حساب بسازبفروش‌ها شفاف می‌شود

به تازگی هیات دولت قانون جدید مالیات بر ساخت‌وسازهای مسکونی را ابلاغ کرده است. در مالیات جدید محاسبه سود سازنده، هزینه زمین و هزینه‌های جاری ساخت‌وساز از قیمت نهایی فروش کسر می‌شود. این در حالی است که در مصوبات قبلی، مالیات این بخش به صورت ۱۰ درصد از ارزش منطقه‌ای ملک تعیین شده بود. بر اساس فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، سازنده‌های حقوقی برای اولین فروش آپارتمان نوساز، باید معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش و سازنده‌های حقیقی متناسب با میزان درآمد مشمول نرخ‌های 15، 20 و 25 درصد خواهند شد. این فرمول با توجه به افزایش پرداخت مالیات، نارضایتی سازندگان واحدهای مسکونی را در پی داشته است. اما آیا دریافت این رقم به عنوان مالیات از بسازبفروش‌ها و شخصی‌سازها عادلانه است؟ اشکالات این نحوه محاسبه چیست؟ آیا معافیت مالیاتی از واحدهای چهار سال ساخت می‌تواند منجر به احتکار واحدهای نوساز شود؟ یا می‌توان توقع داشت با افزایش مالیات در بخش ساخت و فروش مسکن سرمایه‌گذاران از این بازار خارج شوند؟ برای آشنایی بیشتر با ابعاد فرمول جدید محاسبه مالیاتی بر ساخت و فروش مسکن و تاثیرات آن بر بازار با غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه و شهرسازی و رئیس سابق انجمن حسابداران ایران به گفت‌وگو پرداختیم. او معتقد است مالیات جدید مسکن عادلانه تنظیم شده است و باعث شفافیت بخش تولید مسکن در حوزه بسازبفروشان می‌شود. پیش از این، سازندگان واحدهای مسکونی به ادارات دارایی هیچ حسابی پس نمی‌دادند و مالیات آنها همان درآمد مقطوع املاک و مستغلات و پنج درصد بود و‌ درصدی هم برای بساز بفروشی به‌صورت مقطوع از سازندگان ساختمان‌ها می‌گرفتند و پرداخت دیگری وجود نداشت. 

♦♦♦

 هدف از تعیین مالیات بر ساخت‌وسازهای مسکونی بر مبنای سود سازنده چیست؟ چرا در این مقطع ضرورت داشت که فرمول محاسبه مالیات بر تولید مسکن تغییر کند؟

از ابتدا که بحث تغییر فرمول مالیات بر ساخت‌وساز مسکن پیش آمد با یک سوال اساسی روبه‌رو بودیم؛ کار ساخت‌وساز به‌صورت سازنده‌های حقیقی یا همان شخصی‌سازها، بسازبفروش‌ها و تعاونی‌های مسکن و همچنین سازنده‌های حقوقی یا همان شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان شغل هست یا نیست؟ برخی گفتند که شغل هست. در توضیح مثال زدند که تعدادی از واحدهای مسکونی که ساخته می‌شوند در حد ده‌ها میلیارد تومان سرمایه‌گذاری می‌شود و ارزش بالایی دارد. این کار چرخش مالی بالایی دارد و باید حساب و کتاب آن روشن باشد و همین‌طور سودی که در آن هست به‌صورت واقعی و شفاف اعلام شود و متناسب با آن مالیات گرفته شود. مثلاً یک شرکت با فروش سالانه چند صد میلیون تومان باید سالانه صورت‌های مالی خود را اعلام کند و روشن بشود که چقدر باید مالیات بدهد. کاری که در عرض دو سال ممکن است میلیاردها تومان سرمایه‌گذاری داشته باشد اما نه حساب و کتاب و صورت مالی دارد و نه هزینه و سود آن مشخص است نیازمند شفاف‌سازی است. برای همین تصمیم گرفته شد که بسازبفروشی یا انبوه‌سازی و در کل هر نوع ساختمان‌سازی به قصد فروش شغل محسوب شود. استدلال هم منطقی است و باید در این شغل حساب و کتاب کاملاً مشخص و شفاف باشد و صورت مالی داشته باشد که هزینه‌کرد و سود حاصل از فروش را نشان دهد.

