شوک به بازار
محمود اولاد از اثر افزایش هزینه تمام‌شده ساختمان بر بازار ملک می‌گوید
محمود اولاد می‌گوید: نااطمینانی‌های موجود در عرصه سیاسی و اقتصادی کشور به همراه افزایش قیمت نهاده‌ها در بخش مسکن، یقیناً شوک‌ها و توقف‌های مقطعی به بازار وارد خواهد کرد که ممکن است این شوک‌ها تا یکی دوماه آینده نیز پابرجا باشد.
در حالی که از نیمه دوم سال گذشته نماگرهای بازار مسکن نشان از ورود بازار مسکن به سیکل رونق داشت آمارهای جدید از این بازار در سه ماه گذشته حکایت از کاهش معاملات و پدیدار شدن نشانه‌های رکود در این بازار دارد. در چنین شرایطی که اغلب پیش‌بینی‌های کارشناسی مبنی بر بازگشت رکود زودرس در این بازار است گزارش جدید مرکز آمار از افزایش 50درصدی قیمت مصالح ساختمانی طی مدت یک‌سال حکایت دارد. با توجه به این مساله این افزایش قیمت قابل توجه نهاده‌های ساختمان چه اثری بر قیمت تمام‌شده آن می‌گذارد و قیمت تمام‌شده جدید چه اثری بر بازار خواهد گذاشت؟ محمود اولاد تحلیلگر اقتصاد مسکن پیرامون این موضوع می‌گوید؛ با توجه به سهمی که مصالح ساختمانی در قیمت تمام‌شده ساختمان دارند بالطبع افزایش قیمت‌ها اثر خود را بر قیمت‌ها در بازار نشان خواهد داد که البته این سهم در ساختمان‌های لوکس بسیار سنگین‌تر است و اثرگذاری بیشتری دارد اگرچه افزایش قیمت مصالح ساختمانی به طور کلی بر کلیه ساخت و سازها آثار خود را نشان خواهد داد. او معتقد است که نااطمینانی‌های موجود در عرصه سیاسی و اقتصادی کشور به همراه افزایش قیمت نهاده‌ها در بخش مسکن، یقیناً شوک‌ها و توقف‌های مقطعی به بازار وارد خواهد کرد که ممکن است این شوک‌ها تا یکی دوماه آینده نیز پابرجا باشد. بنابراین با توجه به رونق احتمالی ساخت و ساز بخش‌های حاشیه‌ای و ارزان‌تر تهران و دیگر شهرهای بزرگ به نظر می‌رسد این رکود عام و فراگیر نخواهد بود.
♦♦♦
با توجه به گزارش اخیر مرکز آمار قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل گذشته نسبت به سال قبل حدود 50 درصد افزایش یافته است. با توجه به این امر این روند افزایش قیمت در قیمت نهاده‌های ساختمانی را به نسبت سال‌های قبل چگونه ارزیابی می‌کنید؟
مصالح ساختمانی سهمی بین 15 تا 20 درصد از قیمت تمام‌شده ساختمان را به خود اختصاص می‌دهد که این موضوع طبعاً در مساکن لوکس سهم بالاتری را نیز خواهد داشت. با توجه به افزایش صورت‌گرفته به نظر می‌رسد سهم افزایش قیمت تمام‌شده مسکن حداقل معادل 10 تا 15 درصد ناشی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی خواهد بود. البته این موضوع در کنار افزایش در دیگر عوامل (همچون زمین، عوارض و...) عملاً باعث افزایش بسیار بیشتری در قیمت تمام‌شده مسکن خواهد شد.
با این حال نسبت تغییرات در قیمت تمام‌شده از شهری به شهری دیگر و از یک نقطه‌به‌نقطه شهری دیگر متفاوت خواهد بود چراکه الگوی ساخت‌وساز و استفاده از مصالح بسیار متغیر بوده و به ویژه در قسمت‌های نازک‌کاری، امکان اعمال الگوهای متفاوت قیمتی با توجه به ملاحظات متقاضیان وجود خواهد داشت.
در واقع افزایش قیمت نهاده‌های موضوعه فوق، اثرات جدی بر سطح بخش ساختمان داشته و در این زمینه بیش از هر چیز تاثیر خود را بر روی الگوی ساخت‌وسازها خواهد داشت.
