دولت از تهدید و شوک به اقتصاد بپرهیزد

سایه فتحی: در شرایطی که بازار مسکن تحت تاثیر هجوم نقدینگی رشد بی‌سابقه قیمت‌ها را تجربه می‌کند به‌تازگی وزیر راه و شهرسازی از بسته تعادل‌بخشی به بازار ملک در جمع کارشناسان و فعالان بخش مسکن رونمایی کرده است تا شاید از طریق آن دولت بتواند روند افزایش قیمت‌ها در بازار ملک و اجاره را کنترل کند. در بسته مذکور دولت ۹ راهکار در جهت ایجاد تعادل در بازار مسکن پیشنهاد داده که به‌زعم کارشناسان این راهکارها چندان جدید نیستند و قبلاً هم از سوی دولت برای ساماندهی بازار مسکن به ویژه در طرح جامع مسکن مطرح شده بودند اما بنا به دلایلی اجرایی نشده‌ یا در مسیر اجرا هستند. با این حال در شرایط آشفته‌بازار مسکن، دولت پیشنهادهایی را در قالب بسته‌ای ارائه کرده که گفته می‌شود این بسته سه طرح (بورس مجازی بازار ملک، مشوق برای افزایش عرضه منطبق با الگوی تقاضا و مالیات ضدسوداگری برای بازار زمین) قابل اجرا دارد و نمی‌توان به اجرای سایر پیشنهادهای این بسته چندان دل‌خوش کرد و البته موفقیت آن سه طرح هم به شرایط اقتصادی و چگونگی اجرای آن بستگی دارد. به این بهانه در گفت‌وگو با حسین عبده‌تبریزی اقتصاددان و مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی به بررسی پیشنهادهای 9‌گانه وزارت راه و شهرسازی پرداختیم. او درباره اینکه این پیشنهادها چقدر عملی هستند و چقدر بر بازار مسکن اثرگذار خواهند بود، می‌گوید: «راهکارهای دولت برای تعادل‌بخشی بازار ملک برنامه‌هایی هستند که از قبل وجود داشتند با این تفاوت که با توجه به شرایط جدید اولویت‌بندی شده که باید بر چه حوزه‌هایی بیشتر تمرکز و تاکید داشت تا بتوان وضعیت بازار مسکن را کنترل کرد.» در ادامه مشروح این گفت‌وگو را می‌خوانید.

♦♦♦

 نوسانات شدید قیمت مسکن بر اثر هجوم نقدینگی به این بازار گویا باعث شده تا وزارت راه و شهرسازی بسته‌ای با عنوان «تعادل‌بخشی به بازار ملک» ارائه کند. با توجه به این امر این بسته با چه هدفی از سوی دولت تدوین و اجرایی شده است؟

شاهدیم در ماه‌های اخیر تحولاتی در وضعیت سطح عمومی قیمت‌ها در بازارهای مختلف رخ داده است. تغییراتی که در پایان سال قبل در حجم پول انجام شد و امسال نیز با خروج آمریکا از برجام این روند تشدید شد و هیجانی به بازارهای مختلف چون ارز، طلا و مسکن وارد کرد. در بازار مسکن حداقل در حد انتظارات می‌بینیم مردم توقع قیمت‌های خیلی بالا دارند. طبیعی است در چنین شرایطی که اوضاع تغییر می‌کند البته اقتصاد کماکان قواعد خود را دارد.

در اینجا با توجه به انتظاراتی که مردم از دولت دارند، این مساله مطرح می‌شود که آیا دولت با توجه به نقش‌ حاکمیتی و نظارتی‌ای که بر عهده دارد باید در بعضی از حوزه‌ها در جهت مدیریت بازار تاکید و تمرکز بیشتری داشته باشد یا خیر؟ با این نگاه در شرایط جدید، وزارت راه و شهرسازی اولویت راهکارهای خود را برای بازار مسکن ارائه کرده و در حقیقت بسته جدیدی تدوین نشده است.

