بهروز ملکی از زوایای پیدا و پنهان وام‌های جدید مسکن می‌گوید
افزایش وام مسکن لازم بود، اما ناکافی است
بهروز ملکی می‌گوید: در رابطه با میزان تاثیرگذاری وام مسکن در افزایش قیمت مسکن در ایران عموماً اغراق صورت می‌گیرد. مبانی نظری و تجربی موضوع نیز موید تاثیر موقتی افزایش وام خرید بر قیمت مسکن است و عمدتاً نمی‌توان افزایش وام خرید را علت افزایش قیمت مسکن تلقی کرد.
وام‌های جدید مسکن چه اثری بر بازار مسکن می‌گذارد؟ آیا با تنوع سبد تسهیلات و افزایش قدرت خرید مسکن زمینه رونق بازار مسکن فراهم خواهد شد؟ چه تفاوت‌هایی میان سبد 96 تسهیلات خرید مسکن با سبد سال‌های 94 و 95 وجود دارد؟ اینها بخشی از پرسش‌هایی است که این روزها با تصمیم جدید شورای پول و اعتبار پیرامون تسهیلات مسکن مطرح شده که در این رابطه بهروز ملکی تحلیلگر اقتصادی می‌گوید: «تفکیک مجردها از زوجین در سبد جدید تسهیلات مسکن به نفع تقاضای مصرفی طبقه متوسط و مانعی برای ورود و خروج آزادانه تقاضای سوداگرانه است.» او می‌گوید: «در مجموع تصمیمات دولت یازدهم درباره افزایش وام خرید مسکن را لازم ولی ناکافی ارزیابی می‌کنم؛ از این‌رو انتظار می‌رود در گام‌های بعدی، با افزایش وام خرید مسکن، شاهد تاثیرگذاری بیشتر آن بر قدرت خرید متقاضیان مسکن، به‌ویژه در کلانشهرها باشیم.» شرح این گفت و گو را در ادامه می‌خوانید.
♦♦♦
به نظر شما دولت در آستانه انتخابات ریاست‌جمهوری چرا تصمیم گرفت وام‌های مسکن را افزایش دهد؟ ارزیابی شما از ضرورت این اقدام چیست؟
این مساله هیچ ارتباطی با انتخابات ریاست‌جمهوری ندارد. نگاهی به عملکرد چهارساله دولت یازدهم حاکی از توسعه ابزارهای مالی در بخش مسکن است. یکی از برنامه‌های دولت، افزایش نسبت مبلغ وام (تسهیلات) به ارزش واحد مسکونی (LTV) در سیستم تامین مالی ایران است. باید توجه داشت نسبت اندک LTV موجب از بین رفتن اصلی‌ترین کارکرد نظام تامین مالی مسکن (یعنی کمک به تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل) می‌شود. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن، از محل وام بانکی تامین می‌شود و خرید مسکن، عملاً از محل درآمد (پس‌انداز)های آتی و نه پس‌انداز گذشته خانوار صورت می‌پذیرد (خانوار با پول نقد، اقدام به ساخت یا خرید مسکن نمی‌کند). تجارب سایر کشورها به‌ویژه کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد نسبت LTV با توجه به رتبه اعتباری مشتری، 60 تا 80 درصد و برای مشتریان دارای ریسک اعتباری حداقل (بهترین مشتری) به صد درصد ارزش ملک نیز می‌رسد. در دولت نهم و دهم به دلایل گوناگون، از جمله عدم توسعه بازار رهن و همچنین وجود برخی نگرانی‌ها درباره تاثیر افزایش وام خرید بر قیمت مسکن، سهم بسیار کمی از ارزش مسکن، به وسیله وام خرید مسکن تامین مالی می‌شود و خانوارها مجبور بودند بخش عمده‌ای از ارزش مسکن مورد نیاز خود را از طریق پس‌اندازهای گذشته و بازارهای غیر‌رسمی، تامین مالی کنند. در مجموع تصمیمات دولت یازدهم درباره افزایش وام خرید مسکن را لازم ولی ناکافی ارزیابی می‌کنم؛ از این‌رو انتظار می‌رود در گام‌های بعدی، با افزایش وام خرید مسکن، شاهد تاثیرگذاری بیشتر آن بر قدرت خرید متقاضیان مسکن، به‌ویژه در کلانشهرها باشیم.
