بازدارنده رشد

بخش ساختمان از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی است. بخش ساختمان به واسطه ارتباطات پسین و پیشین خود می‌تواند ایجاد‌کننده امواج اقتصادی در سطح اقتصاد باشد. بر اساس آخرین جداول ارزش افزوده کشور، یک واحد افزایش ارزش افزوده در ساختمان موجب رشد 2/7 واحد ارزش افزوده سایر بخش‌های اقتصادی می‌شود. همچنین بر مبنای همین جداول ایجاد یک فرصت شغلی در بخش ساختمان می‌تواند 1/6 فرصت شغلی در سایر بخش‌های اقتصادی ایجاد کند. تولید ساختمان در میان 91 بخش رتبه بیست و یکم را از نظر حجم اثر‌گذاری بر تولید ناخالص داخلی کشور دارد. همچنین توجه به ارتباطات پسین و پیشین این بخش نشان می‌دهد 60 درصد هزینه‌های واسطه‌ای این بخش از طریق بخش صنعت تامین می‌شود.

با این مقدمات به نظر می‌رسد که می‌توان بخش ساختمان و مستغلات را به عنوان یک بخش محرک و پیشران اقتصادی تلقی کرد. اما بررسی عمیق‌تر بیانگر این مطلب است که این بخش در بلند‌مدت نمی‌تواند به عنوان بخش پیشران اقتصادی مطرح شود و تداوم رشد این بخش در بلند‌مدت می‌تواند موجد آثار نامطلوبی بر رشد بخش‌های دیگر اقتصاد و رشد اقتصاد ملی باشد. برای تحلیل دقیق‌تر می‌توان به این مساله از منظر ارتباط تعادلی بین دو بخش مبادله‌ای و غیر‌مبادله‌ای اقتصاد نگریست. از منظر تئوریک تقاضای بیشتر برای کالاهای غیرقابل‌ مبادله نیازمند تولید بیشتر کالاهای غیرقابل‌ مبادله است تا عرضه و تقاضا برای کالاهای غیرقابل ‌مبادله در تعادل باشند. چرا‌که منبع تقاضا افزایش درآمد بوده و افزایش درآمد نیز تنها از طریق ورود درآمد از بخش مبادله‌ای امکان‌پذیر است. اما تولید بیشتر کالاهای غیرقابل‌ مبادله تنها با انتقال منابع به خارج از بخش قابل ‌مبادله و به داخل بخش غیرقابل‌ مبادله می‌تواند روی دهد. در تحلیل و ارزیابی لزوم رونق‌بخشی به اقتصاد مستغلات باید به نکات زیر توجه داشت:

1- افزایش قیمت مستغلات موجب گرانی فضای کسب‌وکار شده و این امر منجر به افزایش هزینه تمام‌شده کالاها و خدمات در بخش مبادله‌ای خواهد شد.

2- تثبیت یا حتی افزایش ارزش پول ملی باعث ارزان‌تر شدن واردات و ضعف بخش مبادله‌ای در رقابت با جریان واردات می‌شود. همچنین در صورت تغییر شرایط و به دلیل خصوصیات بخش مستغلات امکان تغییر جهت عوامل تولید از این بخش به سمت بخش مبادله‌ای اقتصاد فراهم نیست. در حقیقت در چنین شرایطی سرمایه‌ها در بخش مستغلات و به خصوص با بروز رکود و ترکیدن حباب در این بخش زمینگیر شده که خود این امر رشد اقتصادی کشور را تحت تاثیر قرار می‌دهد.