 برنامه‌ای که در قالب بسته تعادل‌بخشی به بازار ملک ارائه‌شده همان برنامه قدیمی است که در طرح جامع مسکن اعلام شده بود اما این 9 بند می‌گوید دولت در کدام حوزه‌ها با توجه به شرایط جدید در بازار مسکن باید تمرکز داشته و اولویت قائل شود.

به طور مثال در بند سوم راهکارهای وزارت راه و شهرسازی بر انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها، تخصیص این مالیات‌ها به شهرداری‌ها و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه مسکن اجتماعی، تاکید شده است. در حالی‌که تخصیص منابع برای طرح مسکن اجتماعی موضوع جدیدی نیست. این طرح برنامه مورد نظر دولت بوده و در طرح جامع مسکن هم گنجانده شده اما به علت کمبود منابع و نبود امکانات بودجه‌ای اجرا نشده. اکنون نیز که دولت در شرایط سخت‌تر اقتصادی قرار دارد بازهم امکاناتی ندارد که بخواهد منابع آن را تامین کند. به همین جهت اکنون تاکید بر تامین منابع طرح مسکن اجتماعی از وصول مالیات بر خانه‌های خالی دارد.

یا در قسمت دیگر این راهکارها در بند هفتم در مورد بافت‌های فرسوده این موضوع نیز تازه نیست. دولت برای احیای بافت‌های فرسوده تعهد داشته سالانه تسهیلاتی با نرخ سود ارزان برای 300 هزار واحد مسکونی پرداخت کند. اما عملکرد بانک‌ها در این زمینه با توجه به شرایط اقتصادی کشور بسیار محدود بوده است. با این حال دولت سعی دارد این برنامه را که در بند هفتم به آن اشاره شده با اهرمی کردن منابع محدود بودجه‌ای و همچنین تخصیص بخشی از اعتبارات دستگاه‌های خدمات‌رسان و ذی‌ربط در محلات هدف اجرایی کند. پس این برنامه هم جدید نیست بلکه قبلاً وجود داشته اما به دلیل کمبود منابع اجرایی نشده است.

از طرفی در بازار اجاره، اولین انتظاری که در این شرایط وجود دارد این است که مالکان با توجه به افزایش قیمت دارایی‌های سرمایه‌ای بخواهند نرخ اجاره را به همان میزان افزایش دهند، این شرایط به مردمی که در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند فشار بیشتری می‌آورد. وظیفه دولت در این موقعیت چیست؟ مردم انتظار دارند که دولت کاری کند تا اجاره‌ها افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا نکند یا در حد معقولی افزایش یابند. تنها اقدام معقولی که دولت می‌تواند در این زمینه انجام دهد طراحی بسته تشویقی مالیاتی در بازار اجاره است که یکی از راهکارهای 9 بند مذکور بر همین موضوع تاکید دارد. بسته تشویقی مالیاتی هم همواره در بازار اجاره به‌عنوان ابزاری برای کنترل قیمت‌ها مطرح بوده است.

در مجموع می‌خواهم بگویم راهکارهای دولت برای تعادل‌بخشی بازار ملک برنامه‌هایی هستند که از قبل وجود داشتند، با این تفاوت که با توجه به شرایط جدید اولویت‌بندی شده که باید بر چه حوزه‌هایی بیشتر تمرکز و تاکید داشت تا بتوان وضعیت بازار مسکن را کنترل کرد.

