دست به عصا
چه عواملی بر رکود بازار ساخت‌وساز اثر می‌گذارند؟
یک‌بار دیگر انتهای دوره رکود مسکن همزمان شد با دوره رشد حبابی نرخ دلار. دقت کنیم که علائم خروج مسکن از رکود و رشد قیمت‌ها قبل از جهش عجیب و غریب دلار، قابل مشاهده بود، بنابراین رشد قیمت دلار عامل این موضوع نبود، اما قطعاً تاثیرات قابل توجهی نیز بر آن گذاشت، تاثیراتی پیچیده که تحلیلگران مختلف، از زوایای گوناگون این موضوع را مورد بررسی قرار داده‌اند، اما در این بین یک نکته حائز اهمیت است و آن لزوم تحلیل بازار مسکن و بازار ساخت‌وساز با در نظر گرفتن بازار ارز است. نرخ ارز و شرایط بازار ارز شاید بیش از هر زمان دیگری به عنوان یکی از ارکان تحلیل بازار مسکن مطرح است.
پس از شروع دوره رونق مسکن از اوایل سال 1396، با آغاز رشد و سپس جهش نرخ دلار، رشد قیمت مسکن فراتر از آن چیزی شد که انتظار می‌رفت، همین گره‌خوردگی رشد قیمت مسکن و ارز در این مقطع خاص است که باعث شده بسیاری از تحلیلگران پیش‌بینی کنند که با کاهش شدید نرخ ارز و بازگشت آن از مدار 19 هزار به سطح 10 هزار تومان، قسمتی از رشد حبابی قیمت مسکن تخلیه خواهد شد و شاید بتوان انتظار کاهش 20 درصدی در قیمت‌ها را داشت.
ممکن است برخی بیان کنند که سال‌هاست قیمت مسکن رشدی نداشته و از تورم عقب مانده بود و در کنار آن طی چند ماه اخیر جهش ارزی شدیدی رخ داد بنابراین چنین رشد قیمتی حق زمین و مسکن بود، چنین مدل تحلیل منطقی هر چند جذاب بوده و در بسیاری موارد می‌توان روی خروجی‌های آن حساب باز کرد، اما در عالم واقع که ارزش هر چیزی در نهایت ماهیت نسبی دارد و هیچ فرمول و معادله قطعی برای آن وجود ندارد، باید علاوه بر منطق به واقعیات میدانی نیز توجه کرد. سقوط ادامه‌دار حجم معاملات مسکن به نرخ‌هایی پایین‌تر از ماه‌های مشابه در دوران اوج رکود مسکن، نشان‌دهنده رشد بیش از حد قیمت مسکن است. حداقل از نگاه خریداران بالقوه و بر مبنای توان مالی یا دیدگاه اقتصادی آنها یا هر دو این موارد، امکان ورود به حوزه مسکن وجود ندارد. هر دو حالت معنی یکسانی دارد، قیمت‌ها بیش از حد رشد کرده است.
شدت فوق‌العاده و کم‌سابقه رکود در بخش مسکن، سرعت گرفتن انباشت ریسک‌های سیاسی و اقتصادی و اجتماعی و نبود چشم‌اندازی برای کاهش این ریسک‌های انباشته (و افزایش میل به خروج سرمایه توسط اشخاص ریسک‌گریز که خود یکی از عوامل تشدید جهش نرخ ارز بود) در این مقطع زمانی باعث افزایش ترس و لذا احتیاط بیشتر سرمایه‌گذاران شده است، همچنین کوتاه‌مدت بودن دوره رونق از جمله عواملی است که باعث عدم رونق در حوزه ساخت‌وساز شده است، عملاً کوتاه بودن دوره رونق باعث شد بسیاری از واحدهای مسکونی متعلق به سازندگان و سرمایه‌گذاران حوزه مسکن فروش نرود بنابراین تامین مالی کافی برای ورود به یک دوره جدید ساخت‌وساز فراهم نشود. در واقع علت اینکه هر بار در انتهای دوره رونق مسکن، آغاز دوره رونق ساخت‌وساز است، نه بر مبنای تحلیل‌ها و پیش‌بینی‌های دقیق اقتصادی فعالان این حوزه، که بیشتر بر مبنای اثرات دوره رونق بر آزاد شدن منابع آنان استوار است. به این ترتیب در انتهای دوره رونق، ساخت‌وسازها شروع شده و تا میانه دوره رکود به اتمام رسیده و پس از آن یکی دو سال واحدهای ساخته‌شده راکد و چشم‌انتظار خریداران باقی می‌ماند؛ یک مدل سرمایه‌گذاری نامناسب اما جاری در سطح کل کشور و با قدمتی چند ده‌‌ساله.
