حبابی در کار نیست
علی چگنی از چشم‌انداز بازار مسکن می‌گوید
علی چگنی می‌گوید: خروجی آثاری که تحریم‌ها و تغییرات نرخ ارز روی سایر بازارها و کالاها دارد، در نهایت به بازار مسکن نیز سرایت می‌کند و این آثار ممکن است تا حدودی افزایش هزینه ساخت و قیمت مسکن را به دنبال داشته باشد.
سرانجام پس از چندین سال آزگار، تحولاتی در بازار مسکن مشاهده شد؛ تحولاتی که به گفته علی چگنی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از نیمه دوم سال قبل آغاز شد و می‌توان آن را حتی آغازی بر دوره رونق بخش مسکن قلمداد کرد. چگنی معتقد است افزایش قیمت‌ها به این دلیل که شاخص مسکن ظرف چند سال گذشته از سایر شاخص‌ها عقب‌تر بوده طبیعی است و نمی‌توان قیمت‌های معاملاتی را حبابی دانست. او به آثار مثبت افزایش قیمت‌ها اشاره می‌کند که به فعال شدن گردش مالی در بازار مسکن می‌انجامد؛ اتفاق مثبتی که بخشی از انجماد چندین ساله پولی در این بازار را از میان می‌برد. این مقام مسوول همچنین پیش‌بینی می‌کند: «در سالی که پیش‌رو داریم، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش خواهد داشت و عوامل تولید بیشتر درگیر خواهند بود.»
♦♦♦
ظرف چند ماه گذشته قیمت مسکن افزایش قابل توجهی یافته که البته بنابر شواهد موجود، با کاهش در تعداد معاملات نیز همراه بوده است. چه توضیحی برای این افزایش قیمت وجود دارد و چه عواملی را در این میان موثر می‌دانید؟
شاید بهتر باشد ابتدا تحولات بازار مسکن را فارغ از چند ماه گذشته، طی چند سال اخیر بررسی کنیم تا بتوانیم برای این سوال، پاسخ کاملی ارائه دهیم. ظرف چهار سال گذشته، بازار مسکن در یک رکود نسبی به سر برده که پس از طی این دوره، از اواخر سال 1395 رونق آن هم عمدتاً در قیمت‌ها و معاملات مشاهده شد. اما پیشتر و از سال 1392 تا 1395 تغییر چندانی در قیمت مسکن رخ نداده بود؛ به این معنا که یا اساساً تغییرات در حد صفر بوده یا نوسان جزئی داشته که بر اساس قیمت‌های ثابت می‌توان گفت حتی قیمت مسکن تا حدود 35 درصد تنزل پیدا کرده است. حال آنکه دیگر متغیرهای اقتصادی مانند نرخ تورم، قیمت سایر کالاهای سرمایه‌ای و نظایر آن طی این سال‌ها رشد را تجربه کرده‌اند و تنها مسکن مستثنی باقی مانده است. بنابراین طبیعی به نظر می‌رسد اگر علت بخشی از تحولات اخیر قیمت مسکن را به تغییرات در سایر بازارها و شاخص‌ها نسبت دهیم که با تاخیر به بازار مسکن تسری پیدا کرده است. بدیهی است که تغییرات نرخ ارز نیز در همین مجموعه علل نهفته است. افزون بر این، دیگر شرایط اقتصادی نیز برای افزایش قیمت مسکن مهیا بود؛ به عنوان نمونه نرخ رشد فزاینده نقدینگی یکی از این موارد است که همچنان جریان دارد. در نتیجه این عوامل، بازار قیمت و معاملات مسکن نیز تقریباً از نیمه دوم سال 1396 وارد فضای رونقی شد؛ به نحوی که بخشی از منابع مالی سایر بازارها تا حدودی روانه بازار مسکن شد و از سوی دیگر تقاضای مصرفی نیز قدری جان گرفت. درواقع بخشی از این تحریک تقاضا به تثبیت چندساله قیمت مسکن بازمی‌گشت و بخشی از وام‌هایی ناشی می‌شد که موعد اعطای آن از سوی بانک مسکن فرا رسیده بود. به دنبال این اتفاقات معاملات مسکن افزایش پیدا کرد و متعاقب آن قیمت‌ها نیز با تغییراتی مواجه شد. چنان‌که در اسفند 96 در مقایسه با ماه مشابه سال قبل، قیمت متوسط مسکن در شهر تهران