 یکی از برنامه‌های اصلی بسته تعادل‌بخشی بازار ملک تاکید بر راه‌اندازی بورس مجازی برای مسکن است. در شرایط فعلی راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی قرار است به چه نیازی از بازار مسکن پاسخ دهد و هدف از ایجاد ارتباط مستقیم بین عرضه‌کنندگان و متقاضیان مسکن چیست و این کار چقدر ممکن است؟

اتفاقاً بورس مجازی از جمله بخش‌هایی است که کاملاً قابل اجراست چراکه هزینه بالایی ندارد و امکانات و بسترهای زیرساختی آن نیز فراهم است. ببینید در حال حاضر در بانک مسکن نزدیک به 450 هزار نفر سپرده‌گذاری کردند و تاکنون 50 هزار نفر وام خود را گرفته‌اند و وارد بازار شده‌اند. این افراد که در نوبت گرفتن وام قرار دارند متقاضی عینی هستند و آماده‌اند به محض دریافت وام وارد بازار شوند. وقتی بازارگاه الکترونیکی داشته باشیم بانک مسکن می‌تواند اطلاعات این متقاضیان را از طریق آن در اختیار عرضه‌کنندگان مسکن قرار دهد. یعنی متقاضی و عرضه‌کننده یکدیگر را سریع‌تر شناسایی می‌کنند و به هم وصل می‌شوند. عرضه‌کننده با توجه به اطلاعاتی که در اختیار دارد می‌داند حدود 400 هزار متقاضی واقعی دارد که باید برای آنها خانه کوچک و متناسب با بودجه‌شان بسازد نه اینکه خانه‌های بزرگی بسازد که نه‌تنها نیاز این افراد را پاسخ نمی‌دهد بلکه به تعداد خانه‌های خالی که یکی از معضلات بزرگ بخش مسکن است، دامن بزند. راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی مسکن به‌رغم اینکه کار آسانی است اما مساله بسیار مهمی است و باعث کاهش هزینه‌ها و هدفمند شدن ساخت‌وساز در کشور می‌شود.

 آیا نقش‌آفرینی دولت در این زمینه را مطلوب می‌دانید؟

از ابتدای دولت یازدهم تلاش شده تا به هیچ عنوان در بازاری که بیش از 95‌ درصد آن در اختیار بخش خصوصی است دولت نه مداخله کند و نه اجراکننده پروژه باشد. دولت تنها باید سیاستگذار و ناظر باشد. قرار نیست بازارگاه الکترونیکی مسکن را دولت راه‌اندازی کند. از قبل سامانه‌های الکترونیکی بخش خصوصی راه‌اندازی شده‌اند و یک سامانه ثبت قیمت‌های قطعی در وزارت راه و شهرسازی هم وجود دارد. با توجه به زیرساخت‌های موجود راه‌اندازی این بازارگاه به راحتی امکان‌پذیر است.

 به نظر می‌رسد بسته مذکور راهکارهای تشویقی و تنبیهی برای تحریک عرضه و مهار تقاضای سرمایه‌ای را در نظر گرفته و قرار است با ابزارهای مالیاتی و کنترل قیمت زمین، اهدافی را که تعیین کرده محقق کند. با توجه به این امر چقدر این ابزارها در حال حاضر قابلیت اجرا دارند؟

سیاست عرضه زمین یکی از اهدافی است که دولت به طور جدی در حال حاضر آن را دنبال می‌کند. دولت تلاش دارد برای مسکن اجتماعی، زمین به قیمت تمام‌شده که در دفاتر دولت یعنی سازمان ملی زمین و مسکن ثبت می‌شود، عرضه شود. در مورد مسکن کم‌درآمدها هم به دنبال آن است که قیمت زمین بر مبنای قیمت تمام‌شده یا قیمت‌های منطقه‌ای باشد. اگر هم دولت زمین گران‌قیمتی دارد باید آن را به اهرمی برای تامین زمین‌های ارزان‌قیمت برای پاسخگویی به نیاز‌های مسکن افراد کم‌درآمد تبدیل کند. در این شرایط که دولت هیچ منابع بودجه‌ای ندارد ابزارهای سیاستی زمین و مشوق‌های مالیاتی تنها می‌توانند کمک کنند تا حداقل این وضع تا حدودی سامان داده شود.

