تاریخ انتشار:
پیروز حناچی از تبعات بلندمرتبهسازی و راهکارهایی برای ساماندهی آن می‌گوید
رنج کلانشهرها از بی‌انضباطی ساختوساز
پیروز حناچی می‌گوید: در دنیا بحثساخت‌وساز به این صورت است که در مناطق خاص و مشخصی اقدام به بلندمرتبهسازی می‌کنند. بلندمرتبهسازی تنها در همان مناطق انجام می‌شود و تمهیدات خاصی را برای آن در نظر می‌گیرند. اما اکنون ما تعداد زیادی برج ساخته‌ایم که هیچ‌کدام در پهنه شناخته‌شده بلندمرتبهسازی در طرح جامع نیست. این نشان می‌دهد ما قاعده‌های منطقی را که به دنبال نظم و انضباط شهری حاصل می‌شود، رعایت نکرده‌ایم.
مشکلات ناشی از ساختوساز ساختمان‌های بلند در پایتخت و سایر کلانشهرها، این روزها بیش از پیش مورد توجه واقع شده است. گزارش اخیر مرکز آمار در خصوص سهم 5 /93درصدی ساختمان‌های پنجطبقه و بالاتر شهر تهران هم، که در بهار 1395 پروانه ساخت گرفته‌اند گواه افزایش این ساخت‌وسازهاست. اما این وضعیت چه تاثیری بر چهره آینده شهرها می‌گذارد؟ چرا این روزها میل به این نوع ساخت‌وسازها بیشتر از قبل شده است؟ معاون وزیر راه و شهرسازی در این مورد می‌گوید: «توقف ضوابط بلندمرتبهسازی یکی از دلایل شیفت به سمت این ساخت‌وسازهاست. یکی دیگر از دلایل افزایش ساختوساز ساختمان‌های پنجطبقه و بالاتر، افزایش قیمت زمین در شهر است.» البته جمعیت بالای کشور ما نیازمند ساختوساز ساختمان‌های بلندقامت است، اما برای ساماندهی این وضعیت چه باید کرد؟ ساخت بلندمرتبه‌ها در کلانشهر‌هایی مانند تهران تا چه میزان ضرورت دارد؟ پیروز حناچی معتقد است: «به طور عمومی یکی از ضروریات کلانشهرها، بلندمرتبهسازی است. اما این تمام مساله نیست و باید به وجوه دیگر این مساله نیز توجه کرد.» دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران توجه به قرارگرفتن کشور روی گسل‌های
متعدد، بحران کم‌آبی، تاثیرات اجتماعی و تاثیرات ترافیکی بلندمرتبهسازی و بحث ایمنی شهروندان را چهار موردی می‌داند که چارچوب‌های ضوابط بلندمرتبهسازی را شکل خواهد داد.
بر اساس گزارش اخیر مرکز آمار، 93 درصد پروانه‌های احداث ساختمان مسکونی در بهار امسال متعلق به ساختمان‌های پنجطبقه و بیشتر است. سهم چهار‌طبقه‌ای‌ها پنج درصد و مجموع سهم یک، دو و سه‌طبقه‌ای‌ها به دو درصد می‌رسد. این وضعیت چه تاثیری بر چهره آینده شهرهای کشور می‌گذارد؟
افزایش میزان ساختوساز ساختمان‌های پنجطبقه و بالاتر بعید به نظر نمی‌رسد. اما اینکه این حجم ساختوساز چه اثراتی بر جای می‌گذارد بسیار حائز اهمیت است. به طور کلی می‌توان عنوان کرد که افزایش این ساخت‌وسازها به صلاح شهرمان نیست. از لحاظ شهرسازی، زمان زیادی است که چهره شهر و نظم حاکم بر آن را برهم زده‌ایم. در گذشته (برای مثال در دهه 60) اگر ساختمانی 20 سانتی‌متر هم پیش‌آمدگی داشت، کاملاً مشخص بود. از زمانی که این سد شکست، به تدریج نظم شهر بر هم ریخت و نتیجه آن، چهره شهری است که اکنون از لحاظ شهرسازی کاملاً نامنظم است. در دنیا بحث ساختوساز به این صورت است که در مناطق خاص و مشخصی اقدام به بلندمرتبهسازی می‌کنند. بلندمرتبهسازی تنها در همان مناطق انجام می‌شود و تمهیدات خاصی را برای آن در نظر می‌گیرند. اما اکنون ما تعداد زیادی برج ساخته‌ایم که هیچ‌کدام در پهنه شناخته‌شده بلندمرتبهسازی در طرح جامع نیست. این نشان می‌دهد ما قاعده‌های منطقی را که به دنبال نظم و انضباط شهری حاصل می‌شود، رعایت نکرده‌ایم.
