جبران عقب‌ماندگی

در شرایط فعلی پیش‌بینی‌های کارشناسی حاکی از آن است که با توجه به رشد منفی معاملات ماهانه مسکن، رکود زودرس به بازار مسکن بازگشته است. از سوی دیگر این بازار تحت تاثیر عواملی چون نرخ ارز و ریسک‌های سیاسی نیز قرار دارد، که می‌تواند بر قیمت‌های بازار موثر باشد. به این بهانه طی گفت‌وگویی با حمید یاری به بررسی وضعیت بازار مسکن در شرایطی که نااطمینانی اقتصادی باعث تشدید التهابات بازارهای دارایی شده است پرداختیم. این تحلیلگر اقتصادی معتقد است بازار مسکن در حال حاضر کاملاً وابسته به شرایط سیاسی و تحولات ارزی است و قیمت مسکن بر اساس این مولفه‌ها مشخص می‌شود. او در ادامه این گفت‌وگو توصیه‌هایی به سرمایه‌گذاران بازار مسکن می‌کند و معتقد است اکنون وقت مناسبی برای ورود به بازار مسکن است چراکه نسبت به بقیه بازارها هنوز جای رشد در آن وجود دارد.

♦♦♦

باتوجه به شرایط حاکم بر اقتصاد ایران و بازارهای مالی، وضعیت فعلی بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

اتفاقاتی را که در شرایط کنونی در بازار مسکن رخ داده می‌توان در دو بخش کلی طبقه‌بندی کرد که در آن یک بخش از عوامل ریشه بلندمدت و بخشی دیگر ریشه کوتاه‌مدت دارد. نخستین موضوع تغییر هرم جمعیتی و تغییراتی است که در مقوله ازدواج و طلاق رخ داده است. همچنین عرضه زیاد مسکن در سال‌های 92-88 باعث شد نسبت موجودی مسکن (بدون احتساب خانه‌های خالی) به تعداد خانوار به 97 درصد برسد و این تغییرات باعث شد که در سال‌های گذشته میزان تقاضا به مرور زمان تغییر کرده و به نوعی فشار تقاضای مصرفی مسکن کاهش یابد. این کاهش در تقاضای مصرفی سیگنالی به تقاضاکنندگان سرمایه‌ای هم ارسال می‌کرد که سرمایه‌گذاری در مسکن دیگر مانند گذشته فعالیت سودآوری نیست. از سوی دیگر، به دلیل نوسانات قیمتی که سال‌های گذشته در بازار مسکن رخ داده و اتفاقاتی که در بازارهای موازی داشته‌ایم، وضعیت رکود در بازار مسکن تشدید شده است. در سال‌های گذشته پیش‌بینی‌ها مبتنی بر این بود که یک دوره رونق را از اواسط سال 96 تجربه کنیم و این وضعیت نیز ابتدای سال گذشته با روند رشد قیمتی در بازار مسکن، به صورت ملایم شکل گرفت. در آن زمان، تحرک معاملاتی که از اواسط سال 95 شروع شده بود تداوم یافت و این روند تا اواسط سال گذشته نیز ادامه داشت. بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که روندهای معاملاتی بدون افزایش نرخ، تا شهریور و ابتدای مهرماه سال 96 تداوم یافت، اما در این زمان چند موضوع، چهره بازارها را تغییر داد. اولین موضوع کاهش نرخ سود بانکی بود. به نحوی که نرخ سود بانک‌ها در شهریورماه سال 96، با بخش‌نامه بانک مرکزی در محدوده خاصی ابلاغ شد و در این شرایط هیچ بانکی حق نداشت که نرخ بالاتر از این سود را بپردازد. اما پیش از ابلاغ این بخشنامه، مهلت یک‌هفته‌ای به مشتریان و بانک‌ها داده شد که در نتیجه این تصمیم باعث کوچ سرمایه از حساب‌های کوتاه‌مدت به حساب‌های یک‌ساله شد. اما آن دسته از سرمایه‌هایی که در این بازار به سپرده‌های بلندمدت تبدیل نشدند، به تدریج وارد بازارهای دیگری شدند، که بخشی از این سپرده‌ها نیز به بازار مسکن راه پیدا کردند. به این ترتیب از مهر سال گذشته، بازار مسکن افزایش قیمت را تقریباً در کنار افزایش معاملات مشاهده کرده و از اواخر دی و اوایل بهمن‌ماه، با شکل‌گیری مشکلاتی در بازار ارز، سمت و سوی تمام بازارها به سمت هیجان و التهاب پیش رفت و باعث شد که افزایش قابل توجه نرخ دلار در بازار ارز رخ دهد. این موضوع اثر تغییر منابع در بازار مسکن را هم به همراه داشت و سبب شد تا بخشی از نقدینگی موجود در بازار مسکن به سمت بازار ارز برود.

