افزایش بهای مسکن

برخلاف شرایط آب و هوایی، وضعیت امور مالی کانادا معتدل است. این کشور از توفان‌های اقتصادی شدیدی که آمریکا و اروپا را در سال‌های 2009-2008 درنوردید آسیبی ندید. بانک‌های آن وضعیت باثباتی داشتند، بخشی به آن دلیل که از رقابت بی‌رحمانه بر سر بازار و کشیده شدن به دام وام‌های پرمخاطره دور و در امان بودند. اما با وجود آرامش و ثبات، بازار مسکن کانادا به‌تازگی تلاطم‌های شدیدی را تجربه کرد.

بدهی خانوارها از 170 درصد درآمد پس از کسر مالیات گذشته است. در سال منتهی به ماه آوریل گذشته قیمت مسکن تا 20 درصد بالا رفت. قیمت مسکن در مقایسه با اجاره از میانگین درازمدت خود فاصله بسیار زیادی گرفته است. امری که در میان کشورهای بزرگی که نشریه اکونومیست در شاخص جهانی بهای مسکن خود می‌آورد بی‌سابقه است. در دو شهر بزرگ تورنتو و ونکوور که بیشترین افزایش نرخ مسکن را داشتند درآمد حاصل از اجاره‌بها از هزینه وام‌گیری بالاتر نمی‌رود حتی با وجود اینکه نرخ بهره به پایین‌ترین سطوح رسیده است. بانک مرکزی کانادا در تازه‌ترین ارزیابی سلامت نظام مالی که سالی دو بار صورت می‌گیرد به این نتیجه رسید که «انتظارات تعمیمی» از ویژگی‌های بازار کنونی هستند. به عبارت دیگر، مردم خرید می‌کنند چون امیدوارند (می‌ترسند) که قیمت‌ها همچنان بالا برود.

کانادا در این راه تنها نیست. در استرالیا نیز که شاهد افزایش بهای مسکن در چند شهر از جمله سیدنی و ملبورن است، بهای مسکن به نسبت اجاره‌بها بسیار بالاست. در برخی شهرهای آمریکا مانند سیاتل و سانفرانسیسکو رشد قیمت مسکن از میانگین کشوری فراتر می‌رود این در حالی است که میانگین کشوری در سطح معقولی قرار دارد.

نقطه مشترک تمام این شهرها حضور خریدارانی از بازارهای نوظهور به ویژه چین است که باعث بروز شکاف بین قیمت مسکن از یک طرف و درآمدها و اجاره‌بها از سوی دیگر می‌شوند. این خریداران حاضرند بهای بیشتری را بپردازند اما جایگاه ایمنی برای حفظ پس‌اندازهایشان داشته باشند. تعداد این خریداران اندک است اما حضور آنها برای ایجاد حباب مسکن کافی است.

بازار مسکن کانادا یکی از نقایص تاسف‌بار اقتصاد جهانی را آشکار می‌کند. چین ظرف چند دهه توانست در تولید کالاهای پرکیفیت ماهر شود اما زمان زیادی لازم است تا بتواند ذخایر ارزشی ایمن بسازد. در مقابل، شهروندان ثروتمند چینی در جست‌وجوی دارایی‌های کشورهای ثروتمند از جمله مسکن هستند. این عدم تقارن بنیادی باعث می‌شود توانایی سیاستگذاران برای جلوگیری از متورم شدن حباب‌ها محدود شود.

شاید پاسخ آشکار به این شرایط افزایش نرخ بهره در کانادا باشد که هم‌اکنون 5/0 درصد است. اقتصاد روبه بهبود است و هفته گذشته معاون رئیس‌کل بانک کانادا تلویحاً اعلام کرد که نرخ بهره بالا می‌رود. اما شاید لازم باشد نرخ بهره چندین بار پشت سر هم افزایش یابد تا آتش بازار مسکن را فرونشاند. اما این کار احتمالاً اقتصاد را به رکود خواهد کشاند. در مقابل، مقامات تلاش کرده‌اند تا با این مشکل از سرچشمه برخورد کنند. سال گذشته در ونکوور 15 درصد مالیات برای خرید مسکن از سوی خریداران خارجی وضع شد. از آن زمان به بعد بازار املاک این شهر آرام گرفت. اما تاثیر جانبی این اقدام انتقال تقاضای مسکن به مناطق دیگری از جمله ویکتوریا و تورنتو و افزایش 30‌درصدی بهای مسکن در آنجا بود. در ماه آوریل استان انتاریو مالیات مشابهی را تصویب و این نگرانی را ایجاد کرد که تقاضا به مونترال انتقال یابد. دولت انتاریو برای افزایش عرضه املاک اجاره‌ای به شهرها اجازه داد برای خانه‌های خالی مالیات وضع کنند. این کار مفید است اما مشکل اصلی را حل نمی‌کند. نشانه‌هایی دیده می‌شود از اینکه قیمت مسکن در ونکوور دوباره جان می‌گیرد. این بدان معناست که وضع مالیات فقط به‌طور موقت خریداران خارجی را دور کرده بود. علاوه بر این، برخی خریداران خارجی انتظار دارند به‌زودی در کانادا مقیم شوند. در این صورت آنها می‌توانند برای بازگرداندن مالیات اقدام کنند.

هیچ ابزار اجرایی شکست‌ناپذیری برای مهار افزایش بهای مسکن وجود ندارد. بهترین راه آن است که کشور بتواند در مقابل سقوط بهای مسکن از خود محافظت کند. کانادا در مقایسه با دیگر کشورها در این زمینه فعال‌تر بوده است. افرادی که وام مسکن آنها بیش از 80 درصد ارزش مسکن مورد وثیقه است باید مبلغی را به عنوان بیمه در برابر نکول بپردازند. استانداردهای ضمانت برای این‌گونه وام‌های مسکن سخت‌گیرانه‌تر شده‌اند. بانک‌های بزرگ کانادا می‌توانند در برابر توفان‌های بالقوه از خود محافظت کنند. این بانک‌ها سودآوری زیادی دارند و از لحاظ سرمایه از معیار‌های بین‌المللی پیش افتاده‌اند.

بنیان‌های قدرتمند

با وجود این، عاقلانه است که اقدامات احتیاطی کلان بازهم تشدید شوند. نه‌تنها به این دلیل که آنها روند افزایش بهای مسکن را کند می‌کنند بلکه به این خاطر که آنها بیمه و محافظتی در برابر سقوط بهای مسکن خواهند بود. تقاضای بازارهای نوظهور برای دارایی‌های ایمن به این زودی‌ها از بین نمی‌رود. تاریخ چند سال اخیر نشان می‌دهد افزایش شدید قیمت املاک سرانجام روندی معکوس پیدا می‌کند. بهتر است قبل از توفانی شدن هوا برای شرایط بد آماده شد.