چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۱۳۹۳
رشد هم‌پای تورم
تحلیل نوسانات بخش مسکن با توجه به عوامل و رفتارشناسی تحولات و فراز و فرودهای آن در چارچوب تغییرات و روند شاخص‌های کلان اقتصادی و بازارهای رقیب، صورت می‌پذیرد. لکن در مقطع فعلی سرعت و جهت تحولات اقتصادی و عوامل تاثیرگذار بر این تحولات تا حد زیادی غیرقابل پیش‌بینی و به اما و اگرهای متعددی وابسته شده است.
محمود جهانی/ تحلیلگر اقتصاد مسکن
تحلیل نوسانات بخش مسکن با توجه به عوامل و رفتارشناسی تحولات و فراز و فرودهای آن در چارچوب تغییرات و روند شاخص‌های کلان اقتصادی و بازارهای رقیب، صورت می‌پذیرد. لکن در مقطع فعلی سرعت و جهت تحولات اقتصادی و عوامل تاثیرگذار بر این تحولات تا حد زیادی غیرقابل پیش‌بینی و به اما و اگرهای متعددی وابسته شده است.
از این‌رو تحلیل و پیش‌بینی بازار مسکن در سال 93 نیز تا حدی مشکل و با ضریب خطای زیادی مواجه است. شاید آنچه موضوع نوسانات بازار را بیش از پیش حساس و مهم کرده است از یک‌طرف شدت تحولات متغیرهای کلان و بازار مسکن و بازارهای رقیب در یکی، دو سال گذشته است، و از طرف دیگر اتخاذ سیاست‌های کلان اقتصادی و تصمیم‌گیری‌های سرنوشت‌ساز اقتصادی در سال پیش‌رو است، که در چارچوب تغییر رویکردها و روندهای اقتصادی دولت یازدهم قرار است به مورد اجرا درآید. تحت این شرایط، نتیجه هر تحلیلی می‌تواند عوض شود و تحولات به گونه دیگری رقم بخورد و لذا فقط می‌توان با شناسایی عوامل تاثیرگذار، در خصوص مسیر کلی حرکت بازار گمانه‌هایی ارائه کرد.
در این مقاله ضمن بررسی شرایط حاکم بر بازار مسکن، به طور اختصار گمانه‌های مربوط به تحولات بازار در سال 93 را در چارچوب سیاست‌های اقتصادی کلان کشور مورد بررسی قرار می‌دهیم.
بخش مسکن به عنوان یک بخش عمده اقتصادی و با توجه به ارتباط و وابستگی که با سایر متغیرهای کلان و بازارهای رقیب پیدا کرده است، به لحاظ فرآیندهای رکود و رونق و نوسانات قیمتی، از روند مشخص و قابل تعریفی برخوردار شده است. به گونه‌ای که با مطالعه و بررسی وضعیت این متغیرها می‌توان نبض بخش مسکن را نیز اندازه گرفت و از چگونگی فعل و انفعالات آتی بخش اطلاع پیدا کرد. ما به جهت بررسی این فعل و انفعالات در سال 1393، ابتدا نگاهی گذرا به نوسانات بلند‌مدت و آخرین تحولات بازار مسکن می‌اندازیم و سپس مباحث مربوط به سال 93 را مرور خواهیم کرد.
تحلیل بر مبنای روندهای گذشته و گرایش‌های موجود
بخش مسکن بر اساس نوسانات ادواری و بلند‌مدت به طور متوسط هر 5/4 الی پنج سال
یک سیکل رکود و رونق را طی می‌کند. که در این فرآیند 3 الی 5/3 سال در وضعیت رکودی قرار دارد و حدود یک الی 5/1 سال نیز در دوره رونق قرار می‌گیرد.
