یک قدم مانده به رونق

مذاکرات لوزان نه‌تنها بازار مسکن را به صورت مستقیم تحت تاثیر قرار نمی‌دهد، بلکه شاید در شرایطی هیچ تغییری در بازار ایجاد نکند و تنها مقدمات مرحله پیش از رونق را فراهم کند. این در حالی است که بازار مسکن حدود دو سال است که با رکود دست و پنجه نرم می‌کند و به نظر می‌رسد بهار امسال همچون زمستان سال گذشته پیش رود و بازار بدون تغییری در قیمت‌ها اما با افزایش معاملات را که نوید یک رونق در ایجاد فضای مناسب عرضه و تقاضا برای بازار مسکن است، فراهم کند.

گرچه روند معاملات مسکن در زمستان سال گذشته با اندکی افزایش معاملات همراه بود، اما بازار به حد مطلوب نرسید. بنابراین پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن در بهار امسال نیز همین مسیر را پی و حتی در تابستان کمی رونق بیشتری گیرد. آنچه پس از بیانیه لوزان برای بازار مسکن پیش‌بینی می‌شود بازاری آرام بدون هیچ التهاب یا جهش قیمتی است. چرا که از ابتدا هم قرار نبوده این بیانیه یا توافقنامه تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن بگذارد بنابراین به نظر می‌رسد بازار مسکن تا زمان توافق نهایی مرحله پیش از رونق را سپری کند و تا تابستان به ثبات نسبی قیمت و افزایش نسبی تعداد معاملات برسد.

البته با تاکید بر اینکه افزایش معاملات به منزله افزایش قیمت نخواهد بود. اما با احتساب افزایش اندک قیمت در زمستان گذشته در ادامه افزایش معاملات، احتمال می‌رود به تبع افزایش معاملات نه‌تنها ساخت و سازها رونق گیرد بلکه اندکی بر قیمت‌ها تاثیر‌گذار باشد اما نه تا اندازه یک جهش قیمتی در بازار که دوباره منتظر شوک قیمتی باشیم.

حال اگر بخواهیم مسکن را در سال جدید ارزیابی کنیم باید به اینکه چرا رکود اتفاق افتاد، پرداخته شود. در شرایط کنونی بازار در رکود ادامه‌دار سال گذشته خود سپری می‌شود بنابراین باید برای خروج از رکود برنامه‌هایی در نظر گرفت. به این صورت که عوامل تشدید‌کننده رکود در سال گذشته شناسایی شوند. یکی از این عوامل کاهش قدرت خرید مردم بود تا جایی که برخی متقاضیان در این مدت مدام قدرت خریدشان کاهش یافت. این کاهش قدرت خرید در سال‌های اخیر به اوج خود رسید. در این میان بسیاری از متقاضیان موفق به خرید مسکن نشدند و اکنون کمی امیدوارتر شده‌اند.

این در حالی است که با روی کار آمدن دولت یازدهم اندکی تورم کنترل و حتی در سال گذشته رشد اقتصادی مثبت شد. در شرایط کنونی مسکن همچنان درگیر رکود است. یکی دیگر از عوامل تاثیرگذار بر تحکیم رکود بر بازار مسکن نبود چشم‌انداز مثبت از آینده بازار مسکن بود.

در این زمان نگاه مردم به مسکن مثبت نبود. در این زمان با وجود مذاکرات هسته‌ای بازار تحت تاثیر قرار گرفته است. البته نمی‌توان گفت مثبت یا منفی بودن نتیجه بازار را دگرگون می‌کند اما قدر مسلم آن است که در مجموع نتیجه مثبت مذاکرات هسته‌ای تاثیر مثبتی بر کل اقتصاد خواهد داشت.

اگر این مساله هم برطرف شود و تحریم‌ها برداشته شود، نه‌تنها مسکن بلکه بسیاری بخش‌ها همچون درآمدزایی و اشتغال نیز بهبود می‌یابد. لغو تحریم‌ها رشد درآمدی را افزایش می‌دهد و در مقابل ایجاد رونق می‌کند. اما اینکه گفته شود بلافاصله رونق ایجاد می‌کند امکان‌پذیر نیست.

اما تاثیرات مثبت خود را بر هر بازاری خواهد داشت، البته همه این تصمیمات به سیاست‌های دولت و برنامه‌ریزی‌هایش بستگی دارد. به‌طور مثال در صورت لغو تحریم‌ها و برگشت پول‌های بلوکه‌شده ایران و رونق نقدینگی قطعاً رونق به بازارهای اقتصادی وارد می‌شود که مسکن هم یکی از این بازارهاست. اما اگر این رونق نقدینگی همان‌گونه که در دو سال گذشته بوده فقط رونق معاملات باشد، هیچ افزایش و جهش قیمتی رخ نمی‌دهد چرا که این افزایش قیمت‌ها به سیاست‌های پولی و مالی دولت بستگی دارد.