3- اقتصاد ایران دچار یک عدم توازن ساختاری بین بخش مبادله‌ای و غیر‌مبادله‌ای اقتصاد شده است. در این اقتصاد، بخش مهمی از منابع مالی که در بلند‌مدت می‌توانست موجد آثار تکاثری اقتصادی، رشد اقتصادی و اشتغال‌زایی بیشتر شود، به شکل زمین و مستغلات و به صورتی راکد و صرفاً جهت کسب منفعت‌های سوداگرانه باقی مانده است. بازار زمین یکی از اشکال مهم این جذب منابع است. بررسی‌های اقتصادی در ایران (مانند اسناد برنامه ششم) بیانگر آن است که کشور جهت دستیابی به رشد اقتصادی مطلوب نیازمند منابع مالی زیاد جهت سرمایه‌گذاری است. در چنین شرایطی با توجه به نیاز کشور، انباشت بیش از حد منابع در بخش مستغلات و سرمایه‌گذاری بیش از حد در بازار مستغلات می‌تواند به عنوان یکی از موانع توسعه کشور به شمار رود.

4- عدم توازن بین بخش مبادله‌ای و غیر‌مبادله‌ای اقتصاد به معنی اختلاف و شکاف بین نرخ سود بین این بخش و سایر بخش‌های اقتصادی است. این شکاف عملاً موجب ارتباط منفی بین بهره‌وری عوامل تولید در این دو بخش می‌شود. تفاوت بهره‌وری به خصوص در زمان‌های رونق ساختمان موجب انتقال منابع مالی سرمایه‌گذاری در میان‌مدت از بخش‌هایی مانند صنعت به بخش‌های مستغلاتی می‌شود. در شرایطی که خود بخش ساختمان نیز 30 درصد از ارزش ستانده خود را از بخش صنعت دریافت می‌کند، افزایش سرمایه‌گذاری ساختمانی می‌تواند منجر به افزایش تقاضا برای مصالح ساختمانی شده و ضرورت افزایش سرمایه‌گذاری و سهم صنعت از کل سرمایه‌گذاری شود. پیامد این امر می‌تواند در کوتاه‌مدت افزایش واردات مصالح ساختمانی باشد. کما‌اینکه در دوران‌های رونق ساخت‌وساز چنین اتفاقی در ایران افتاده است.

5- افزیش قیمت در مستغلات (و البته سایر دارایی‌ها) امکان افزایش بسیار بالای کسب درآمدهای حاصل از دارایی را در مقابل درآمدهای حاصل از کار فراهم کرده است. چنین فرآیندی در یک دوره زمانی می‌تواند منجر به کاهش سهم‌بری نیروی کار از کل ارزش درآمد ایجاد‌شده در سطح جامعه شود. کاهش سهم‌بری نیروی کار در بلند‌مدت، احتمال حرکت اقتصاد به سمت عدم تعادل‌های ساختاری را دو‌چندان می‌کند. یکی از این عدم تعادل‌ها، ضعیف شدن تقاضای موثر است که خود منجر به بروز رکود اقتصادی می‌شود. بر اساس آمارهای سازمان جهانی کار سهم نیروی کار از کل درآمد جامعه از 70 تا 80 درصد در دهه 1970 درکشورهای توسعه‌یافته به 40 تا 50 درصد در سال 2015 تنزل یافته است. این رقم برای ایران در سال 1392 بالغ بر 20 درصد برآورد شده است.

6- عملکرد بازار مستغلات می‌تواند موجب گرانی فضای کار در سطح شهرها شود. به طورکلی فضای کار سهمی بسیار بزرگ از هزینه تمام‌شده فعالیت‌های اقتصادی را به خود اختصاص داده‌اند. افزایش پایدار قیمت فضای کار نیز عملاً منجر به افزایش هزینه تمام‌شده کالاها و خدمات شده که نتیجه طبیعی آن افزایش نرخ تورم در بخش مبادله‌ای خواهد بود. به این ترتیب، ترکیب کاهش نرخ ارز واقعی با افزایش هزینه تمام‌شده کالاها و خدمات مبادله‌ای در اثر افزایش هزینه بهره‌برداری از فضای کار، عملاً بخش‌های مبادله‌ای اقتصاد را به بازندگان صحنه اقتصاد تبدیل می‌کند.