در این دوره زمانی خاص تلاطم بازار ارز و طلا باعث شده از یک طرف احتمالاً تعدادی از فعالان بازار ساخت‌وساز سرمایه‌های خود را تبدیل به دلار، یورو و طلا کرده باشند، از طرف دیگر جهش ارزی و متعاقب آن رشد قیمت نهاده‌های بخش مسکن، از جمله، آهن و میلگرد و... عملاً باعث کاهش توان مالی سازندگان در ساخت واحدهای جدید شده است، در ادامه نیز آغاز فرآیند کاهش نرخ ارز طی هفته‌های اخیر و اثر آن بر کاهش مجدد قیمت مواد و مصالح و تطبیق خود با دلار 10 هزارتومانی باعث شده جو تردید بر سازندگان سایه افکند و احتمالاً معدود سازندگانی که منابع مالی و آمادگی روانی برای حضور و سرمایه‌گذاری مجدد در این حوزه را دارند، منتظر ثبات قیمت‌ها در وهله اول در بخش مصالح و در وهله بعد در بخش مسکن بمانند به ویژه اینکه اگر پیش‌بینی‌ها درست باشد و قیمت مسکن به پیروی از قیمت ارز کاهش یابد، قیمت زمین نیز که مهم‌ترین نهاده تولید مسکن بوده و بهای آن متناسب با نرخ مسکن (و نه نرخ ارز) تغییر می‌کند، ممکن است کاهش پیدا کند؛ به ویژه آنکه به این نکته توجه کنیم که بر مبنای نظر خبرگان حوزه ساختمان، قیمت زمین حتی پیش از رشد قیمت‌ها حباب داشته و این رشد انفجاری باعث تشدید حباب مزبور شده است.
و در نهایت نباید تجربه دردناک رکود قبلی را فراموش کنیم. در اقتصاد رفتاری مقوله تعمیم گذشته (مشخصاً گذشته نزدیک) به آینده و تصمیم‌گیری بر مبنای آن همیشه عاملی بوده برای تصمیمات اشتباه مالی و اقتصادی، در این دوره نیز فارغ از درست یا غلط بودن این استراتژی، به نظر می‌رسد دوره قبلی رکود، بسیاری از فعالان حوزه ساخت‌وساز را واداشته تا دست به عصاتر حرکت کنند و حتی اگر منابعی دارند، بلافاصله آن را درگیر این حوزه نکنند. البته این تحلیل خوش‌بینانه است و سناریوی بدبینانه که در برخی موارد نیز اتفاق افتاده، خروج همیشگی از بخش مسکن به واسطه ورشکستگی یا عدم تمایل به پذیرش مجدد ریسک‌های مرتبط با ساخت‌وساز است.
با توجه به رشد قابل توجه هزینه ساخت واحدهای مسکونی و در کنار آن عدم تقویت توان مالی طبقات متوسط و پایین جامعه برای مواجهه با این موضوع (به نظر می‌رسد یکی از دلایل تعلل سرمایه‌گذاران، آگاهی آنان از تضعیف بیش از حد اقشار جامعه و از دست رفتن توان خرید مسکن برای سال‌های متمادی است)، قسمت پایانی این یادداشت را به ارائه برخی پیشنهاد‌ها (مرتبط با کاهش هزینه‌های ساخت و نگهداری واحدهای مسکونی) به دولت و نهادهای مسوول اختصاص می‌دهیم. با وجود آنکه بخش مسکن یکی از قدیمی‌ترین بخش‌های اقتصادی جوامع مختلف است که همواره تحت سیطره بخش خصوصی بوده و بخش دولتی نیز ورود چندانی به آن نداشته است، نباید فراموش کرد یک حوزه کسب‌وکاری و اقتصادی نظیر مسکن نیز در برخی بخش‌های خود تا حدی با شکست بازار مواجه است و برخی فعالیت‌های بنیادی در این بخش توجیه اقتصادی مناسب جهت جذب مستقیم بخش خصوصی را ندارد؛ نقاطی که دولت‌ها می‌توانند ورود کنند و با ارائه خدمات باعث بهبود بعد اقتصادی آن شوند: از جمله مقوله بهره‌وری و لزوم تقویت آن.
امروز بهره‌وری نه‌تنها در ایران که حتی در جوامع توسعه‌یافته یکی از نقاط ضعف عمده حوزه مسکن است. بر اساس گزارش‌های موسسه مک‌کنزی، رشد بهره‌وری در بخش ساخت مسکن یک‌چهارم بخش صنعت بوده است. در کشورهای صنعتی، وضعیت وخیم‌تر است. در فرانسه و ایتالیا، بهره‌وری در بخش مسکن به یک‌ششم کاهش یافته و در آلمان و ژاپن رشدی نداشته است. در آمریکا نیز بهره‌وری نسبت به دهه 1960 نصف شده است. در پاسخ به این وضعیت طی چند سال اخیر مقوله تولید ناب (lean production) از بخش صنعت به حوزه مسکن ورود کرده و با تمرکز بر سه هدف: افزایش طول عمر و کاهش استهلاک واحدهای مسکونی، کاهش هزینه ساخت و کاهش زمان ساخت مورد توجه دولت‌ها و شرکت‌های بزرگ پیمانکاری قرار گرفته است. در این راستا پیشنهاد می‌شود دولت از طریق ایجاد نظام ثبت و انتقال تجارب در حوزه مسکن همراه با سازوکارهای تشویقی مرتبط، تامین مالی نهادهای غیرانتفاعی تحقیقاتی حوزه فرآیندها و فناوری‌های ساخت (افزایش رایگان دانش /آگاهی فعالان این بخش) به افزایش بهره‌وری در بخش مسکن کمک کند. بحث ایجاد زیرساخت‌های آموزشی برای انتقال دانش و تجربه و مهم‌تر از آن انتقال فناوری‌های جدید ساخت مصالح و همچنین فناوری‌های ساخت مسکن، حوزه‌هایی است که نیاز کل پیمانکاران و فعالان بخش مسکن بوده و موضوعی نیست که بتوان انتظار داشت این اشخاص به صورت پراکنده و غیرمتمرکز در تحقق آن موفق باشند.
