مشکل اصلی ساخت و ساز چیست؟

آنچه در بازار مسکن اتفاق افتاده، نمودی کوچک از فضای کلی اقتصاد ایران است. فشار بالایی که در‌ سال‌های گذشته تولید‌کنندگان در عرصه‌های مختلف پشت سر گذاشته و باعث زیان‌دهی چندباره شده است، باعث شده بسیاری از آنها دیگر اقبالی به ورود مجدد به بازار از سوی خود نشان ندهند. در حال حاضر نیز تمام بخش‌های تولیدی کشور و به‌طور خاص صنعت ساختمان بیش از آنکه نسبت به ورود دوباره و پرقدرت به عرصه سرمایه‌گذاری فکر کنند، نیاز به یک افق روشن و دورنمایی امیدبخش دارند.

یعنی بازار به یک حرکت جدید و افقی روشن احتیاج دارد؟

دقیقاً همین‌طور است. چشم‌انتظاری جامعه در طول حدود دو سال گذشته برای بهبود وضعیت اقتصادی که البته با نیم‌نگاهی به مسائل سیاسی و دیپلماسی خارجی بوده است، این انتظار را به وجود آورده و به آن تداوم بخشیده است. انتظار سرمایه‌گذاران برای نتیجه‌بخش شدن مذاکرات و تاثیر مثبت آنها بر اقتصاد داخلی، این موج را در بخش‌های مختلف صنعت ساختمان ایجاد کرده که تا زمان مشخص نشدن تکلیف بازار، ساخت‌وسازها ثابت باقی بماند که این مساله تاثیرات منفی خاص خود را به همراه آورده تا در کنار ایجاد رکود، تامین نیاز را نیز با مشکل مواجه کند.

این یعنی ساخت و سازهای فعلی هیچ سنخیتی با نیاز جامعه ندارند؟

هرچند در‌ سال‌های گذشته تلاش شده با اجرایی شدن چند طرح خاص، میزان عرضه مسکن را به تقاضا نزدیک کنند، اما آنچه در عمل اتفاق افتاده، نشان از آن دارد که ساخت و سازهای ما هنوز با نیازی که جامعه به شکل سالانه تولید کرده و در کنار نیاز به مسائل اقتصادی دیگر مانند شغل به خانه نیز احتیاج دارد، فاصله طولانی دارد.

وزیر راه و شهرسازی یکی از برنامه‌های اصلی خود را حمایت از عرضه عنوان کرده. این حمایت چطور عملیاتی می‌شود؟

در بررسی جایگاه دولت در بازار مسکن و ایجاد تغییر در آن به دو جنبه اصلی می‌رسیم. یکی ورود مستقیم به عرصه و استفاده از توان تولید‌کنندگان، پیمانکاران، انبوه‌سازان و کارفرمایان در از بین بردن رکود در جامعه و بهبود اوضاع عرضه مسکن و جنبه دیگر حمایت‌های غیر‌مستقیم از طریق ایجاد منابع اعتباری و پولی و بانکی در بازارهای سرمایه و بانک‌های مختلف کشور که دو عرصه کاملاً مجزا از یکدیگر را می‌سازد.

حمایت‌های مالی و بانکی دولت تاکنون بر کدام محور استوار بوده و تا چه اندازه کارگشا شده است؟

هرچند تلاش شده با ایجاد تغییراتی جدی در عرصه‌های مختلف وضعیت عرضه و تقاضا به یک تعادل نسبی برسد و به این منظور بانک‌ها و بازار بورس نیز ابلاغیه‌هایی دریافت کرده‌اند و با همکاری وزارت راه و شهرسازی با شورای پول و اعتبار مقدمات قانونی این پروژه نیز فراهم شده است، اما هنوز در عمل بازار عرضه نفع چندانی از تغییر و تحولات نداشته است. در کنار آن ورود دولت به این عرصه خطرات مخصوص به خود را دارد که در صورت رعایت نشدن آنها می‌تواند به پیچیده شدن پازل مسکن در شرایط فعلی اقتصاد ایران منتهی شود.

