مسابقه ارز و سکه

بازارهای دارایی و مالی در سال 1396، روند جذابی را پیش روی سرمایه‌گذاران قرار دادند. بازدهی بازارها در قیاس با سال‌های اخیر قابل توجه و وسوسه‌انگیز شد. اینکه پربازده‌ترین بازار در سال 96 چه بازاری بوده است، پاسخ قطعی ندارد و بستگی به چینش سبد دارایی در بازارهای مختلف داشته است. اما اگر صرفاً بر اساس میانگین کلی شاخص‌های هر بازار این مقایسه صورت گیرد، سکه دست بالا را با بازدهی 30درصدی دارد. البته اگر دایره ارزها را از بند دلار خارج کنیم، پوند بازدهی 40درصدی را برای صاحبانش به همراه داشته است. یک گزینه جذاب دیگر که با توجه به عملکرد سرمایه‌گذار می‌توانست ورای این گزینه‌ها در سال 96 عمل کند، بازار بورس بود. اگرچه شاخص بازار رشد حدود 26درصدی را ثبت کرد، اما پورتفوهای جذاب‌تری نیز در این بازار وجود داشت که می‌توانست تا 70 درصد سود عاید سهامداران کند.

کش و قوس در بازار پول

 بازار پول برای سپرده‌گذاران و سرمایه‌گذاران، سال پرافت و خیزی را در سال 1396 رقم زد. در ابتدای سال، فضای بازار آکنده از رقابت بر سر نرخ سود بود. بانک‌ها ناچار بودند با ارائه سود بیشتر، سپرده‌های مشتریان خود را حفظ کنند، چراکه گزینه‌های جذاب در بانک‌های دیگر و بازارهای موازی به اندازه کافی یافت می‌شد. در نتیجه در این بازی پانزی، نرخ سود تا 24 درصد نیز در بانک‌های مجاز وجود داشت. در واقع به سختی بانکی پیدا می‌شد که به نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار (که 15 درصد بود) پایبند باشد. هر چند در سال 1396، تقریباً بازار غیرمجازها از همان ابتدای سال کساد شده بود و مشکلاتی که برای موسسه فرشتگان پیش آمده بود، کمتر کسی را ترغیب به ورود به این بازی پرریسک می‌کرد. در بین غیرمجازها نرخ سود تا 34 درصد نیز گزارش می‌شد، اما دیگر رغبت ورود سرمایه به این بازار با مانع ریسک شهرت برخورد کرده بود. از این‌رو بازار پول خود را برای یک تغییر بزرگ مهیا می‌دید. بانک مرکزی که در پی هم‌راستا کردن نرخ سود سپرده بانکی با نرخ تورم بود، به برچیدن کامل بازار غیرمجازها پرداخت تا پیش از یک تصمیم سیاستی، پیش‌زمینه آن را مهیا کند. به جز بازار غیرمجازها، نرخ مشارکت پیش‌خرید خودرو و نرخ اوراق بدهی دولتی نیز موانع کاهش نرخ سود محسوب می‌شدند. بانک مرکزی راه‌حل‌هایی برای این دو مساله نیز به کار گرفت تا همه چیز برای کاهش نرخ سود بانکی مهیا باشد. سرانجام در آخرین روز مرداد بخشنامه بانک مرکزی در مورد نرخ سود رسانه‌ای شد و از 11 روز بعد، بانک‌ها ملزم به رعایت نرخ سود 15 درصد برای سپرده‌های سرمایه‌گذاری بلندمدت و 10 درصد برای سپرده‌های سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت شدند. البته این مهلت 11روزه باعث شد تا عملاً بسیاری از سپرده‌گذاران از بخشنامه جدید استفاده کامل ببرند و با همان نرخ سود قبلی به کار خود ادامه دهند. مسوولان بانک مرکزی در آن زمان اعلام کردند که مهلت داده‌شده برای آمادگی شبکه بانکی و جلوگیری از وقوع شوک در دیگر بازارهای مالی تعبیه شده بود. در عمل در آن فرصت، بانک‌ها با ارائه سود 20درصدی برای سپرده‌های بلندمدت، سعی کردند تا ماندگاری سپرده‌ها را در بانک افزایش دهند. آمارها نیز نشان می‌داد که بانک‌ها به هدف خود رسیدند و تبدیل سپرده‌های کوتاه‌مدت به بلندمدت در مقیاسی بالا انجام شد. در شهریورماه از حجم سپرده‌های کوتاه‌مدت 120 هزار میلیارد تومان کم و به حجم سپرده‌های بلندمدت 140 هزار میلیارد تومان افزوده شد. این جابه‌جایی بزرگ یکی از اهداف سیاستگذار را که کاهش سیالیت منابع بانکی بود تامین کرد. نتیجه این شد که بازار پول برای افرادی که تا قبل از اجرای بخشنامه نرخ سود، سپرده‌های خود را تمدید کردند، سود 20 درصد را تضمین کرد. اما پس از مهلت یاد‌شده، به سپرده‌های جدید سودی بیش از 15 درصد تعلق نگرفت. گزارش‌های میدانی نشان می‌داد که پایبندی شبکه بانکی به نرخ سود 15 درصد در سطح مناسبی قرار داشته و در موارد معدودی بانک‌ها به طریقی از نرخ سود 15 درصد تخطی می‌کردند. در نتیجه بازار پول در سال 1396 برای سرمایه‌گذاران به دو بازه زمانی فروردین تا 11 شهریور و از 11 شهریور به بعد تقسیم می‌شود. اما می‌توان این احتمال را بالا دانست که بیشتر سپرده‌گذاران بازار پول از ابتدای سال تاکنون، حداقل سود 20 درصد دریافت کردند و تا شهریور سال بعد نیز می‌توانند از این نرخ، بهره ببرند. اما بازار پول یک قسمت سوم نیز برای سرمایه‌گذاران داشت. سیاستگذار یک فرصت دیگر را پیش‌‌ روی عقب‌ماندگان از شهریور، در بهمن‌ماه قرار داد. التهابات موجود در بازار ارز منجر به ارائه یک بسته ضدالتهاب ارزی از سوی بانک مرکزی شد. یک گزینه جذاب در آن بسته، گواهی سپرده ریالی با نرخ سود 20 درصد سالانه بود که پرداخت‌های آن نیز به صورت ماهانه انجام می‌شد. این فرصت دوباره باعث شد تا بسیاری از سپرده‌های کوتاه‌مدت تبدیل به گواهی سپرده 20 درصد شود. مطابق آمارهای رسمی، در عرض یک هفته، بیش از 100 هزار میلیارد تومان نقدینگی از این طریق جذب شد. بانک مرکزی نرخ شکست گواهی سپرده جدید را 14 درصد اعلام کرد. در نتیجه سپرده‌گذاران بازار پول در آخرین روزهای سال نیز دست خالی نماندند و یک گزینه جذاب دیگر را روی میز دیدند. بدین ترتیب در سال 1396، دریافت سود 20 درصد از سنتی‌ترین و کم‌ریسک‌ترین بازار موجود در اقتصاد ایران، کار سختی نبود و می‌شد از فرصت‌های به‌دست‌آمده، این مقدار بازدهی را برای سرمایه خود ذخیره کرد.