اما در این زمان نقش دولت برای این چشم‌انداز کم نیست و شاید تنها نقش دولت باشد که بتواند بازار مسکن را التیام بخشد. به‌طور مثال از ابتدای روی کار آمدن دولت یازدهم طرح‌هایی برای صاحبخانه شدن متقاضیان مسکن مطرح شد که اگر این برنامه‌ها به درستی اجرایی شود می‌تواند گرهی از مسکن باز کند. اما زمانی این طرح‌ها کارکرد رو به اعتلای بازار است که الزاماً این حقوق نیازهای اجتماعی بازار مسکن را فراهم نمی‌کند بلکه تنها قادر به اجرای بخشی از این حقوق است. کما اینکه واحدهای خالی لوکس در شمال شهر تهران هیچ نیازی از کمبود مسکن را تامین نمی‌کند و الزاماً نیازی را برای اقتصاد خرد بر‌طرف نمی‌کند کاهش شاید روند منفی برای این بازار هم باشد.

اما گاهی بحث نیاز اجتماعی است و چون این بحث بدون دخالت دولت امکان‌پذیر نیست قطعاً باید دولت در این زمینه وارد شود بنابراین الزاماً راه‌حل بازار هیچ ارتباطی با رونق بازار ندارد. در این زمان است که باید برنامه‌ریزی‌هاکلان‌تر شوند.

پیشتر نیز اشاره کردم که اگر مذاکرات به نتیجه نهایی رسیده بود، می‌توانست اثرات مثبتی در راستای رونق‌بخشی به بازار مسکن ایجاد کند؛ اما در مقطع زمانی فعلی تا چند ماه آینده رابطه معناداری بین تغییر رویه در بازار مسکن و مذاکرات سیاسی، ایجاد نخواهد شد. هرگونه تغییر در رویه فعلی بازار مسکن شامل تغییر قیمت‌ها، افزایش ساخت‌وساز و رونق معاملات، به اوضاع داخلی اقتصاد در ماه‌های آینده بستگی دارد که به نظر نمی‌رسد تغییر خاصی طی این مدت در کل بازار مسکن اتفاق بیفتد.

با این حال، سازندگانی که به امید افزایش قیمت تاکنون اقدام به فروش واحدهای مسکونی آماده نکرده‌اند، متناسب با نیاز خودطی ماه‌های آتی، واحدهایشان را به بازار مسکن عرضه می‌کنند و در ماه‌های آتی ساخت‌وسازهای جدید نیز، تحت تاثیر شرایط اقتصادی و محاسبه سود و زیان برای فعالان ساختمانی، صورت می‌گیرد.

در سال گذشته موضوعی مورد توجه قرار گرفت و آن هم این بود که با وجود رکود مسکن تعداد معاملات رو به افزایش گذاشت و اکنون نیز پیش‌بینی می‌شود بهار سال جدید همین روند را پیش گیرد چرا که این وضعیت نوید رونق معاملات مسکن خواهد بود. در این زمان بازار به تدریج از رکود معاملات خارج می‌شود.

ممکن است پس از دو سال رکود و سکون در معاملات مسکن که باعث ثبات قیمتی شد، بر قدرت خرید مردم افزوده شود و حتی باعث ثبات بیشتر قیمت‌ها شود. اما متاسفانه در همین زمان بود که حجم تولید به شدت کاهش یافت و تعداد ساختمان‌های نیمه‌کاره افزایش یافت. در این زمان تعداد ساخت و سازها نسبت به موجودی مسکن و نیاز آن تا حدی کاهش یافت به همین دلیل یکی از عوامل افزایش تعداد معاملات همین موضوع بود و به نظر می‌رسد امسال نیز همین روند تکرار شود.

در این زمان بود که قیمت مسکن کمی با افزایش همراه شد. ظاهراً در سال گذشته قدم‌های اولیه خروج از رکود مسکن

برداشته شد. البته لازم به ذکر است که این خروج از رکود به لایحه خروج از رکود دولت مربوط نیست و این لایحه بیشتر در بخش کلان اقتصادی انجام و باعث شد رشد اقتصادی مثبت شود.

حال اگر تحریم‌ها برطرف شود به تدریج با وقفه چندین ماهه بازار با رونق همراه خواهد بود، که البته همه این امیدها به کنترل نقدینگی و تزریق مالی از سوی دولت بستگی دارد. البته آمار پروانه‌های ساختمانی نیز بخشی از این افزایش معاملات بود که منجر به کاهش تولید شد.

به نظر من تاثیر مذاکرات بر بازار مسکن زودهنگام نیست به شرط آنکه ناگهان تقویت قدرت تقاضا صورت گیرد اما به نظر نمی‌رسد جهشی در توان اقتصادی خانوارها حداقل در سال جاری صورت گیرد.