگی خود را به دارایی‌های مختلف تبدیل کنند. این هنر و وظیفه سیاستگذار است که با سیاستگذاری صحیح و اصلاح ساختارهای نامناسب اقتصاد تلاش کند این سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌های مولد هدایت شوند و کمتر وارد بازار دارایی‌های نامولد مانند ارز و طلا شوند.
برخی گزارش‌های میدانی در بازار مسکن نشان می‌دهد؛ سفته‌بازان طی ماه‌های اخیر یکی از اصلی‌ترین گروه‌های متقاضی خرید مسکن در مناطق مختلف شهر تهران بوده‌اند و حتی افزایش قیمت مسکن با توجه به کاهش معاملات بر این مساله دلالت دارد. ارزیابی شما از افزایش تقاضای سرمایه‌ای و تشدید تقاضای سوداگری در بازار مسکن چیست؟
تقاضای سوداگری را می‌توان به صورت‌های مختلفی تعریف کرد. سفته‌بازان در تعریف کلی با پذیرش ریسک در پی کسب سود در بازار دارایی‌ها هستند. از این منظر در حالت کلی مرز میان سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری به روشنی مشخص نیست. اما یک نوع از سفته‌بازی وجود دارد که به ویژه در بازار سهام و در مقاطعی در بازار املاک و مستغلات ظهور پیدا می‌کند و آن خرید دارایی برای فروش در آینده نزدیک است. این نوع از سفته‌بازی را یکی از عوامل بروز حباب‌ها می‌دانند. برای رفع همین نگرانی نیز برخی اقتصادها به ویژه در گذشته مقررات محدودکننده‌ای برای این نوع از سفته‌بازی در نظر می‌گرفتند، هرچند بسیاری از این مقررات امروزه منسوخ شده است. در شرایط کنونی بازار مسکن بعید می‌دانم که سفته‌بازی از نوع حباب‌ساز آن وجه رایج معاملات باشد، زیرا هم حجم معاملات بسیار پایین‌تر از روندهای تاریخی مشابه است و هم امید اندکی به فروش مجدد در آینده نزدیک وجود دارد. به یاد بیاوریم هنگامی که در دوره‌های پیشین سفته‌بازان حباب بازار مسکن را تشدید می‌کردند، معاملات بسیار زیادی انجام می‌شد و بازار به اصطلاح پررونق بود. در بسیاری از معاملات نیز به دلیل افزایش شدید سطح قیمت‌ها و وفور متقاضیان جایگزین در بازار، فروشندگان قول‌نامه‌های عقد‌شده را فسخ و با کمال میل جریمه پیش‌بینی‌شده را پرداخت می‌کردند. حال آنکه شرایط امروز به نظرم این‌چنین نیست.
از آنجا که حجم معاملات اندک است و ملک در شرایط کنونی یک دارایی نقدشونده به شمار نمی‌رود، اعتقاد ندارم که عمده سفته‌بازان به قصد خرید و بهره‌برداری از فروش در کوتاهمدت وارد بازار شده باشند. بلکه بیشتر احتمال می‌دهم این افراد در پی حفظ ارزش پول خود، در شرایط تورمی، بخشی از آن را در بازار ملک سرمایه‌گذاری می‌کنند. به نظرم حضور این افراد در بازار برای حفظ همین میزان نقدشوندگی اندک مسکن ضروری است. به‌رغم نگرانی بابت حضور این افراد در بازار، بر اساس آمارهای اولیه تعداد معاملات در برخی مناطق شهر تهران در فروردین امسال از تعداد انگشتان دست تجاوز نمی‌کند. بدیهی است در شرایطی که در محدوده‌ای به بزرگی یک منطقه از شهر