چه تفاوت‌هایی میان سبد سال 96 تسهیلات خرید مسکن با سبد سال‌های 94 و 95 وجود دارد؟
در خصوص بانک‌های تجاری، ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن از سال 94 مرتفع شد و همه بانک‌ها مجاز به ارائه وام بدون سپرده مسکن به متقاضیان در سه سقف 60، 50 و 40 میلیون‌تومانی (به ترتیب در تهران، مراکز استان‌ها و همچنین شهرهای کوچک) شدند. در مصوبه جدید، بانک‌ها اجازه می‌یابند به زوجین متقاضی خرید مسکن در تهران، مراکز استان و شهرهای کوچک، به ترتیب 100 میلیون، 80 میلیون و 60 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن پرداخت کنند. اما در خصوص بانک مسکن، موضوع متفاوت است. در این بانک، سقف تسهیلات اوراق مسکن زوجین در تهران پیشتر، 110 میلیون تومان (تسهیلات خرید و تسهیلات جعاله) پرداخت می‌شد، اما هم‌اکنون سقف این تسهیلات به 140 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. این 140 میلیون تومان از سه بخش تشکیل می‌شود: 100 میلیون تومان اوراق، 20 میلیون تومان جعاله و 20 میلیون تومان تسهیلات بدون اوراق است. تسهیلات اوراق خرید مسکن برای مجردها نیز که پیشتر، در تهران، 70 میلیون تومان (60 میلیون تسهیلات خرید و 10 میلیون تسهیلات جعاله) پرداخت می‌شد، به 90 میلیون تومان افزایش پیدا می‌کند که شامل 60 میلیون تسهیلات اوراق، 20 میلیون تومان تسهیلات جعاله و 10 میلیون تومان تسهیلات بدون اوراق است.
آیا در این شرایط که بانک‌ها با محدودیت منابع مواجهند؛ بانک‌های تجاری و بانک‌های تخصصی چون مسکن توان پرداخت این نوع تسهیلات را دارند؟
یکی از مشکلات اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن، نظام بانکی است. واقع مطلب این است که به دلایل متنوعی بانک‌های ما ضعیف هستند. به عنوان نمونه، بانک روی تسهیلاتی که پرداخت می‌کند، به صورت تعهدی سود شناسایی می‌کند اما سودی که به سهامدار و سپرده‌گذار پرداخت می‌کند نقدی است. درچنین شرایطی، وضعیت ترازنامه بانک‌ها نگران‌کننده و مملو از دارایی‌های سمی است.
منظورم این است که در دوره گذشته به نظر می‌رسید بانک‌های تجاری با توجه به کمبود منابع، تمایلی برای پرداخت تسهیلات مسکن نداشتند. ارزیابی شما چیست؟
متاسفانه نظام بانکی ما با مشکلات و کاستی‌های فراوانی مواجه است. به نظرم هیچ حرجی نیست اگر سیاست‌های بازدارنده در خصوص برخی از بانک‌ها اعمال شود و حتی سهامداران بانک‌ها ضرر کنند. نباید اجازه تقسیم سود به بانک‌های زیان‌ده داده شود. نباید اجازه داد سودهای دفتری که در نظام بانکی ما شناسایی می‌شود، نقدی به سهامداران پرداخت شود.
تعدادی بانک بد نیز، قواعد بازی را تخریب مضاعف می‌کنند و مشتریان بانک‌های دیگر را با وعده پرداخت سودهای بالاتر ترغیب به خروج از آن بانک و سپرده‌گذاری در بانک خود می‌کنند. به این ترتیب، مسابقه‌ای شکل گرفته که بانک‌ها برای حفظ بازار خود، ناچار از پرداخت نرخ غیر‌اقتصادی سود سپرده هستند؛ در چنین شرایطی نباید به پرداخت تسهیلات مسکن با نرخ 18 درصد از طریق بانک‌ها (به‌جز بانک مسکن) خوش‌بین بود.