 یعنی نحوه محاسبه مالیات از بسازبفروش‌ها باعث شفاف شدن حوزه تولید مسکن می‌شود؟

در حقیقت پیش از این، سازندگان واحدهای مسکونی به ادارات دارایی هیچ حسابی پس نمی‌دادند و مالیات آنها همان درآمد مقطوع املاک و مستغلات و پنج درصد بود و‌ درصدی هم برای بساز بفروشی به‌صورت مقطوع از سازندگان ساختمان‌ها می‌گرفتند و پرداخت دیگری وجود نداشت.

 البته بر اساس قانون قدیمی سازندگان 10‌درصدی هم برای ارزش منطقه‌ای ملک پرداخت می‌کردند.

آن درصد هم بر اساس منطقه مقطوع بود. بنابراین بر اساس واقعیت درآمد و هزینه مالیاتی در این بخش داده نمی‌شد. در سال‌های قبل به اصطلاح پیمانکاری هم همین‌طور بود، یعنی یک‌درصدی از روی کل صورت‌وضعیت به عنوان مالیات پرداخت می‌کرد. برای اینکه می‌گفتند مشکل است که پیمانکار دفاتر و حساب و حسابداری داشته باشد. بعداً این تصمیم گرفته شد که حتماً باید داشته باشد و اتفاقاً اثرش بسیار هم خوب بود. اوایل مقداری برای پیمانکاران سخت بود که حسابداری داشته باشند ولی الان پیمانکاران هم مثل دیگر شرکت‌ها برای کارهای خود حسابدار دارند و امور مالی آنها هم شفاف شده است. و به این ترتیب هزینه، درآمد و سودشان برای مشخص شدن رقم دریافتی مالیات محاسبه می‌شود.

 یعنی شما معتقدید میزان و نحوه تقسیم‌بندی ارقام پرداختی مالیات برای سازندگان حقیقی، حقوقی و تعاونی‌ها در فرمول جدید باعث کارآمدی مالیاتی خواهد شد؟

با فرمول جدید در حقیقت مالیات بر اساس عملکرد واقعی دفاتر حسابرسی کسانی که ساختمان‌سازی می‌کنند و مقدار سودی که در کار دارند، مشخص می‌شود. این سود برای افراد حقوقی 25 درصد از سود واقعی خالص‌شان گرفته می‌شود و برای افراد حقیقی از 15 تا 25 درصد بر اساس درآمد مالیات می‌دهند. سازندگان حقیقی رقم‌های پایینی دارند. سازندگانی را فرض کنید که اصولاً ممکن است کارهای خیلی کوچک انجام دهند. اگر شخصی تفننی چیزی بسازد و درآمد و سودش از یک‌رقمی بالاتر برود شامل همان 25 درصد می‌شود اما کسی که سود و درآمد پایینی از ساخت یک واحد با هزینه پایین دارد، مسلماً مالیات کمتری پرداخت می‌کند. به تناسب درآمد و سود، مالیات می‌پردازند و واقعاً تفاوتی میان شخص حقیقی و حقوقی از نظر رقم‌های موجود در کار ساخت‌وساز دیده نمی‌شود و تفاوت معناداری اصلاً وجود ندارد و هر دو تقریباً یک رقم می‌پردازند.

 یکی از تغییرات در فرمول مالیات بر ساخت و فروش مسکن به قیمت زمین مربوط می‌شود. انعطاف دووجهی در نحوه محاسبه ارزش زمین به‌عنوان جزء اصلی قیمت تمام‌شده مسکن به نوعی حذف ارزش زمین از این فرمول است. این ویژگی به عنوان یک امتیاز برای سازندگان محسوب می‌شود؟

ارزش زمین در حقیقت از یک نظر باعث محاسبه عادلانه نرخ مالیات می‌شود. از آن نظر که به‌طور مثال شخصی مثلاً زمین خام دارد و تا سال‌ها در زمین ساخت‌وسازی انجام نمی‌دهد و به همان شکل می‌ماند. تنها تفاوت در این سال‌ها نرخ قیمت متناسب با ارزش منطقه‌ای است بنابراین مالیاتی که باید پرداخت شود همان پنج درصد تغییر قیمت منطقه‌ای است. اگر قیمت زمین صد برابر هم شد نباید مالیات صد برابر شود. مثلاً یک نفر در سال 1390 زمینی را خریده است که قیمت منطقه‌ای آن متری 100 هزار تومان است. در سال 1398 این زمین را که تبدیل به ساختمان شده است می‌فروشد در حالی که قیمت منطقه‌ای آن 150 هزار تومان شده است. روی تفاوت این 50 هزار تومان باید پنج درصد مالیات را بپردازد. اینکه بعد از مشخص شدن جزئیات روش محاسبه زمین در فرمول جدید تعیین مالیات چگونه خواهد شد به نظر من به این شکل عادلانه است. 