این یعنی برنامه‌های دولت پیش از سرعت گرفتن نیاز به شفافیت دارد.

دقیقاً همین‌طور است. رونمایی از طرح جامع مسکن که چند روز قبل اتفاق افتاد و البته پس از 10 سال تاخیر در اجرایی شدن آن، شکل گرفت، یکی از همین موضوعات است. این طرح قبل از اینکه در عرصه اجرا بتواند به دولتمردان و فعالان عرصه مسکن کمک کند، نقش مهمی در شفاف‌سازی و روشن کردن ابعاد مختلف نقشه دولت در این مورد خواهد داشت. تا زمانی که روش‌ها روی کاغذ مشخص نشود و اعلام نشود که منابع در نظر گرفته‌شده برای اجرای این پروژه‌ها چگونه خواهد بود نمی‌توان به کارگشا بودن حضور دولت در این عرصه امیدوار شد. دولت باید به وعده‌هایی که می‌دهد عمل کند و البته در اصل وعده‌هایی بدهد که توان عمل کردن به آنها را داشته باشد. ما موظف به تامین مسکن اقشار کم‌درآمد جامعه هستیم و این مهم تنها با یک برنامه‌ریزی گسترده و البته پرهیز از خطاهای گذشته امکان‌پذیر است.

در برنامه‌های فعلی دولت تا چه حد پرهیز از خطاهای گذشته را در دستور کار قرار داده است؟

قطعاً نمی‌توان برای آن چیزی که هنوز اتفاق نیفتاده برآوردی دقیق یا گزارشی تحلیلی ارائه داد. دولت در حال حاضر به دنبال ایجاد شناخت از بازار و عملی کردن طرح‌های خود است که احتمالاً برنامه‌ای زمان‌بر خواهد بود. آنچه ما باید در طول زمان اجرای این طرح‌ها در دستور کار خود قرار دهیم، قبل از هر چیز حفاظت از شرایط طبیعی بازار است. اگر برنامه‌ها و حمایت‌ها به شکلی باشد که تنها یک قطب از بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده و برایش نسخه‌های جدید بپیچد قطعاً تعادل عرضه و تقاضا بر هم خواهد خورد و به دنبال نبود تولید خانه به اندازه تقاضا قیمت‌ها بالا می‌رود. این اصلی‌ترین نکته‌ای است که ما باید از آن پرهیز کنیم تا مبادا برای ایجاد تغییر در شرایط بازار، قیمت‌ها را افزایش دهیم تا دوباره رکود ماندگار شود.

کارشناسان گرانی زمین را یکی از عوامل تاثیرگذار در کاهش ساخت و سازها می‌دانند. گره این بخش چطور باز می‌شود؟

به اعتقاد بنده حوزه مسکن در تامین زمین مورد نیاز برای ساخت و سازها با چند مشکل متفاوت روبه‌روست. در وهله نخست باید این مساله را حل کنیم که زمین در ایران کالایی سرمایه‌ای بوده و برای صاحبانش ارزش فراوانی دارد. پس این موضوع که تلاش کنیم به دنبال طرح‌هایی برویم که در نتیجه آن قیمت زمین کاهش پیدا کند یا ارزش سرمایه‌ای‌اش از بین برود، قطعاً طرح درستی نخواهد بود. از سوی دیگر برخی از کارشناسان و فعالان این عرصه برای دولت در این زمینه نقشی فعال در نظر می‌گیرند که این مساله با توجه به تجربه‌ای که در‌ سال‌های گذشته داشته‌ایم، چندان عملی به نظر نمی‌رسد. باز هم تاکید می‌کنم هر وعده‌ای که از سوی دولت داده می‌شود، باید قابلیت اجرا داشته باشد در غیر این صورت نه‌تنها مشکلات بازار مسکن به عنوان یکی از گسترده‌ترین بازارهای اقتصادی ایران را حل نمی‌کند که حتی با ایجاد توقعات زیاد در بین اقشار مختلف مردم، نظم بازار را نیز به هم می‌ریزد و فشار را روی مسوولان دولتی افزایش می‌دهد.