افزایش هزینه تولید چه رابطه‌ای با قیمت مسکن دارد؟ بر این اساس افزایش قیمت مصالح ساختمانی چه اثری بر قیمت تمام‌شده ساختمان می‌گذارد؟
با توجه به سهمی که مصالح ساختمانی در قیمت تمام‌شده ساختمان دارند بالطبع افزایش قیمت‌ها اثر خود را بر قیمت‌ها در بازار نشان خواهد داد که البته این سهم در ساختمان‌های لوکس بسیار سنگین‌تر است و اثرگذاری بیشتری دارد اگرچه افزایش قیمت مصالح ساختمانی به طور کلی بر کلیه ساخت‌وسازها آثار خود را نشان خواهد داد.
بنابراین با توجه به افزایش صورت‌گرفته به نظر می‌رسد سهم افزایش قیمت تمام‌شده مسکن حداقل معادل 10 تا 15 درصد ناشی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی خواهد بود. البته طبعاً تلاطم موجود در این بخش اثر خود را بر دیگر عوامل موثر بر قیمت تمام‌شده مسکن همچون زمین و... نیز خواهد داشت و این موضوعات نیز سهمی از افزایش قیمت تمام‌شده را به خود اختصاص خواهند داد. به هر شکل باید توجه داشت مسکن یک کالای همگن نیست از این‌رو طبعاً اثرات تغییر قیمت مصالح نیز بر قیمت تمام‌شده یکسان نیست.
طبعاً انتقال افزایش قیمت مصالح در مساکن لوکس بسیار بیشتر از مسکن معمولی و متعارف خواهد بود، چراکه سازندگان مسکن لوکس عموماً به دلیل شرایط خاص بازار خود با سود ثابت‌تری مواجه بوده و عملاً این سازندگان مساکن متعارف و به ویژه ارزان هستند که بایستی از حاشیه سود خود کم کنند تا بتوانند توازن بیشتری بر قیمت تمام‌شده مسکن ساخته‌شده خود با توان بازار نشان دهند.
اثر افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی بر بازار مسکن چگونه تخلیه می‌شود؟ با توجه به تحولات رخ داده در بازار نهاده‌های ساختمانی آیا باید منتظر موج جدید افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن باشیم؟
به نظر می‌رسد اثرات عمده این موضوع در لوکس‌سازی بیشتر نمود پیدا خواهد کرد، هرچند که ساخت‌وساز متعارف مسکن در بخش‌های غربی، مرکزی و شمالی تهران نیز دستخوش اثرات منفی بسیار خواهد شد.
در بخش‌هایی که مرتبط با ساخت‌وساز مسکن ارزان در بافت‌های حاشیه‌ای و پیرامونی یا فرسوده شهری هستند این موضوع با انعطاف‌پذیری بیشتری همراه خواهد بود. علاوه بر آن به نظر می‌رسد با توجه به ضعف منابع مالی در بخش تقاضای مسکن، یکی از موضوعاتی که می‌تواند کنترل‌کننده افزایش قیمت‌ها در این بخش باشد موضوع ارتقای بهره‌وری ساخت‌وساز خواهد بود.
در واقع این موضوع که یکی از نیازهای کلیدی بخش ساختمان در کشور است، می‌تواند تا حدودی بار هزینه‌های اضافی حاصل از ساخت‌وساز را کاهش دهند، تا سازندگان بتوانند با اثرات تخریبی کمتری، تقاضای تضعیف‌شده فعلی (به دلیل ضعف مالی متقاضیان در مقیاس کلان) را مدیریت کنند.
کشش افزایش قیمت مسکن از محل افزایش قیمت مصالح ساختمانی چقدر است؟
کشش‌پذیری در سه سطح لوکس‌سازی، میانی‌سازی (مسکن مصرفی-سرمایه‌ای) و ساخت‌وساز در بخش‌های حاشیه‌ای و فرسوده شهری قابل تحلیل خواهد بود. بیشترین بخشی که از این موضوع تاثیر خواهد پذیرفت، طبعاً بخش میانی‌سازی در نقاط متعارف شهری (همچون غرب، مرکز و شمال تهران و همچنین دیگر نقاط مشابه در کلانشهرها و شهرهای بزرگ) خواهد بود.
در دو بخش دیگر به دلیل برخی ملاحظات مرتبط با بازار تقاضا یا با تثبیت و کاهش اندکی مواجه خواهیم بود (همچون لوکس‌سازی) یا حتی رونق نسبی را مشاهده خواهیم کرد (بخش‌های حاشیه و جنوبی شهر تهران). بخشی از دلایل رونق نسبی در بافت‌های حاشیه‌ای مرتبط با سوق داده شدن تقاضای مسکن در بخش میانی به این بخش خواهد بود.
