راهنمای سیاستگذار

سایه فتحی: به تازگی پایان‌نامه‌ای با موضوع؛ «تاثیر افتتاح ایستگاه مترو بر قیمت مسکن در شهر تهران»، در مقطع کارشناسی ارشد توسط یکتا یزدانی‌فرد در دانشکده مدیریت و اقتصاد دانشگاه شریف ارائه شده است. به این بهانه در گفت‌وگویی با حسین جوشقانی، استاد راهنمای همکار در این پایان‌نامه و استادیار مهمان دانشکده مدیریت و اقتصاد دانشگاه صنعتی شریف، به بررسی ابعاد موضوع این پژوهش و اثر یافته‌های آن بر سیاستگذاری در عرصه مدیریت شهری و بازار مسکن پرداختیم. جوشقانی می‌گوید؛ یافته‌های پژوهش مذکور نشان می‌دهد که توسعه و بهره‌برداری از خطوط مترو به طور غیریکسانی برای شهروندان شهر تهران اثربخش بوده است و این توصیه را به سیاستگذار می‌کند که یکی از فواید اخذ مالیات بر مسکن برحسب قیمت روز، توزیع عادلانه هزینه‌های تولید و سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های شهری است. این اقتصاددان معتقد است که این‌گونه پژوهش‌ها به سیاستگذار کمک خواهند کرد تا به سمت «سیاستگذاری مبتنی بر شواهد» حرکت کرده و سیاست‌های کارآمدتر و اثرگذارتری را به‌کار گیرد.

♦♦♦

به طور کلی توسعه حمل‌ونقل عمومی چون خطوط مترو چقدر بر مولفه‌های اقتصادی زندگی شهرنشینی چون مسکن اثرگذار است که در این رابطه دانشجوی شما به تحقیق در این زمینه پرداخته است؟

به‌طورکلی حمل‌ونقل درون‌شهری و بین‌شهری و به طورخاص خطوط مترو جزو زیرساخت‌هایی است که بر کیفیت زندگی شهری اثر می‌گذارد. توسعه بیشتر زیرساخت‌های حمل‌ونقل در یک شهر به معنای دسترسی بیشتر و راحت‌تر شهروندان به امکانات مختلف شهر و درنتیجه افزایش رفاه شهروندان است. بنابراین در اصلِ رابطه بین توسعه حمل‌ونقل و افزایش رفاه شهروندان تردیدی وجود ندارد. به‌طوری که یکی از مهم‌ترین شاخص‌های توسعه‌یافتگی در مطالعات نهادهای بین‌المللی، توسعه شبکه و زیرساخت‌های حمل‌ونقل عمومی شامل خطوط مترو، بی‌آرتی، اتوبوس شهری و امثالهم است. همه این موارد به عنوان زیرساخت‌هایی شناخته می‌شوند که نیازمند توسعه هستند.

با وجود این، یکی از مهم‌ترین پیش‌شرط‌های توسعه حمل‌ونقل عمومی این است که ما ابزارهای مختلف برای تامین مالی پروژه‌های حمل‌ونقل عمومی و اثرات رفاهی آنها را به‌خوبی بشناسیم. به عقیده من آن چیزی که پایان‌نامه مورد اشاره را ارزشمند می‌کند، تلاش این پایان‌نامه برای دست یافتن به چنین شناختی است. این مطالعه در واقع آغاز راه برای استفاده از «سیاستگذاری مبتنی بر شواهد» برای بهبود سطح زندگی شهروندان است. البته باید تاکید کنم در زمینه انجام چنین تحقیقاتی در ابتدای راه هستیم و قطعاً بررسی‌ها و پژوهش‌های بیشتری لازم است.