اینکه افزایش قیمت واقعی زمین را جزو درآمد بسازبفروشی محاسبه نکنند این با عدالت می‌خواند. در غیر این صورت میان کسی که زمین خام را خریده و فروخته و کسی که زمین را خریده و خانه فروخته تفاوت ناعادلانه‌ای برقرار می‌شود و تصمیم بر این اساس درست خواهد بود و باید روی ساخت‌وساز مالیات گرفته شود.

 در مصوبه جدید هیات دولت قید شده است که واحدهای مسکونی از سال چهارم به بعد از مالیات معاف می‌شوند. عده‌ای معتقدند شاید همین مورد، باعث شود که سازندگان حقیقی و حقوقی قانون را دور بزنند و مسکن را احتکار کنند و سال چهارم اقدام به فروش کنند. این انتقاد را وارد می‌دانید؟

از آنجا که ما همواره در کشورمان به شکل‌های مختلف سوداگری در بازار ملک داریم کسانی هستند که این نقد را به فرمول جدید مالیات ساخت و فروش مسکن وارد می‌دانند. فرض کنید اگر سالانه 30 درصد قیمت ملک، مثل دهه 80، افزایش پیدا کند نفروختن ملک چقدر سودآور است. در این شرایط به نظر من احتکار کردن به صرفه است اما اگر شما سرمایه خود را بخوابانید، بیش از 20 درصد سود بانکی آن را از دست می‌دهید. 

بر فرض اینکه سود ملکی هم همین بیش از 20 درصد باشد، نگه‌داشتن واحدهای مسکونی و نفروختن آنها باعث ضررهای سنگین خواهد شد. دوستانی که این انتقاد را می‌کنند فقط زمان‌هایی را در نظر می‌گیرند که قیمت ملک سالی 40، 50 درصد بالا می‌رود. در این شرایط احتکار ملک سودآور است هم اینکه در عرض چهار سال قیمت ملک دو برابر شده است و هم اینکه مالیاتی پرداخت نکرده‌اند و از هر دو‌سو سود برده‌اند. شرایط اینچنینی با افزایش قیمت‌هایی اینقدر بالا، دائمی نیست که بخواهیم روی آن حساب کنیم. اگر تورم‌هایی با چنین درصدهای بالا و سوداگری‌هایی با دور زدن این قوانین پیش بیاید دولت باید حتماً چاره‌ای بیندیشد و درآمدهای سرسام‌آور سوداگری را کنترل کند. 

در دولت قبل هم شرایط طوری پیش رفت که قرار بود روی این دست از درآمدهای سوداگرانه مالیات سنگینی ببندند که بازار مسکن دچار رکود شد و مسائل دیگری پیش آمد که این کار متوقف شد. همین حالا و در شرایط فعلی اگر ساختمان را نگه دارند و معامله نکنند، خیلی بیشتر از مالیاتی که باید بپردازند، ضرر می‌کنند. سالی 20 درصد روی پول سرمایه‌گذاری شده، می‌توان از بانک سود گرفت. اگر ساختمان به فروش نرود سالی 5 تا 10 درصد قیمت ملک بالا می‌رود. در چهار سال بیش از 50 درصد ضرر خواهد بود.

 پس معتقدید این معافیت به نفع سازنده مصرفی است و حمایت خواهد شد؟

در شرایطی که نه رکود است و نه رونق کسی که چهار سال سرمایه‌اش خوابیده است اگر افزایشی هم وجود دارد انگار از او مالیات تورمی گرفته‌ایم. به هر حال هر ملکی قیمتش به‌طور طبیعی بالا می‌رود حتی ما می‌توانیم حساب کنیم مالیات سود نیست و مالیات تورم است و این به نفع کسی است که ملکش واقعاً فروش نرفته است، بعد از چهار سال که سرمایه‌اش خوابیده فقط مالیات تورم را پرداخت می‌کند و دیگر مالیاتی از سود نمی‌دهد. پس به نظر من این با عدالت می‌خواند. فقط در زمان‌هایی مثل دهه 80 که سالی 40 تا 50 درصد قیمت ملک بالا می‌رفت احتکار واحدهای ساخته‌شده صرف می‌کرد که این کار به نظر من یک بیماری است و باید این بیماری یک‌جوری درمان شود و با مالیات و قوانین مالیات نمی‌توان آن را رفع کرد.