در واقع بازار این مناطق با دو نوع تقاضا مواجه خواهد بود بخشی از آن تقاضای درونی و همیشگی آن بوده که کم و بیش با کمی کاهش ادامه خواهد یافت و بخشی دیگر مربوط به ورودی تقاضای خرید مسکن در بخش‌های میانی شهری به این بافت‌ها به دلیل کاهش توان مالی است. این موضوع در حوزه اجاره نیز طی یک سال گذشته اتفاق افتاده است و موید ادعای فوق است چراکه به دلیل افزایش شدید قیمت اجاره بخش‌های جنوبی و پیرامون و حتی مساکن مهر نیز بخشی از تقاضای متعلق به دهک‌های متوسط را به خود اختصاص داده است.
افزایش هزینه‌های تولید با توجه به تورم قیمت مصالح ساختمانی چه اثری بر عرضه مسکن می‌گذارد. آیا با این روند شاهد کاهش عرضه در بازار مسکن خواهیم بود؟
با توجه به محدودیت‌های موجود در توان برخی خانوارهای متقاضی، به نظر می‌رسد اثر این افزایش هزینه ناشی از قیمت مصالح ساختمانی، در بخش عرضه در چند زمینه آثار خود را نشان دهد. در این زمینه در شهر تهران عرضه مسکن مصرفی- سرمایه‌ای در برخی نقاط مرکزی، غربی و شمالی تهران به دلیل افزایش بالای قیمت‌ها (ناشی از قیمت مصالح و برخی تحولات مترتبه دیگر در یک سال گذشته) دچار کاهش شده و تقاضای قبلی مترتب بر این مناطق عمدتاً به مناطق پایین‌تر سوق داده خواهد شد.
از جهاتی دیگر این موضوع باعث تقویت بیشتر عرضه مسکن در نقاط جنوبی و حاشیه‌ای شهر تهران خواهد شد چراکه تقاضای موجود مسکن در این نقاط شامل دو سطح تقاضای متعارف و همچینن تقاضای سوق داده‌شده به این مناطق (ناشی از کاهش توان خانوارهایی که قبلاً متمایل به خرید مسکن در نقاط سطح بالاتر بوده‌اند و توان مالی‌شان در شرایط فعلی کاهش داشته است) خواهد بود.
این روند در سایر کلانشهرها و شهرهای بزرگ نیز به نسبت محتمل خواهد بود. در حوزه مسکن لوکس‌سازی نیز (در تهران یا دیگر شهرهای بزرگ) عموماً روند عرضه سابق با کاهش نسبی (و نه‌چندان زیاد) ادامه خواهد یافت چراکه ملاحظات مرتبط با این بخش از تقاضا، موضوع افزایش قیمت مصالح را تا حدی تحمل‌پذیر خواهد کرد.
با توجه به گزارش اخیر بانک مرکزی قیمت مسکن در شهر تهران مهرماه امسال نسبت به سال گذشته حدود 83 درصد افزایش یافته اما در مقابل حدود 32 درصد از معاملات کاهش یافته است. با توجه به این امر بازار مسکن با چه تحولاتی در ماه‌های گذشته مواجه شده است؟ آیا روند افزایش قیمت مسکن ادامه پیدا خواهد کرد؟
به نظر می‌رسد شدت روند افزایش قیمت مسکن در نقاط متعارف شرقی، غربی و شمالی و مرکزی شهر تهران کاسته شده و هرچند که طبعاً سطحی از افزایش قیمت‌ها نیز اتفاق خواهد افتاد اما این موضوع متوازن با نسبت تحولات قیمت نهاده‌ها نخواهد بود.
اگرچه افزایش قیمت مسکن در بخش‌های جنوبی و حاشیه‌ای شهر تهران یقیناً شدیدتر خواهد بود، این موضوع با توجه به قیمت پایین‌تر زمین در این پهنه‌ها و همچنین با توجه به حاشیه سود پایین‌تر این نقاط محتمل خواهد بود.
باید توجه کرد که بخشی از تقاضای تضعیف‌شده برای خرید در نقاط میانی و بالاتر شهر تهران، به نقاط پایینی و حاشیه‌ای منتقل شده و عملاً این موضوع باعث افزایش قیمت با شدتی بسیار بیشتر در این نقاط نسبت به دیگر نقاط شهر تهران خواهد شد.