با توجه به پژوهش‌های انجام‌شده در زمینه اثر مترو بر قیمت مسکن، نوآوری این پایان‌نامه در چه زمینه‌ای است و چه نیاز مطالعاتی و پژوهشی در شرایط فعلی اقتصاد ایران باعث شد تا چنین موضوعی مورد انتخاب قرار گیرد؟

یکی از ضعف‌های سیاستگذاری‌های عمومی در حوزه‌های مختلف در کشور ما این بوده و هست که سیاستگذاری نه بر مبنای شواهد دقیق بلکه بر مبنای فرضیه‌ها یا شواهد فردی استوار است. نتیجه چنین رویکردی این است که با تغییر هر مدیر بسیاری از سیاست‌های مهم نیز تغییر می‌کند. من چنین روشی را «سیاستگذاری مبتنی بر سلیقه» می‌نامم. در مقابل ما باید در تمامی حوزه‌های مختلف به سمت «سیاستگذاری مبتنی بر شواهد»، حرکت کنیم.

معتقدم «سیاستگذاری مبتنی بر شواهد»، یکی از الزامات اصلاح روندهای سیاستگذاری ناکارا در ایران است. البته منظور از شواهد نه مشاهدات عینی ما از یک منطقه خاص یا مشاهده در مورد یک کسب‌وکار شخصی و خاص، بلکه شواهد حاصل از تحلیل داده‌های بزرگ از کل کشور است.

متاسفانه دیده می‌شود که برخی از سیاستمداران، سیاستگذاری را محدود به شناخت خود یا اطرافیانشان از وضعیت بنگاه خاصی می‌کنند. به‌طوری که بالاترین مقامات سیاسی کشور اقتصاددانان را توصیه به یادگیری از بنگاهداران می‌کنند. آنچه باید بر آن پافشاری کرد، استفاده از شواهد حاصل از واکاوی داده‌های غنی و بزرگ است. و اگر بنا بر خرده گرفتن از اقتصاددانان کشور باشد، باید از آنها پرسید که چرا تاکنون کمتر به چنین روش‌هایی متوسل شده‌اند.

پیشرفت تکنولوژی باعث شده است که توانایی بشر در گردآوری، تحلیل و نتیجه‌گیری از این داده‌ها به مرور زمان افزایش یابد. بنابراین یکی از وجوه تمایز پژوهش یادشده این است که اگرچه یک پرسش ساده مطرح کرده اما با توجه به داده‌های غنی و ارزشمند وزارت مسکن، راه و شهرسازی از روش‌های علمی و آماری برای آزمون فرضیه‌های مختلف استفاده کرده است. هر چند پژوهش مذکور ممکن است از نظر متدولوژی و روش‌شناسی وجه بارز و جدیدی نداشته‌باشد، اما پژوهشگر به یکی از مهم‌ترین سوالات در حوزه سیاستگذاری شهری به روش علمی پاسخ داده است. رویکردی که می‌تواند یک الگو برای سیاستگذاران ما نه‌تنها در حوزه مدیریت شهری بلکه در تمامی حوزه‌های سیاستگذاری در کشور باشد.

پایان‌نامه مذکور بر چه فرضیاتی استوار است و به چه نتایجی دست یافته است؟ روش تحقیق و گردآوری اطلاعات بر چه اساسی انجام شده و این روش در عمل هم کاربرد دارد؟

در انجام این پژوهش، با توجه به در اختیار داشتن بیش از یک‌میلیون و ۲۰۰ هزار مشاهده از املاک به فروش‌رفته در شهر تهران از سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۷، سعی کردیم از کمترین فروض استفاده کنیم و این اجازه را به داده‌ها بدهیم که خودشان حقایق را همان‌طور که هست بیان کنند، نه اینکه ما بستر خاص یا جهت خاصی برای آنها تعیین کنیم.

در این پژوهش به دنبال این بودیم که رابطه عِلّی (Casual Relationship) بین راه‌اندازی ایستگاه مترو و افزایش قیمت مسکن را شناسایی کنیم. در شناساییِ روابطِ عِلّی معمولاً اشتباهات فاحشی صورت می‌گیرد. بدین معنا که ممکن است پژوهشگر کشف رابطه همبستگی را تعبیر به کشف رابطه عِلیت کند. رابطه عِلّی زمانی برقرار است که تغییر یک متغیر سبب و علت تغییر متغیر دیگر باشد، در حالی‌که ممکن است دو متغیر بدون داشتن اثر مستقیم بر یکدیگر در تناسب با هم حرکت کنند.