تهران، تعداد معدودی معامله طی یک ماه صورت گرفته باشد، حتی بسیاری از فعالان و بنگاه‌های املاک نیز نمی‌توانند به سادگی برآورد دقیقی از قیمت‌های منصفانه محلی داشته باشند. به بیان دیگر درصورتی‌که بدون بررسی کارشناسی مناسب، جلوی فعالیت این افراد در بخش گرفته شود، کاملاً محتمل است دامنه پیشنهادی-درخواستی (bid-asked spread) افزایش و کارایی بازار کاهش یابد. مشاهده افزایش سهم سفته‌بازان در بازار مسکن علل مختلفی می‌تواند داشته باشد. با کاهش مستمر قدرت خرید اقشار متوسط و کم‌درآمد، به‌ویژه در شرایط توسعه‌نیافتگی بازار مالی مسکن، ناگزیر حضور بخش مهمی از متقاضیان مصرفی در بازار کاهش می‌یابد، بنابراین با حالتی روبه‌رو می‌شویم که تعداد معاملات کاهش می‌یابد، هرچند سطح قیمت‌ها در اثر تورم به رشد افزایشی خود ادامه می‌دهد. تنها خروج بخش مهمی از متقاضیان مصرفی کافی است تا سهم سفته‌بازان و تقاضای سرمایه‌ای در بازار افزایش یابد و مشاهده این افزایش سهم، ما را به این نتیجه‌گیری غیردقیق برساند که افزایش سهم سفته‌بازان عامل اصلی افزایش قیمت‌هاست.
البته به‌طور کلی می‌توان انتظار داشت به دلایل متعدد سفته‌بازی در بازارهای مختلف کشور افزایش یافته باشد. به نظرم گرایش عمومی به رفتارها و معاملات سفته‌بازانه محصول سه عامل اصلی است: 1) عدم مهار سوداگری در بازارهای مختلف کشور؛ ازجمله بخش املاک و مستغلات، 2) بی‌توجهی به سیاست‌های اصلاح ساختار اقتصادی که تولید و سایر فعالیت‌های مثبت اقتصادی را توجیه‌پذیر و تشویق می‌کند، و 3) وضعیت تورمی که نگهداری پول نقد را برای همه اقشار پرهزینه می‌کند و بسیاری از افراد را به ناگزیر برای حفظ ارزش پول به بازارهای مختلف هدایت می‌کند.
بروز شوک تورمی و تشدید تقاضای سرمایه‌ای چه اثری بر بازار اجاره می‌گذارد؟ رشد انتظارات تورمی و تشدید قیمت اجاره چه تحولاتی در بخش مسکن رقم می‌زند؟
افزایش قیمت‌ها ناشی از سوداگری باشد یا سایر عوامل، به هر حال میزان رشد انتظاری اجاره‌ها را افزایش می‌دهد. در چنین شرایطی بخشی از مستاجران ناگزیر یا باید هزینه‌های بالاتری بپردازند یا به واحدهای ارزان‌تر نقل مکان کنند. در حالت دوم، این جابه‌جایی منجر به کاهش بهره‌وری نیروی کار می‌شود و بنابراین اقتصاد نحیف کشور، از این زاویه آسیب مضاعف می‌بیند.
تشدید رشد تقاضای سرمایه‌ای به نسبت تقاضای مصرفی در شرایطی که ساخت‌وساز نیز بر اثر نااطمینانی و افزایش قیمت تمام‌شده مسکن با کاهش مواجه شده و در نتیجه کاهش سمت عرضه، چه آثار اقتصادی به همراه دارد؟
در صورتی‌که سرمایه‌گذاری کافی در بخش صورت نپذیرد، ظرفیت سمت عرضه برای پاسخگویی به تقاضاهای آتی کاهش می‌یابد. به ویژه در حالتی که درآمدهای آتی از رشد مناسبی برخوردار باشند با جهش‌های قیمتی شدیدتری در بخش مسکن روبه‌رو می‌شویم، هرچند چشم‌انداز دستیابی به چنین شرایط درآمدی امیدوارکننده نیست.
