همبستگی اندک

مسکن هم کالای سرمایه‌ای و هم کالای بادوام مصرفی محسوب شده و از هر دو طرف اقتصاد یعنی بخش عرضه و تقاضا متاثر می‌شود. در بخش عرضه اقتصاد، زمانی که نرخ سودهای بانکی کاهش می‌یابد، تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بیشتر می‌شود. البته مقایسه تطبیقی بازده سپرده‌گذاری بانکی با بازده سایر بازارها اصولی به نظر نمی‌رسد. زیرا در شرایطی که بازگشت سرمایه در بانک برای سپرده‌گذاران 20 درصد است، در همین شرایط بازار کالایی طی گردش سه‌ماهه در طول سال به 80 تا 100 درصد می‌رسد. بنابراین به علت کشش بالای عرضه در بازار مسکن، با مساعد شدن شرایط سرمایه‌گذاری، ساخت و ساز به شدت افزایش می‌یابد. همین امر موجب مازاد تقاضای عوامل تولید و افزایش قیمت در این حوزه می‌شود. از طرفی، طرح‌های حمایت دولت از متقاضیان از طریق پرداخت تسهیلات ویژه با مدت اقساط طولانی و نرخ‌های کمتر، طرف تقاضا را تشدید کرده و افزایش احتمالی قیمت آن را موجب خواهد شد. بنابراین تحریک و رونق ‌بخش مسکن با تورم ارتباط همسویه دارد. به همین دلیل دولت‌ها همواره در اتخاذ سیاست این بخش کمی محتاطانه عمل می‌کنند.

اقدامات سیاسی بدون شک در تمام کشورها بر روابط اقتصاد داخلی و خارجی آن کشور تاثیرگذار است. غالباً تصمیمات اقتصادی دولت‌ها در راستای اهداف سیاسی آنها قرار دارد. با توجه به بررسی‌های به عمل آمده در حوزه اقتصاد کلان، عموماً ریشه نوسانات اقتصادی ناشی از تغییر در سیاست‌های دولت‌هاست که منجر به رکود یا رونق می‌شود. به دلیل نقش و اهمیت بازار مسکن در اقتصاد، این حوزه دستاویز دولت‌ها برای تقویت مقبولیت خود نزد مردم است. رفاه عمومی و افزایش قدرت خرید مردم دو شعار اصلی همه دولت‌هاست که در زمان انتخابات نوید آن را به مردم می‌دهند.

با توجه به ارتباط ماهوی سیاست و اقتصاد، دو وضعیت مقابل هم برای دوران بعد از انتخابات به نظر می‌رسد، این دو وضعیت از توان و خواست دولت‌ها قابل استنتاج است. در صورت عدم تحقق شرایط مطابق خواست‌شان، به تناسب توانشان عمل می‌کنند. از این‌رو برای تبیین تاثیر انتخابات به خصوص دوره دوم دولت روی کار، بر بازار مسکن، به تشریح دو وضعیت محتمل و برآیند آنها می‌پردازیم.

رویکرد اول مربوط به تمایل دولت‌ها برای افزایش و بهبود رفاه عمومی از طریق کنترل تورم و کاهش آن و بالطبع افزایش قدرت خرید مردم است. از این‌رو دولت‌ها در سال‌های اول تصدی‌گری عموماً همین پارامترها را هدف قرار داده و قریب به اتفاق موفق عمل می‌کنند. دولت‌های هفتم، نهم و یازدهم نتایج مشابهی در مدیریت رفاه خانوارها از طریق کنترل تورم داشته‌اند. البته ابزارها و روش‌های آنها کمی باهم متفاوت بوده است. دولت هفتم و یازدهم که گریبانگیر کاهش درآمدهای ارزی بودند با بهبود روابط خارجی و کنترل نوسانات ارز که یکی از عوامل ایجادکننده عدم اطمینان در اقتصاد محسوب می‌شود، توانستند با تمام محدودیت‌های موجود، موفق عمل کنند. در دولت نهم که درآمدهای ارزی کمی تقویت شده بود، دولت در کنار فشار بر نرخ سودهای بانکی و کاهش تورم، خواسته یا ناخواسته زمینه‌ساز بروز بیماری هلندی شد و در سال‌های بعدی تورم شدیدی دامنگیر اقتصاد شد.

بیماری هلندی ناشی از مصرف جاری درآمدهای حاصل از صادرات کالاهای خام است که منجر به مازاد تقاضا و افزایش تورم و واردات کالاهای منقول شده و موجب تشدید تورم در کالاهای غیرمنقول مانند مسکن می‌شود.