چرا این روزها میل به این نوع ساخت‌وسازها بیشتر از قبل شده است؟
ما در سال 92 در واقع ترمز قطاری را که با سرعت بسیار زیاد کیلومتر بر ساعت در مسیر غلطی در حال حرکت بود کشیدیم. کشیدن ترمز در چند مرحله اتفاق افتاد. در مرحله اول گفتیم تا زمانی که قوانین بلندمرتبهسازی به تصویب نرسیده است پروانه بلندمرتبهسازی صادر نکنید. در آن زمان دوستان در شهرداری عنوان کردند که ما چندین پروژه را تعهد کرده‌ایم و نمی‌توان آنها را متوقف کرد. ما به آن موارد اجازه بررسی دادیم که تعداد زیادی از آنها رد شد یعنی نتوانستند اجازه بلندمرتبهسازی (12 طبقه و بیشتر) را دریافت کنند، در نتیجه به تعدادی از آنها اجازه ساخت طبقات کمتر داده شد. این رویه همانند بادکنکی است که از سمت بالا فشاری را به آن وارد کنیم، یعنی زمانی که اجازه ساخت 12 طبقه و بالاتر داده نشود، فشار بیشتری برای ساختوساز با تعداد طبقات کمتر یا به عبارتی بین پنج تا 12 طبقه وارد می‌شود. در واقع توقف ضوابط بلندمرتبهسازی یکی از دلایل تغییر جهت به سمت این ساخت‌وسازهاست. یکی دیگر از دلایل افزایش ساختوساز ساختمان‌های پنجطبقه و بالاتر، افزایش قیمت زمین در شهر است. ساختوساز در واقع تابعی از اقتصاد است. قیمت تمام‌شده زمین به علاوه قیمت
تمام‌شده ساخت، عامل اصلی تعیین‌کننده قیمت تمام‌شده یک پروژه است. در بسیاری از موارد، ساخت ساختمانی پنجطبقه هزینه‌های سازنده را پوشش نمی‌دهد. چرا که نحوه مدیریت به گونه‌ای بوده که قیمت زمین در چند سال اخیر به شدت افزایش پیدا کرده و زمانی که قیمت زمین را با قیمت تمام‌شده ساخت جمع ببندیم، ساختوساز از حدی کمتر، صرفه اقتصادی ندارد. این موضوع در مناطق مختلف شهر تفاوت دارد، برای مثال در مناطق شمالی تهران قطعاً ساخت ساختمانی پنجطبقه به‌صرفه نیست، زیرا قیمت زمین در این مناطق بالاتر است و با توجه به کیفیت ساختمان‌ها، هزینه‌های ساخت نیز بیشتر از سایر مناطق تمام می‌شود، در نتیجه سازندگان تلاش می‌کنند حداکثر تراکم را بگیرند.
اکنون ما تعداد زیادی برج ساخته‌ایم که هیچ‌کدام در پهنه شناخته‌شده بلندمرتبهسازی در طرح جامع نیست. این نشان می‌دهد ما قاعده‌های منطقی را که به دنبال نظم و انضباط شهری حاصل می‌شود، رعایت نکرده‌ایم.
ساخت‌وسازهای انبوهی که در چند سال گذشته در منطقه 22 تهران انجام شده چه تبعاتی را به دنبال دارد؟
زمانی که ما در مورد ساختوساز منطقه 22 تهران صحبت می‌کنیم، شهرداری دلایلی را برای این حجم ساختمان‌سازی مطرح می‌کند. اما اینکه در منطقه 22 تهران می‌توانستیم چنین بارگذاری کنیم، از لحاظ شهرسازی به هیچ وجه قابل پذیرش نیست. این تنها نظر من نیست، بلکه اعضای شورای عالی شهرسازی و معماری هم این موضوع را نمی‌پذیرند. دوستان شهرداری به مصوبه کمیسیون ماده 5 که در سال 78 تصویب شده است اشاره می‌کنند. این در حالی است که در سال 78 هیچ کدام از مواردی همچون مطالعه مجموعه شهری تهران، طرح جامع تهران و مصوبه هیات وزیران در مورد مجموعه شهری تهران که به کاهش تراکم سطوح مسکونی در منطقه 22 تاکید می‌کند نداشتیم. بر اساس هر سه اینها، متوسط جمعیت‌پذیری منطقه 22 در طرح جامع تهران، 230 هزار نفر است، نه 650 هزار نفر. اما منافع نظام مدیریت شهری در این بوده که مجوزهایی را بدهد و در ازای آنها کسب درآمد کند.