رشدی در حدود 26 درصد را به ثبت رساند. یا در فروردین سال جاری نسبت به ماه مشابه سال 1396، متوسط قیمت، افزایشی نزدیک به 30 درصد را تجربه کرد. اعداد و ارقام مربوط به اردیبهشت 1397 هنوز نهایی نشده اما مقایسه این ماه نیز حکایت از رشد حدود 31درصدی قیمت‌ها دارد. هرچند میانگین سالانه افزایش متوسط قیمت مسکن در سال 1396، نزدیک به 10 درصد رقم خورده اما با بررسی تغییرات ماه به ماه، ملاحظه می‌کنیم اتفاقات معناداری رخ داده است. با وجود این تحولات که در بازار مسکن رقم خورده اما، شاخص قیمت مسکن از سال 1390 تاکنون در مقایسه با شاخص بورس، طلا، سکه، ارز و اتومبیل هنوز هم در سطح پایین‌تری قرار دارد. ضمن اینکه باید اشاره کنم هزینه‌های ساخت مسکن نیز افزایش پیدا کرده که طبیعتاً می‌تواند یکی از عوامل رشد قیمت قلمداد شود.
علت کاهش در تعداد معاملات چه می‌تواند باشد؟
روند معاملات در اواخر سال گذشته فروکش کرد و از طرفی ماه فروردین، شاخص زمانی چندان قابل استنادی نیست چراکه معاملات به دلیل تعطیلات نوروز و آغاز سال جدید، معمولاً در سکون قرار دارد. البته که بخشی از این ریزش در معاملات متوجه سیاست‌های بانک مرکزی در ماه پایانی سال بود که در نرخ سود بانکی و نرخ فروش اوراق اعمال، و بدین ترتیب بخشی از منابع مالی جذب نظام بانکی شد. بخشی دیگر نیز به تلاطم بازار ارز مربوط می‌شود که قسمتی از منابع مالی بخش مسکن را به سوی خود جذب کرد.
به تلاطم بازار ارز و اثر آن در قیمت مسکن اشاره داشتید. در این خصوص استدلالی مطرح می‌شود مبنی بر اینکه افزایش نرخ ارز و در نتیجه تضعیف ارزش پول ملی، سبب آن می‌شود که مالکان مسکن برای جلوگیری از تنزل ارزش دارایی خود متناسب با تغییرات نرخ ارز، قیمت پیشنهادی را افزایش دهند. آیا این استدلال را قبول دارید؟
اجازه دهید به طور کلی ارتباط میان دو بازار ارز و مسکن را مورد تحلیل قرار دهیم. تغییرات بازار ارز به چهار شکل اثر خود را در بازار مسکن نشان می‌دهد. اولین شکل، سازوکاری است که به آن اشاره کردید و در قالب اثر روانی بازار ارز قابل بررسی است. در واقع زمانی که نرخ ارز افزایش پیدا می‌کند، افراد احساس می‌کنند از ارزش نسبی دارایی‌شان کاسته شده است. بنابراین اگر هم فروشنده باشند، با قیمت‌های پیشنهادی بالا وارد بازار می‌شوند. دومین شکل از تلاطم ارزی، خود را به صورت افزایش هزینه تمام‌شده در تولید برخی کالاها، مواد اولیه و خدمات نشان می‌دهد که در ساخت مسکن کاربرد دارند و در نهایت مانند شکل اول، افزایش قیمت انتظاری و پیشنهادی مسکن را به همراه دارد. شکل دیگر به صورت معکوس و البته با فاصله زمانی اثر می‌گذارد. با این توضیح که وقتی قیمت ارز تغییرات شوک‌وار پیدا می‌کند، قسمتی از منابع موجود در بخش مسکن را جذب خود می‌کند و از این منظر باعث ایجاد رکود در معاملات می‌شود. شکل چهارم نیز در قالب بازگشت منابع حاصل از کسب سود بازار ارز است که تا حدودی در میان‌مدت اثر می‌گذارد. معمولاً چند ماه پس از تلاطم بازار ارز که نرخ تثبیت می‌شود و افراد از این شرایط سود بردند، منابع خود را وارد بازار مسکن می‌کنند. به عبارت دیگر بخشی از سرریز نوسانات ارزی روانه بازار مسکن شده که طبیعتاً به افزایش تقاضا و رشد قیمت منتج می‌شود. در حقیقت بخشی از تغییرات قیمت مسکن که امروز مشاهده می‌کنیم، از این عامل سرچشمه گرفته است.