سال فتح قله‌های جدید

اگر بخواهیم در یک جمله وضعیت بازار بورس را در سال 96 خلاصه کنیم، باید گفت که فعالان بازار سال پرنشاطی را سپری کردند. در سال 1396، بورس در عدد شاخص به رکوردهای جدیدی در تاریخ خود دست یافت. شاخص بورس اوراق بهادار تهران که در آخرین روز کاری سال 1395 در کانال 77 هزار واحد قرار داشت، در سال جاری بیش از همیشه به شش‌رقمی شدن نزدیک شد. از همان ابتدای سال شاخص فاز افزایشی را پیش گرفته بود اما پس از انتخابات ریاست‌جمهوری بود که دیگر کمتر مانعی یارای مقابله با شاخص بورس را داشت. از تیرماه 96 شلیک شاخص آغاز شد و تا سقف 99 هزار و 607 واحدی در طول سال پیش رفت. پیش از این هیچ‌گاه، شاخص بورس تهران در این حد به قله 100 هزار نزدیک نشده بود، به معنای دقیق‌تر بزرگ‌ترین قله‌ای که بورس تهران پیش از سال 96 دیده بود، مرز 90 هزار‌واحدی در سال 92 بود. در نهایت فعل و انفعالات شاخص بورس، رشد حدود 26درصدی را در سال 96 به همراه داشت که نسبت به سال‌های اخیر عملکرد درخور توجهی به حساب می‌آید.

فراتر از پیش‌بینی: واقعیت این است که کارشناسان در ابتدای سال، کمتر چنین سال پررونقی را برای بازار سهام پیش‌بینی می‌کردند. نظرسنجی‌ها حتی در ابتدای سال نشان می‌داد که انتظار دریافت سود در بازار سهام با کاهش روبه‌رو شده است. چندین نگرانی وجود داشت که مانع از خوش‌بینی محض برای بازار می‌شد. یکی از مهم‌ترین مسائل داخلی، انتخابات ریاست‌جمهوری بود. اما به نظر تحولات ریاست‌جمهوری باب میل فعالان بازار پیش رفت و واکنش بازار به انتخاب رئیس‌جمهور کاملاً مثبت بود. نگرانی دوم و جدی، به ترامپ و واکنش او به برجام بازمی‌گشت. اما این عامل نیز حداقل در سال 96، موافق میل فعالان بازار پیش رفت. ترامپ با تمام ادعاها و بازی‌های روانی ایجادشده در سال جاری، در عمل واکنش محیرالعقولی انجام نداد. طبق پیش‌بینی‌ها آمریکا به شکل عملی از برجام خارج نشد و به همین دلیل اهرم منفی بازار هیچ‌گاه به کار نیفتاد. پیش‌بینی‌ای که به شکل دقیق‌تری در واقعیت محقق شد، رشد بورس در نیمه دوم سال بود. بورس تهران نیمه دوم سال را تندتر از نیمه اول به سمت بالا طی کرد.