به هر حال جمعیت بالای کشور ما نیازمند ساختوساز ساختمان‌های بلندقامت است، اما در واقع این ساخت‌وسازها بیشتر از اینکه به این نیاز جامعه پاسخ دهند، مشکلاتی را به وجود آورده‌اند. برای ساماندهی این وضعیت چه باید کرد؟
اگر صرفاً بر اساس بازار اقتصاد مسکن و دامن زدن به آن، این ساخت‌وسازها صورت گیرد، دودش به چشم همه به ویژه کسانی که نیازمند واقعی مسکن هستند می‌رود. در سال‌های اخیر مسکن‌های زیادی در شهرها و کلانشهرهایمان تولید کرده‌ایم، حتی در برخی از مواقع تولید مسکنمان بیشتر از تقاضای بازار بوده است. برای مثال بر اساس صحبت‌های شهردار تهران اکنون 450 هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران داریم. اما این تولیدات بیشتر از نیازهای واقعی، در حالی است که به تقاضاهای موثر پاسخ داده نشده است. زوج جوانی که به مسکن نیاز دارد با این وضعیت نمی‌تواند خانه‌دار شود، زیرا این بازار با توجه به اقتصاد مسکن می‌گردد، نه با توجه به برطرف کردن نیازهای گروه هدف.
بر اساس همین گزارش مرکز آمار، ساختوساز ساختمان‌های بالای پنجطبقه در کشور 2 /19 درصد است، در حالی که سهم یک و دو‌طبقه‌ها به ترتیب 2 /29 و 8 /26 درصد است. آیا این بدان معناست که در سایر کلانشهرها با مشکلاتی که در پی ساختوساز ساختمان‌های بالای پنجطبقه به وجود می‌آید مواجه نیستیم؟
ما در تمام کلانشهرهایمان از بی‌انضباطی در ساختوساز رنج می‌بریم. البته این بی‌انضباطی در هر شهر شدت و ضعفی دارد. در مشهد، تبریز، اصفهان، اهواز، شیراز و... با این مشکل مواجه هستیم، البته این موضوع در برخی از این کلانشهرها متعادل‌تر است. در بسیاری از شهرهای کوچکمان نیز با این عدم‌انضباط مواجه هستیم، اما این مشکل در کلانشهرها حادتر است، زیرا قیمت زمین در این شهرها بالاتر و تقاضا برای سرمایه‌گذاری بیشتر است، همچنین ارزش افزوده و جذب سرمایه، طالب بیشتری دارد. اما حادترین وضعیت را در تهران داشتیم، هر چند که اکنون به دلیل مسائل اقتصادی کشور، بخش ساختمان جذابیت سابق را ندارد.
ما در تمام کلانشهرهایمان از بی‌انضباطی در ساختوساز رنج می‌بریم. البته این بی‌انضباطی در هر شهر شدت و ضعفی دارد. در مشهد، تبریز، اصفهان، اهواز، شیراز و… با این مشکل مواجه هستیم، البته این موضوع در برخی از این کلانشهرها متعادل‌تر است.
همچنین گزارش اخیر مرکز آمار نشان از کاهش میزان ساختوساز در بهار 95 می‌دهد. مسلماً میزان ساختوساز زمانی رونق می‌گیرد که تقاضا برای مسکن زیاد باشد. آیا کاهش میزان ساختوساز در بهار 95 نشان از عدم تقاضا برای مسکن می‌دهد؟
لزوماً در این شرایط نمی‌توان گفت که تقاضا برای خرید مسکن کم است. بلکه تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به روش سابق که صرفاً سازندگان منتفع می‌شدند کم شده است. به طور متوسط طی 10 سال آینده، باید در هر سال بین 700 هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود تا به تقاضای متقاضیان مسکن پاسخ داده شود.