این افزایش در قیمت‌ها چه آثاری به دنبال دارد؟
این تغییرات دارای هر دو آثار مثبت و منفی است. افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن یکی از آثار مثبت این اتفاق است که اکنون نیز می‌توان آن را مشاهده کرد. چنان‌که تقاضا برای ساخت و ساز شکل گرفته که نمود آن افزایش پروانه‌های ساختمانی است. این رشد در سرمایه‌گذاری بخش مسکن همچنین منجر به افزایش کلیه عوامل و صنایع بالادستی و پایین‌دستی معطوف به بخش مسکن می‌شود و موجب افزایش تولید و اشتغالزایی است؛ به ویژه اکنون که عمده بازارها در کسادی به سر می‌برند و بیکاری به یکی از چالش‌های نگران‌کننده اقتصاد کشور تبدیل شده است. از منظر دیگر از تعداد مسکن‌های بلااستفاده کاسته می‌شود و بخشی از این واحدها نیز به بازار ورود پیدا می‌کنند. در واقع تمامی این آثار مثبت به فعال شدن گردش مالی در بازار مسکن می‌انجامد که اتفاق مثبتی است و بخشی از انجماد چندین ساله پولی در این بازار از میان می‌رود. اگرچه که تغییرات یادشده بدون آثار منفی نخواهد بود. به عنوان نمونه افزایش در قیمت مسکن باعث دسترسی کمتر آحاد جامعه به مسکن می‌شود و گروه‌های کم‌درآمد به تدریج از بازار خارج می‌شوند. همچنین سطح LTV(Loan To Value) یا نسبت وام به ارزش مسکن تنزل پیدا می‌کند که به معنای کاهش اثرگذاری وام‌های مسکن و ضعف ابزارهای سیاستگذاری خواهد بود. طبیعتاً سیاست وزارت راه و شهرسازی در جهت افزایش قیمت مسکن نیست اما به هر روی، سطحی از رونق برای بخش مسکن می‌تواند مفید باشد تا تولید، سرمایه‌گذاری و اشتغالزایی مستقیم و غیرمستقیم را محفوظ نگه دارد.
آیا از صحبت‌های شما می‌توان چنین نتیجه گرفت که قیمت‌های کنونی مسکن حبابی نیستند و نباید انتظار تعدیل داشت؟
ببینید افزایش قیمت‌های میانگین که اشاره شد نمی‌تواند حبابی باشد. همان‌طور که اشاره کردم شاخص مسکن ظرف چند سال گذشته از سایر شاخص‌ها عقب‌تر بوده و طبیعی است که قیمت‌ها با تغییراتی مواجه شوند. هرچند باید اشاره کرد اساساً سطح قیمت مسکن در کشور ما به ویژه در کلانشهرهایی مانند تهران بالاست و یکی از عوامل دخیل در این گزاره، قیمت بالای زمین است. به هرحال سیاست‌های توسعه شهری که اتخاذ شده و مسائل دیگری که در این میان وجود دارند، باعث کمبود زمین و در نتیجه افزایش ارزش آن شده که این عامل قیمت مسکن را افزایش داده است. ضمن اینکه قیمت مسکن محاسبه‌شده 5 /5 میلیون تومان در شهر تهران، در واقع میانگین قیمت فروش هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی در تمامی 22 منطقه تهران است. حال آنکه باید توجه داشت تغییر قیمت‌ها در مناطق مختلف، متفاوت رقم خورده است. در فروردین‌ماه تغییر قیمت‌ها در برخی مناطق مانند منطقه 5 با افزایش بیش از 40 درصد همراه بود و در برخی دیگر تغییرات تک‌رقمی ثبت شده است. اما اینکه بگوییم در بازار مسکن حباب قیمتی وجود دارد و انتظار تخلیه و کاهش قیمت‌ها را داشته باشیم، دور از ذهن به نظر می‌رسد. البته که ما در مورد قیمت‌های معاملاتی صحبت می‌کنیم و قیمت‌های پیشنهادی مدنظر نیست؛ چراکه امکان حبابی بودن قیمت‌های پیشنهادی وجود دارد.