به همین دلیل نیز از اسفندماه سال گذشته، همزمان با تصمیماتی از سوی دولت از جمله حذف صرافی‌ها و در کنار آن، راه‌اندازی حراج و پیش‌فروش سکه، بازارهای موازی از جمله مسکن نیز، تحت تاثیر قرار گرفتند. از این‌رو بازار مسکن در یک دوره شش‌ماهه (از شهریور تا اسفند 96)، شاهد افزایش قیمت و معاملات مسکن بود که در این مدت زمانی، رشدی به میزان 30 درصد صورت گرفت و پس از آن در ابتدای سال جاری، روند رونق در بازار مسکن تغییر کرد.

با این اوصاف در این دوره رونق بازار مسکن بر اثر افزایش قیمت‌ها چقدر متاثر از تشدید قیمت‌ها در بازار ارز بود؟‌

در حقیقت اگر اتفاقی در بازار ارز رخ نمی‌داد، فشار تقاضا کم می‌شد و نقدینگی که در بازار مسکن وجود داشت به سمت دیگری منحرف می‌شد. در ابتدای سال جاری و پس از تعطیلات، رونق در بازار مسکن قابل رویت بود و با این روند قیمت‌ها نیز متناسب با رشد دیگر بازارها کمی افزایش یافت. پس از خردادماه سال جاری به دلیل ایجاد رونق در سمت عرضه و تقاضای بازار مسکن، شاهد ورود سرمایه‌گذاران به این بازار بودیم، به بیان دیگر، علاوه بر مصرف‌کنندگان واقعی که به دنبال تهیه ملک برای نیاز خود بودند، بسیاری از افراد که به دنبال حفظ ارزش پول بودند نیز، به این بازار رجوع کردند.

این نکته‌ای که شما به آن اشاره کردید، یعنی ورود سرمایه‌گذاران چگونه قابل شناسایی بود؟ آیا معیاری برای این ادعا وجود دارد؟‌

این نکته را که از کجا مشخص است که بازار از تقاضای مصرفی خالی است می‌توان از چند نشانه متوجه شد. اولین نکته به رشد بیشتر قیمت مسکن در مناطق مرفه تهران نسبت به مناطق پایین برمی‌گردد در حالی که آپارتمان‌های این مناطق قدرت خرید بالایی را می‌طلبد که از عهده بسیاری از افراد جامعه خارج است. دومین نشانه به کاهش شدید معاملات مسکن و همزمان افزایش قیمت مربوط است که از خرداد امسال اتفاق افتاده و همچنان طبق آمارهای رسمی ادامه دارد و با توجه به رشد قیمت دلار از کانال 10 هزار تومان به کانال 15 هزار تومان به نظر می‌رسد در ماه‌های آتی هم ادامه داشته باشد.

آیا می‌توان در شرایط کنونی عنوان کرد که میزان تعدیل بازار مسکن با چه نسبتی از نرخ ارز بوده است؟