این تجربه‌های ناموفق به مسکن مهر بازمی‌گردد یا سابقه‌ طولانی‌تری دارد؟

هرچند هرگاه بحث از ارائه زمین‌های دولتی شده، چندان نتیجه روشن و مثبتی از آن به‌جا نمانده است، اما به‌طور خاص تجربه مسکن مهر به ما نشان می‌دهد نمی‌توان روی زمین‌های دولتی حسابی ویژه باز کرد زیرا در وهله نخست دولت زمینی ندارد که بخواهد در اختیار خانه‌سازان قرار دهد و اگر هم داشته باشد،‌ این زمین‌ها از نظر ظرفیت زیرساختی و جاذبه‌هایی که برای مردم دارند، در سطحی بسیار پایین قرار می‌گیرند. امروز و با گذشت حدود 10 سال از آغاز به کار مسکن مهر می‌بینیم نه‌تنها مردم نسبت به استفاده از این زمین‌های دولتی علاقه‌ای از خود نشان نداده‌اند که حتی واحدهای باقی‌مانده نیز با سرعتی پایین و به شدت کند ساخته می‌شوند. دلیل این موضوع نیز کاملاً مشخص است. دولت زمین‌هایی در اختیار داشته که کیلومترها از مناطق شهری فاصله داشته‌اند و خانه‌سازان و انبوه‌سازان برای تامین منابع زیرساختی و نیازهای اولیه واحدهای مسکونی در این نقاط با مشکلات زیاد و البته کسری بودجه کلان روبه‌رو بودند مساله‌ای که بافت‌های فرسوده در نقطه مقابل آن قرار می‌گیرند.

این یعنی بافت‌های فرسوده در خروج از رکود نقشی کلیدی ایفا می‌کنند؟

توجه به ظرفیت‌های کلانی که در این بافت‌ها وجود دارد قطعاً جواب این سوال مثبت است. بافت‌های فرسوده که در نزدیک‌ترین فواصل به مناطق شهری قرار گرفته و‌ سال‌هاست از امکانات زیربنایی مانند آب، گاز، برق و حتی مخابرات بهره‌مندند، ظرفیت‌های بسیار بالایی برای جذب سرمایه‌گذاری‌های جدید و البته برطرف کردن نیازهای جامعه دارند.

بافت‌های فرسوده تا چه حد کفاف نیازهای فعلی و آینده را خواهند داد؟

توجه به گستردگی بافت‌ها در نقاط مختلف شهری کشور، چه در تهران و چه در شهرهای مختلف و وجود زمین‌های چند ده‌هکتاری که ‌سال‌هاست در آنها ساخت و سازی صورت نگرفته و آماده سرمایه‌گذاری‌های جدید هستند، این امکان را به وجود آورده که نه‌تنها نیازهای فعلی برطرف شود که حتی واحدهای مسکونی برای برطرف کردن نیازهای موجود در جامعه در طول‌ سال‌های آینده و حداقل برای یک دهه از آنها امکان‌پذیر باشد. البته تنها مشکلی که در این زمینه وجود دارد بحث خصوصی بودن مالکیت در زمین‌های بافت فرسوده است. مالکانی که‌ سال‌هاست سند این واحدها را در اختیار دارند و هرچند در آنها ساکن هستند، اما عملاً توان ساخت و ساز و بهسازی واحدهای مسکونی خود را ندارند. اینجا نقطه‌ای است که دولت باید برای آن چاره‌ای جدی بیندیشد.