بسترهای رشد: عاملی که لمس قله‌های تاریخی را برای شاخص بورس هموار کرد، نرخ ارز بود. بیش از 50 درصد شرکت‌های فعال در بازار بورس، محصولاتی وابسته به نرخ ارز دارند. هرگاه نرخ ارز روند طبیعی خود را طی کند، صادرکنندگان و شرکت‌های وابسته، از آن منتفع خواهند شد. در نیمه دوم سال، با تحولی که در سیاستگذاری ارزی دیده می‌شد، بازار ارز وارد فاز افزایشی شد و بخشی از عقب‌ماندگی تورمی خود را جبران کرد. هر چند از جایی به بعد دیگر از حالت طبیعی خود خارج و دچار التهاب شد، اما به هر حال، شرکت‌های بورسی وابسته به ارز از این فرصت نهایت استفاده را بردند و توانستند درآمد بیشتری را از محل محصولات خود کسب کنند. عامل دیگری که شاخص را در راه رسیدن به قله یاری کرد، افزایش قیمت‌های جهانی بود. افزایش قیمت‌های جهانی و واقعی شدن نرخ ارز، خود را در پیش‌بینی‌های سود نشان داد. گزارش‌های مالی شرکت‌ها که منتشر می‌شد، بازار نیز وضعیت خوش‌بینانه ایجادشده را دریافت می‌کرد و به سمت قله‌های بعدی حرکت خود را پیش می‌گرفت. در واقع یک عامل بنیادی قوی یعنی افزایش درآمد عملیاتی شرکت‌های بورسی موتور حرکت شاخص شده بود. امسال سردمداران رشد شاخص بورس، وضعیت مناسب‌تر و دلیل بنیادی‌تری داشتند. اگر در سال 94 شرکت‌های خودرویی تنها به دلیل فضای مثبت حاصل از برجام رشد کردند و چندان عامل بنیادی موجهی نداشتند، اما در سال 96 قضیه متفاوت بود.

 یک نیروی کمکی دیگر که در برخی روزها مانع افت شاخص می‌شد، فعالیت حقوقی‌ها بود. هرگاه نوسان ارزی موجب نااطمینانی از شرایط اقتصاد کلان در سال 96 شد، معمولاً حقیقی‌ها دستور فروش را صادر و حقوقی‌ها از فرصت به وجود‌آمده، خرید در قیمت‌های پایین را مناسب دیدند. این الگو معمولاً از افت شاخص در روزهای پرتلاطم بازار ارز جلوگیری کرده است.

عملکرد صنایع برتر: عایدی 25 تا 27درصدی شاخص بورس تهران برای تمامی اشخاص یکسان نبوده است. در حقیقت بودند کسانی که در همین بازار رو به رشد نیز متضرر شده‌اند و در کنار آنها نیز متبحران بازار سرمایه حتی توانستند سرمایه خود را در سال 1396 به دو برابر برسانند. تفاوت این دو گروه تنها در گزینش صنایع و سهامی است که سرمایه خود را بر آن متمرکز کرده‌اند.

شاخص 30 شرکت بزرگ، که نمایانگر حرکت در بزرگ‌ترین شرکت‌های بازار از نظر ارزش است، در سال 1396 حرکتی تندتر از شاخص کل داشته است. یعنی سرمایه‌گذاری در شرکت‌های پیشرو بازار می‌توانست بازدهی جذاب‌تری را پیش روی سرمایه‌گذاران قرار دهد. رصد روند این شاخص نشان می‌دهد که از تیرماه حرکت رو به رشد آغاز شده و بازدهی سالانه در ایام پایانی سال به حدود 38 درصد رسیده است. یعنی اگر شخصی به طور موزون از این 30 شرکت بزرگ فعال در بازار، سهام داشت، حدود 38 درصد سود را می‌توانست به سرمایه خود اضافه کند. سودی که در دیگر بازارها دستیابی به آن احتمال کمتری داشت. رصد شاخص 50 شرکت برتر بازار نیز به نتیجه مشابهی ختم می‌شود. در واقع داشتن سبد سهامی از 50 شرکت برتر نیز می‌توانست سود بالای 35 درصد را برای دارنده آن به دنبال داشته باشد. همچنین سرمایه‌گذارانی که اغلب سرمایه خود را در صنایع برتر بازار متمرکز کردند، بازدهی بسیار مناسبی را در سال 1396 به دست آوردند. دو گروه فرآورده نفتی و فلزات اساسی در این بین با کمک نرخ دلار و قیمت‌های جهانی، سردمدار هستند. شاخص فرآورده نفتی بازدهی حدوداً 78درصدی را برای سرمایه‌گذاران به همراه داشت. شاخص فلزات اساسی نیز حدود 70 درصد رشد را در سال 1396 برای سهامداران این صنعت به طور میانگین به ارمغان آورد. در برخی از شرکت‌های این دو گروه، بازدهی 100درصدی نیز مشاهده می‌شود. در واقع بودند کسانی که در سال 1396 توانستند سرمایه خود را در بازار بورس، دو برابر کنند. در نتیجه در بازار بورس در سال 1396، میزان بازدهی بسیار به سبد سرمایه‌گذاری و انتخاب درست شرکت‌ها وابسته بود. به طوری که می‌توانست بازه بازدهی منفی تا بازدهی 100 درصد را دربر گیرد.

