چالش تراکم‌فروشی

اگرچه تغییر در متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی یا تجاری، تعداد معاملات صورت‌گرفته در این واحدها، سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده ایجادشده بر اثر ساخت‌وساز در آنها و به طور کلی شدت و طول دوره زمانی چرخه‌های رونق و رکود در بازار مسکن، از عوامل و متغیرهای کلان اقتصادی  تاثیر می‌پذیرد. اما در سطح خرد، یکی از مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر توزیع قیمتی مسکن در سطح شهرها، سیاست‌ها و عملکرد شهرداری‌هاست. تصمیمات اتخاذشده از سوی شهرداری‌ها به طور مستقیم و غیرمستقیم بر ارزش واحدهای مسکونی و تجاری و طبیعتاً ارزش اجاره‌ای آنها اثرگذار است و می‌تواند حتی در کوتاه‌مدت موجب تغییر شدید در آن شود. به طور کلی، اثرگذاری اصلی این تصمیمات بر کیفیت محل زندگی یا محل تجاری این واحدهاست که هم در کوتاه‌مدت و هم در بلندمدت خود را در قیمت آنها نشان می‌دهد. از این‌رو، اهمیت سیاست‌ها و عملکرد شهرداری‌ها بر سطح کیفیت زندگی و کار ساکنان شهرها روشن و قابل توجه است.

در سطح خرد، توزیع قیمتی «زمین» هم به طور مستقیم به عملکرد گذشته و سیاست‌های آینده شهرداری‌ها برمی‌گردد. برای مثال در بسیاری از مناطق شهر تهران محله‌هایی را می‌توان یافت که به دلیل بافت بومی و ساختار غیرمدرن کوچه‌ها و خیابان‌های آن، تفاوت قیمت زمین و در نتیجه واحدهای مسکونی و تجاری در آنها با محله‌های مجاور بسیار قابل توجه است. کیفیت کوچه‌ها و خیابان‌های این محلات از جنبه‌های مختلف عموماً تفاوت زیادی با کوچه‌ها و خیابان‌های اطراف خود دارد و همین امر بر کیفیت سازه‌های ساخته‌شده در آن و طبیعتاً قیمت واحدهای مسکونی و تجاری نیز اثرگذار بوده است. بنابراین حتی در مناطق بسیار گران‌قیمت تهران نیز محله‌هایی با بافت قدیمی و ارزش املاک پایین مشاهده می‌شود. در میان مناطق مختلف شهر تهران نیز عوامل اثرگذار دیگری بر ارزش املاک وجود دارد که سیاست‌های شهرداری در آن دخیل است. دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، فاصله تا خیابان‌های اصلی و اتوبان‌ها، دوری یا نزدیکی به مراکز خرید، وجود فضای سبز، تراکم واحدهای مسکونی و تجاری در منطقه و شلوغی معابر از جمله مواردی هستند که عرضه و تقاضا و در پی آن قیمت املاک را در مناطق مختلف تحت‌تاثیر قرار می‌دهند. یکی دیگر از عوامل بسیار مهم در تعیین قیمت زمین که به طور مستقیم به تصمیم شهرداری‌ها مرتبط می‌شود، امکان دریافت مجوز ساخت مسکونی یا تجاری یا به اصطلاح تراکم اختصاص‌یافته به آن زمین است. تعداد طبقات و سطح زیربنای قابل استفاده از یک زمین، بر بازگشت سرمایه حاصل از سرمایه‌گذاری در آن اثر مستقیم داشته و از این‌رو قیمت آن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.

با این حال از دید کلان یکی از مسائل مهم تاثیرگذار بر تفاوت قیمتی زمین در شهرهای مختلف، مساله کمیابی زمین (Land scarcity) است که به‌خصوص در کلانشهرها یکی از محدودیت‌های مهم طرف عرضه بخش مسکن به شمار می‌رود. از آنجا که نرخ رشد ساخت واحدهای مسکونی جدید به جای ساختمان‌های کلنگی بسیار بیشتر از نرخ فرسایش آنهاست، طبیعتاً تعداد واحدهای کلنگی رو به کاهش و تقاضا برای دستیابی به آنها رو به افزایش است. بنابراین «قیمت زمین» به عنوان عمده‌ترین هزینه در فرآیند ساخت‌وساز مسکن، به طور طبیعی بستگی به شهر و منطقه آن دارد که به کیفیت خدمات و موقعیت‌های موجود در شهر برمی‌گردد. برای مثال در پروژه عظیم مسکن مهر که یکی از اهداف اصلی آن حذف قیمت زمین با ساخت‌وساز در اطراف شهرها بود؛ از این موضوع ساده -حداقل در عمل- غفلت شده بود که یک قطعه زمین زمانی قابلیت تبدیل به یک واحد مسکونی یا تجاری را دارد که امکانات شهری و اجتماعی نیز برای آن فراهم باشد.