این یعنی دولت در زمینه احیای بافت‌های فرسوده کم‌کاری کرده است؟

نمی‌توانیم روی آن نام کم‌کاری بگذاریم اما قطعاً در این شکی وجود ندارد که با توجه به ظرفیت‌های کلان موجود در بافت‌های فرسوده و نیاز روزافزون کشور به زمین‌هایی که در آن بتوان نیازهای جامعه را با ساخت و سازهای جدید برطرف کرد، این امکان را به وجود آورده که به بافت‌های فرسوده بتوان به چشم یک نقطه کلیدی در لحاظ کردن نیازهای جدید جامعه در تامین مسکن فکر کرد. آنچه دولت تاکنون فراموش کرده برنامه‌ریزی برای احیا و بهسازی این طرح‌ها بوده است. اگر بسیاری از طرح‌های فرهنگی، هنری و ورزشی دولت در سطح شهرها به جای رفتن به مناطق جدید و نوساز در بافت‌های فرسوده صورت می‌گرفت نه‌تنها بخش عمده‌ای از مشکلات زیرساختی و اجتماعی موجود در این بافت‌ها حل می‌شد بلکه مشکل رکود و تامین نیازهای جدید در مناطق مختلف کشور نیز به درستی مورد پیگیری قرار می‌گرفت. شرایط بافت‌های فرسوده این رویکرد را به وجود آورده که بسیاری از سرمایه‌گذاران، انبوه‌سازان و خانه‌سازان نسبت به ورود آنها و ایجاد طرح‌های ساخت و سازی کلان رویکردی مثبت دارند. اگر دولت بتواند مقدمات لازم برای این سرمایه‌گذاری را به وجود آورد قطعاً سرمایه‌گذاران مشکلی برای ورود به بافت‌های فرسوده نخواهند داشت. آنچه مهم است لزوم تدوین یک برنامه ملی برای احیای بافت‌های فرسوده است که به تلاش همه‌جانبه چه از سوی دولت و چه از سوی مردم نیاز دارد.

گران شدن مصالح ساختمانی نیز در‌ سال‌های گذشته مشکلات عدیده‌ای را بر سر راه خانه‌سازان به وجود آورد. آیا مشکلات موجود در این بازار نیز به وجود حمایت‌های دولتی احتیاج دارد؟

بازار مسکن یکی از گسترده‌ترین بازارهای اقتصادی در سراسر ایران است. هرچند در نگاه نخست تنها چند قشر خاص در آن مشغول به کارند اما ارزیابی‌های دقیق‌تر نشان از آن دارد که بیشتر از 100 صنعت کشور به شکل مستقیم و غیر‌مستقیم با ساختمان‌سازی ارتباطی نزدیک دارند. بازار مصالح ساختمانی نیز یکی از همین بازارهاست. با توجه به شرایط اقتصادی کشور و تورم غیر‌قابل توجیهی که در‌ سال‌های گذشته اقتصاد ایران را در‌بر گرفته بود، افزایش قیمت در بازار مصالح ساختمانی غیر‌قابل توقف است. به هر حال این صنعت نیاز به سودی دارد که باید از طریق فروش تامین شود و نمی‌توان به مصالح‌فروشان برای افزایش قیمتشان خرده گرفت بلکه این دولت و سیاستگذاران هستند که باید نسبت به آنچه در‌ سال‌های گذشته به وجود آمده، توضیحی منطقی ارائه کنند.

آیا در کنار ارائه توضیح به اجرای سیاست‌های جدید در این زمینه احتیاج خواهد بود؟

همان‌طور که در چارچوب قانون هدفمندی یارانه‌ها نیز تصریح شده، باید بخش قابل توجهی از منابع اعتباری حاصل از اجرای این طرح در اختیار تولید و واحدهای تولید‌کننده قرار گیرد. در این بین بازار مسکن با توجه به گستردگی فراوان و البته نقش مهمی که در برطرف کردن نیازهای ملی کشور و البته ایجاد اشتغال دارد، قطعاً جزو اولویت‌های خدمت‌رسانی است که می‌تواند از یارانه برخوردار شود. اگر فشار قیمت صنایع ساختمانی در طول‌ سال‌های گذشته بالا رفته و مصالح گران شده است، دولت می‌تواند در صورت اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها بخشی از منابع این طرح را در اختیار سازندگان مصالح و مصالح‌فروشان قرار دهد تا با کمک آن بخشی از فشار کار رفع شده و قیمت مصالح نیز با نیاز فعلی از بازار یکسان شود.

