قیمت‌ها به واقعیت نزدیک شده است

‌ وضعیت معاملات و قیمت مسکن در بازار پاییز چه سمت و سویی داشت؛ چه عواملی بر این روند اثر گذاشت؟

در فصل پاییز وضعیت معاملات مسکن سیر رو به رشد خودش را داشته است. خوشبختانه روند نزولی گذشته در بازار حاکم نبود. پیش از این هم پیش‌بینی‌ها مبنی بر این بود که در شش‌ماهه دوم سال جاری بازار مسکن شاهد افزایش حجم معاملات در پایتخت باشیم. این اتفاق در فصل پاییز به خوبی پدیدار شد. به گونه‌ای که خرید و فروش مسکن بر اساس مبایعه‌نامه‌های بسته‌شده و بازار اجاره بر اساس قراردادهای تنظیم‌شده از وضعیت قرمز خارج شده است. البته نمی‌توان گفت بازار مسکن از وضعیت رکود خارج شده است اما به طور قطع وضعیت در این بخش نسبت به سال گذشته بهتر بود. در پاییز امسال که همراه با ماه‌های عزاداری محرم و صفر بود و هوا رو به سردی رفت به طور طبیعی و بر اساس یک سنت سالانه حجم معاملات کمی کاهش پیدا کرد زیرا در فرهنگ ما معمولاً در دهه عزاداری شخصی به فکر خرید و فروش یا اجاره خانه نیست. اما دلیل سیر رو به رشد بازار مسکن پشت سر گذاشتن رکود تورمی در سال 1392 بود. هر چه زمان پیش می‌رود وضعیت خروج از رکود بهتر می‌شود. چرا که خیز اقتصادی برای خروج از رکود در کشور برداشته شده و این خیز در بازار مسکن نیز نمود داشته است. همچنین ثبات اقتصادی به وجود آمده نیز کمک می‌کند مردم با آرامش بیشتری نسبت به سال گذشته به حوزه‌های سرمایه‌گذاری ورود پیدا کنند. معمولاً در یک بازار بی‌ثبات مردم نگران هستند که اگر ملک خود را بفروشند تا آن را تبدیل به احسن کنند افزایش قیمت‌های لحظه‌ای آنها را دچار ضرر و زیان کند اما کنترل تورم در بازار و ایجاد آرامش سبب شده است برخی از شهروندان که قصد ارتقای املاک خود را داشتند به راحتی آنها را بفروشند و با افزایش سرمایه ملک خود را بخرند.

‌ آیا روند افزایش جزیی قیمت‌ها در بخش خرید و فروش بر روند بازار اجاره نیز تاثیرگذار بود؟

آمارهایی را که در خصوص افزایش قیمت‌هاست اطلاعات درستی نمی‌دانم. بازار ظرفیت افزایش قیمت‌ها را ندارد. حتی تا حدودی نمی‌توان گفت کاهش قیمت، اما فروشندگان واقعی تلاش کرده‌اند قیمت‌ها را برای فروش سریع‌تر به قیمت‌های حقیقی نزدیک‌تر کنند. قدرت چانه‌زنی در بازار بیشتر شده و حتی خرید و فروش‌های تهاتری ملک نیز افزایش پیدا کرده است. مالکانی که به جای پول حاضر هستند ملکی دیگر یا خودرو دریافت کنند.

‌ منظور شما این است که هنوز ظرفیت کاهش قیمت وجود دارد و قیمت‌ها همچنان واقعی نیست؟

در بسیاری از مناطق این ظرفیت وجود دارد که قیمت به سطح واقعی نزدیک‌تر شود. شاید در خانه‌های کوچک با متراژ کمتر از 100 متر یا در مناطق جنوب و مرکز شهر این ظرفیت وجود نداشته باشد اما در خانه‌های لوکس ظرفیت کاهش قیمت همچنان وجود دارد.

‌ بازار اجاره در فصل پاییز چه وضعیتی داشت؟

بازار اجاره همیشه وابسته به قیمت مسکن است. اگر قیمت مسکن افزایش داشته باشد این روند بر بازار اجاره تاثیرگذار خواهد بود و منجر به بالا رفتن قیمت‌ها در بخش اجاره خواهد شد و بالعکس. اما به دلیل نبود توازن بین عرضه و تقاضای مسکن و افزایش تعداد مستاجران به موجرین و وجود رقابت در بازار، شاهد رشد هرساله اجاره‌بها در شهرهایی همچون تهران هستیم. اما امسال وضعیت اجاره‌بها نسبت به سال‌های گذشته ثبات بیشتری داشت و اگر افزایشی بود متناسب با تورم عمومی موجود در کشور بود. بنابراین رشد جهشی به مفهوم خاص وجود نداشت. بازار اجاره در فصل پاییز نیز همین روند را دنبال کرد هرچند به دلیل کاهش قراردادها به دنبال اتمام فصل نقل و انتقالات با کاهش قراردادها روبه‌رو بودیم و نزدیک به 15 درصد اجاره‌بها کاهش پیدا کرد.