وضعیت شرکت‌های سرمایه‌گذاری: یک راه دیگر برای رصد بازدهی در بازار بورس، مراجعه به بازدهی شرکت‌های سرمایه‌گذاری است. این شرکت‌ها مناسب کسانی هستند که زمان یا تخصص کافی برای سهامداری و رصد بازار سهام ندارند. صندوق‌ها در سه شکل سهام، درآمد ثابت و مختلط وجود دارند. تفاوت صندوق‌های مختلف در میزان ریسک آنهاست. صندوق‌های در سهام، بیش از 70 درصد پورتفوی خود را به خرید سهام اختصاص می‌دهند و از این‌رو، بیشترین ریسک را در میان انواع صندوق‌ها دارند. اما در صندوق‌های با درآمد ثابت، بین 70 تا 90 درصد از دارایی‌های صندوق در اوراق مشارکت، سپرده بانکی و سایر اوراق بهادار با درآمد ثابت سرمایه‌گذاری می‌شود و شاید 10 درصد دارایی صندوق سر از بورس اوراق بهادار در بیاورد. در کنار این، صندوق سرمایه‌گذاری مختلط نیز وجود دارد که 60 درصد از دارایی صندوق در سهام و مابقی در اوراق با درآمد ثابت و سپرده بانکی سرمایه‌گذاری می‌شود، از این جهت ریسک این صندوق بین دو صندوق فوق‌الذکر قرار می‌گیرد.

نگاهی به فعالیت این صندوق‌ها در سال 1396 نشان می‌دهد که بازدهی یکدستی در آنها وجود نداشته است. حتی در این بازار مثبت نیز صندوق‌هایی وجود داشتند که از ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری آنها در سال 96 کاسته شد و بازدهی منفی را به نام خود ثبت کردند. هرچند تعداد صندوق‌های منفی به 11 عدد می‌رسد که عدد بالایی محسوب نمی‌شود و بیشتر نشانه ذات ریسک موجود در صندوق‌های سرمایه‌گذاری است. از مجموع 212 صندوق سرمایه‌گذاری موجود (در سهام، درآمد ثابت و مختلط) 51 شرکت در سهام وجود دارند که بازدهی آنها بیش از 20 درصد در سال 96 بوده است. در بین صندوق‌های در سهام، بیشترین بازدهی سالانه صندوق‌های سرمایه‌گذاری به حدود 70 درصد می‌رسد اما تنها یک صندوق در این محدوده قرار دارد. چهار صندوق نیز بازدهی بالای 40 درصد سالانه را برای خود ثبت کرده‌اند. اما وجود تعداد 19 صندوق با بازدهی بین 30 تا 40 درصد نشان می‌دهد که فرصت کافی برای سرمایه‌گذاران و علاقه‌مندان بازار سهام جهت کسب سود در سال 96 وجود داشت.

عملکرد صندوق‌های با درآمد ثابت نیز نشان می‌دهد که غالباً سودها متعادل بوده و سودهای منفی نیز در آنها وجود ندارد. تنها یک صندوق در بین صندوق‌های با درآمد ثابت، سود بالای 38درصدی را در بازه یک‌ساله تجربه کرده و دیگر صندوق‌های موفق این گروه کمتر از 27 درصد سود ثبت کرده‌اند. از 16 صندوق مختلط موجود نیز 11 صندوق سود بیش از 20 درصد را عاید مشتری خود کرده‌اند. از این جهت می‌توانستند برای سرمایه‌گذاران با ریسک‌پذیری متوسط مناسب باشند. در بین صندوق‌های مختلط پنج صندوق سود بیش از شاخص کل را برای سرمایه‌گذاران به ارمغان آوردند.

در مجموع شرایط صندوق‌های سرمایه‌گذاری در سال 96 حاکی از این است که انتخاب یک صندوق سرمایه‌گذاری مناسب با توجه به عملکرد گذشته آنها، می‌توانست گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاران باشد و سود حدود 35درصدی را عاید سرمایه‌گذار کند.

نشانه‌های رونق مسکن

بازار مسکن در سال 96، روند متفاوتی را نسبت به سال 95 رقم زد. این تفاوت در هر دو قسمت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دیده می‌شد. در واقع قیمت‌ها چه در واحدهای مسکونی و چه در زمین دچار جهشی فراتر از نرخ تورم شدند.

با توجه به اینکه اطلاعات در دسترس در مورد قیمت‌های بازار مسکن، بیشتر معطوف به شهر تهران است، در این گزارش برای سنجش جذابیت سرمایه‌گذاری، شهر تهران ملاک قرار گرفته است؛ کمااینکه تعمیم آن به کل کشور ممکن است با خطا همراه باشد.