اصولاً حبابی شدن قیمت‌ها چه پیامدهایی دارد؟
این اتفاق به هر حال موجب ایجاد رونق و رکود شدید در بخش مسکن می‌شود و در این بخش ایجاد نوسان می‌کند. چنان‌که عده‌ای جدید وارد بازار می‌شوند، برخی ورشکسته خواهند شد، احتمال خروج خریداران و مصرف‌کنندگان وجود دارد و دسترسی به مسکن برای بسیاری ناممکن می‌شود. از سوی دیگر ممکن است سطح قیمت‌های نسبی در سایر کالاها نیز متاثر از این اتفاق باشد و تغییراتی رخ دهد. تجربه نشان داده به دنبال حبابی شدن قیمت‌ها، رکود شدیدی ایجاد می‌شود. با مرور دوره‌های قبل ملاحظه می‌کنیم حتی افزایش حبابی بیش از 100درصدی در قیمت مسکن رخ داده اما پس از آن مشاهده شده قیمت‌ها چندین سال در رکود و ثبات گرفتار شده‌اند.
اگر قیمت‌های پیشنهادی فعلی که عمدتاً حبابی به نظر می‌رسند، خریدار داشته باشند چه اتفاقی رخ خواهد داد؟
همان‌گونه که در پاسخ به سوال اول اشاره کردم افزایش قیمت مسکن به مجموع شرایط اقتصادی کشور وابسته است؛ از جمله مسائل بین‌المللی، قیمت نفت، درآمدهای ارزی، نرخ تورم و سطح قدرت خرید. به عنوان نمونه، اگر درآمد نفتی کشور رو به کاهش بگذارد و در واقع اقتصاد به سمت سکون پیش برود، پیش‌بینی نمی‌شود قیمت‌های حبابی تقاضا داشته باشد و می‌توان انتظار داشت قیمت‌ها سالانه در محدوده 10 تا 15 درصد رشد داشته باشند.
همان‌طور که اطلاع دارید، در حال حاضر به دنبال خروج آمریکا از برجام و همچنین انصراف یک به یک کمپانی‌های بین‌المللی از فعالیت در ایران، احتمال بازگشت تحریم‌های اقتصادی وجود دارد. در این صورت، چه سناریویی برای بازار مسکن محتمل است و تحریم‌ها چه آثاری به دنبال خواهند داشت؟ در سال 1389 که تحریم‌های اولیه در کشور اعمال شد، بازار مسکن چگونه رفتاری از خود نشان داد؟
بازار مسکن بیشتر تحت تاثیر غیرمستقیم مسائل تحریم است چراکه به هر حال مسکن یک بخش درونی است. به این معنا که عمده عوامل تولید آن از داخل کشور هستند و مسکن اساساً یک کالای غیرقابل تجارت به شمار می‌آید. ضمن اینکه مصرف‌کننده آن نیز یقیناً داخلی است. بنابراین تحریم‌ها نمی‌تواند چندان آثار مستقیمی بر بازار مسکن داشته باشد. اما خروجی آثاری که تحریم‌ها و تغییرات نرخ ارز روی سایر بازارها و کالاها دارد، در نهایت به بازار مسکن نیز سرایت می‌کند و این آثار ممکن است تا حدودی افزایش هزینه ساخت و قیمت مسکن را به دنبال داشته باشد.