برخی پیش‌بینی‌های کارشناسی حاکی از بازگشت رکود به بازار مسکن است. با توجه به این امر وضعیت بازار مسکن را تا پایان سال، با توجه به متغیرهای کلان اقتصادی به ویژه تورم و ارز و تشدید ریسک‌های سیاسی با توجه به تحریم چگونه ارزیابی می‌کنید؟
نااطمینانی‌های موجود در عرصه سیاسی و اقتصادی کشور به همراه افزایش قیمت نهاده‌ها در بخش مسکن، یقیناً شوک‌ها و توقف‌های مقطعی به بازار وارد خواهد کرد که ممکن است این شوک‌ها تا یکی دو ماه آینده نیز پابرجا باشد. بنابراین با توجه به رونق احتمالی ساخت‌وساز بخش‌های حاشیه‌ای و ارزان‌تر تهران و دیگر شهرهای بزرگ به نظر می‌رسد این رکود عام و فراگیر نخواهد بود.
در واقع این رکود عمدتاً شامل پهنه‌هایی از شهرها خواهد شد که خصلت متعارف مصرفی -سرمایه‌ای یا لوکس‌سازی داشته (از جمله شمال، غرب و مرکز و بخش‌هایی از شرق تهران) و در دیگر پهنه‌ها از این موضوع از ملاحظات دیگری تبعیت خواهد کرد.
نکته حائز اهمیت در این بخش این است که با توجه به ناهمگنی بازار مسکن، برخی ظرفیت‌های اقتصادی در راستای انعطاف‌پذیری قیمتی واحدهای مسکونی ساخته‌شده و در دست احداث در مراکز حاشیه‌ای و بافت‌های فرسوده شهرهای بزرگ وجود دارد که باعث خواهد شد، فارغ از اثرات تخریبی بر دیگر پهنه‌ها، آنها بتوانند در فضایی غیررکودی حتی با رونقی بیشتر از قبل به حرکت خود ادامه دهند.
چندی پیش عباس آخوندی وزیر قبلی راه و شهرسازی از رابطه عدم قطعیت و جهش مسکن سخن گفته بود و انتظارات تورمی ناشی از عدم قطعیت در جامعه و ساختار اقتصاد کلان را از عوامل جهش قیمت مسکن عنوان کرده و حتی عملکردهای سیاسی را هم در این زمینه بی‌تاثیر نمی‌دانست. در چنین شرایطی نقش سیاستگذار چیست و چه راهکارهایی باید اتخاذ کند تا زمینه بروز التهابات را کم کند و بازار را به سمت تعادل سوق دهد.
مسکن از جمله کالاهایی است که با شکست بازار مواجه می‌شود و طبعاً مکانیسم‌های خالص بازار نمی‌تواند اهرم‌های کاملی را برای مدیریت در اختیار قرار دهد. در این میان نقش دولت‌ها بسیار بارز است و بایستی سیاست‌های لازم در این زمینه تهیه و اعمال شود. در زمینه موانع و ابزارهایی که در حوزه مسکن در دسترس حکومت‌ها قرار دارد، بانک جهانی هفت ابزار توانمندکننده عمده را شناسایی کرده است. سه مورد از این ابزارها به موانع طرف تقاضا برمی‌گردد، سه مورد به محدودیت‌های طرف عرضه و یک مورد نیز موجب بهبود مدیریت کل بخش مسکن است.
سه ابزار طرف تقاضا عبارتند از: بسط حقوق مالکیت، بسط تامین مالی وام‌های مسکن و سهمیه‌بندی یارانه‌ها. سه ابزار طرف عرضه از این قرار هستند: تدارک زیرساخت‌های توسعه زمین‌های مسکونی، قانونگذاری توسعه زمین و مسکن و سازماندهی صنعت ساخت‌وساز. این ابزارها باید با ابزار هفتم یعنی بسط یک چارچوب مناسب نهادی برای اداره بخش مسکن پشتیبانی شوند. ابزار هفتم شامل تقویت نهادهایی است که می‌توانند بر عملکرد کل بخش مسکن نظارت کنند تا باعث اطمینان خاطر شود که سیاست‌ها و برنامه‌ها به نفع عموم مردم در جریان است.
باید توجه داشت به همان اندازه که فربه شدن بخش ساختمان برای کشورهای در حال توسعه خطرناک است، لاغر شدن بیش از حد آن نیز علاوه بر اثرات در بخش خود بر دیگر بخش‌ها نیز اثر خواهد داشت. تجربیات کشورهای در حال توسعه نشان می‌دهد که بخش مسکن در شرایط متعادل بین پنج تا هشت درصد از تولید ملی را بایستی به خود اختصاص دهد و طبعاً سیاستگذاری نهادی لازم برای تحقق این امر و وقوع این دامنه بایستی از طرف دولت‌ها اعمال شود.