جهش در قیمت آپارتمان: بر اساس اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران در اسفندماه 1395، چهار میلیون و 538 هزار تومان بوده است. حال این عدد در بهمن‌ماه 1396 به پنج میلیون و 406 هزار تومان رسیده است. اگر صرفاً بر این اساس قضیه را بررسی کنیم، رشد 19درصدی برای متوسط سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های شهر تهران در بازه 11ماهه ثبت شده است. اگر بخواهیم رشد نقطه‌به‌نقطه و از بهمن 96 به بهمن 95 را بررسی کنیم، رشد بیش از 20 درصد به دست می‌آید که بازاری برابر با بازار پول را پیش روی سرمایه‌گذاران قرار می‌دهد. آمار اعلام‌شده از سوی مرجع رسمی دیگر نیز این جهش را تایید می‌کند. بر اساس داده‌های بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع در تهران به پنج میلیون و 507 هزار تومان رسیده است که نشانگر رشد نقطه‌به‌نقطه 3 /22درصدی در بهمن‌ماه 1396 است. اما اگر یک میانگین تخت‌تر را در نظر بگیریم، یعنی میانگین قیمت هر مترمربع در 11 ماه ابتدای سال، میزان رشد نسبت به میانگین در مدت مشابه سال گذشته، به 10 درصد تقلیل پیدا می‌کند. این مساله بیش از هر چیز نشان می‌دهد که قیمت‌ها در ماه‌های پایانی سال رشد بیشتری را تجربه کرده‌اند. به نظر می‌رسد انتظارات ناشی از قیمت دلار خود را در بازار مسکن نیز منعکس و بازار را از روند طبیعی خود تا حدودی خارج کرده است. برخی از کارشناسان بازار مسکن نیز قیمت‌ها را در انتهای سال حبابی توصیف کردند. با توجه به اینکه نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص بهای مصرف‌کننده طبق گزارش بانک مرکزی در ماه‌های پایانی سال زیر 10 درصد شده بود، به طور قطع بازار مسکن تورمی بالاتر و تقریباً دو‌برابری را در سال 1396 به همراه داشت.

مختصات معاملات واحد مسکونی: همچنین گزارش بانک مرکزی حاکی از این است که بیشترین فراوانی معاملات در بازه متراژ 50 تا 80 متر مشاهده شده است. به این شکل که بیش از یک‌سوم از کل معاملات انجام‌شده مختص این متراژ است که می‌تواند نشان‌دهنده تقاضای بالا در این متراژ باشد. از نظر قیمتی نیز یک‌سوم معاملات به بازه 100 تا 250 میلیون تومان اختصاص داشته است. در حقیقت بازدهی متوسط 20درصدی در شهر تهران در فروش آپارتمان، در این محدوده قیمتی و متراژی از شانس نقدشوندگی بیشتری برخوردار بود. یک نکته جالب توجه در معاملات مسکن، این بود که بیش از هشت درصد کل معاملات مربوط به بازه قیمتی بیش از یک میلیارد و 400 میلیون تومان بوده است. در نتیجه باید گفت که سرمایه‌گذاران کلان‌تر نیز در بازار مسکن مشتری خاص خود را داشته‌اند و این تصور که معاملات در قیمت‌های بالا دچار رکود بوده است چندان با واقعیت‌های آماری مطابقت ندارد.

در بهمن‌ماه تعداد معاملات انجام‌شده نیز رشد 7 /17درصدی نسبت به بهمن سال گذشته کرده است. به طور کلی نیز در 11 ماه ابتدایی سال 1396، تعداد معاملات نسبت به مدت مشابه قبلی، رشد نزدیک به 13درصدی را ثبت کرده است. این در حالی بود که در بهمن‌ماه 1395، تعداد معاملات مسکن نسبت به بهمن 1394، افت 5 /4درصدی را نشان می‌دهد. البته در بهمن‌ماه که رشد پنج‌درصدی متوسط قیمت رقم خورده بود، میزان معاملات در سراشیبی کاهش حرکت کرد که واکنش سمت تقاضا را در برابر افزایش قیمت یکباره نشان می‌داد.

رصد تحولات زمین: اما بازار مسکن یک وجه دیگر نیز دارد؛ بازار زمین. خرید و فروش زمین و سرمایه‌گذاری در بازار زمین معمولاً یک سرمایه‌گذاری سنتی در ایران محسوب می‌شود. حتی برخی افراد در جامعه از راه سرمایه‌گذاری در زمین و افزایش قیمت‌های نجومی در این بازار، صاحب سرمایه‌های کلان شده‌اند. در برهه‌ای از سال‌های اخیر نیز چنین پتانسیلی در زمین به عنوان یک کالای سرمایه‌ای وجود داشت که ارزش آن حتی چند برابر شود. در حدفاصل سال‌های 1384 تا 1392، قیمت زمین رشد 700درصدی را در تهران تجربه کرد. این رشد کم‌سابقه سبب شد تا قیمت زمین در ایران به قیمت زمین در شهرهای سوئیس برسد، در حالی که در ایران با توجه به مساحت کشور کمبود زمین وجود ندارد. به هر روی زمین یک فرصت سنتی برای سرمایه‌گذاری همواره به حساب می‌آمده است. با توجه به آمارهای مربوط به زمین که از سوی مرکز آمار ایران ارائه می‌شود و با توجه به آمار سه فصل اول، می‌توان نتیجه گرفت که قیمت زمین در سال 96 سریع‌تر از تورم نقطه‌به‌نقطه حرکت کرده است. بر اساس داده‌های مرکز آمار، در فصل پاییز متوسط قیمت یک مترمربع زمین در تهران پنج میلیون و 240 هزار تومان بوده است؛ این عدد در قیاس با پاییز سال گذشته، 8 /17 درصد رشد کرده است. این در حالی است که رشد قیمت زمین در سال 1395 کمتر از یک درصد بود. از این‌رو باید سال 96 را یک سال جهشی برای زمین در نظر گرفت.

