پاسخ مثبت به یک تمهید

طی سال‌های اخیر شرایط منحصربه‌فردی بر اقتصاد کشور حاکم بوده است. شرایطی توام با فرازونشیب‌های سیاسی و اقتصادی که از آن جمله می‌توان به تورم بالا در سال‌های 91 و 92، انباشت بدهی‌های دولت، سیطره رکود و تعمیق آن، تحریم‌ها و تلاش پس از آن در توافق برجام و در نتیجه ایجاد انتظارات متناقض در فواصل زمانی کوتاه‌مدت (بی‌ثباتی فضای اقتصادی)، کاهش قیمت نفت، تحولات اقتصاد جهانی و... اشاره کرد، که هر یک به نوبه خود در شکل‌گیری تحولات بازار مسکن موثر بوده‌اند.

تجارب گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد که تحولات در این حوزه عمدتاً از دو دسته عوامل درون‌بخشی و برون‌بخشی منبعث می‌شود. هر یک از این عوامل به اقتضای شرایط حاکم بر اقتصاد، در مقطع زمانی مختص خود، در بروز تحولات قیمتی ایفای نقش می‌کنند. به عبارتی میزان اثرپذیری بازار از هر یک از عوامل هدایت‌گر آن، در همه دوره‌ها یکسان نیست، بلکه متناسب با شرایط اقتصادی، درجه اهمیت آنها تا حدودی متفاوت است. پیش‌بینی آتی بازار مسکن بیش از هر چیز نیازمند بررسی فضای اقتصاد کلان و شاخص‌ها و سیاست‌های معرف آن است که خود مستلزم بررسی چندبعدی و تحلیل عوامل مختلف است.

سهم پنج تا شش‌درصدی ارزش افزوده ساختمان از تولید ناخالص داخلی به روشنی گویای نقش و جایگاه بخش مسکن در اقتصاد ملی است. دیگر شاخص‌های اقتصادی همچون سهم حدود 11‌درصدی بخش مسکن از اشتغال و گستردگی روابط پسین و پیشین با سایر صنایع و فعالیت‌های اقتصادی نیز بر اهمیت این بخش در مجموعه اقتصاد کلان و نقش آن در تولید و اشتغال صحه می‌گذارد.

بر اساس آخرین اطلاعات منتشره بانک مرکزی، سرمایه‌گذاری بخش مسکن در مناطق شهری به قیمت جاری در فصل بهار سال 1395 نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود منفی 23 درصد است. به علاوه ارزش افزوده بخش ساختمان در سال 1394 نسبت به 1393 و در 9‌ماهه اول سال 1395 نسبت به مدت مشابه سال قبل، به ترتیب حدود منفی 17 و منفی 1 /17 درصد رسیده است. بدین ترتیب شاخص‌های فوق نیز حاکمیت شرایط رکودی بر بخش مسکن را طی سال‌های اخیر تایید می‌کند.

جهش ناگهانی قیمت مسکن در سال 1391، منجر به ورود حجم بالای تقاضای سفته‌بازانه به این بخش شد لیکن تقارن زمانی اتمام دوره ساخت و عرضه این قبیل واحدهای مسکونی به بازار با رکود بخش، عرضه مازاد واحدهای نوساز و نبود تقاضای کافی برای آن را به دنبال داشت. بر این اساس و با توجه به بررسی‌های صورت‌گرفته درمی‌یابیم، به‌رغم وجود حجم بالای عرضه واحدهای نوساز، کمبود تقاضا منجر به کاهش تعداد معاملات و سرمایه‌گذاری جدید در این بخش شده است؛ پایین بودن نسبت LTV نیز از عواملی است که منجر به تشدید این شرایط شد. از سوی دیگر، در نتیجه افزایش تورم عمومی، کاهش درآمد خانوارها و در ضمن سهم هزینه‌های مربوط به مسکن در سبد هزینه‌های خانوار (حدود 35 درصد)، به وی‍ژه سهم بالای این نسبت برای گروه‌های کم‌درآمد در کل کشور (حدود 45 درصد) و نیز کم‌درآمدها در کلانشهرها (حدود 70 درصد) را افزایش داد. از این‌رو دولت با هدف ایجاد رونق‌دهی به بخش مسکن، تقویت تقاضا، افزایش میزان تسهیلات و هدایت منابع در مسیر تسهیل خرید مسکن را در دستور کار خود قرار داده است. برخی از راهکارهای مورد نظر در این خصوص شامل صندوق پس‌انداز یکم و انتشار اوراق رهنی هستند.

