تضعیف اهرم تسهیلاتی

بابک صحراگرد: صندوق یکم مسکن، که در دولت یازدهم برای تسهیل شرایط خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها ایجاد شده است، طی دو سال گذشته نقش زیادی در خانه‌دار شدن بسیاری از زوج‌های جوان داشته است. جامعه هدف این صندوق خانوارهای طبقه متوسطی هستند که از نظر بانک مسکن توانایی بازپرداخت تعهدات ایجادشده در ازای دریافت وام مسکن خانه‌اولی‌ها را داشته‌اند. با کاهش نرخ تورم و در نتیجه کاهش چندباره نرخ سود تسهیلات طی دو سال گذشته، این صندوق به فرصتی جذاب برای تامین بخشی از هزینه خرید مسکن برای شهروندان تبدیل شده بود، به نحوی که وام‌های اختصاص داده‌شده از سوی این صندوق حدود 40 درصد از هزینه خرید مسکن در تهران و تقریباً تمامی هزینه خرید مسکن در برخی شهرستان‌ها مانند ایلام را فراهم می‌کرد. این صندوق «خوداتکا» که در مدل اولیه برای حدود 100 هزار مشتری طراحی شده بود در سال گذشته به رکورد 300 هزار سپرده رسید، اما پس از افزایش نرخ ارز و حرکت دومینووار التهاب در بازارهای مختلف، با افزایش قیمت مسکن به یکباره از میزان جذابیت این وام‌ها کاسته شد. چراکه با افزایش قیمت مسکن این تسهیلات ارزش چندانی در برابر قیمت مسکن نداشت و برای مثال در شهر تهران جوابگوی تنها 20 درصد قیمت مسکن برای خانه‌اولی‌ها بود. این امر باعث شد تا نرخ انصراف از سپرده‌گذاری و تسهیلات‌گیری از این صندوق در سال جاری به رقم 13 درصد برسد. تغییری که به عقیده برخی نشانه‌ای از پایان نقش‌آفرینی این صندوق به عنوان اهرم تسهیلاتی در خرید مسکن است. ادعایی که البته با توجه به نرخ سپرده‌گیری این صندوق در سال‌های اخیر و ظرفیت تعیین‌شده در مدل اولیه این صندوق، به چالش کشیده می‌شود. بر مبنای آمارهای موجود به نظر می‌رسد یک نرخ طبیعی 10درصدی در رابطه با میزان انصراف از سپرده‌گذاری و تسهیلات‌گیری در این صندوق وجود دارد. بنابراین رقم 13 درصد، نمایانگر یک شوک قابل ملاحظه در نرخ ورودی سپرده به این صندوق نیست. البته در صورت تداوم شرایط ملتهب در اقتصاد ایران می‌توان انتظار داشت که در سال آینده نرخ فسخ قرارداد در این صندوق در مقایسه با سال جاری نیز افزایش یابد. سناریویی که تحقق آن بیش از هر چیز به کیفیت و کمیت تغییر قیمت مسکن در ماه‌های پیش رو مربوط است. از سوی دیگر با توجه به شرایط اقتصادی، ظرفیت‌های مالی دولت و چشم‌انداز رکودی در اقتصاد به نظر نمی‌رسد که افزایش سقف تسهیلات صندوق در کوتاه‌مدت اقدام قابل دفاعی باشد و به همین خاطر احتمالاً اثرگذاری این صندوق بر تقاضای بخش مسکن در ماه‌های آتی کاهش خواهد یافت. البته حتی در صورت امکان افزایش سقف تسهیلات نیز این تردید وجود دارد که افزایش سقف تسهیلات منجر به تحریک بیشتر قیمت واحد مسکن شود. اگرچه به نظر می‌رسد نرخ ورود سپرده و خروج تسهیلات از این صندوق کاهش یافته است اما این کاهش به معنای پایان عمر این صندوق نیست، چراکه انباشت صورت‌گرفته در سال‌های گذشته تا حدودی می‌تواند تنگنای ناشی از افزایش نرخ فسخ و کاهش نرخ عقد قرارداد در این صندوق را جبران کند.