سامانه بی‌سر و سامان

این ‌روزها یکی از بحث‌های داغ در بازار مسکن بودن یا نبودن سامانه کد رهگیری است. با وجود اینکه این سامانه در سال 87 به تصویب هیات وزیران رسیده بود، اما در چند روز گذشته صحبت از لغو آن به میان آمد. در حالی که این مصوبه شامل بندهای زیادی بود و همین موضوع ابهامات بسیاری به وجود آورده است، چرا که برخی می‌گویند کد رهگیری مشاوران املاک حذف شده است؛ اما بندهای لغو‌شده که شامل بندهای 5 و 6 این مصوبه هستند، گویای موضوع دیگری هستند.

کد رهگیری چطور به وجود آمد؟

در سال 1387 هیات وزیران دولت نهم، مصوبه‌ای را به تصویب رساند که به‌موجب آن برای ساماندهی بازار مسکن و امکان نظارت و دسترسی به اطلاعات مربوط به کلیه معاملات املاک، سامانه‌ای تحت عنوان سامانه رهگیری تشکیل شد؛ بر اساس این مصوبه از سال 1387 تمام مشاوران املاک موظف شدند همه معاملات و نقل و انتقالات ملکی اعم از خرید، فروش، رهن، اجاره و هر نوع قراردادی را که در دفاتر مشاوران املاک انجام می‌شود در سامانه ثبت هوشمند معاملات مسکن به ثبت برسانند و انجام هرگونه معامله مسکن فاقد کد رهگیری تخلف محسوب می‌شد و در صورت اطلاع واحد صنفی پلمب می‌شد.

با اجرایی شدن این برنامه و در نظر گرفتن کد رهگیری برای معاملات مسکن، همانند هر موضوع دیگری این مصوبه هیات وزیران هم طرفداران و مخالفان خودش را داشت، به این صورت که برخی از مردم وجود چنین سامانه‌ای را عاملی جهت امنیت خاطر خود می‌دانستند، از طرفی برخی دیگر از افراد این سامانه را بهانه‌ای برای درآمدزایی مشاوران املاک می‌پنداشتند. بعد از گذشت چند سال از این موضوع، سرانجام چند روز گذشته رئیس دیوان عدالت اداری در گفت‌وگویی بیان کرد که در پی ابطال بندهای 5 و 6 مصوبه کد رهگیری سازمان امور مالیاتی از سوی هیات عمومی دیوان عدالت اداری، لزوم دریافت این کد برای مشاوران املاک برداشته شد؛ به دنبال این موضوع بسیاری می‌پنداشتند که سامانه کد رهگیری به کل حذف شده است و در بسیاری از خبرها تیتری با مضمون حذف کد رهگیری در معاملات مسکن منتشر شد، اما در همین خصوص رئیس اتحادیه مشاوران املاک اذعان داشت مصوبه دیوان عدالت اداری در خصوص ابطال بندهای 5 و 6 مصوبه هیات وزیران سال 1387 بوده، که الزام متعاملین را نسبت به سازمان امور مالیاتی برداشته و هیچ ارتباطی به کد رهگیری مشاوران املاک ندارد و کد رهگیری مشاوران املاک را لغو نکرده است.

نقش سامانه کد رهگیری در معاملات مسکن

بر اساس بند 3 مصوبه هیات وزیران، وزارت بازرگانی مکلف بود تا پایان دی‌ماه ۱۳۸۷، سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات را تشکیل دهد و نسبت به اتصال تمامی دفاتر مشاوران املاک دارای پروانه کسب و دفاتر اسناد رسمی به بانک مذکور اقدام کنند به‌گونه‌ای که امکان اختصاص و پیگیری کد رهگیری معاملات املاک و مستغلات برای آنها فراهم شود.

همچنین بر اساس تبصره یک ماده 4، کلیه دفاتر مشاوران املاک موظف بودند از تاریخ اتصال به سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات تمامی معاملات را در سامانه مذکور ثبت کرده و کد رهگیری به آنها تخصیص دهند.

در بند 5 این مصوبه آمده است که وزارتخانه‌های کشور، نیرو، نفت، امور اقتصادی، دارایی و ارتباطات و فناوری اطلاعات مکلف‌اند از ارائه هرگونه خدمات در خصوص آب، برق، گاز، تلفن، مفاصا حساب مالیاتی و نظایر آن به مالکان، مستاجران یا وکلایی که تاریخ قرارداد آنها پس از پایان دی‌ماه ۱۳۸۷ بوده و فاقد کد رهگیری باشد، خودداری کنند.