با وجود تمام این نگرانی‌ها آیا می‌توان امید داشت کشور با اهداف در نظر گرفته‌شده در سند چشم‌انداز در حوزه تولید و عرضه مسکن همسانی داشته باشد؟

متاسفانه عملکردمان در طول‌ سال‌هایی که از آغاز اجرای سیاست‌های سند چشم‌انداز می‌گذرد، چیز دیگری را نشان می‌دهد. بر مبنای این قانون بالادستی ما باید با توجه به نیاز کشور که هر‌ساله با تولد و ازدواج‌های جدید افزایش پیدا می‌کند، حداقل 900 هزار واحد مسکونی جدید بسازیم که از این رقم تاکنون بخش قابل توجهی محقق نشده است. اگر ما بتوانیم با توجه به ظرفیت‌های فعلی با تمام توان خود کار کنیم حداکثر خواهیم توانست در سال 400 تا 500 هزار واحد مسکونی بسازیم که این تنها نتیجه‌ای که دارد افزایش تقاضا بدون برطرف کردن نیازهای مقدماتی آن است.

ادامه دادن این روند یعنی همان اتفاقی که در‌ سال‌های گذشته برای دولت‌های گذشته رخ داده است.

کاملاً صحیح است. اگر دولت نتواند نیازهای فعلی جامعه را برطرف کند و متناسب با میزان ازدواج و رشد جمعیت واحدهای مسکونی جدید به وجود آورد، تراکم تقاضا در‌ سال‌های آینده امری اجتناب‌ناپذیر خواهد بود که باید مسوولان اجرایی‌ سال‌های بعد با آن دست و پنجه نرم کنند. نمی‌توان انتظار داشت برای جمعیتی که نیازی 900 هزار‌واحدی دارد، کمتر از نیمی از آن را برطرف کرد و در نهایت به تعامل در بازار، رونق کافی و تامین تمام نیازها در آینده‌ای نزدیک امیدوار بود.

با توجه به اوضاع فعلی، چطور می‌توان انتظار داشت خانه‌سازان در کوتاه‌مدت به این عرصه بازگشته یا حداقل با توانی بیشتر به کار خود ادامه دهند؟

یکی از اصلی‌ترین مشکلاتی که خانه‌سازان با آن روبه‌رو بوده‌اند،‌ انتظاراتی است که بیش از توان آنها بوده و غیر‌قابل کنترل شده است. نمی‌توان شرایط اقتصادی کشور را به هم ریخت، حمایت‌ها را به شدت پایین آورد، با رکودی چندین‌ساله اجازه چرخش سرمایه را گرفت و در نهایت از خانه‌سازان و انبوه‌سازان انتظار افزایش توان و بالا بردن سرمایه‌گذاری‌ها را داشت. مسکن ایران در طول‌ سال‌های گذشته از نبود تعادل رنج برده و هیچ وقت نتوانسته میان عرضه و تقاضا ارتباطی متناسب برقرار کند. برای بهبود این شرایط به برنامه‌ای مستمر، همه‌جانبه و با همکاری تمام نهادها احتیاج داریم تا حداقل در افق 10‌ساله اوضاع دگرگون شود. در غیر این صورت و با وجود تمام تبلیغاتی که برای افزایش ازدواج و بالا بردن آمار تولد انجام می‌گیرد نه‌تنها بازار مسکن نمی‌تواند به آینده امیدوار باشد که تنها نیازهای امروز و‌ سال‌های آینده به دوش مسوولان و مردمی می‌افتد که می‌خواهند نیازشان را در‌ سال‌های پس از دهه 90 برطرف کنند.

نیاز مردم به بازار مسکن را نه می‌توان فراموش کرد و نه می‌توان به تعویق انداخت. تنها برای آن به برنامه‌ریزی‌هایی احتیاج است که جز با رعایت تمام اصول و نیازهای سرمایه‌گذاران قابلیت اجرا نخواهد داشت.