به طور مثال همه می‌دانیم باز شدن مدارس، علت ریزش برگ درختان در پاییز نیست، اگرچه این دو همزمان رخ می‌دهند. به همین صورت، افزایش قیمت مسکن همزمان با بهره‌برداری از ایستگاه مترو می‌تواند هزاران دلیل دیگر داشته باشد. ممکن است شبیه به ماه‌های اخیر افزایش نقدینگی و شوک ارزی علت افزایش قیمت مسکن باشد. بنابراین هر افزایشی در قیمت مسکن نمی‌تواند به علت تسهیل دسترسی به خط مترو باشد. بنابراین برای شناسایی اثر عِلّی موردنظر، باید اثر متغیرهای دیگر بر قیمت مسکن را از اثر افتتاح ایستگاه مترو، جدا کنیم. به همین علت در این تحقیق از یکی از شناخته‌شده‌ترین روش‌های شناسایی برای جست‌وجوی رابطه عِلّی بین دو متغیر با عنوان «اختلاف در اختلاف» استفاده کردیم.

در این پژوهش ما سه فرضیه را مورد بررسی قرار دادیم. نخستین فرضیه این بود که افتتاح ایستگاه مترو در شهر تهران تاثیر معناداری روی قیمت مسکن اطراف آن دارد. یافته‌های این پژوهش ضمن تایید این فرضیه میزان اثرگذاری افتتاح خط مترو بر قیمت مسکن در شهر تهران را معادل 9 /4 درصد محاسبه کرد.

 لازم به ذکر است که این افزایش حدود پنج‌درصدی ارزش مسکن پس از افتتاح خطوط مترو در واقع حداقل اثری است که ساخت خطوط مترو بر ارزش مسکن شهروندان تهرانی دارد. چراکه اولاً ساخت مترو و گسترش شبکه حمل‌ونقل سبب افزایش رفاه همه شهروندان می‌شود و این عددی که ما محاسبه کردیم تفاوت بین خانه‌های نزدیک ایستگاه با سایر خانه‌هاست.

ثانیاً، از زمان اطلاع‌رسانی از ساخت یک ایستگاه جدید تا بهره‌برداری از آن که ممکن است چند سال هم به طول بینجامد، اثر ناشی از بهره‌مندی از حمل‌ونقل عمومی می‌تواند در قیمت منعکس شود. ولی ما در این تحقیق به دلیل محدودیت داده‌ها، فقط افزایش قیمت بعد از بهره‌برداری از ایستگاه مترو را بررسی کردیم. از این‌رو تخمین به دست‌آمده، حداقل اثرگذاری ساخت ایستگاه مترو بر قیمت مسکن را نشان می‌دهد.

فرضیه دوم این بود که افزایش قیمت مسکن بر اثر افتتاح مترو در تمامی مناطق شهر تهران اتفاق یکسان نیست. این فرضیه هم مورد آزمون قرار گرفت و تایید شد. بدین معنا که افزایش قیمت ناشی از بهره‌برداری از مترو در بعضی مناطق بیشتر و در بعضی مناطق کمتر بوده است.

 بر مبنای یافته‌های این پژوهش مناطقی از تهران که تا پیش از افتتاح خطوط مترو سطح قابل قبولی از دسترسی به حمل‌ونقل عمومی به‌خصوص خطوط بی‌آرتی، داشته‌اند در اثر افتتاح خطوط مترو تغییر قیمت قابل توجهی رخ نداده است. اما مناطقی مانند مینی‌سیتی و شهرک محلاتی که تا پیش از خطوط مترو از لحاظ دسترسی به حمل‌ونقل عمومی در وضعیت مناسبی نبودند، تاثیر قیمتی بیشتری از افتتاح خطوط مترو تجربه کردند. به نحوی که در برخی از مناطق این اثر به حدود هفت درصد می‌رسید. برای مثال در مورد ایستگاه‌های صدر، قائم و تجریش این اثر بیشتر از هفت درصد بود.