مناطق پربازده آپارتمان و زمین: در مورد قیمت آپارتمان و زمین، میزان بازدهی در مناطق مختلف شهر تهران در سال 1396 متفاوت بوده است. در این میان بیشترین بازدهی به نام آپارتمان‌های منطقه 5 شهرداری تهران ثبت شده است. در بهمن 96 نسبت به بهمن 95، قیمت یک مترمربع آپارتمان مسکونی در منطقه 5، بیش از 36 درصد رشد کرده است. رتبه دوم را در این رده‌بندی منطقه 2 شهرداری تهران با حدود 29 درصد بازدهی به دست آورده است. آپارتمان‌های منطقه 22 و منطقه 6 نیز تورم نقطه‌به‌نقطه 25درصدی را در بهمن‌ماه ثبت کردند. وجود انتظارات تورمی موجب شد تا سرمایه‌گذاری در این مناطق جذاب‌تر از بازار پول در سال گذشته باشد و فاصله معناداری را از تورم نقطه‌به‌نقطه بگیرد. با توجه به اینکه مسکن کالای مهمی در سبد خانوار محسوب می‌شود، رشد بیش از اندازه آن، پایه‌های تورم در دیگر بخش‌ها، از طریق کانال بالا بردن سطح انتظارات را فراهم می‌کند.

نوسان قیمت زمین نیز برای تمام مناطق تهران به یک میزان نبوده است. در مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت فروش یک مترمربع زمین در پاییز 1396، 11 میلیون و 70 هزار تومان در منطقه3 تهران بوده است. گران‌ترین زمین معامله‌شده نیز در منطقه 2 با قیمت 21 میلیون و 700 هزار تومان گزارش شده است. اما نکته جالب‌توجه در معاملات زمین، رشد تقریباً 50درصدی تعداد معاملات در بازه یک‌ساله است. این عدد نشان می‌دهد که بازار زمین از رونق خوبی در سال 1396 برخوردار بوده است. در بین مناطق 22گانه، بیشترین رشد قیمت مربوط به نقاط گران‌قیمت شهر است. رتبه اول از این حیث متعلق به منطقه 2 شهرداری تهران است. در این منطقه، قیمت یک مترمربع زمین در پاییز 96 نسبت به پاییز 95 رشد 2 /25درصدی را ثبت کرده است و نکته دیگر اینکه، تعداد معاملات زمین در منطقه 2، به بیش از دو برابر خود رسیده است. در مقام بعدی بیشترین رشد قیمت زمین در اختیار مناطق 1 و 3 شهرداری تهران بوده است که شدت نوسان از تورم نقطه‌به‌نقطه بسیار بیشتر است. کمترین رشد قیمت زمین در مناطق 15 و 16 در سال 96 اتفاق افتاده است که نوسان نقطه‌به‌نقطه زیر شش درصد را نشان می‌دهد. اما نکته قابل توجه دیگر اینجا بود که در منطقه 16 که رشد قیمتی پایینی اتفاق افتاده است، تعداد معاملات در پاییز 96 نسبت به پاییز 95 به سه برابر خود رسید که بیشترین رشد تعداد معاملات را در بین مناطق 22گانه بازگو می‌کند. این‌طور به نظر می‌آید که قیمت زمین در منطقه 16 جذاب بوده که تعداد متقاضیان و معاملات را تا این حد افزایش داده است.

بازیابی خاطرات جهش ارزی

دلار که در مقطعی در سال 1395 مرز چهار هزار تومان را نیز رد کرده بود، تبش با نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال فروکش کرد و در جاده کاهشی افتاد. در آخرین روزهای اسفند 95، قیمت دلار به محدوده سه هزار و 775 تومان بازگشته بود. جدی نشدن ریسک ترامپ در کنار انتظارات فنی معامله‌گران عواملی بودند که از افزایش شدید نرخ ارز جلوگیری کرده بودند تا در نهایت دلار در سال 1395 به بازدهی حدود 7 /9درصدی قناعت کند؛ اما بازدهی دلار در سال 96 قصه دیگری داشت. در ابتدای سال 1396، ریسک‌های سیستماتیک برای بازار دلار وجود داشت که مهم‌ترین آن احتمال تایید نکردن برجام از سوی ترامپ و بازگشت تحریم‌ها بود، تحریم‌هایی که می‌توانست درآمدهای ارزی کشور را با مشکل روبه‌رو و ثبات بازار ارز را تهدید کند. اما این تهدید در ابتدای سال برطرف شد و ترامپ در اردیبهشت‌ماه برجام را تایید کرد. نگرانی دیگر بازار ارز نیز همچون بازارهای دارایی دیگر، انتخابات ریاست‌جمهوری داخلی بود که آن هم بر وفق مراد فعالان بازار گذشت. به طور کلی در روزهای ابتدایی و با جوی که در ماه‌های ابتدایی سال دیده شده بود، کمتر کسی یک سال پرتلاطم را برای بازار ارز پیش‌بینی می‌کرد.