در این شرایط، نقش سیاستگذار در بخش مسکن چیست؟ با چه ابزار سیاستی، سیاستگذار می‌تواند این وضعیت را مدیریت کند؟ ابزارهای مالیاتی در این زمینه چقدر اثرگذاری دارند و چرا تاکنون سیاستگذار از این امر غفلت کرده است؟
دهه‌هاست که برخی از اقتصاددانان ضرورت اصلاح سازوکار سیاستگذاری پولی در کشور را مطرح کرده‌اند. با توجه به افزایش سطح آگاهی عمومی، به نظر می‌رسد هم‌اکنون بخش مهمی از سایر افراد جامعه نیز به این مساله که تورم پدیده‌ای پولی است پی برده باشند. بنابراین انتظار آن است که اصلاح از سرمنشأ و ریشه‌ای صورت پذیرد. کارکرد اصلی سیاست‌های مالیاتی به نظرم موارد دیگری مانند تامین بودجه عمومی و توزیع درآمد است. البته برخی ابزارها مانند سیاستگذاری مناسب و کارشناسی در حوزه زمین، بهره‌برداری از ابزارها و روش‌های کسب ارزش (به‌طور مثال مالیات بر عایدی سرمایه) و همچنین برخی مالیات‌های دیگر (به‌طور مثال مالیات بر معاملات مکرر و مالیات بر درآمد اجاره زمین یا ارزش آن) در صورت تنظیم مقررات مناسب، در جلوگیری از سوداگری در بازار املاک و مستغلات می‌تواند اثربخش باشد و تا حدودی نوسانات قیمتی را کاهش دهد.
اما این سیاست‌ها نیز در بلندمدت به سختی می‌تواند مانع دنباله‌روی قیمت مسکن از سطح عمومی قیمت‌ها شود. سازوکار مالیاتی حوزه مسکن کشور به نظرم نیازمند بررسی کارشناسی همه‌جانبه و فراگیر است. زیرا مالیات‌های متعددی که در حوزه مسکن در سطح جهان وجود دارد کارکردهای مختلف و گاه مکمل دارند، بنابراین الگوبرداری مناسب نیازمند بررسی کارشناسی و همه‌جانبه است. در خصوص اینکه چرا سیاستگذار از این مساله غفلت کرده است می‌توان موارد مختلفی را برشمرد. به‌طور کلی سیاستگذاری‌های اقتصادی در کشور در مجموع کیفیت مناسبی ندارد و بسیاری از راهکارها به صورت غیرعلمی یا ناقص پیاده می‌شود. بخشی از این مساله به ضعف کارشناسی دولت (در معنای عام آن) بازمی‌گردد و بخش دیگر آن به نظرم ناشی از سازوکار بررسی، تصویب، پیاده‌سازی و پایش مقررات در کشور است. مورد خاص محدودسازی سفته‌بازی هم، در حد دانش محدود من، هم مدافعان و هم مخالفانی در میان اقتصاددانان دارد.
پیش‌بینی شما از وضعیت بازار مسکن با توجه به شرایط متغیرهای کلان اقتصادی چون تورم و نقدینگی و تشدید نااطمینانی، تشدید تحریم‌ها با لغو معافیت‌های نفتی و... چیست؟
رشد پایدار درآمد برای تقویت مستمر تقاضا در بخش مسکن ضروری است. ثبات اقتصاد کلان نیز پیش‌نیاز معرفی و موفقیت بسیاری از نهادهایی است که بازار مسکن بدان نیازمند است. همه مواردی که برشمردید چشم‌انداز مناسبی برای اقتصاد کلان کشور به دست نمی‌دهد. بنابراین در کوتاهمدت و میان‌مدت احتمال رشد مناسب تقاضای مصرفی بسیار اندک است. به علاوه نااطمینانی‌های مختلف و نبود بستر مناسب برای بهره‌برداری از برخی نهادهای شناخته‌شده در دنیا، مانعی برای سرمایه‌گذاری در بخش به شمار می‌رود. تورم عمومی و فشار هزینه‌ها نیز احتمالاً به افزایش بهای مسکن دامن خواهد زد.