نمی‌توان به صراحت گفت بازار مسکن با چه نرخی تعدیل شده است؛ به طور کلی سایر بازارها با توجه به چند عامل شروع به تعدیل قیمت خود با نرخ ارز می‌کنند. اولین عامل میزان وابستگی این بازارها به بازار ارز است. این درصد وابستگی خود تابعی است از میزان با ارزش بودن، جابه‌جایی ساده و کم‌هزینه، نسبت هزینه مواد اولیه وارداتی به کل هزینه مواد اولیه آن کالا و مقبول بودن بین مردم. به‌طور مثال سکه و طلا وابستگی تقریباً یک به یکی به نوسانات ارز دارند، خودرو وارداتی وابستگی بیشتری از خودرو تولید داخل دارد و بازار مسکن وابستگی کمتری از بازار خودرو به نوسانات ارزی دارد. دومین عامل درصد نقدشوندگی بازار است. هرچه بازاری نقدشونده‌تر باشد تعدیل نزدیک‌تری با بازار ارز خواهد داشت. در این زمینه هم بازار مسکن نقدشوندگی پایین‌تری از بازارهای طلا و بورس دارد. سومین عامل میزان بادوام بودن محصولات آن بازار است که هر چه استهلاک کمتری داشته باشد بادوام‌تر است. در این زمینه بازار مسکن محصول بادوام‌تری از خودرو دارد و در نهایت دو عامل آخر که به بازار ارز ارتباط پیدا نمی‌کند یکی سیاست‌های دولت در قبال آن بازار است مثلاً در شرایطی که دولت ورود خودرو لوکس خارجی را ممنوع می‌کند ممکن است افزایش قیمت این قبیل خودروها از افزایش قیمت ارز هم بالاتر باشد و دومی کشش تقاضای آن کالا که هرچه بالاتر باشد افراد در مقابل تعدیل قیمت مقاومت بیشتری می‌کنند. تمام موارد بالا تاکید می‌کند برخلاف نظر برخی از فعالان بازار، نباید انتظار افزایش سه برابری بازار مسکن را در شرایط فعلی داشت. از این‌رو آن‌طور که قابل مشاهده است بازار مسکن خود را با دلار بازار آزاد تعدیل نکرده است؛ زیرا در این صورت باید شاهد سه یا چهار برابر شدن قیمت نسبت به سال گذشته باشیم. این کلیات بازار تا زمانی است که بازار مسکن به شهریورماه امسال رسیده است؛ اما همان‌طور که اشاره کردم، با توجه به تغییراتی که در شهریورماه در بازار ارز وجود داشت و در روزهای اخیر نیز تداوم داشته است، به نظر می‌رسد که بازار مسکن در مهر و آبان‌ماه نیز دوباره با افزایش قیمت همراه با کاهش شدید معاملات روبه‌رو خواهد بود؛ البته پیش‌بینی این بود که این افزایش قیمت، در اوایل مهرماه اتمام یابد، ولی با افزایش قیمتی که نرخ ارز در شهریورماه داشت؛ به نظر می‌رسد که بازار همچنان افزایش قیمت را در دو ماه آینده تجربه کند. همچنین به احتمال زیاد، بازار رکودی از نظر قیمتی خواهد داشت که در آن، هم معامله و هم قیمت‌ها کاهش می‌یابد. در حقیقت به نرخ‌هایی در بازار مسکن خواهیم رسید که اگرچه افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند؛ اما معامله‌ای بر روی آن صورت نمی‌گیرد.

با توجه به این امر، عدم قطعیت یا نااطمینانی اقتصادی چقدر در زمینه بروز التهابات در بازار مسکن نقش دارند؟

این بازار در شرایط فعلی، بازاری نیست که با شاخص عرضه و تقاضا نسبت به آن صحبت کنیم. بازار اکنون نسبت به ارزش‌های واقعی خود را تطبیق داده است. به این معنی که کالایی مثل مسکن می‌تواند بر اساس قیمت مصالح، نرخ خود را با دلار تعدیل کند؛ در حالی که بیشتر تعدیل‌هایی که در بورس و سایر بازارهای سرمایه‌ای صورت گرفت، بسته به نقدشوندگی کالا، متفاوت است. در نتیجه هر چه درصد نقدشوندگی کمتر باشد، تعدیل کمتری صورت می‌گیرد. بازار در حال حاضر کاملاً وابسته به شرایط سیاسی و تحولات ارزی است و قیمت مسکن بر اساس این مولفه‌ها مشخص می‌شود.