 بنابراین به طور طبیعی هزینه فراهم کردن زیرساخت نیازهای اولیه‌ای مثل آب و برق در کنار ایجاد امکانات اولیه‌ای مثل درمانگاه و مدرسه، و حتی نیازهای رفاهی مثل فضای سبز یا دسترسی به حمل‌ونقل عمومی هم باید جزو هزینه‌های ساخت واحدها و شهرک‌های مسکونی خارج از شهرها در نظر گرفته شود که این هزینه‌ها ممکن است در مجموع حتی فراتر از هزینه لازم برای تهیه زمین در داخل شهرهای شکل‌گرفته باشد. در واقع بالا بودن تقاضای مسکن در یک کلانشهر به دلیل دسترسی به امکانات اجتماعی، رفاهی، بهداشتی و حتی شغلی موجود در آن کلانشهر به نسبت سایر شهرهاست و بالاتر بودن قیمت، واکنشی کاملاً منطقی و طبیعی به این تفاوت است. این در شرایطی است که طبق اصول شهرسازی اغلب گسترش عرضی شهرها و به‌کارگیری زمین‌های اطراف شهرها به طور کلی توصیه نمی‌شود و گسترش شهرها قانون و محدودیت‌های خاص خود را دارد. برای مثال در برخی از شهرهای اروپا کمربند سبز شهری وجود دارد که علاوه بر کمک به محیط زیست و کاهش آلودگی هوا، محدوده شهرها را نیز مشخص می‌کند و اجازه بزرگ شدن بیش از حد را نمی‌دهد.

چالش‌های مرتبط با شهرداری در بازار مسکن شهر تهران

یکی از مهم‌ترین چالش‌های بازار مسکن در تهران که بر کیفیت زندگی در این شهر اثرگذار است، مساله شدت «تراکم‌فروشی» در آن است. این امر از آنجا نشات می‌گیرد که عمده منبع مالی شهرداری تهران را درآمد حاصل از ساخت‌وساز تشکیل می‌دهد که از محل فروش مجوز تراکم، تغییر کاربری و جرایم تخلفات ساختمانی به دست می‌آید. شلوغی بیش از حد برخی مناطق و معضل یافتن جای پارک خودرو حتی برای ساکنان مناطق غیرتجاری، یکی از ساده‌ترین پیامدهای نامطلوب این حجم از صدور مجوز ساخت‌وساز است. این پیامدها زمانی مضاعف می‌شود که امکان دور زدن قانون و تبدیل جرم و تخلف به جریمه و پرداخت نقدی نیز به صراحت پیش‌بینی و تضمین‌شده باشد. معضل دسترسی نهادهای امدادرسان مثل اورژانس و آتش‌نشانی نیز به این واحدها محل چالش است. این در حالی است که افزایش تراکم ساختمانی همیشه هم به کاهش هزینه‌های تامین زیرساخت‌های شهر منجر نمی‌شود و برخی مطالعات حاکی از آن هستند که در صورت عبور از یک مرز جمعیت‌پذیری، سرعت رشد هزینه‌های تامین زیرساخت لازم نیز بالا می‌رود.

شدت تراکم‌فروشی در تهران به ساختمان‌های مسکونی محدود نیست و در سال‌های اخیر به مجتمع‌های تجاری بزرگ و به اصطلاح «مال»ها نیز کشیده شده است. در حالی تعداد برج‌های تجاری چندمنظوره در تهران طی این سال‌ها چند برابر شده که محل ایجاد برخی از آنها قابل تامل و تا حدی عجیب است. برای مثال در یکی از مناطق شمال شرقی تهران مال عظیمی در حال ساخت است که محل قرارگیری آن در یک خیابان پرتردد و نسبتاً کم‌عرض، چشم‌انداز شلوغی و ترافیک آن منطقه را بسیار نگران‌کننده‌ کرده است که این امر به طور قطع می‌تواند بر قیمت واحدهای مسکونی اطراف آن  تاثیرگذار باشد. این در حالی است که شهرداری با در اختیار داشتن قوی‌ترین بانک اطلاعاتی از وضعیت املاک و مستغلات درهر شهر، می‌تواند هنگام صدور پروانه ساختمانی مسکونی یا تجاری، بر اساس بافت شهری هدفگذاری شده و متناسب با کمبود یا فزونی کاربری‌ها، از صدور پروانه برای برخی کاربری‌ها که در منطقه اشباع شده‌اند جلوگیری و سرمایه‌گذاران را به سمت کاربری‌های دیگر تشویق کند که انحراف از این نقش مدیریت ‌شهری نیز به وضوح قابل رویت است.

یکی دیگر از چالش‌های مدیریت شهری در تهران، توسعه ناهمگون، نامتوازن و غیراصولی در حاشیه آن است که چهره نامناسبی به شهر داده و مرزبندی شهر را نامشخص کرده است. برای مثال ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در شهرک‌های تازه‌تاسیس غرب تهران به چالشی مهم در توسعه شهر تبدیل شده است. 

جمع‌بندی

بنابراین نقش شهرداری‌ها در توزیع قیمتی و کیفیت کاربری بازار مسکن هر شهر قابل توجه و پررنگ است. از این‌رو سیاست‌های شهری غیرمنطبق بر اصول شهرسازی و عدم مدیریت صحیح شهری می‌تواند علاوه بر کاهش کیفیت زندگی شهروندان، بر ارزش دارایی‌های آنها نیز اثر کوتاه‌مدت و بلندمدت داشته باشد. اتفاقی که در سال‌های اخیر در تهران رخ داده و نیازمند بازنگری و اصلاح است.