اگر دلار در سال 96 همچون سال‌های اخیر نوسان می‌کرد، نرخ باید تنها در آذر و دی افزایش می‌یافت و در بهمن با پمپاژ دلار از سوی بانک مرکزی، آرام می‌گرفت. اما امسال موعد نوسان زودتر شروع شد؛ در شهریورماه نرخ ارز رشد دودرصدی را ثبت کرد. این رشد موقت نبود، در مهر و آبان نیز تمدید شد تا نشان دهد دلار خیال ندارد برای نوسان تا آذرماه صبر کند. در آن زمان تحلیل‌ها بر این اصل استوار بود که تحولی در سیاستگذاری ارزی رخ داده است و سیاستگذار تصمیم به تخلیه قیمت دلار متناسب با متغیرهای اقتصادی بالاخص نرخ تورم گرفته است. بانک مرکزی از ارز خود که ارز ملی است، برای سرکوب دلار استفاده نکرد و متوسط قیمت دلار در بازار آزاد در آذرماه به چهار هزار و 166 تومان رسید. رشد شاخص نرخ ارز در دی‌ماه نیز تداوم یافت تا شاخص با رشد 3 /3درصدی در اولین ماه زمستان، بیشترین رشد ماهانه را در سال 1396 ثبت کند. اما در یازدهمین ماه سال، داستان وارد اپیزود جدیدی شد. کانال‌شکنی برای دلار در بهمن‌ماه به یک عادت هفتگی تبدیل شد. به شکل واضحی می‌شد دریافت کرد که سیاستگذار مایل به این حجم از التهاب در بازار نبود. در برخی روزهای بهمن‌ماه نرخ ارز به سقف پنج هزار تومان نزدیک شد و کانال چهار هزار و 900 تومان را شکست. اینجا بود که سیاستگذار ارزی وادار به واکنش مداخله‌ای شد و تصمیم گرفت با جذاب کردن بازارهای داخلی، بازار ارز را از صف تقاضای جدید که بوی سفته‌بازی از آن نشت می‌کرد، نجات دهد. بسته ضدالتهاب ارزی با سه پیشنهاد سرمایه‌گذاری سعی کرد بخشی از نقدینگی سرگردان را به سوی خود جذب کند. اوراق سپرده ریالی 20 درصد، اوراق ارزی و طرح پیش‌فروش سکه گزینه‌های بانک مرکزی برای ربایش سرمایه‌گذاران بود. آمارهای اعلامی نشان می‌داد که اوراق سپرده ریالی 20 درصد بیشترین اقبال را در بین سه گزینه داشته است. رئیس کل بانک مرکزی این اقبال را نشانه‌ای دانست که انتظارات منفی و قیمت‌های بالا در دو بازار دلار و سکه وجود ندارد و به همین دلیل نیز بیشترین استقبال از بازار پول شده است.

بازدهی دلار از سه زاویه: اما برای محاسبه بازدهی دلار در سال 96، اعداد مختلفی را می‌توان ملاک قرار داد. در روزهای پایانی سال نگاه‌های متناقضی نسبت به قیمت دلار در بازار آزاد شکل گرفت که دو نوع بازدهی را برای این ارز متصور کرده است؛ در یک روی سکه، صرافی‌های منتخب بازارساز زیر کانال چهار هزار و 500 تومان اقدام به عرضه ارز کردند. برای تهیه دلار با این قیمت، صف‌های طولانی در بازار تشکیل شد و افراد زیادی نیز موفق به تهیه دلار با این نرخ نشدند. چنین سطح قیمتی برای دلار به معنای آن است که در یک سال گذشته حدود 18 درصد بازدهی برای دارندگان آن ایجاد شده است. با این حال، این شیوه عرضه در بازار محدودیت‌هایی را نیز به همراه داشته است؛ مهم‌ترین محدودیت آن بوده که به افراد عادی متقاضی به طور معمول بین هزار تا پنج هزار دلار فروخته می‌شده است و اگر فردی نیاز به دلار بیشتری داشته، باید خارج از صرافی‌های منتخب اقدام به تهیه آن می‌کرد یا در روزهای بعدی بار دیگر به صف مراجعه می‌پیوست؛ این در حالی است که خریدهای بالای پنج هزار دلار ملزم به پرداخت مالیات نیز خواهند شد. در این شرایط، عده‌ای قیمت‌هایی را که در بازار غیررسمی معامله می‌شد به عنوان نرخ واقعی دلار در نظر گرفتند. طوری که در اواسط اسفندماه، نرخ دلار در میان دلالان و شماری از صرافی‌ها بالای چهار هزار و 700 تومان بود و از نرخ رسمی اعلامی، فاصله معناداری گرفته بود. اگر این قیمت مبنای محاسبه قرار گیرد، بازدهی دلار به بالای 24 درصد در سال 1396 می‌رسد. اما بیشترین بازدهی دلار در سال از سقف قیمت دلار در سال یعنی عدد چهار هزار و 910 تومان به دست می‌آید. اگر فرض کنیم شخصی دلار را در ابتدای سال خریداری کرده و در این قیمت در بهمن‌ماه فروخته باشد، برای او بازدهی نرخ دلار در سال 1396 تقریباً 30 درصد شده است. اما همان بازدهی رسمی 18درصدی دلار نیز بیشترین بازدهی شاخص بازار ارز از دوران شوک ارزی سال 91 به حساب می‌آید. تحلیلگران کنار هم قرار گرفتن چهار عامل را در ایجاد این نوسان شدید ارزی موثر دانستند؛ ثابت نگه‌داشتن مصنوعی دلار در شش ماه اول سال، اعمال مالیات بر ارزش افزوده در دوبی و سخت شدن جابه‌جایی‌های حواله‌ای، جدی‌تر شدن ریسک ترامپ و اشتباه‌ها در سمت و نوع عرضه ارز، مهم‌ترین عواملی هستند که کارشناسان از آنها به عنوان بسترهای التهاب بازار ارز در سال 1396 یاد کردند. البته بسته ضدالتهاب ارزی موجب بازگشت دلار از مرز پنج هزار تومان و عقب‌نشینی حداقل دو‌کانالی آن شد و شدت التهابات ارزی را التیام بخشید و اهداف نوسان‌گیری را کمرنگ کرد.