از آنجا که آخرین رونق ایجاد‌شده در بخش، مربوط به سه‌ماهه پایانی سال 1391 تا سه‌ماهه اول سال 1392 است و از سه‌ماهه دوم 1392 بخش با رکود مواجه شد، معنی این صحبت این خواهد بود که رونق بعدی بخش نباید زودتر از نیمه دوم سال 1394 اتفاق بیفتد.
اما در کنار این موضوع، به نظر می‌رسد با اتفاقاتی که در سال‌های اخیر اقتصاد کشور مبتلا به آن بوده است سیکل طبیعی خیلی از تحولات اقتصادی دچار تغییر شود و سرعت و شدت تحولات تا زمانی که تعادل عمومی به بخش‌ها برگردد بیشتر خواهد شد. نقطه آغاز این مطلب به سال 1390 بر می‌گردد. یعنی زمانی که مرحله اول طرح هدفمندی یارانه‌ها اتفاق افتاد و به دنبال آن اغلب بخش‌های اقتصادی دچار نوسان و عدم تعادل شدند. وقایع سال 1391 که به دنبال مسائل تحریم‌ها در بازار ارز و طلا و... رخ داد نوسانات را شدیدتر کرد و عدم تعادل بین بخش‌ها تشدید شد. نمودار شماره 1 این روند را برای بازارهای مسکن، سکه، بورس و ارز نشان می‌دهد.
این نمودار نشان می‌دهد چنانچه سال 1390 را به عنوان سال مبنا قرار دهیم از نیمه دوم این سال ابتدا بازار سکه و ارز دچار نوسان شده و حرکت افزایشی قیمت در این دو بازار ایجاد می‌شود. سپس از سه‌ماهه چهارم این سال شاخص قیمت مسکن شروع به رشد کرد. در این سال اتفاق خاصی در بازار بورس نمی‌افتد، و شاخص آن پایین‌تر از بقیه شاخص‌ها قرار دارد. در سال 1391 و به خصوص از نیمه دوم این سال شدت نوسان در بازار ارز و سکه به اوج می‌رسد و رشد فزاینده‌ای می‌یابد. از این زمان شاخص مسکن و بورس نیز روند فزاینده می‌یابند اما در پایان این سال نرخ سکه و ارز روند نزولی می‌یابند. شاخص بورس با افزایش بسیار غیر‌طبیعی مواجه می‌شود به گونه‌ای که در سال 1392 فراتر از بقیه شاخص‌ها قرار می‌گیرد و شاخص مسکن نیز به تعادل می‌رسد. در ادامه سال 1392 بخش مسکن با رکود مواجه می‌شود. سرنوشت این چهار بازار در ماه‌های پایانی سال 1392 به این ترتیب است که شاخص بورس با روند کاهنده روبه‌رو شده، بازار طلا و ارز تقریباً روند تعادلی پیدا می‌کنند و اما شاخص مسکن به نظر، آمادگی برای شروع دوره رشد پیدا می‌کند.
به عبارت دیگر در دو ماه پایانی سال، به طور نسبی معاملات مسکن بیشتر شده به گونه‌ای که رکود معاملات مسکن که در این سال مربوط به ماه اردیبهشت با 13212 واحد بوده در ماه اسفند شکسته و به 14568 واحد بالغ می‌شود و میانگین قیمت یک متر‌مربع مسکن معامله‌شده به چهار میلیون و 200 هزار تومان بالغ می‌شود که با میانگین ماه خرداد که حدوداً چهار میلیون و 300 هزار تومان بوده برابری می‌کند (نمودار 2 و 3 ).
این بدان معنی است که در پایان سال 1392، نشانه‌هایی از رفع دوره رکود در بازار مسکن هویدا می‌شد و اگر اتفاق خاصی قرار نبود در سال 1393 بیفتد به ویژه با تداوم ریزش در بازار بورس و سیاستگذاری دولت در جهت کنترل افزایش نرخ ارز (و در نتیجه کنترل بازار طلا)، تداوم روند افزایشی شاخص مسکن بسیار محتمل بود. لکن در سال 9313 قرار است تحولات دیگر به وقوع بپیوندد که شرایط را به گونه‌ای دیگری رقم خواهد زد که ما در ادامه به تحلیل این موضوع خواهیم پرداخت.