 یعنی مالیات ضدسوداگری برای بازار زمین به نسبت سایر پیشنهادها اثرگذاری بیشتری در کنترل بازار مسکن دارد؟

متاسفانه نسبت به مساله مالیات بر زمین از اواخر دهه 40 تاکنون بسیار کوتاهی شده و سیاست فعالی در این عرصه نداشته‌ایم. توجه کنید افزایش قیمت زمین بدترین شکل تبدیل پس‌انداز به سرمایه‌گذاری است چون هر چقدر قیمت آن بالا برود به تولید و اشتغال کمکی نخواهد کرد. 

در حقیقت به داستان سکه‌فروشی دولت‌ها در گذشته و ماه‌های اخیر می‌ماند. بدترین ایرادی که اکنون به این سیاست‌ دولت‌ها می‌توان گرفت این است که سکه را به وسیله پس‌انداز مردم تبدیل کرده‌اند. مثلاً مردم اگر با یک کوزه بزرگ سکه در خانه پس‌انداز کنند آیا با آن می‌توان اشتغال ایجاد کرد؟ این پس‌انداز به سرمایه‌گذاری مولد تبدیل نشده‌ است.

فرض کنید قیمت زمین‌های شمال تهران نصف شود، آن‌وقت پول‌های هنگفتی آزاد خواهند شد که بتوانیم آنها را به بخش تولید هدایت کنیم. انباشته شدن ارزش در قیمت زمین کمکی به اقتصاد نمی‌کند تنها سودهای بادآورده‌ای ایجاد می‌کند و ساختار نظام توزیع ثروت را به نفع عده‌ای معدود تغییر می‌دهد. جای تاسف دارد در 50 سال گذشته سوداگری در بخش زمین بسیار شدید و مالیات‌های پرداخت‌شده بسیار پایین بوده است. وقتی فردی زمینی را به قیمت 10 میلیارد تومان فروخته اما فقط 400 هزار تومان مالیات پرداخته این مساله به خوبی نشان می‌دهد که چون سیاست مالیاتی فعالی در حوزه کنترل قیمت زمین نداشته‌ایم، سوداگری محور کار زمین و ساختمان در کشورمان شده و ثروت‌های کلانی در این حوزه برای عده معدودی انباشته شده است.

به‌هرترتیب در این شرایط سخت اقتصادی، نمی‌توان پیشنهاد بستن مالیات‌های سنگین بر زمین داد. باید دولت در این عرصه تدبیر به خرج دهد تا در زمان مناسب که شرایط اقتصادی وضعیت بهتری پیدا کرد مالیات‌ها را بالا ببرد.

 با این اوصاف پیشنهادهای 9‌گانه دولت برای تعادل‌بخشی به بازار ملک در شرایط فعلی چقدر عملی هستند و چقدر بر بازار اثرگذار خواهند بود؟

اثرگذاری راهکارهای پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی بر بازار مسکن به چگونگی و شکل اجرای آنها بستگی دارد. فضای اقتصادی‌ای که قرار است ابزارهای سیاستی در آن اجرایی شوند، بسیار مهم است. وقتی شرایط هیجانی بر اقتصادی حاکم است انتظارات مردم در حال تحول هست، نباید شوک بیشتری به جامعه وارد کرد. دولت نمی‌تواند در شرایطی که اوضاع اقتصادی وخیم است با دستور، تهدید، داغ و درفش و... خواسته‌هایش را اجرایی کند تا قیمت‌ها پایین بیایند.

مثل اعمال قدرت در بورس می‌ماند. وقتی بازار خوب است شما می‌توانید سختگیری‌هایتان را بیشتر کنید و مدیران شرکت‌ها را وادار کنید تا خواسته‌هایتان را اجرا کنند اما وقتی بازار بد است، نمی‌توانید شرکت‌ها را تهدید کنید چون به راحتی از بورس خارج می‌شوند. اگر اوضاع شرکتی خوب باشد می‌توانید فشار بیاورید سود سهامش را به موقع پرداخت کند ولی وقتی اوضاع بد باشد و شرکت‌ها پول نداشته باشند این‌گونه فشارها اثر منفی خواهد داشت.