بازدهی دو ارز پیشتاز: اما با همه این اوصاف، حتی بیشترین میزان رشد دلار نیز کمتر از بازدهی برخی ارزهای دیگر بوده است. دو ارز یورو و پوند در این قضیه پیشتاز هستند. یورو در مقطعی از سال رشد 50درصدی را به دارندگان خود در سال جاری هدیه داد و در کمترین حالت (یعنی اگر قیمت پنج هزار و 500تومانی صرافی‌های منتخب مبنای محاسبه قرار گیرد) بیش از 33 درصد افزایش را به ثبت رسانده که نزدیک به دو برابر بازدهی رسمی دلار است. این‌طور به نظر می‌رسد که با وجود رشد دلار در سال جاری، بانک مرکزی توانست با عرضه این ارز مانع از افزایش آن متناسب با ارزهای دیگر شود. به همین شکل بازدهی پوند انگلیس نیز در سال 1396 بالای 40 درصد برآورد می‌شود.

درخشش فلز زرد

سکه در سال 1396 از دیگر بازارها عقب نماند، چراکه بازوهای بنیادی سکه، صعود ارزش آن را موجه می‌کردند. قیمت سکه به شکل ذاتی و تئوریک متاثر از قیمت طلای جهانی و نرخ ارز داخلی است. هرگاه ارزش سکه از تضارب قیمت طلای جهانی و نرخ ارز بیشتر باشد، از آن به عنوان حباب سکه یاد می‌کنند. در سال 96 هر دو محرک قیمت سکه روند صعودی داشتند. قیمت اونس جهانی که در آخرین روزهای سال 1395 در کانال 1220 دلار حرکت می‌کرد، در روزهای پایانی سال 1396 به کانال 1320 دلاری صعود کرد که به معنی رشد هشت‌درصدی بهای طلای جهانی بود. اما دیگر بازوی سکه، یعنی نرخ ارز داخلی نیز سال صعودی را پشت سر گذاشت. اما به جز این دو عامل، سکه یک بال کمکی نیز برای پرواز داشت و آن بحث انتظارات بود. در برهه‌ای از سال 96 در آبان‌ماه، حباب سکه به قله 53ماهه خود رسیده بود و قطر این حباب به بیش از 180 هزار تومان می‌رسید. یک عامل قابل حدس برای این پدیده آن بود که معمولاً هنگام نوسان ارزی در ایران، انتظارات تورمی نیز سر به فلک می‌کشد و اولین پناهگاه سرمایه‌های خرد مردم، بازار سکه می‌شود. به شکل سنتی بسیاری از زنان خانه‌دار سکه را امن‌ترین محل پس‌انداز خود می‌یابند و از این‌رو تقاضای کاذب در بازار شروع به شکل‌گیری می‌کند. این بار رشد اونس جهانی نیز در جهت موافق انتظارات حرکت کرد تا رشد قیمت سکه در بازار داخلی، به بیش از پنج درصد در آبان‌ماه برسد و دو برابر قیمت دلار حرکت کند. اینجا بود که بانک مرکزی وارد عمل شد و تصمیم به حراج سکه در بانک کارگشایی گرفت. این کار با هدف ترکیدن حباب سکه انجام شد و موفق نیز عمل کرد. شدت نوسانات پس از حراج منطقی‌تر و منطبق بر عوامل بنیادی شده بود. اما عوامل بنیادی همچنان در مدار افزایشی حرکت کردند و قیمت سکه را تا مرز یک میلیون و 600 هزار تومان نیز بالا بردند. اما پس از ارائه بسته ضدالتهاب ارزی، قیمت سکه نیز مقداری عقب‌نشینی کرد. آخرین گزارش‌ها در پایان سال قیمت سکه بهار آزادی را در کانال 1570 هزار تومان نشان می‌داد. اگر این محدوده قیمتی را ملاک قرار دهیم، با توجه به قیمت 1200 هزارتومانی سکه در ابتدای سال، بازدهی فلز گرانبها در سال 1396 تقریباً 30 درصد خواهد شد. محدوده بازدهی در طلای 18 عیار نیز در همین حدود و شاید دو درصد کمتر برآورد می‌شود. دلیل بازدهی کمتر طلا نسبت به سکه، تاثیر کمتر انتظارات بر طلا می‌تواند باشد. در مجموع سرمایه‌گذاری بر سکه در سال 96 کاملاً بر بازار پول برتری داشته و حتی از شاخص بورس تهران نیز بازدهی بیشتری را عاید سرمایه‌گذار می‌کرد.