پاشنه آشیل مدل اقتصادی مسکن مهر
چرا سیاست «مسکن‌سازی دولتی» شکست خورده است؟
داشتن منابع زیرزمینی و عظیم نفتی و درآمدهای هنگفت حاصل از خام‌فروشی موجب افزایش امکانات رفاهی نشده و حجیم‌تر شدن دولت و رانتیر شدن فعالیت‌های اقتصادی آن را به همراه دارد.
داشتن منابع زیرزمینی و عظیم نفتی و درآمدهای هنگفت حاصل از خام‌فروشی موجب افزایش امکانات رفاهی نشده و حجیم‌تر شدن دولت و رانتیر شدن فعالیت‌های اقتصادی آن را به همراه دارد. رانت درآمدی است که از مالکیت بر منابع طبیعی ناشی می‌شود. در واقع هردولتی که قسمت عمده درآمد خود را از منابع خارجی و به شکل رانت دریافت کند، دولت رانتیر نامیده می‌شود. این نوع دولت‌ها وابستگی زیادی به مالیات ندارند از این‌رو هر زمانی که دولت به درآمدهای مالیاتی تکیه نداشته باشد، مساله دموکراسی موضوعیت نخواهد داشت. بر اساس تعریف، دموکراسی یعنی اصل پاسخگو بودن دولت‌ها در برابر مردم. در یک نظام دموکراتیک، رعایت حقوق شهروندان و امنیت جامعه در اولویت قرار دارد.
یکی از اثرات دولت رانتیر، اثر مالیات‌گیری است، در این شرایط، حکومت درآمد کافی از فروش نفت به دست می‌آورد، احتمالاً مالیات کمتری از مردم می‌گیرد یا اساساً تکیه‌ای بر مالیات ندارد. در عوض، احتمال تقاضای عمومی برای پاسخگویی دولت کاهش می‌یابد.
بی‌نیازی دولت از رفع خواسته‌های مردم
شاید بارها و بارها برای تک‌تک ما پیش آمده باشد که در خیابان یا معابر و اماکن عمومی، آلودگی هوا، ترافیک و ده‌ها معضل اجتماعی دیگر، گفته‌ایم و شنیده‌ایم که مساله را به چه کسی بگوییم، کدام نهاد پاسخگوست، کسی به حرف ما گوش نمی‌کند. در دولتی که هنوز متولی مقابله با مساله آلودگی هوا در کلانشهرها مشخص نیست حاکی از یک بی‌مسوولیتی و عدم نیاز به پاسخگویی به مردم است. دولت نیازی به رفع خواسته‌های مردم ندارد، چراکه هنوز امید به ذخایر نفت و گاز خود دارد. اگر مردم بخش عمده هزینه‌های دولت را از محل مالیات جبران کنند، دولت هم به فکر پاسخگویی خواهد بود. اما موضوع این است که دولت به اندازه‌ای بزرگ شده است که نرم استاندارد اعمال مالیات در اقتصاد، جبران این هزینه‌های دولت را نخواهد کرد. چرا مساله را نمی‌توانند حل کنند و صورت‌مساله را پاک می‌کنند؟ چرا دولت می‌خواهد در تمام عرصه‌ها نقش داشته باشد و هزینه‌تراشی کند؟ دولت‌های روی کار آمده در ایران همواره دم از حمایت از اقشار کم‌درآمد و افزایش رفاه عمومی زده‌اند، آیا نه این است که اقشار کم‌درآمد از تورم و کاهش قدرت خرید رنج می‌برند. از یک طرف، رفاه مردم را کاهش می‌دهیم از طرف دیگر هزینه‌زایی برای جبران رفاه مردم می‌کنیم، این از کدام اصل اقتصادی گرفته شده است؟ چرا مسیر را اشتباه می‌رویم؟
به هر حال، تا دولت رانتیر وجود دارد این مساله ادامه دارد و باید منتظر اقدامات نمایشی دولت‌ها برای افزایش رفاه عمومی با هدف افزایش رفاه خصوصی باشیم. یکی از این اقداماتی که دولت نهم و دهم برای کاهش مشکل مسکن مردم انجام داده، اقدام به ساخت مجموعه‌های بزرگ مسکونی در خارج از شهرها بود که این کار آغاز یک جریان عظیم ساخت‌وساز به نام مسکن مهر در سراسر ایران و شهرهای مختلف آن بود.