حال می‌خواهیم به بحث بلندمرتبهسازی بپردازیم. ابتدا بفرمایید بلندمرتبهسازی چیست و وضعیت بلندمرتبهسازی در کشورمان را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
در طرح جامع قدیم تهران ساختمان‌های شش‌طبقه و بالاتر مشمول تعریف بلندمرتبه‌ها می‌شدند اما در طرح جامع جدید شهر تهران، ساختمان‌های 12 طبقه به بالا بلندمرتبه محسوب می‌شوند. در حال حاضر بلندمرتبهسازی را در تهران متوقف کرده‌ایم و هرگونه اقدامی را به تصویب ضوابط بلندمرتبهسازی موکول کرده‌ایم. دلیل اول آن است که از این ظرفیت بیش از اندازه استفاده شده و دوم اینکه هنوز بر سر ضوابط بلندمرتبهسازی توافقی با شهرداری تهران پیدا نکرده‌ایم. در مشهد نیز وضعیت مشابه تهران است. در آنجا هم با بی‌انضباطی‌های جدی مواجه بودیم. اما در‌صدد هستیم که در دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ضوابطی را به تصویب برسانیم که این ضوابط فارغ از اینکه در کدام شهر اجرا می‌شود، چارچوب‌هایی را برای بحث بلندمرتبهسازی مصوب کند.
با این اوصاف از نظر شما ساخت بلندمرتبه‌ها در کلانشهر‌هایی مانند تهران تا چه میزان ضرورت دارد؟
به طور عمومی یکی از ضروریات کلانشهرها، بلندمرتبهسازی است. اما این تمام مساله نیست و باید به وجوه دیگر این مساله نیز توجه کرد. ما کشوری هستیم که روی گسل‌های متعدد زلزله قرار داریم و شهر تهران نیز زلزله‌های متعددی را تجربه کرده است و این یکی از مسائلی است که باید مورد توجه قرار گیرد. بحران آب هم یکی از بحران‌های جدی است که شهر را تهدید می‌کند، خشکسالی‌ها نیز به این موضوع دامن می‌زند و آن را حادتر می‌کند. همچنین سومین مساله‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، بحث تاثیرات اجتماعی و تاثیرات ترافیکی این پروژه‌هاست که باید آنها را مورد توجه قرار دهیم. چهارمین مورد، بحث ایمنی شهروندان است. برای مثال اگر شما محدوده‌هایی را بلندمرتبهسازی کنید، اما تجهیزاتی نداشته باشید که در مواقع خطر جان افرادی را که در این ساختمان‌ها زندگی می‌کنند نجات دهید، این امر بسیار مشکل‌ساز می‌شود. بنابراین برای بلندمرتبهسازی باید به این چهار مورد توجه شود. هیچ عقل سلیمی با بلندمرتبهسازی مخالف نیست، اما چارچوب‌های آن باید رعایت شود. در صورت رعایت کردن این چارچوب‌ها دیگر در هر جایی شاهد ساختوساز ساختمان‌های بلند نخواهیم بود و دیگر در هر
پلاک و با هر ابعادی نمی‌توان ساختمان‌های بلندمرتبه را ساخت. قاعدتاً باید منافع بلندمدت شهروندان و حقوق شهروندانمان را در بلندمرتبه‌سازی‌ها رعایت کنیم. ما نمی‌توانیم ساختمان‌هایی را بسازیم که تا ابد برای همسایگانمان مشکل ایجاد کند و چهار موردی که عنوان کردم چارچوب‌هایی است که ضوابط بلندمرتبهسازی را شکل خواهد داد.
بر اساس صحبت‌های شهردار تهران اکنون ۴۵۰ هزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران داریم. اما این تولیدات بیشتر از نیازهای واقعی، در حالی است که به تقاضاهای موثر پاسخ داده نشده است. زوج جوانی که به مسکن نیاز دارد با این وضعیت نمی‌تواند خانه‌دار شود، زیرا این بازار با توجه به اقتصاد مسکن می‌گردد، نه با توجه به برطرف کردن نیازهای گروه هدف.