 آیا با توجه به وضعیت حاکم بر بازار مسکن و تحولات پیش رو در نیمه دوم سال جاری از نگاه تقاضا اکنون فرصت مناسبی برای خرید خانه است؟

اینکه اکنون فرصت خرید خانه است یا خیر را باید از زاویه‌ها و افراد مختلفی بررسی کرد. افرادی هستند که می‌خواهند با نگاه مصرفی وارد این بازار شوند؛ در حالی که برخی افراد، با نگاه سرمایه‌ای وارد بازار شده و خرید می‌کنند. همچنین در این میان گروه‌هایی نیز وجود دارند که با نیت تبدیل به احسن خرید می‌کنند و در نهایت گروهی نیز هستند که نگاه سفته‌بازانه به بازار مسکن دارند. پس خریداران بازار مسکن را در این چهار گروه می‌توان طبقه‌بندی کرد. یعنی نسبت به اینکه هر کسی که می‌خواهد وارد بازار شود، باید دید که در کدام طبقه قرار می‌گیرد.

اگر بحث ورود به بازار مسکن، با نگاه مصرفی صورت گیرد، اگرچه قیمت رشد کرده، ولی به هر حال با توجه به شرایطی که در بازارهای دیگر دیده می‌شود، فرصت خوبی برای خرید ملک وجود دارد، چراکه این بازار خود را با دلار بالای 10 هزارتومانی هنوز تعدیل نکرده است و از طرفی احتمال اینکه برخی شاخص‌های اقتصادی در این شرایط بهبود یابند بسیار کم است.

ضمن اینکه به نظر نمی‌رسد که با توجه به شرایط موجود اقتصاد ایران اگر اتفاق مثبتی در سطح سیاسی رخ دهد دلار زیر 10 هزار تومان به فروش برسد و البته فعالان اقتصادی هم‌چنین انتظاری ندارند و خود را با دلار بالای 10 هزارتومانی تعدیل می‌کنند. از طرفی در یک‌سال گذشته، بنا بر آمار و ارقام به صورت متوسط مسکن در تهران، از سال گذشته تاکنون حدود 70 درصد رشد کرده است در حالی که دلار از چهار هزار تومان به بیش از 16 هزار تومان در همین مدت افزایش داشته که این افزایش نزدیک به 300 درصد است، حتی اگر نرخ‌های کنونی بازار ارز را نیز در نظر نگیریم، باید گفت که نسبت به دلار 10 هزارتومانی نیز قیمت مسکن تعدیل نشده و فرصت خرید وجود دارد. نکته‌ای که در بازارهای سرمایه‌ای باید به آن توجه شود و عموماً هم تجربه شده، این است که بازدهی این بازارها در بلندمدت خود را معمولاً نسبت به یکدیگر، تعدیل می‌کنند و اینجاست که سفته‌بازان وارد شده و از این عدم تعدیل‌ها سود به دست می‌آورند، بنابراین اگر شرایط بحرانی برطرف شود که ان‌شاءالله چنین خواهد شد و تا ابد ادامه نخواهد یافت، فاصله بازده مسکن با سایر بازارها باعث می‌شود فرصت برای سودگیری از مسکن وجود داشته باشد.

یعنی در شرایط فعلی خرید خانه هم برای تقاضای مصرفی، هم برای تقاضای سرمایه‌گذاری توصیه می‌شود؟

اگر فردی بخواهد به نیت مصرفی یا سرمایه‌گذاری وارد بازار شود که هر دو این نیت‌ها، قیمت بالای 10 هزار تومان ارز را نگاه می‌کند، باز هم خرید صرفه دارد. اگر بخواهیم برای هر دو گروه بازدهی را در نظر داشته باشیم، چه با نگاه مصرفی و چه با نگاه سرمایه‌ای می‌توان گفت فرصت خوبی برای خرید در بازار مسکن در شرایط فعلی وجود دارد اما نگاه تبدیل به احسن کردن واحد در این شرایط اصلاً پیشنهاد نمی‌شود چون هم ملک ارزنده در این بازار کم عرضه می‌شود یا در صورت عرضه قیمت نامتعارف دارد و هم ریسک فروش و پیدا نکردن ملک مناسب ممکن است باعث از بین رفتن سرمایه افراد شود.