یکی از مهم‌ترین شعارهای دولت‌ها بهبود شاخص‌های رفاهی مردم از جمله اشتغال‌زایی، کاهش تورم، تسهیل شرایط ازدواج و خانه‌دار‌شدن است. دولت قبلی با جدیت، به شعارهایی که دولت‌های قبل از آنها به عنوان دستاویزی برای افزایش مقبولیت خود استفاده می‌کردند جامه عمل پوشاند. طرحی که در مراحل اولیه به تعداد 300 هزار واحد مسکونی هدف‌گذاری شده بود و قرار بود از سوی شرکت‌های ترکیه‌ای، برزیلی و آمریکایی انجام شود اما در عمل تا سه میلیون واحد هم افزایش یافت و متاسفانه مسائل عمیقی را برای اقتصاد بحران‌زده ایران به ارث گذاشت. طبق گزارش‌ها، از دولت گذشته تا به حال فقط برای مسکن مهر بیش از ۱۰۰ هزار میلیارد تومان هزینه شده است.
معضلات مسکن مهر
دولت با طراحی مدلی شامل سه مولفه حمایت دولتی، سیستم بانکی و آورده متقاضیان مسکن، شعار خود را در قالب طرح مسکن مهر عملیاتی کرد. اما با توجه به ایراداتی از جمله نیازسنجی نامعتبر، مکان‌یابی نادرست، عدم انطباق بر شاخص‌های شهری، کیفیت پایین مصالح و برخی مشکلات زیرساختی مانند مالکیت زمین‌ها و نحوه واگذاری با مشکلات عدیده‌ای روبه‌رو شد.
پروژه مسکن مهر که با اهداف اصلی از جمله خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد و جلوگیری از افزایش قیمت مسکن راه‌اندازی شده بود، به دلیل عدم مدیریت صحیح و ضعف در تخصیص منابع و تامین مالی تبدیل به یکی از معضلات کشور شد. افزایش قابل ملاحظه قیمت مسکن و صعود قیمت مصالح ساختمانی، اثرات منفی بر ساخت‌وساز مسکن مهر گذاشته و در نتیجه انبوه‌سازان قادر به اتمام پروژه‌های خود با قیمت فعلی نبوده و خواستار افزایش قیمت مسکن مهر شدند. مسکنی که قرار بود با قیمت پایین‌تر از عرف بازار تمام شود اکنون چند برابر شده و دولت در تکمیل آنها به مشکل برخورده است.
تعداد کل پروژه مسکن مهر قریب به سه میلیون واحد بوده که از این تعداد، 84 درصد تاکنون به متقاضیان واگذار شده است. این درحالی است که مابقی آنها که بالغ بر 350 هزار واحد است به دلایل مهمی از جمله عدم تامین مالی کافی، نبود آب، برق و فاضلاب و عدم تاییدیه بهداشت آب و... به مرحله بهره‌برداری نرسیده‌اند.
عمر مفید کوتاه‌مدت مسکن مهر
پاشنه آشیل مدل اقتصادی و سرمایه‌گذاری مسکن مهر، تضمین بازدهی مطلوب سرمایه به تامین‌کنندگان مالی بوده است، زیرا در این طرح دولت متعهد به خرید تضمینی واحدهای احداث‌شده بود که همین امر زمینه‌ساز بحران در حوزه مسکن مهر شد.
این طرح که عملاً به اذعان بسیاری از صاحب‌نظران غیر‌کارشناسی انجام شده، نه‌تنها آسیب‌های بسیار زیادی را به بدنه اقتصادی کشور وارد کرده و هیچ گرهی را از مشکلات مردم باز نکرده بلکه اثرات مخربی را بر سیستم زیرساختی کشور با استفاده نامناسب از بسترهای شبکه آب و فاضلاب، گازرسانی و خطوط زیر‌ساخت ارتباطی وارد کرده است. علاوه بر آن، واحدهای ساخته‌شده بعضاً دارای عمر مفید کوتاه‌مدت 5 تا 10ساله بودند که در زلزله اخیر غرب کشور این موضوع به اثبات رسید. این درحالی است که در زمان شروع پروژه با نمایش عظمت این طرح برای عموم، جلوه‌ای رنگین به آن دادند که پشت پرده آن پوشالی و پوچ بود. هرچند بسیاری از مجموعه‌های مسکن مهر در اختیار مردم قرار گرفته است اما لحظه‌ای نیست که ساکنان آن احساس آرامش داشته باشند.