آیا زیرساخت‌های لازم برای بلندمرتبهسازی در کشورمان وجود دارد؟
یکی از مولفه‌هایی که اجازه می‌دهد در برخی از مکان‌ها بلندمرتبهسازی صورت گیرد و در برخی دیگر انجام نشود، همین بحث زیرساخت‌هاست. شبکه راه‌ها و شبکه تاسیسات زیربنایی مانند آب، برق و گاز در بسیاری از مناطق شهری ما شکل پیدا کرده است. زمانی که شما تراکم عظیمی را به صورت انبوه به یک منطقه وارد می‌کنید، یا باید بخش دیگری از این زیرساخت‌ها را آزاد کرده و به این مناطق اختصاص دهید، یا باید شبکه‌های زیرساخت را تقویت کنید. وقتی امکان تقویت شبکه زیرساخت وجود نداشته باشد، در واقع یعنی اینکه ما در حال حرکت به سمت بحران هستیم. ما می‌دانیم که شبکه آب در برخی از مناطق شهر دارای محدودیت است یا شبکه گاز را در برخی از بخش‌ها نمی‌توانیم در کوتاه‌مدت توسعه دهیم، در نتیجه ساختوساز انبوه در چنین مناطقی عقلانی به نظر نمی‌رسد. زیرا به هر حال باید زیرساخت‌ها در واحدهای ساخته‌شده فراهم باشد، چرا که ما قصد این را نداریم که شهروندان را در واحدهایی ببریم که عذاب بکشند. یکی از مشکلاتی که اکنون در مسکن مهر وجود دارد نیز این است که در برخی از این واحدها برنامه‌ریزی برای استقرار جمعیت در نظر گرفته نشده و زیرساخت‌ها فراهم نیست.
حجم قابل توجهی از بودجه کلانشهرهای ما به صورت مستقیم و غیرمستقیم از محل ایجاد عارضه (گاه تراکم‌فروشی) اتفاق می‌افتد و به صورت مستقیم و غیرمستقیم به ساختوساز مربوط است. عواقب آن (تراکم‌فروشی‌های غیرمجاز) چیست و تبعات آن دامنگیر چه حوزه‌هایی است؟
عارضه یعنی چیزی که وجود ندارد و شما آن را به وجود می‌آورید و از کسی که این عارضه را ایجاد کرده است، هزینه‌ای را دریافت می‌کنید تا آن عارضه را جبران کنید. برای مثال این هزینه، هزینه افزایش تراکم بیشتر در سطوح منزل مسکونی و افزایش تراکم خانوار بیشتر است، زیرا شما ناچار هستید که شبکه ارتباطی و زیرساخت‌ها را برای آنها فراهم کنید. هر عارضه‌ای در شهر، استفاده‌کننده‌ای دارد و هر کسی که از آن استفاده بیشتری کند باید هزینه بیشتری را پرداخت کند. اما حالت ایده‌آل آن است که شما با کمترین عارضه بتوانید به بهترین وجه، شهر را مدیریت کنید.
اما سوال اساسی این است که چگونه می‌توان با کمترین عارضه و با کمترین ساختوساز شهر را به بهترین وجه مدیریت کرد؟
هر کسی که در این شهر از چیزی استفاده می‌کند، از سوخت گرفته تا جاده‌ها و اشیایی که خریداری می‌کند، مانند همه جای دنیا باید بخشی از آن را برای اداره امور شهر کنار بگذارد. بخش عمده‌ای از عوارض محلی برای اداره امور شهر به نظام مدیریت شهری اختصاص داده می‌شود. در همه جای دنیا شهرداری‌ها از محل عوارضی همچون بلیت اتوبوس، بلیت قطار، بلیت مترو، تاکسی، عوارض خودرو، عوارض سوخت، عوارض ساختوساز، اشیایی که در تیراژ بسیار بالا خرید و فروش می‌شود مانند بلیت سینما و... اداره می‌شوند و هر چقدر که شما منابعی را تعریف کنید که با حداقل عارضه ایجاد شوند، در واقع به شهر کمک کرده‌اید.
اگر بخواهید به برخی از ویژگی‌های مثبت بلندمرتبهسازی اشاره کنید، چه موضوعاتی مد نظر شما قرار می‌گیرد؟ از نظر شما بلندمرتبهسازی می‌تواند ابزاری برای بهبود شرایط شهری باشد؟
روزگاری در شهرسازی عنوان می‌کردند که زمین را آزاد کنیم و همان تعداد خانواری که در زمین‌های گسترده‌تری هستند در برج‌های متراکم به صورت متراکم‌تر زندگی کنند. اما اکنون به غیر از برج‌های اداری، تجاری و هتل‌ها، به صورت عمده در خصوص واحدهای مسکونی، تراکم متوسط توصیه می‌شود. تراکم متوسط یعنی ساختمان‌های چهار، پنج و حداکثر شش‌طبقه که با فضای سبز اطراف خود و خدمات اطراف خود ترکیب می‌شود. یعنی نه خانه‌های ویلایی یک و دو طبقه و نه برج‌های 25 و 30 طبقه، بلکه ترکیبی از فضای سبز و واحدهای مسکونی با تراکم متوسط که خدمات نیز در نزدیک‌ترین فاصله برای آنها قابل تامین باشد تاکید و توصیه می‌شود.
دیدگاه تان را بنویسید