بند 6 نیز می‌گوید کلیه ادارات امور مالیاتی موظف‌اند در فرآیند استعلام دفاتر اسناد رسمی، برای نقل و انتقال رسمی ملک، کد رهگیری ثبت معامله مذکور در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور را مطالبه کنند.

انتقادات وارد شده به کد رهگیری

در حالی که بسیاری از کارشناسان بازار مسکن معتقدند سامانه کد رهگیری، سامانه‌ای است که باعث اتلاف زمان و هدر دادن پول مردم می‌شود و یکی از انتقادات وارد شده به این سامانه این است که چرا افرادی که ملک‌هایشان را از طریق روزنامه یا سایت‌های آنلاین پیدا می‌کنند، باید برای دریافت کد رهگیری به مشاوران املاک مراجعه کرده و مبلغی را به عنوان کمیسیون به مشاوری که هیچ‌گونه تلاشی برای یافتن ملک نکرده است پرداخت کنند؛ به همین خاطر برای جبران چنین مشکلی، بر اساس قانون، افراد می‌توانند بدون مراجعه به املاک، به صورت مستقیم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و معامله خود را ثبت کنند.

اما به طور کلی هدف از راه‌اندازی چنین سامانه‌ای چه بوده؟ این سامانه قرار بود به چه نیازهایی پاسخ دهد؟ آیا این برنامه توانسته در سال‌های اجرا موفق عمل کند؟

برخی از نظرها درباره لزوم مراجعه به مشاوران املاک این است که بخش زیادی از املاک کشور سند ندارد، بنابراین برای اینها امکان اینکه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و تنظیم اسناد رسمی کنند وجود ندارد، به همین خاطر باید به مراجع دیگری به نام مشاوران املاک مراجعه کنند، لذا قاعدتاً این مشاوران املاک هستند که باید به اینها خدمات دهند و معاملات مسکن آنها را انجام دهند.

حسام عقبایی چندی پیش نیز در این باره گفت، افرادی که به مشاوران املاک مراجعه می‌کنند باید حتماً برای دریافت کد رهگیری از سوی مشاوران املاک اقدام کنند و مشاوران املاک هم حق تنظیم هیچ‌گونه قراردادی بدون کد رهگیری را ندارند و در صورتی که کد رهگیری را دریافت نکنند با آنها برخورد خواهد شد، چرا که خود کد رهگیری هیچ‌گونه هزینه‌ای برای مردم ندارد و در صورتی که مشاوری برای این کد پولی دریافت کند، متخلف محسوب می‌شود، اما حق‌الزحمه مشاوران املاک سر جای خود قرار دارد.

با این حال احمدعلی سیروس عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران و دفتر‌یاران اظهار می‌کند که دولت گذشته سعی داشت اطلاعات املاک برخی افراد را برای اهداف خاص به دست آورد اما قوه قضائیه چنین امکانی را به منظور حفظ امانت شهروندان در اختیار قوه اجرایی قرار نداد، از این‌رو دولت گذشته تصمیم گرفت با الزام کد رهگیری، شاید نانی را در سفره بنگاهی‌ها بگذارد تا آنها هم بانک اطلاعاتی ایجاد کنند تا احتمالاً هر وقت بخواهد به آن دسترسی داشته باشد اما نه‌تنها این هدف محقق نشد که دولت را هم منحرف کرد و طبق آمار موجود 25 تا 30 درصد از خریداران و فروشندگان از طریق آگهی و... یکدیگر را پیدا

می‌کنند.

این افراد بعد از اینکه با یکدیگر توافق می‌کنند تنها برای گرفتن کد رهگیری سراغ مشاور املاک می‌روند. به همین دلیل به خاطر پرداخت حق‌الزحمه کمتر و مشاوران املاک هم به دلیل پرداخت کمتر مالیات، رقم معامله را کمتر از رقم واقعی ثبت می‌کنند.