آنقدر در سال‌های اخیر به مسائل و مشکلات سازه‌ای این واحدها و عدم ارائه امکانات شهری بسیار ضعیف آن پرداخته شده است که مالکان از سکونت در آنها دلسرد شده‌اند. بنابراین در شرایط کنونی که پروژه مسکن مهر به ایستگاه‌های پایانی رسیده، می‌توان عملکرد بسیار ضعیف آن را مشاهده و به عنوان یک طرح شکست‌خورده تلقی کرد.
مردمی که یکی از مایحتاج اصلی زندگی‌شان سرپناه است، در تورم سرسام‌آور اقتصاد ایران و دوران افت پیوسته ارزش پول ملی به هر طریق ممکن، باید اقدام به تامین مسکن کنند، از این‌رو بالاجبار به بازار آزاد خرید و فروش مسکن و دلال‌هایی که هدف اصلی‌شان صرفاً حداکثرکردن سود است روی می‌آورند و این یعنی اجحاف در حق خریداران.
اما ریشه اصلی تمام مشکلات در رانتی بودن اقتصاد است. یکی از رانت‌هایی که در دولت‌ها ایجاد می‌شود افزایش کاذب قیمت مسکن و زمین است که منجر به تورم در کشور می‌شود از این‌رو سیاستگذاران و دولتمردان شرایطی را فراهم می‌آورند و پروژه‌هایی را به تصویب می‌رسانند تا بودجه‌هایی کلان برای حمایت از اقشار کم‌درآمد و نیازمند اختصاص دهند و به وسیله آن پول کلانی به جیب بزنند. در هر طرحی که در حمایت از مردم تصویب می‌شود باید در مرحله نخست به منافع عمده‌ای که برای ذی‌نفوذان آن دارد اندیشید. منظور ما دولت خاصی نیست اما این شرایط می‌تواند حال و روز هر دولتی در هر کشوری باشد.
در دولت نهم، زمانی که قیمت نفت به شدت افزایش یافت و تا 120 دلار بالا رفت، درآمدهای نفتی در ایران به بیش از سه برابر رسید، همین امر زمینه‌ساز بروز بیماری هلندی و جهش شدید قیمت مسکن در اقتصاد شد، در همان روزها حتی به گفته برخی از وزرای وقت، در بدنه دولت افرادی بودند که اقدام به خرید مسکن قبل از افزایش کردند و خود از آن بهره بردند. چرا بیماری هلندی، چرا افزایش قیمت مسکن، چرا با وجود تعریف، چگونگی ایجاد، مکانیسم جلوگیری از بروز بیماری هلندی، ایران بدان دچار شد؟ آیا با وجود اقتصاددانان کارکشته‌ای در بدنه دولت، نباید از این رخداد به نحو احسن جلوگیری می‌شد؟ اما پول‌های هنگفت از محل فروش درآمدهای نفتی وارد کشور و با هزینه‌کرد بی‌خردانه دولت در اقتصاد کشور جاری شد و تورم را به همراه داشت، واردات کالاهای منقول به شدت افزایش یافت، تولیدکننده داخلی توان تولید و رقابت با قیمت وارداتی را نداشته و کم‌کم از عرصه تولید کنار کشید، اما کالاهای غیرمنقول که قابل وارد کردن نبودند همچنان مستعد تورم ناشی از ضربه افزایش قیمت شدند و بلایی که نباید سر اقتصاد ایران و جیب مردم می‌آمد رخ داد.
تنها نکته‌ای که در اذهان متبادر می‌شود بهره بردن برخی افراد از بروز چنین وضعیتی بود که در آن دوران درآمدهای کلانی را نیز کسب کردند.
در چنین شرایطی دولت وارد عمل شده و می‌خواهد از اقشار کم‌درآمد و نیازمند مسکن که توان خرید و ساخت آن را در چنین شرایطی ندارند حمایت کند. چه طرحی بهتر از مسکن مهر، چه پروژه‌ای پرسودتر و عظیم‌تر از آن که همه ایرانیان را پس از تضعیف، با منت خانه‌دار کنیم، آن هم شاید پس از 99 سال صاحب آن شوند.