ورود بانک توسعه تعاون به بازار تسهیلات مسکن آیا دامنه پوشش متقاضیان را افزایش خواهد داد؟
با توجه به ورود خودخواسته بانک توسعه تعاون به بازار تسهیلات مسکن، دامنه پوشش متقاضیان، خصوصاً برای تعاونی‌های مسکن گسترده‌تر خواهد شد. این بانک می‌تواند تا 80 درصد هزینه ساخت، تسهیلات ساخت مسکن پرداخت کند و برای خرید نیز تسهیلاتی مشابه آنچه بانک‌های تجاری اجازه دارند، ارائه کند. از آنجا که بانک توسعه تعاون برای تامین مالی بخش مسکن پیش‌قدم شده است، احتمال بیشتری برای پرداخت تسهیلات مسکن نسبت به بانک‌های تجاری دارد.
آیا سبد جدید وام‌های مسکن، تحریک تقاضای واقعی برای مسکن طبقه متوسط را رقم خواهد زد؟
تفکیک مجردها از زوجین در سبد جدید تسهیلات مسکن به نفع تقاضای مصرفی طبقه متوسط و مانعی برای ورود و خروج آزادانه تقاضای سوداگرانه است.
آیا افزایش وام خرید مسکن، موجب تبعیض میان بخش مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی نخواهد شد؟
بررسی سهم تسهیلات پرداختی بخش‌های اقتصادی، حاکی از آن است که برخلاف تصور غالب، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی طی سال‌های اخیر کاهش یافته است (در سال 95 حدود هشت درصد از تسهیلات اعطایی نظام بانکی به بخش مسکن اختصاص داشته است).
آیا افزایش وام خرید مسکن در بازار مسکن، تورم ایجاد نمی‌کند؟
در رابطه با میزان تاثیرگذاری وام مسکن در افزایش قیمت مسکن در ایران عموماً اغراق صورت می‌گیرد. مبانی نظری و تجربی موضوع نیز موید تاثیر موقتی افزایش وام خرید بر قیمت مسکن است و عمدتاً نمی‌توان افزایش وام خرید را علت افزایش قیمت مسکن تلقی کرد. البته توجه کنید که طی سال‌های 1384 تا 1392 که سقف وام خرید مسکن، تثبیت شده بود، قیمت مسکن حدوداً شش برابر شد.
شما به‌طور کلی سیاست‌های دولت یازدهم در جهت افزایش قدرت خرید مسکن با افزایش میزان تسهیلات مسکن را چگونه ارزیابی می‌کند؟ آیا با سیاست تحریک تقاضای دولت یازدهم موافقید؟
بسیاری از صاحب‌نظران اقتصاد مسکن بر این باورند که به موازات کاهش کسری تعداد واحدهای مسکونی نسبت به تعداد خانوارهای کشور باید وزن سیاست‌های سمت تقاضا، افزایش یابد. این در حالی است که طی دولت گذشته، سیاست‌های سمت تقاضا، کمرنگ شده و سهم وام خرید از قیمت مسکن، کاهشی بوده است؛ به‌طوری که قدرت خرید وام مسکن بانک مسکن در تهران که در سال 1384 حدود 30 مترمربع مسکن بود، در سال 1392 به 5 مترمربع مسکن کاهش یافت. بر اثر برنامه‌های دولت پیشین، سمت عرضه مسکن نیز همانند فردی شد که به دریافت غذاهای انرژی‌زا (دوپینگ پولی-مالی) عادت کرده و روز‌به‌روز چاق‌تر می‌شد و طبیعتاً نیاز حادتری به رژیم‌درمانی پیدا می‌کرد. البته طبیعی است که برای چنین فردی، خوردن غذاهای خوشمزه، دلچسب‌تر از رژیم گرفتن است. اما نباید فراموش کرد که میزان دریافت کالری باید متناسب با مصرف کالری باشد. شاهد این مدعا، رسیدن تعداد خانه‌های خالی از حدود 600 هزار واحد در سال 85 به حدود دو میلیون و 600 هزار واحد در سال 95 است! فراموش نکنیم که خانه خالی، به مثابه حبس سرمایه و مصداق عینی کاهش بهره‌وری در اقتصاد است. برای اینکه عمق مطلب درک شود، اگر قیمت متوسط