تیم اقتصادی آقای روحانی که از یک طرف به علت اختلاف سیاسی با غرب و بلوکه شدن دلارهای ایران در بانک‌های خارجی و افت درآمدهای نفتی با کسری بودجه عظیمی مواجه شد، مجبور به تامین نقدینگی از طریق ابزارهایی شد که بعضاً منجر به تقویت پایه پولی می‌شود اما به دلیل رکود تصنعی حاکم بر مسکن، این تورم فعلاً خودنمایی نمی‌کند. البته دولت با زیرکی‌ از طریق بدهکار کردن بانک‌ها نزد بانک مرکزی و تشدید نرخ سودهای بانکی، به صورت زیرپوستی تورم را در تنه اقتصاد روانه کرده است که در صورت یک جراحت کوچک بر اساس سوء‌مدیریت، آثار آن کل اقتصاد را دربرخواهد گرفت. به هر حال هدف از بیان مطالب فوق این موضوع بود که دولت‌ها در سال‌های اول پس از انتخابات به دنبال کنترل تورم هستند. به بیانی دیگر، همچنان بازار مسکن در رکود خواهد بود و تا سال 1398 افزایش تورمی را در کشور شاهد نخواهیم بود. در این شرایط، مالکان همچنان راغب به فروش و متقاضیان نسبت به خرید بی‌رغبت هستند. از این‌رو به دلیل عدم تخفیف در قیمت و انتظار خریداران برای تقویت توان خرید، نرخ معاملات همچنان در حداقل خواهد بود.

اما تحلیل بازار مسکن از رویکرد دوم متفاوت‌تر از رویکرد اول است. در شرایطی که حزب منتخب دولت آینده معلوم نیست و سیاست‌های آن برای فعالان اقتصادی ابهام دارد، مطمئناً بازار مسکن نیز از این قضیه متاثر خواهد شد. قریب به چهار سال است که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و درآمد واقعی مالکان به دلیل ثبات نسبی در قیمت‌ها، کاهش یافته است، به همین دلیل تمایلی به تخفیف دادن در قیمت فروش ندارند، چه‌بسا در چند سال اخیر نیز قیمت مسکن رشدی نداشته بلکه کمی کمتر از نرخ تورم یا متناسب با آن افزایش داشته است. این امر نشان‌دهنده تلاش صاحبان مسکن برای حفظ ارزش دارایی‌شان است. در ماه‌های قبل از انتخابات که همچنان دوران رکود بر بازار مسکن حاکم است، شرایط فعلی استمرار خواهد داشت. زیرا اگر مردم اقدام به تقاضای مسکن کنند، صاحبان مسکن در معامله، سخت خواهند شد. بعد از انتخابات شرایط محتملی که بر بازار مسکن متصور می‌شود ناشی از اقدامات عملی دولت برای رونق در اقتصاد خواهد بود. در صورتی که دولت یازدهم همچنان بر سر کار باقی بماند، بنا بر نظریه اقتصاد سیاسی، به علت اتمام دوره قدرت در چهار سال آخر، به برخی فرصت‌سازی‌ها در اقتصاد اقدام خواهد کرد. در فضای اقتصاد کلان، رونق همراه با تورم است. از این‌رو افزایش نرخ تورم در سال‌های پیش‌رو دور از انتظار نخواهد بود.

افزایش تورم می‌تواند از بخش مسکن شروع شود، به گونه‌ای که برخی از مالکان بزرگ برای رونق‌بخشی به بازار مسکن، اقدام به خرید صوری کرده و به صورت کاذب فضای بازار را ملتهب کنند. به دنبال آن تقاضا تشدید شده و جهش بالایی را در قیمت به وجود خواهد آورد.

همان‌طور که در نمودار مشاهده می‌شود، نرخ تورم و رشد قیمت مسکن از همبستگی بالایی برخوردار است، به عبارتی، رونق‌ بخش مسکن که عموماً با تورم همراه بوده زمینه‌ساز تورم در کل اقتصاد می‌شود. موضوع مهم دیگری که از نمودار قابل برداشت است مربوط به رونق مسکن در دوره‌های دوم تصدی‌گری دولت‌ها است. عموماً تمام دولت‌ها به تقویت بازار مسکن در چهار سال دوم آنها بوده که عموماً با افزایش تورم، نرخ بیکاری را کاهش می‌دهند. در مجموع می‌توان گفت تحلیل دوم غالب بر تحلیل اول بوده و انتظار تورم در سال جاری و سال‌های بعد در صورت روی کار آمدن دولت فعلی محتمل بوده و مسکن افزایش قیمت را تجربه خواهد کرد.