در این راستا صندوق پس‌انداز مسکن یکم بر اساس پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای تشویق و ترغیب فرهنگ پس‌انداز بین خانوارهای متقاضی خرید مسکن همچنین به طور غیرمستقیم توسعه بازار رهن و تقویت نظام تامین مالی مسکن، با اعطای مجوز تسهیلات به زوجین خانه اولی از طریق بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به بانک مسکن در آغاز سال 1393 راه‌اندازی شد. سقف تسهیلات این صندوق در تهران، شهرهای بزرگ و دیگر نقاط شهری به ترتیب 80، 60 و 40 میلیون تومان و برای زوجین 160، 120 و 80 میلیون تومان است. همچنین نرخ سود این تسهیلات تک‌رقمی (در بافت‌های فرسوده هشت درصد و در سایر مناطق 5 /9 درصد) است. انتظار می‌رود با بهره‌گیری از این راهکار و با توجه به شرایط و ضوابط بانکی کشور با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن زمینه خانه‌دارشدن اقشار با درآمد متوسط جامعه نیز فراهم آید و با عنایت به ارتباط مستقیم بخش مسکن با سایر بخش‌های تولیدی کشور، رونق اقتصادی کشور را به همراه داشته باشد. با پرداخت اولین تسهیلات این صندوق در خردادماه 1395 شاهد تحرک بازار و بروز تقاضا در بازار بوده‌ایم. همچنین با افزایش قدرت خرید خانوارها از طریق تخصیص این تسهیلات پیش‌بینی می‌شود، در سال جدید علاوه بر تحت تاثیر قرار دادن تقاضای مصرفی مسکن، سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مسکن روند رو به رشد داشته باشد.

اعطای تسهیلات ساخت و خرید مسکن از چند جهت در نظام تامین مالی کشور حائز اهمیت است. دلیل این امر را می‌توان در مواردی چون بانک‌محوری و اتکای بخش مسکن به بازار کوتاه‌مدت پول، نقش‌آفرینی ضعیف بازار سرمایه در تامین منابع مالی مسکن، وجود مساله تامین مالی به عنوان مهم‌ترین قید محدودکننده خانوارها در دسترسی به مسکن مناسب، اقبال بیشتر مردم به تامین مالی از طریق بازار پول نسبت به بازار سرمایه (این موضوع عمدتاً ناشی از بی‌اعتمادی به بازار سرمایه و کم‌ریسک‌بودن سازوکار اخذ تسهیلات و... است)، جست‌وجو کرد.

اخذ تسهیلات در این روش مستلزم سپرده‌گذاری است. متقاضی پس از سپرده‌گذاری در بانک به میزان هر شش ماه یک برابر و حداقل تا سقف 200 میلیون ریال از تسهیلات خرید مسکن برخوردار خواهد شد. گفتنی است که حداقل دوره سپرده‌گذاری برای برخورداری از سقف تسهیلات (200 میلیون ریال) مشروط به حداقل سپری شدن یک دوره 12‌ماهه است و در صورت استفاده از طرح خرید زمان، حداکثر تسهیلات پس از گذشت مدت شش ماه و تا سقف 80 میلیون ریال جهت خرید واحد مسکونی قابل پرداخت است. یادآور می‌شود که این تسهیلات علاوه بر خرید برای احداث یا تکمیل واحد مسکونی مشروط به رعایت ضوابط موجود، قابلیت پرداخت دارد. نرخ تسهیلات اعطایی این صندوق از 14 درصد، طی سه مرحله به 13، 11 و سپس به 5 /9 درصد و در بافت فرسوده به هشت درصد کاهش یافته است و طول دوره بازپرداخت 10 تا 12 سال است.

عملکرد صندوق پس‌انداز مسکن یکم بانک مسکن بر اساس آخرین اطلاعات منتشر‌شده به شرح زیر است:

♦ منابع (تا 18 /04 /1396): تعداد حساب‌های افتتاحی: 193 هزار فقره، مبلغ حساب‌های سپرده افتتاحی: 4 /42 هزار میلیارد ریال

♦ مصارف (تا پایان خرداد 1396): تعداد تسهیلات اعطایی: 10169 فقره، مبلغ تسهیلات اعطایی: 1 /7 هزار میلیارد ریال

برآوردهای اولیه این صندوق، به طور ماهانه ثبت‌نام حدود 10 هزار متقاضی را پیش‌بینی و برنامه‌ریزی کرده بود؛ لیکن بر اساس آخرین اطلاعات منتشره بانک مسکن، متوسط افتتاح حساب در هر ماه (پس از کاهش نرخ سود تسهیلات این صندوق) در حدود 13 هزار نفر در صندوق پس‌انداز مسکن یکم به وقوع پیوسته است؛ که حاکی از استقبال خانوارها و جلب نظر متقاضیان مسکن‌اولی از این طرح است. کاهش تدریجی نرخ سود تسهیلات تا رسیدن به نرخ تک‌رقمی، طول دوره بازپرداخت و سهم بالای LTV این تسهیلات (سهم وام از قیمت مسکن)، منجر به استقبال خیل کثیری از متقاضیان از این صندوق و افزایش تعداد حساب‌های افتتاحی شده است.

بر اساس نتایج سرشماری سال 1395، کمبود واحد مسکونی در سطح کشور، 1371 هزار واحد که شامل 673 هزار واحد در مناطق شهری و 698 هزار واحد در مناطق روستایی است. از این‌رو اختصاص سالانه 100 هزار فقره تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم، می‌تواند راهکار مناسبی برای خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد و متوسط‌درآمد فراهم آورد.