تحلیل بر مبنای تحولات اقتصادی سال 1393
اولین اتفاقی که قرار است در سال 1393 به وقوع بپیوندد، اجرای مرحله دوم طرح هدفمندی یارانه‌ها است. انتظار می‌رود اجرای این مرحله همچون مرحله نخست تغییرات نسبتاً وسیعی را در بخش‌های مختلف ایجاد کند. یکی از بخش‌هایی که به سرعت اثر می‌پذیرد بخش مسکن است که با توجه به انرژی‌بر بودن اغلب مواد و مصالح ساختمانی با افزایش قیمت تمام‌شده مواجه خواهد شد. بنابراین به طور طبیعی با فشار هزینه، افزایش قیمتی را بر بخش تحمیل خواهد کرد.
یعنی همان اتفاقی که در نیمه دوم سال 1390 به وقوع پیوست، و افزایش قیمتی در این دوره متاثر از فشار هزینه ایجاد شد، تکرار خواهد شد. البته باید توجه کرد که چون این افزایش قیمت متاثر از عوامل تقاضا نیست رونق معاملات در بازار اتفاق نخواهد افتاد و بیشتر شرایط رکود - تورمی را بر بازار تحمیل خواهد کرد. تفاوت اساسی این دوره با دوره قبل این خواهد بود که در دوره قبل بلافاصله بعد از فشار اولیه ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت، در نیمه دوم سال 1391، تحولات نرخ ارز بر بازار ایجاد و متعاقب آن تقاضای سوداگرانه نیز وارد بخش مسکن شد که این موضوع رونق معاملات را نیز ایجاد و افزایش قیمت مضاعفی برای مسکن موجب شد. در این دوره به نظر نمی‌رسد شاهد اتفاق ثانوی که بلافاصله تقاضای مسکن را تحریک کند باشیم. بلکه برعکس بیشتر به نظر می‌رسد فضای سیاسی و اقتصادی کشور در نیمه دوم سال متاثر از پیشرفت توافقات ژنو که جای امیدواری فراوانی دارد به سمت رونق بازار کسب و کار و رشد اقتصادی برود که در این صورت شرایط برای معاملات سوداگرانه یا اقتصاد سایه تنگ‌تر می‌شود که اگر چنین فضایی در جامعه ایجاد شود بیشتر باید پیش‌بینی ثبات قیمت در ماه‌های پایانی
سال 1393 و در ادامه ایجاد رونق پایدار در بخش داشته باشیم.
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
در سال 1393، فشار ناشی از هزینه‌های ساخت متاثر از مرحله دوم طرح هدفمندی تقریباً قطعی است که این موضوع افزایش قیمتی متناسب با تورم طرح هدفمندی بر بخش تحمیل خواهد کرد. اما در ادامه و پس از خنثی شدن این اثر، ثبات بازار ارز و طلا و نیز برگشت رونق نسبی به بازار سرمایه که با نتیجه مثبت از مذاکرات هسته‌ای بسیار محتمل خواهد بود؛ و نیز ایجاد رونق در بازار سرمایه‌گذاری و تولید در اقتصاد، زمینه‌های شکل‌گیری تقاضای سوداگرانه در بخش را محدود خواهد کرد؛ لذا زمینه‌های رشد ثانوی قیمت‌ها در بازار مسکن همچون سال 1391 و سه ماه اول سال 1392 فراهم نخواهد شد. البته تحت این شرایط، بستر‌سازی برای افزایش قدرت خرید خانوارها از جانب سیاستگذاران و تصمیم‌گیران بخش بسیار حائز اهمیت است که می‌تواند به رونق پایدار بخش کمک کند که در یادداشت جداگانه‌ای به تبیین آن خواهیم پرداخت.
دیدگاه تان را بنویسید