هر خانه خالی را به‌طور متوسط 100 هزار دلار در نظر بگیریم، حجم کنونی حبس سرمایه در خانه‌های خالی کشور حدود 260 میلیارد دلار است! بدیهی است که وظیفه ذاتی علم اقتصاد، تخصیص بهینه منابع است. بر این اساس در این علم توصیه نمی‌شود سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده همه حوزه‌ها باید به‌طور پیوسته مثبت باشد. مثلاً اگر در کشور با مازاد عرضه کالایی مثل سیمان، ماکارونی، سرامیک و... مواجه باشیم طبیعتاً نباید برای تولید بیشتر آن کالاها، سرمایه‌گذاری بیشتر کنیم. در حوزه مسکن هم وضعیت به این شکل است. باید توجه کنیم که اگر سمت عرضه مسکن در سال‌های پس از ۹۲ نیز به روند سال‌های ۸۹ تا ۹۲ ادامه می‌داد آنگاه حجم خانه‌های خالی در سال ۹۵ به بیش از چهار میلیون واحد می‌رسید! متاسفانه دولت نهم و دهم، در قواعد بازی بازار مسکن، اخلال ایجاد کرد که نتیجه آن، تحریک سوداگری مسکن و افزایش شدید قیمت مسکن، همچنین عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن و افزایش تعداد خانه‌های خالی است.
آیا انتقاداتی را که از سوی نامزدهای انتخاباتی به عملکرد دولت یازدهم در بخش مسکن مطرح شده وارد می‌دانید؟
هیچ دولتی نباید به این موضوع افتخار کند که مثلاً به بهای افزایش 40درصدی پایه پولی، طرحی را اجرا کرده باشد. دولت یازدهم هم می‌توانست همانند اسلاف خود، بانک مرکزی را مجاب یا اگر بخواهم دقیق‌تر بگویم، مجبور به تزریق پول پرقدرت به بخش مسکن، به عنوان ساده‌ترین و سریع‌ترین روش ممکن کرده، برنامه‌های پوپولیستی را در بخش مسکن اجرایی کند.
شایان ذکر است که برونداد سیاست‌های دولت نهم و دهم، رسیدن طول دوره انتظار مسکن از 15 سال به بیش از 30 سال است به‌طوری که بازار مسکن ایران هنوز هم درگیر صدمات ناشی از شوک قیمت مسکن در آن دولت، خصوصاً سال‌های 86 و 91 است.
ضمن اینکه در ارزیابی عملکرد دولت یازدهم در حوزه مسکن حتماً باید به بستری که دولت، سه سال قبل کار را تحویل گرفت توجه کنیم؛ ابتدای دولت یازدهم تورم نقطه به نقطه 45 درصد و رشد اقتصادی بالغ بر منفی 7 درصد بود.
به نظرم، منتقدان دولت می‌خواهند با بهره‌مندی از رسانه‌ها و تریبون‌هایی که در اختیار دارند و البته به مدد حافظه تاریخی کوتاه‌مدت بسیاری از مردم، افکار عمومی را مهندسی کنند.
با این اوصاف نظر شما در خصوص منتقدان دولت که عملکرد دولت یازدهم در بازار مسکن را موجب نارضایتی فعالان این بازار می‌دانند، چیست؟
نمی‌توان یک حکم کلی برای همه فعالان این بازار صادر کرد. باید بازیگران بازار مسکن را تفکیک کرد: یک گروه، متقاضیان مصرفی مسکن هستند که بدون تردید از ثبات چهارساله قیمت مسکن، نهایت رضایت را دارند. گروه دوم، تولیدکنندگان مسکن و صنایع وابسته هستند که از کاهش فعالیتشان ناراضی هستند که این کاهش، ناشی از بیش‌فعالی بخش مسکن در دولت پیشین است. گروه سوم نیز سوداگران و دلالان این بازار هستند که خاطره سودهای بادآورده بازار مسکن در سال‌های ۸۶ و ۹۱ را در سر می‌پرورانند و به‌طور طبیعی، دل‌خوشی از بازار ندارند. اگر منصفانه و کارشناسی به مساله بنگریم خواهیم پذیرفت که عدم افزایش قیمت مسکن در چهار سال اخیر، مستحق نکوهش نیست.