اشاره به این نکته خالی از لطف نیست که تقریباً در تمامی کشورهای دنیا، حتی در آزادترین اقتصادها، ساخت مسکن از سوی بخش عمومی سابقه طولانی داشته و دارد. طبق بررسی‌های به عمل‌آمده، قریب یک قرن پیش انگلیس اقدام به ساخت مسکن برای عموم کرد و کمی بعدتر از آن، اولین پروژه مسکن عمومی در آمریکا در شهر نیویورک اجرا شد. در حال حاضر، دولت هنگ‌کنگ حدود چهار میلیون نفر از جمعیت خود را از طریق پروژه‌های دولتی خانه‌دار کرده است که این رقم برای مردم سنگاپور بسیار بیشتر نشان می‌دهد.
توجیهات ساختمان‌سازی دولت‌ها
از عمده دلایلی که برای این اقدامات گسترده دولت‌ها در پروژه‌های ساخت مسکن برای عموم ذکر می‌شود، کنترل قیمت بازار مسکن و ایجاد رقابت برای بهبود وضعیت رفاهی عموم است. چراکه به واسطه توان دولت در کاهش هزینه‌های تولید نهایی و افزایش فروش، شرایط بازار رقابتی و افزایش کیفیت و کاهش قیمت پدید می‌آید.
در پروژه‌های مشابه در ایران هم می‌توان به ساختمان‌های غرب تهران (اکباتان و آپادانا) اشاره کرد که توان و قدرت به مراتب بیشتری در مقابل بلایای طبیعی مانند زلزله دارند. بنابراین ورود دولت به صورت کامل یا عدم دخالت آن در بازار مسکن هیچ‌کدام مطلوب نیست اما باید طوری طرح‌ریزی کنند که رفاه عموم حداکثر شود.
اما نحوه ورود دولت و نقش‌آفرینی آن از اهمیت بالایی برخوردار است. دولت باید برای افزایش کیفیت تولیدات، بر ساخت‌وسازها نظارت دقیق داشته باشد، هزینه برای نظارت، سرمایه است. دولت باید اقدامات هم‌افزا در جهت بهبود وضعیت انجام دهد. اعمال نظام مالیاتی قوی در بازار مسکن در راستای افزایش سرعت و تعداد عرضه و فروش می‌تواند در قیمت و کیفیت به مراتب تاثیر‌‌گذار باشد.
کاهش هزینه‌های شهرداری برای نوسازی خانه‌های فرسوده و همچنین روان‌سازی مسیر بازسازی واحدهای مسکونی، بخشی از اقدامات دولت محسوب می‌شود. چندی قبل، دولت نقشه راه بازار مسکن 1400 را برای خروج کامل از رکود مطرح کرد. راه‌حل مطرح‌شده در این طرح در سه گام ارائه شده بود. گام اول؛ تامین مالی از طریق افزایش سرمایه بانک عامل (بانک مسکن) از 3300 میلیارد تومان به 13 هزار و 300 میلیارد تومان طی آینده‌ای نه‌چندان دور است. گام دوم؛ کاهش مبلغ اقساط از طریق افزایش دوره بازپرداخت است. همچنین در گام سوم برای سرعت‌بخشی به رونق بازار مسکن و افزایش تقاضای موثر، دوره سپرده‌گذاری را کاهش خواهند داد.
در صورتی که دولت به تنهایی وارد ماجرا شود و بخواهد صرفاً با کاهش هزینه اقدام به عرضه مسکن کند، تبعاً نباید انتظار کیفیت بالا را از آنها داشت. زیرا موقعیت زمین‌هایی که مسکن مهر در آنها ساخته شده، بکر و بدون مزیت است که ارزش افزوده‌ای را برای ساکنان ایجاد نمی‌کند، از این‌رو در صورتی که شرایط رفاهی بیشتری بدان اضافه شود، هزینه‌های زیادی را تحمیل خواهد کرد. زمین‌هایی که در آنها مسکن مهر ساخته شده، به لحاظ فیزیکی از مراکز شهری و امکانات آن دور بوده و دسترسی ضعیف دارند، در این شرایط جبران این موارد برای چنین واحدهایی مزیت آن را برای متقاضیان کاهش می‌دهد. در این وضعیت، دولت برای جبران کسری و پیشبرد پروژه‌ها، از کیفیت می‌کاهد. نتیجه این کار در پروژه‌های مسکن مهر و همچنین بیمارستان نوساز در حادثه زلزله مناطق غرب ایران که با خرابی زیادی مواجه شد دیده شد.