اگر بخواهیم موضوعات مطرح‌شده را جمع‌بندی کنیم، از نگاه شما وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم امسال، با توجه به متغیرهای کلان اقتصادی به ویژه تورم و ارز و ریسک‌های سیاسی چون تشدید تحریم‌ها چگونه است و سمت و سوی این بازار باید به چه سمتی باشد؟

اتفاقاتی که در حال حاضر در بازارهای سرمایه‌ای رخ داده، عدم اطمینان بالایی را بین مردم به وجود آورده است و این موضوع فارغ از مشکلات اقتصادی، بیشتر ناشی از بار روانی است تا بار حقیقی. اگر شرایط را تحلیل کنیم، از نظر فروش نفت و درآمدهای ارزی و نوع تحریم‌ها، اکنون نسبت به دوره گذشته وضعیت اقتصادی کشور خیلی بدتر نشده است و قیمت ارز بیشتر افزایش یافته است. کما اینکه در دوره قبلی یک دوره تقریباً 10ساله ارز در نزدیک هزار تومان ثابت نگه‌داشته شده بود و در همان دوره تورم‌های بالایی در کشور اتفاق افتاده بود در حالی که در این دوره هم ارز رشد مناسبی از 3200 تومان به 3700 داشت و هم تورم بالایی در کشور حاکم نبود. به بیان دیگر شرایط فعلی، در مقایسه با تحریم‌هایی که در سال‌های 90 تا 91 رخ داده است، شرایط بدتری نیست. اما در مورد افزایش قیمت ارز که تا بیش از 16 هزار تومان افزایش یافته است باید به این نکته اشاره کرد که بازارها واکنش بیش از حد به تحریم نشان داده‌اند و به نوعی از آینده می‌ترسند. بازارهای سرمایه‌ای تحریم‌ها را تهدید می‌دانند چراکه در مقایسه‌ای که نسبت به دوره قبل تحریم صورت گرفته، در حال حاضر کشورهای اروپایی در کنار ایران هستند، همچنین در کنار کشورهای اروپایی، برخی از کشورهای دیگر نیز حضور دارند که آنها نیز از سیاست‌های آمریکا لطمه خورده‌اند و حاضر هستند که با ایران مبادله کالایی داشته باشند، نمونه آن هم کشورهایی مثل ترکیه و روسیه است که با آنها هم‌مرز هستیم. همچنین چین که درگیر جنگ تجاری با آمریکاست، می‌تواند با ایران موضوع مبادلات دوجانبه و تجاری را پیش برد؛ در کنار این فروش نفت ایران به اندازه فروش در تحریم قبلی، کاهش نیافته است و نخواهد افتاد. ضمن اینکه ما تجارب تحریم سال‌های گذشته را نیز در اختیار داریم؛ بنابراین اتفاقی که در شرایط کنونی رخ داده است، واکنش بیش از حد به تحریم است. در شرایط کنونی، بیشتر بار روانی بر اقتصاد غلبه کرده تا بار واقعیت‌هایی که رخ داده است. بنابراین توصیه اصلی این است که نباید در این شرایط، بدون فکر و در نظر گرفتن جوانب احتیاط عمل کرد و این حساسیت باید در بازار مسکن دوچندان باشد.

باید توجه داشت اکنون خانه‌هایی در تهران خرید و فروش می‌شود که در شرایط عادی، فروش آنها بسیار سخت است و شاید صاحب اول و آخر آن، خریدار باشد. در حالی که این املاک اکنون در این بازار معامله می‌شوند. پس این ریسک وجود دارد که اگر این املاک که در شرایط عادی مقبولیت ندارند، خریداری شوند و اگر بازار از حالت هیجانی و بحرانی خارج شود، سخت است که بتوان آنها را فروخت. بنابراین باید به شرایط فعلی واقع‌بینانه نگاه کرد. در مجموع معتقدم نباید از شرایط پیش‌آمده بیش از حد ترسید. البته در کنار آن می‌توان با نگاه بلندمدت و درست فکر کردن در شرایط فعلی سرمایه‌گذاری معقولی در بازار مسکن انجام داد. به هر حال رشد قیمتی بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای دیگر بالا نیست اگرچه توان مصرفی خیلی از خانوارها پایین آمده است. همچنین ویژگی‌های خاص مسکن را نیز نباید فراموش کرد. از نظر ورود به خرید مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای، اگر به عنوان یک سرمایه‌گذاری 10ساله نگاه کنیم، اکنون وقت مناسبی برای ورود به بازار مسکن است چراکه نسبت به بقیه بازارها هنوز جای رشد در آن وجود دارد ولی باید با فکر و در نظر گرفتن جانب احتیاط در این بازار حرکت کرده و خرید مناسبی انجام داد.