برنامه‌های حوزه مسکن و شهرسازی دولت یازدهم بر چه پارادایمی استوار است؟
حاکمیت رویکرد مکانیکی پروژه‌محور طی دهه‌های گذشته و کمرنگ بودن اصلاحات ساختاری و نهادی نتوانسته است مشکلات مزمن بخش مسکن را مرتفع کند. بر این اساس معتقدم مهم‌ترین کاری که در این دولت انجام شد، اصلاح نگرش در وزارت راه و شهرسازی است. قسمت قابل توجهی از مشکلات بخش مسکن، زاییده فقدان برخی از نهادها یا کژکارکردی نهادهای موجود بوده است. به‌طوری که یا نهاد مورد نیاز برای توسعه مسکن، وجود نداشت یا اگر هم وجود داشت، با کارکرد مخدوش مواجه بود؛ مثلاً وزارت راه و شهرسازی به جای سیاستگذاری، تصدی‌گری می‌کرده است. شهرداری به جای مدیریت شهر، تجارت شهر می‌کرده است. انبوه‌ساز به جای توسعه‌گری، پیمانکاری می‌کرده است و مواردی از این دست. بر این اساس، حتی در دوره‌هایی که بخش قابل توجهی از توان اجرایی و مالی دولت مصروف طرح و پروژه‌ای در بخش مسکن شد، مشکلات این بخش مرتفع نشد؛ چراکه به جای پروسه اصلاحات نهادی، اجرای پروژه در کانون توجه بوده است. بر این اساس دولت یازدهم با درک عمیق از مشکلات اقتصاد زمین و مسکن، اصلاحات نهادی و ساختاری در این بخش را هدف‌گذاری کرد.
برنامه‌هایی همچون توسعه‌ای کردن بانک مسکن، راه‌اندازی شرکت‌های تامین سرمایه، صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، توسعه بازار رهن اولیه و ثانویه، صندوق تسهیلات و پس‌انداز منطقه‌ای مسکن، نهاد توسعه‌گر مسکن، صندوق پس‌انداز مسکن یکم و... حاکی از رویکرد نهادی و ساختارگرایانه در حوزه مسکن است. شایان توجه است که اجرای این برنامه‌ها مستلزم هماهنگی با دیگر دستگاه‌ها و صرف زمان است، ولی اثرات آنها بسیار گسترده‌تر از برنامه‌های اجرایی خاص و کوتاه‌مدت بوده و می‌تواند در میان‌مدت و بلندمدت زمینه توسعه بخش مسکن را مهیا کند.
آیا پس از انتخابات شاهد رونق بازار مسکن خواهیم بود؟
انتخابات به‌خودی‌خود، تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن نمی‌گذارد و آنچه گاه از سوی برخی از افراد در خصوص تاثیر انتخابات بر بازار مسکن عنوان می‌شود در واقع تاثیرات غیرمستقیمی است که از کانال تغییر متغیرهای اقتصاد کلان بر بازار مسکن تحمیل می‌شود. البته بدیهی است که برنامه هر دولتی برای بخش مسکن نیز می‌تواند متفاوت از دولت دیگر باشد و بالطبع، تاثیر این برنامه‌ها بر بخش مسکن انکارپذیر نیست.
ارزیابی شما از نرخ رشد قیمت در بازار مسکن چیست؟
با توجه به عواملی چون نرخ سود بانکی، نرخ رشد اقتصادی، تورم عمومی و قیمت نفت، سناریوهای متنوعی قابل وقوع است. سه سناریوی ۱- کاهش، ۲- ثبات و ۳- شوک قیمت مسکن از احتمال وقوع اندکی برخوردارند. محتمل‌ترین سناریو برای سال ۹۶، رشد ملایم قیمت مسکن در حول‌وحوش نرخ تورم عمومی کنونی است. در این سناریو، انتظار می‌رود بازار مسکن تهران وارد دوره رونق ملایم شده و در پی آن، سایر شهرها نیز روند مشابهی را طی کنند. البته عرض رونق (نرخ افزایش قیمت)، کمتر از دوره‌های گذشته خواهد بود.