‌ گمان می‌کنید متقاضیان واقعی به بازار مسکن وارد شده‌اند یا همچنان منتظر ثبات بیشتری در بازار هستند؟

بازار مصرفی مسکن برای انجام قرارداد منتظر قراردادی نمی‌ماند و خریداران مصرفی بازار به دلیل نیازی که وجود دارد خرید خود را انجام می‌دهند. می‌توان گفت 90 درصد بازار مصرفی انتظار نکشیده و املاک مورد نیاز خود را خریده‌اند اما در حوزه سرمایه‌گذاری بخش مسکن برخی منتظر فرصت هستند تا نفع بیشتری از بازار ببرند که برای آنکه به دلیل افزایش دلالی‌ها قیمت به طور کاذب افزایش پیدا نکند اتحادیه‌های سراسر کشور باید این فضا را مدیریت کنند.

‌ به نظر شما بازار در فصل زمستان چگونه خواهد بود؟ آیا شاهد ادامه رونق معاملات در این فصل خواهیم بود؟

وضعیت معاملات مسکن در زمستان بهتر خواهد شد اما هنوز افرادی که با رویکرد سرمایه‌ای به بازار مسکن نگاه می‌کنند به این حوزه وارد نشده‌اند زیرا سایر حوزه‌های سرمایه‌گذاری سود بیشتری نصیب آنها خواهد کرد. این افراد در سایر بازارهای رقیب مسکن یا در بازارهای مسکن کشورهای دیگر سرمایه‌گذاری کرده‌اند چراکه توقع سود بیشتری نسبت به وضعیت کنونی دارند. بازگشت این افراد به بازار مسکن زمان‌بر است. پیش از این به دلیل بی‌نظمی‌های اقتصادی که وجود داشت بازار مسکن ایران بهترین بازار مسکن جهت سرمایه‌گذاری بود اما در حال حاضر هنوز این نوع سرمایه‌گذاران به سودی که توقع دارند نخواهند رسید.

‌ شما می‌گویید بازار مسکن در فصل زمستان پررونق خواهد بود اما از سوی دیگر این بازار را هنوز آنقدر پررونق نمی‌دانید که انگیزه حضور سرمایه‌گذاران در آن وجود داشته باشد. پس چطور انتظار دارید زمستان فصل بهتری برای مسکن باشد؟

معتقدم سرمایه‌های سرگردانی که توقع سود بالا دارند و حضورشان در بازار مسکن باعث انقلاب خواهد شد و باعث سرعت بیشتر بازار مسکن از رکود می‌شوند به این زودی‌ها و در کوتاه‌مدت به بازار مسکن باز نمی‌گردند اما بازار مصرفی که شامل خریدارانی است که تازه بازنشسته شده‌اند و سرمایه کوچکی از طریق وام به دست آنها رسیده است به دلیل پایدار شدن بازار و با توجه به آنکه در آخرین فصل سال قرار داریم برای ورود به بازار بیشتر تمایل دارند.

‌ چرا با وجود آنکه اعلام می‌کنید بازار در حال خروج از رکود است همچنان بازار بی‌رمق به نظر می‌رسد؟

حق با شماست. از نگاه یک مشاور املاک در تهران بازار همچنان راکد است. در سطح شهر تهران هزار مشاور املاک ثبت‌شده وجود دارد که در آذرماه 14 هزار مبایعه‌نامه تنظیم کرده‌اند. به طور میانگین سهم هر کدام کمتر از 5/1 قرارداد است؛ این برای یک بنگاه یعنی ورشکستگی. برای مشاوران املاک بازار هنوز از رکود خارج نشده است. وقتی گفته می‌شود بازار مسکن در حال خروج از رکود است و 20 درصد افزایش معاملات صورت گرفته است در مقایسه با سال گذشته دارای رشد محسوب می‌شود. بازار هنوز به وضعیت ایده‌آل نرسیده است وقتی می‌توان گفت بازار نفس کشیده است که به جای 14 هزار قرارداد 36 هزار قرارداد تنظیم شود.