آخرین فرضیه که در این تحقیق به آن پرداختیم این بود که افتتاح ایستگاه مترو برای بار دوم تاثیر معناداری روی قیمت املاک اطراف آن ندارد، چراکه حدس زده می‌شد دسترسی این مناطق قبل از افتتاح خط جدید به اندازه کافی مناسب بوده است. این فرضیه نیز تایید شد.

البته باید بگویم؛ یکی از نکات جالب توجه در مورد این پژوهش این بود که این کنکاش علمی خیلی ساده و شفاف در پی یافتن پاسخ برای یک مساله بسیار مهم برای سیاستگذاران است. شاید خیلی‌ها انتظار دارند که یک پژوهش دانشگاهی متمایز باید به مساله پیچیده‌ای بپردازد و آن مساله را به شکلی بسیار پیچیده حل کند.

 خوشبختانه پژوهش یادشده به یکی از ساده‌ترین اشکال ممکن مساله‌ای مهم را مطرح و پاسخ آن را مورد بررسی قرار داد که نتایج آن می‌تواند مورد استفاده سیاستگذاران از شورای‌شهر گرفته تا وزارت مسکن و شهرسازی قرار بگیرد. آقای دکتر عبده‌تبریزی که قبول زحمت کرده و داور خارجی این پایان‌نامه بودند اذعان داشتند که این پژوهش بسیار ساده و روان پیش رفته و پاسخ درخوری به سوال مشخص خود ارائه کرده بود.

به نظرم این یک موفقیت برای دانشکده‌های اقتصاد است که به‌جای تمرکز بر روش‌های پیچیده و غیرضروری بر پاسخگویی به سوالات مهم و کاربردی متمرکز شوند. البته لازمه چنین توفیقی، همکاری سازمان‌ها و دستگاه‌های اجرایی کشور در طرح مساله و در اختیار قرار دادن داده‌های مورد نیاز است.

مسوولان حمل‌ونقل عمومی کشور مدعی‌اند در هرجا خطوط مترو افتتاح شده است اثرگذاری قابل توجهی بر قیمت مسکن داشته است. با توجه به فرضیات اثبات‌شده در این پایان‌نامه به نظر می‌رسد کیفیت و حجم حمل‌ونقل عمومی میزان دسترسی به وسایل حمل‌ونقل عمومی و وضعیت اقتصادی مردم مناطق مختلف شهری تفاوت دارد. با توجه به این امر یافته‌های حاصل‌شده از این پایان‌نامه چه کاربرد اقتصادی در حوزه حمل‌ونقل شهری دارد و چه نتایجی برای بازار مسکن به دنبال دارد؟

مهم‌ترین نتیجه حاصل از این پژوهش به تقسیم عادلانه هزینه توسعه و نگهداری از شهر کمک می‌کند. در حال حاضر وقتی نهادهای مدیریت شهری چون شهرداری‌ها برای توسعه یک شهر برنامه‌ریزی می‌کنند، هزینه آن را معمولاً از فروش تراکم یا بودجه عمومی دولت تامین می‌کنند. این شیوه ناعادلانه‌ترین روش ممکن است. چراکه تمام مردم کشور به طور یکسان از آن منتفع نمی‌شوند درحالی‌که به طور یکسان هزینه آن را پرداخت می‌کنند.

وقتی از بودجه عمومی دولت که از مالیات یا محل فروش نفت حاصل می‌شود، برای توسعه خطوط مترو شهر تهران استفاده می‌کنیم در واقع پولی را که می‌توانست خرج توسعه آموزش یا توسعه زیرساخت‌ها در مناطق محروم شود برای شهروندان تهرانی که از رفاه بیشتری برخوردارند، هزینه کرده‌ایم. یافته‌های پژوهش مذکور نشان می‌دهد که چگونه می‌توان حداقل بخشی از منابع لازم برای توسعه شهری را با ابزار مالیات بر مسکن تامین کرد.