 سازندگان مصوبه مالیاتی جدید را فشار مضاعف به بخش ساخت‌وساز می‌دانند و معتقدند باید تنها از نقل و انتقال ملک مالیات گرفته شود در غیر این صورت بر رونق ‌بخش مسکن اثر منفی می‌گذارد.

به‌طور کلی هر کسی که مالیات می‌دهد از نظر خودش تحت ‌فشار قرار دارد. مگر صنعتگرهای ما که کالا تولید می‌کنند مالیات نمی‌دهند؟ چطور هم اشتغال ایجاد می‌کنند، هم تولید دارند و هم باید در پایان سال برای پرداخت مالیات اعلام هزینه و درآمد داشته باشند؟ مگر حساب ساختمان‌سازی غیر از تولید است؟ ساخت مسکن هم نوعی تولید است که مالیات به آن تعلق می‌گیرد. اینکه مالیات در این بخش پرداخت نشود منطقی نیست. به نظر من ارقام مالیاتی که با فرمول جدید محاسبه می‌شوند هیچ اثر منفی روی ساخت‌وسازها نمی‌گذارند. به این دلیل که تولیدکننده‌ها در عرصه‌های مختلف با پرداخت مالیات همچنان در حال فعالیت هستند و پرداخت مالیات در هیچ کجای دنیا جلوی تولید را نگرفته و نمی‌گیرد.

 یعنی شما معتقدید مالیات جدید مسکن اثر منفی بر رونق بازار مسکن نمی‌گذارد؟

شاید فشارهای دیگری به این افراد از طریق عملکرد ناصحیح در نحوه اجرا وارد شود یا حساب و کتاب سازندگان درست از آب در‌نیاید و به این دلیل دچار مشکل بشوند. در غیر این صورت پرداخت مالیات فشاری ایجاد نمی‌کند. در بخش تولیدی هم می‌بینیم که در بخش مالیات‌ها مشکلات زیاد است ولی در زمینه مسکن مشکل قانون مالیاتی وجود ندارد. این نحوه عملکرد و اجرای پروژه‌هاست که می‌تواند سازندگان را تحت‌فشار قرار دهد. این را باید با اقداماتی دیگر مثل اطلاع‌رسانی و فرهنگ‌سازی حل کرد. کلاً مالیات برای کسی که مالیات می‌دهد یک عامل بازدارنده است و اگر پرداخت نکنند مسلماً خوشحال‌تر هستند ولی دولت خرج‌های عمومی را از طریق همین مالیات‌ها انجام می‌دهد. در نهایت چاره‌ای جز گرفتن مالیات وجود ندارد. 

تاکید می‌کنم در زمینه مالیاتی در تمام بخش‌ها آنچه مهم است اینکه ارقام محاسبه‌شده باید عادلانه باشد. اینکه نرخ پرداخت با فرمول جدید 25 درصد تعیین شده است به نظر من رقم خوب و عادلانه‌ای است و از جمله نرخ‌های پایین در دنیاست. به‌طور مثال در برخی کشورهای اروپایی و آمریکایی نرخ مالیات بر ساخت و فروش مسکن بیش از 40 درصد محاسبه می‌شود. در مجموع اگر این قانون درست اجرا شود، برای کسی که ساختمانش 10 میلیارد تومان سود خالص دارد، پرداخت 5 /2 میلیارد تومان به عنوان مالیات به نظر من بی‌عدالتی نیست.

 با توجه به اینکه پیش‌بینی‌ها از رونق بازار مسکن در نیمه دوم سال خبر می‌دهند به نظر شما این امر محقق می‌شود؟

به نظر من وضعیت مسکن نسبت به گذشته بهتر شده است و تحرکاتی در آن دیده می‌شود که نشانه‌ای خوب است. هنوز تفاوت میان نرخ سود بانکی و نرخ افزایش قیمت ملک وجود دارد به طوری که بازده سرمایه‌گذاری در بانک بیشتر از مسکن است. 

ولی به نظر من نرخ سود بانکی به دلایلی بالاست و منطقی نیست و این مورد علت‌های اساسی دارد. وگرنه نرخ افزایش قیمت ملک در سال 1396 حتماً از تورم بیشتر خواهد بود و این نشان‌دهنده این است که یک کار مثبت انجام شده است. اما در حال حاضر نرخ سود بانکی مانعی برابر تمام بخش‌های اقتصادی ماست و باید به‌طور ریشه‌ای بررسی ‌شده و این نرخ منطقی شود و به نرخ تورم برسد و بیش از آن نباشد. حل این مشکل به تمام بخش‌های تولیدی و صنعتی کمک بزرگی خواهد کرد.