7- افزایش قیمت مسکن در طول سالیان گذشته عملاً موجب کاهش امکان دستیابی گروه‌های کم‌درآمد به مسکن در بازارهای رسمی شده است. وقوع این پدیده در طول دهه‌های اخیر در ایران موجب رشد سکونتگاه‌های غیررسمی شده است. با توجه به کیفیت نازل زندگی در این محدوده‌ها به خوبی تاثیر این امر در کیفیت نازل زندگی هویداست.

8- بازار مستغلات به صورت مداوم از شرایط رقابتی به وضعیت غیر‌رقابتی و تا حدی انحصاری حرکت کرده است. در طول سالیان گذشته شرایط بازار به گونه‌ای رقم خورده که اصولاً سرمایه‌گذاری در مقیاس کوچک دیگر فاقد توجیه اقتصادی است. به همین دلیل امروزه قدرت مالی و تاثیر‌گذاری فعالان سرمایه‌گذار در عرصه مستغلات هر روز بیشتر از قبل می‌شود. بزرگ شدن مقیاس سرمایه‌های فعال در این بخش به همراه افزایش حجم سود در آن موجب تقویت سرمایه‌گذاران ساختمانی به عنوان یک گروه ذی‌نفع تاثیر‌گذار بر سیاستگذاری‌های اقتصادی و همچنین سیاستگذاری‌های موثر بر بازار زمین و به خصوص مدیریت شهری به عنوان مسوول اصلی مدیریت بازار زمین در سطح شهرها شده است.

9- افزایش قدرت سرمایه‌گذاران بخش مستغلات به عنوان یک گروه ذی‌نفع تاثیر‌گذار در همراهی با الگوی رفتاری خاص مدیریت شهری می‌تواند به‌وجود‌آورنده نوع خاصی از رژیم‌های شهری باشد. دراین نوع خاص از رژیم شهری، مدیریت شهری با واگذاری فضاها و مشاعات عمومی شهری به فعالان بخش مستغلات در درجه اول نسبت به رونق فعالیتی این بخش و کسب منافع از سوی فعالان آن اقدام کرده و سپس از قبل منافع حاصل از این اقدام با دریافت سهمی از این منافع، نسبت به تامین مالی دستگاه مدیریت شهری اقدام می‌کنند. در حقیقت در چنین شرایطی، نظام مدیریت شهری الگوی رفتاری خود را بر تولید و توزیع رانت در سطح اقتصاد شهر و سهم‌بری دستگاه از این حجم رانت برای تولید منافع قرار داده است. چنین الگویی با توجه به نظام مالکیت مستغلات در شهرها، ترویج‌دهنده نوعی جریان رانت‌جویی متکثر است که در بلند‌مدت می‌تواند موجد آثار بسیار نامطلوبی بر روحیه شهروندی و همچنین چوب حراج زدن بر کیفیت فضاهای شهری باشد. اما در کنار این مساله و با افزایش مقیاس سرمایه‌گذاری‌ها در این فضا، زمینه لازم برای آنکه منافع اصلی نصیب سرمایه‌گذاران عمده و کلان شود، فراهم می‌شود. 

10- در شرایط ائتلاف گسترده میان سرمایه‌گذاران مستغلاتی و مدیریت شهری، بسیاری از فضاهای عمومی شهرها مورد تخریب و دست‌اندازی قرار می‌گیرند. در چنین شرایطی فضاهای مشاعی از حالت عمومی خارج و تبدیل به فضاهای انتفاعی و خصوصی می‌شوند. 

توجه به نکات گفته‌شده نشان می‌دهد ایجاد رونق در بخش مسکن و ساختمان هر‌چند می‌تواند د‌ر کوتاه‌مدت موجب کاهش دامنه و وسعت رکود مجموعه اقتصاد شود اما تداوم آن در بلند‌مدت با داشتن آثار سوء ‌ساختاری می‌تواند به عنوان کند‌کننده جریان توسعه عمل کرده و عملاً رشد پایدار اقتصادی را با مانع روبه‌رو سازد.