در مجموع بر کل اقتصاد نیز چنین وضعیتی حاکم است و دولت باید در شرایط سخت اقتصادی از مداخلات زیاد و تهدیدها دست بردارد. راهکارهای تشویقی هم باید مورد توجه قرار گیرد. مثلاً در بازار اجاره اگر مالکان حاضر به انعقاد قراردادهای اجاره دو تا سه‌ساله شوند و قیمت‌ها را یا افزایش ندهند یا به شکل متناسبی افزایش دهند از معافیت‌های مالیاتی برخوردار شوند. به‌هرحال در این شرایط دولت متناسب با امکاناتی که دارد و شکل اجرای راهکارهای پیشنهادی می‌تواند در این عرصه کار معقولی انجام دهد.

با توجه به شرایط جدید اقتصاد ایران و جو روانی منفی که اکنون با هجوم نقدینگی بر این بازار سایه افکنده، وضعیت بازار مسکن را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟

اگر بخواهم در یک جمله وضعیت بازار مسکن را خلاصه کنم باید بگویم سروصدایی که در حال حاضر در بازار مسکن برپا شده از نظر تحرکات قیمتی در حد تقاضای واقعی نیست. یعنی تقاضای واقعی بسیار محدودتر است. علت آن هم به دو موضوع برمی‌گردد. اول آنکه وضعیت نقدشوندگی دیگر بازارهای دارایی چون ارز، طلا، سکه و حتی سهام یا اوراق دولتی و ابزارهای بدهی که دولت می‌فروشد در مورد زمین صادق نیست. یعنی با برخی مفروضات می‌توان گفت قیمت مسکن همیشه نمی‌تواند بالا بماند. حتی اگر وضعیت سیاسی اجتماعی خاص به وجود آید قیمت مسکن می‌تواند به‌شدت کاهش پیدا کند. سرمایه‌گذار نسبت به این مساله آگاهی دارد و ممکن است در شرایط فعلی به سمت بازار مسکن حرکت نکند.

دوم آنکه در بازار مسکن سرمایه‌گذاری بر خانه و زمین‌های گران‌قیمت انجام می‌شود و هیچ‌گاه خانه‌های ارزان‌قیمت موضوع سرمایه‌گذاری و بازرگانی در بخش مسکن نیست. در حال حاضر بازار خانه‌های گران‌قیمت اشباع شده و مازاد عرضه دارد. حدود 5 /2 میلیون واحد اضافه و 1 /2 واحد خانه‌های دوم وجود دارد. در این شرایط نمی‌توان بیش از اندازه قیمت‌ها را بالا برد. از طرف دیگر در این شرایط بالا بردن نجومی اجاره که مشوق سرمایه‌گذاری سفته‌بازانه است، امکان عملیاتی چندانی ندارد. یعنی اجاره در بخش واحدهای میان‌قیمت و ارزان‌قیمت جایی برای بالا رفتن ندارد. چون دیگر خانوار بودجه ندارد که بخواهد اجاره‌ بالا بپردازد. متاسفانه از سال 86 تا امروز بودجه خانوار در ایران تضعیف شده است.

بنابراین وقتی مالکان می‌خواهند پول بیشتری برای اجاره بگیرند موفق نخواهند شد چون افراد در این شرایط ترجیح می‌دهند دیگر آن خانه را اجاره نکنند و به مناطق ضعیف‌تر یا خانه‌های کوچک‌تر کوچ کنند. مثل اینکه اگر قیمت گوشت هر روز گران‌تر شود مردم هم کمتر مصرف می‌کنند چون خانوار با افزایش قیمت ارز درآمدش بالا نرفته که توان پرداخت چنین هزینه‌های گزاف را داشته باشد. بنابراین اگر مالکان انتظار دارند نرخ اجاره به اندازه ارز بالا برود به نظرم انتظار بیهوده‌ای است چون سقف درآمد خانوار آن را کنترل می‌کند و مانع می‌شود.