در خصوص بخش دوم سوال باید اشاره کنم در تحریم‌هایی که در اواخر دهه 1380 به کشور تحمیل شد، اگر خاطرتان باشد به بازار ارز شوک بزرگی وارد شد و دلار تا سه برابر هم افزایش یافت. اما رونق بخش مسکن در فاصله سال‌های 1391 تا 1392 اتفاق افتاد که پس از آن رکود شدیدی ایجاد شد و تا چند سال هم ادامه داشت. اگرچه که قبل از این رونق هم، رکود در بازار مسکن برقرار بود. در واقع جهش نرخ ارز این رکود را مضاعف کرد و سرمایه کلانی برای مدت مدید در این بخش قفل شد.
درصورتی که تقاضای مصرفی برای این افزایش قیمت وجود نداشته باشد، چه شرایطی رقم خواهد خورد؟
معتقدم اکنون تقاضا برای مسکن برقرار است. ببینید ما سه نوع تقاضا در بازار مسکن داریم؛ یا مصرفی است، یا سرمایه‌گذاری که عمدتاً بلندمدت‌تر است و یا سوداگری (خرید و فروش مکرر و سودآوری). در حوزه تقاضای مصرفی به هر حال مجموعه‌ای از امکانات و تسهیلات بانکی ارائه شده که طی سال جاری وارد بازار می‌شود. چنان‌که امسال بالغ بر 100 هزار فقره وام از بانک مسکن برای خرید تخصیص داده شود، بنابراین بخشی از تقاضا در این حوزه تقویت خواهد شد. در حوزه تقاضای غیرمصرفی نیز همان‌طور که اشاره کردم بخشی از نقدینگی حاصل از سودآوری تغییرات بازار ارز، وارد بخش مسکن خواهد شد. افزون بر این، در شهریورماه یا نیمه دوم سال، سررسید بخشی از اوراق قرضه‌ای که دولت به فروش رسانده، فرا می‌رسد که به هر روی پرداخت آنها نیز امکان دارد، محرک تقاضا باشد. از این‌رو تقاضا در نهایت تا حدودی در بازار مسکن وجود دارد. ولیکن چنانچه تقاضا کاهش پیدا کند یا متوقف شود، بخش مسکن طبیعتاً مجدد وارد رکود خواهد شد. اما به هر حال برآورد ما این است که معاملات مسکن در سطح نسبتاً قابل قبولی خواهد ماند و بعید است که ماهانه به تعداد کمتر از 10 هزار معامله در شهر تهران برسیم.
در مجموعه موارد و سناریوهای یادشده، چه چشم‌اندازی برای بازار مسکن ترسیم می‌کنید؟
در سالی که پیش‌رو داریم، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش خواهد داشت و عوامل تولید بیشتر درگیر خواهند بود. همچنین سطح قیمت‌ها به صورت ملایم و نزدیک به روند تورم، تغییر جزئی رو به صعود خواهد داشت و تعداد معاملات رضایت‌بخش خواهد بود. درواقع بخش مسکن سال رونق نسبی خود را می‌گذارند.
آیا می‌توانیم بگوییم اکنون زمان مناسبی برای خرید مسکن است؟
ببینید خرید بستگی به شرایط افراد دارد. شرایط بازار و شرایط اقتصادی هر دو در این خصوص مورد توجه است. اما آنچه می‌توان گفت این است که اکنون وضعیت موجودی مسکن کشور در سطح قابل قبولی به نظر می‌رسد. در آخرین سرشماری نفوس و مسکن، 5 /2 میلیون خانه خالی ثبت شد که در واقع پتانسیل عرضه به شمار می‌آید. بنابراین اگرچه تولید کاهش پیدا کرد اما با کمبود عرضه هم مواجه نیستیم و موجودی مسکن از موجودی خانوار در کل کشور فراتر رفته است. البته این مازاد عرضه دارای توزیع یکنواخت نیست، به عبارتی در واحدهای کوچک و متوسط ممکن است با عرضه مازاد مواجه نباشیم. همچنین سرمایه‌گذاری در مسکن رونق یافته و تولید نیز تقویت شده است. از سوی دیگر تسهیلات بانکی برای ساخت و خرید مسکن نیز برقرار است. در نتیجه می‌توان گفت اکنون شرایط خوبی برای خرید خانه وجود دارد.