این در حالی است که عقبایی اظهار می‌کند، متاسفانه برخی از مالکان زمانی که به مشاوران املاک مراجعه می‌کنند، این ذهنیت را دارند که اگر ما خانه خود را اجاره دهیم و برای آن کد رهگیری بگیریم، این اطلاعات خیلی سریع به سازمان امور مالیاتی منتقل می‌شود و آن زمان سازمان امور مالیاتی از ما مالیات مضاعفی می‌گیرد، در صورتی که به هیچ‌وجه چنین اتفاقی رخ نمی‌دهد و این یک خبر کاملاً اشتباه است؛ زیرا اطلاعاتی که مشاوران املاک برای آن کد رهگیری می‌گیرند به سازمان امور مالیاتی منتقل نمی‌شود و نباید این دغدغه را داشته باشند که اگر ملک خود را با کد رهگیری اجاره می‌دهند برایشان مشکلی به وجود می‌آید، از آن گذشته در هر صورت کسی که اجاره بیشتری می‌گیرد باید مالیات آن را هم پرداخت کند، زیرا هدف این سامانه نیز شفاف‌سازی معاملات است و حتی بسیاری از افراد هستند که برای فرار از مالیات، طرف قرارداد را به دفترخانه برده و قراردادی رسمی با قیمت بسیار کمتر از اجاره‌ای که دریافت می‌کنند می‌نویسند و چک‌های اجاره ماهانه خود را به صورت حامل از طرف مقابل دریافت می‌کنند و قرارداد اجاره‌نامه را به سازمان امور مالیاتی می‌برند و سازمان امور مالیاتی هم موظف است بر اساس سند رسمی موجود مالیات دریافت کند و اینها همه راه‌های فرار از مالیات است.

از دیگر ایراداتی که به سامانه کد رهگیری وارد شده است، وجود داشتن حفره‌های امنیتی در آنهاست، چرا که با توجه به اینکه این کد رهگیری بر اساس کدپستی صادر می‌شود، بسیاری معتقد هستند در صورتی که رقم آخر آن عوض شود یا اینکه کدپستی را از روی قبض آب و برق و... نگاه کنند، امکان خطا وجود دارد و در این صورت درست مانند آن است که ملک دیگری معامله شود؛ اما حسام عقبایی در این مورد در نشستی که با خبرنگاران داشت بیان کرد که این قضیه کاملاً طبیعی است و هیچ مشکلی در آن وجود ندارد. او به تمام مردم توصیه کرد برای دریافت کدپستی صحیح به اداره پست مراجعه کنند و بیان کرد که برای قفل‌کردن معامله باید شاخصی را پیدا می‌کردیم و به دلیل اینکه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به این سامانه متصل نشده است به همین منظور با اداره پست وارد تعامل شدیم و کد رهگیری کلیه املاک کشور را با توجه به کدپستی آنها صادر می‌کنیم لذا هر ملکی که در هر نقطه‌ای از کشور برای آن کد رهگیری گرفته می‌شود طرفین معامله مکلف هستند به اداره پست مراجعه کنند

و اداره پست هم این دسترسی را دارد که برای آنها یک کدپستی تعریف کند.

رایگان بودن کد رهگیری

حسام عقبایی اخیراً در بخشی از صحبت‌های خود با خبرنگاران ضمن اینکه اظهار کرد مطمئناً قراردادهایی در کشور وجود داشته است که طرفین برای آنها از مشاوران املاک کد رهگیری دریافت نکرده‌اند، اعلام کرد از سال 1387 تاکنون 10 میلیون و 419 هزار و 676 قرارداد در کشور به همراه کد رهگیری انجام گرفته است که از این تعداد شش میلیون و 674 هزار و 24 عدد از آن مربوط به مبایعه‌نامه بوده و سه میلیون و 261 هزار و 42 قرارداد آن متعلق به اجاره‌نامه بوده و مابقی مربوط به سایر قراردادها مانند صلح، سرقفلی، هبه و... است.

با توجه به حرف‌هایی که در خصوص هزینه‌های سامانه املاک و مستغلات زده می‌شود، این سامانه به صورت رایگان در اختیار مردم قرار دارد و بابت آن هزینه‌ای دریافت نمی‌شود و مشاوران املاک تنها حق دریافت کمیسیون خود را دارند و کسانی که بابت کد رهگیری پولی دریافت کنند متخلف محسوب می‌شوند و همین‌طور مبالغی که مشاوران املاک برای دریافت کد رهگیری هزینه می‌کنند با توجه به صحبت‌های رئیس اتحادیه مشاوران املاک به این صورت است که هر مشاور املاک در هر نقطه از کشور بابت هر قرارداد خرید و فروش معادل چهار هزار تومان و بابت هر قرارداد اجاره نیز هزار تومان به حساب اتاق اصناف ایران واریز می‌کند و آن هم به خاطر هزینه‌های جاری سامانه اطلاعات املاک و مستغلات است که یک سامانه بزرگ است که شرکت پیمانکار آن وزارت صنعت و معدن است و باید آن سامانه را مدیریت کند.