با توجه به نتیجه حاصل‌شده، یکی از بهره‌مندی‌های حاصل از راه‌اندازی خطوط مترو برای شهروندان تهرانی ساکن در اطراف ایستگاه‌های مترو، افزایش قیمت مسکن آنهاست. اگر فردی خانه‌ای باارزش یک میلیارد تومان (۲۵ درصد خانه‌های مبادله‌شده در سال ۱۳۹۷ ارزشی بیشتر از این مقدار داشته‌اند) داشته باشد افتتاح خط مترو در اطراف آن به جز افزایش رفاه، ارزش مسکن این شهروندان را نیز به طور میانگین در حدود ۵۰ میلیون تومان افزایش می‌دهد. بنابراین در چنین شرایطی برخی از شهروندان بهره بیشتری از توسعه خطوط مترو در مقایسه با دیگران خواهند برد. عادلانه این است که هر کس سهم و بهره بیشتری از توسعه خطوط مترو به دست می‌آورد باید مشارکت بیشتری نیز در ساخت و نگهداری آن داشته باشد.

یافته‌های پژوهش مذکور نشان می‌دهد که توسعه و بهره‌برداری از خطوط مترو اثر خود را در قیمت مسکن منعکس می‌کند. از این‌رو این پیشنهاد و توصیه را به سیاستگذار می‌کند که اخذ مالیات از صاحبان زمین و املاک بر اساس قیمت روز مسکن، ناهمگنی برخورداری از این مواهب را تعدیل می‌کند. چراکه خانه‌های نزدیک‌تر به مترو که بیشتر منتفع شده‌اند مجبور به پرداخت مالیات بیشتری می‌شوند.

باید تاکید کنم که عادلانه‌ترین روش در تامین منابع مالی هر شهر اخذ مالیات از شهروندان همان شهر است، نه اینکه از بودجه عمومی دولت که حق عمومی همه ایرانیان است استفاده شود.‌ بنابراین انجام پژوهش‌هایی در این سبک و سیاق و افزایش آنها به بهبود شناخت ما از ابزارهای سیاستگذاری و در نتیجه بهبود ابعاد مدیریت شهری کمک بسیاری خواهد کرد.

با این اوصاف برای تقویت بنیه و رشد این قبیل پژوهش‌هایی که کاربرد عملی دارند، چه باید کرد؟

از نهادهای سیاستگذار در کشور این درخواست را داریم که به سمت «سیاستگذاری مبتنی بر شواهد» حرکت کنند و به این منظور باید داده‌های دقیق و باکیفیت در اختیار پژوهشگران قرار بدهند. چراکه در نبود داده‌های باکیفیت امکان نتیجه‌گیری بر مبنای شواهد واقعی فراهم نخواهد بود. بدون شک سیاست‌هایی که بر مبنای فرضیات یا شواهد محدود استوار باشد، کارایی به مراتب کمتری از تصمیمات مبتنی بر واقعیت خواهند داشت و با تغییر سیاستگذار نیز دستخوش تغییر می‌شوند. بنابراین باید داده‌های باکیفیت تجمیع شده و در اختیار محققان قرار گیرد.

ما در پژوهش «تاثیر افتتاح ایستگاه مترو بر قیمت مسکن در شهر تهران» از داده‌های معاملات ملک در شهر تهران که از سوی وزارت راه، مسکن و شهرسازی جمع‌آوری شده بود، استفاده کردیم. داده‌های بسیار ارزشمندی که در بسیاری از موارد سازمان‌ها و نهادهای دولتی از ارزش آن آگاه نیستند، یا از اینکه آن را در اختیار محققان قرار بدهند ترس و واهمه دارند. سازمان امور مالیاتی، سازمان راهداری، وزارت تعاون و رفاه، بانک مرکزی و شبکه شاپرک نمونه‌هایی هستند که داده‌های بسیار غنی‌ای دارند ولی متاسفانه تاکنون در اختیار محققان قرار نگرفته است.

با استفاده از نیروی انسانی متخصص در دانشگاه‌ها این داده‌های غنی می‌تواند مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد و خروجی آن تولید اطلاعاتی ارزشمند برای سیاستگذار باشد. اطلاعاتی که تا حدود زیادی می‌تواند به ابهامات سیاستگذاری در ایران پاسخ درست و روشنی ارائه کند. امیدوارم در آینده شاهد تعداد بیشتری از این نوع پژوهش‌های کاربردی باشیم.