کاستی‌های مسکن مهر
از جمله مشکلاتی که پروژه مسکن مهر به همراه داشت تاخیر در تکمیل پروژه‌ها و عدم ارائه به موقع واحدها از سوی پیمانکاران بود که اثربخشی اجرای طرح را به حداقل ممکن رساند. این دست موارد، به پیش‌نویس‌های ضعیف قراردادهای پیمانکاری و عدم دریافت ضمانت‌های قانونی برمی‌گردد. متاسفانه به واسطه سهل‌انگاری مسوولان این حوزه، نه‌تنها پیمانکاران پاسخگوی این مساله نشده‌اند بلکه در موارد دعاوی که از سوی دولت صورت گرفته، پیمانکاران نیز خسارت دریافت کرده‌اند.
یکی دیگر از مسائل اجرایی مسکن مهر، عدم توجه به ساختار شکست در قراردادها با پیمانکاران بوده است. طبق این ساختار، بر اساس هر مرحله از توسعه پروژه و تحویل آن، هزینه پرداخت می‌شود، از این‌رو این مساله دست دولت را در مدیریت موضوع از قبیل ساخت واحدهای باکیفیت، تسریع در زمان اجرا و... باز می‌گذاشت، لیکن در پروژه‌های عمرانی ساختار شکست به نحوی تنظیم شده بود که علاوه بر اینکه زمان‌بندی پرداخت‌ها صحیح اجرا نمی‌شد، بلکه بیشتر از سهم هر مرحله پرداخت می‌شد. در چنین مواردی، پیمانکاران علاقه‌ای به تکمیل طرح‌ها نداشته و بعضاً کارها را رها کرده‌اند.
مورد دیگر در خصوص مشکلات پروژه مسکن مهر، هیات نظارت غیرقانونی و سطح پایین بود که نتیجه گزارش‌های غیرواقعی آنها، مسیر اجرای طرح را به بیراهه برد. زمان‌بندی اجرا، میزان پیشرفت، کیفیت واحدها، محل‌های ساخت نامطلوب و... نتیجه همین اقدام نادرست بود. دولت متاسفانه در موضوع تعیین هیات ناظر تخلفاتی از قبیل شرکت‌های غیررسمی با اعضای غیرمتخصص و استفاده از افراد دولتی انجام داده بود، نتیجه این موارد، تبانی طرفین و شکست پروژه شده است.
با عنایت به موارد ذکرشده به جرات می‌توان گفت در صورتی که دولت به تنهایی اقدام به انجام پروژه در جهت رفاه عمومی کند، یا پروژه به نتیجه مطلوب نمی‌رسد، یا فساد ساختاری موجب فساد مالی می‌شود، یا خدمات به نحو بی‌کیفیتی عرضه شده و ده‌ها نتیجه نامطلوب دیگر حاصل می‌شود. بنابراین با اقداماتی که دولت در عرصه ساخت‌وساز مسکن مهر به نمایش گذاشت، تمام فروضی که در نظریات اقتصادی دولت رانتیر مطرح شده بود به اثبات رسید.
از این‌رو تقویت بخش خصوصی و وجود هیات نظارتی مستقل و متشکل از هر دو بخش، به سلامت اجرای طرح و پیشرفت بهینه آن کمک بزرگی خواهد کرد. در مجموع با توجه به نتایج مشخص این مساله، باید وظایف هر یک از این بخش‌ها به صراحت مشخص شود و به تدریج سهم عملیاتی دولت کاهش یابد و صرفاً به تعادل بازار کمک کند.
امید است دولت دلسوزانه هرگونه اقدامی را که منجر به کاهش رفاه عموم شده است به صراحت مطرح کند و با دعوت از بخش خصوصی به جبران آن برآید. البته شاید امیدی واهی باشد که چنین دولت‌هایی بخواهند یا بتوانند همانند کشورهای توسعه‌یافته عمل کنند و همچنان محکوم به تحمل اقدامات مشابه و نامناسب دولت‌ها هستیم.
