رونق با تحریک تقاضا

اخیراً صحبت‌های زیادی در مورد خروج بخش مسکن از رکود به گوش می‌رسد. افزایش معاملات مسکن در ماه‌های اخیر نیز این حرف‌ها را تا حدودی تایید می‌کند. افزایش 1 /30‌درصدی معاملات مسکن در مردادماه 1395 هم بیش از پیش این افکار را در ذهن می‌پروراند. اما اینکه تا چه اندازه رسیدن به رونق بخش مسکن صحت داشته باشد، جای سوال است. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این زمینه می‌گوید: «با توجه به برخی سیاست‌های اتخاذ‌شده در حوزه اقتصاد کلان و بخش مسکن از جمله کاهش نرخ سود بانکی و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، در ماه‌های اخیر تقاضا در بخش مسکن تا حدودی تحریک شده است و می‌توان انتظار داشت با تداوم این شرایط و افزایش فروش واحدهای مسکونی تکمیل‌شده، به مرور ساخت و ساز نیز رونق یابد و شاهد رونق همه‌جانبه در بخش مسکن باشیم.» او معتقد است: «در شرایط پیش‌رونق و وقوع رونق در بخش مسکن، علاوه بر افزایش تعداد معاملات، قیمت مسکن نیز تا حدودی افزایش می‌یابد علاوه بر این در شرایط رونق بخش مسکن، تقاضا برای تسهیلات خرید و سپرده‌گذاری در صندوق‌ها و حساب‌های پس‌انداز مسکن برای دریافت تسهیلات نیز به تدریج افزایش می‌یابد.» علی چگنی می‌گوید: «متغیر دیگری که در ایران از ایجاد رونق در بخش مسکن و افزایش تقاضا در بازار مسکن متاثر می‌شود قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن است. در شرایط کنونی نیز بررسی آمارها و شاخص‌ها، بیانگر افزایش محدود قیمت مسکن و همچنین افزایش تسهیلات پرداخت‌شده، سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز یکم و قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن است.»



‌ اخیراً بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن در مردادماه را منتشر کرده است. در این گزارش معاملات مسکن در این ماه به نسبت مردادماه گذشته بیش از 30 درصد افزایش یافته است. آیا این افزایش معاملات واحدهای مسکونی نشان‌دهنده علائم رونق در بازار مسکن است؟
در کنار وقوع دوره رکودی در بخش مسکن ناشی از پدیده ادوار تجاری متداول در این بخش، در سال‌های اخیر بنا به دلایلی از جمله رکود اقتصادی ناشی از شرایط تحریمی و کاهش درآمدهای نفتی و همچنین بالا بودن نرخ سود بانکی، تقاضا در بازار مسکن کاهش یافت و به تبع آن سرمایه‌گذاری از سوی سازندگان مسکن نیز کاهش یافت.
ولی با توجه به برخی سیاست‌های اتخاذ‌شده در حوزه اقتصاد کلان و بخش مسکن از جمله کاهش نرخ سود بانکی و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، در ماه‌های اخیر تقاضا در بخش مسکن تا حدودی تحریک شده است و می‌توان انتظار داشت با تداوم این شرایط و افزایش فروش واحدهای مسکونی تکمیل‌شده، به مرور ساخت و ساز نیز رونق یابد و شاهد رونق همه‌جانبه در بخش مسکن باشیم.

‌ به‌طور کلی علاوه بر افزایش معاملات، با بروز کدام علائم در بازار مسکن می‌توانیم رسیدن به رونق را جدی بگیریم؟
معمولاً در شرایط پیش‌رونق و وقوع رونق در بخش مسکن، علاوه بر افزایش تعداد معاملات، قیمت مسکن نیز تا حدودی افزایش می‌یابد. علاوه بر این در شرایط رونق بخش مسکن، تقاضا برای تسهیلات خرید و سپرده‌گذاری در صندوق‌ها و حساب‌های پس‌انداز مسکن جهت دریافت تسهیلات نیز به تدریج افزایش می‌یابد.
متغیر دیگری که در ایران از ایجاد رونق در بخش مسکن و افزایش تقاضا در بازار مسکن متاثر می‌شود قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن است. در شرایط کنونی نیز بررسی آمارها و شاخص‌ها، بیانگر افزایش محدود قیمت مسکن و همچنین افزایش تسهیلات پرداخت‌شده، سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز یکم و قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن است.

‌ در شرایط کنونی کدام بخش از مسکن‌های ریزمتراژ، مسکن طبقه متوسط یا خانه‌های لوکس زودتر به رونق می‌رسد؟
به نظر می‌رسد در شرایط کنونی به دلیل ثبات در متغیرهای اقتصادی از جمله نرخ ارز و تورم عمومی، انگیزه کافی برای بروز تقاضای سوداگرانه در تمامی بخش‌های اقتصادی از جمله بخش مسکن وجود ندارد از این‌رو به نظر می‌رسد تقاضای موجود در بازار مسکن عمدتاً از جنس تقاضای مصرفی است و با توجه به اینکه در متقاضیان مصرفی توان مالی لازم جهت خرید خانه‌های لوکس محدود است، در نتیجه تقاضای واحدهای ریزمتراژ و با مساحت متوسط زودتر به رونق می‌رسند کما اینکه آمار معاملات صورت‌گرفته نیز نشان می‌دهد عمده واحدهای معامله‌شده دارای مساحت کم و متوسط هستند.

‌ در حال حاضر که شاهد افزایش معاملات مسکن هستیم، تقاضای مصرفی افزایش یافته است یا تقاضای سرمایه‌گذاری؟
همان‌طور که عنوان شد به دلیل شرایط با ثبات در اقتصاد کشور و عدم پیش‌بینی افزایش قیمت قابل ملاحظه در قیمت مسکن، تقاضای موجود در بازار مسکن عمدتاً از جنس تقاضای مصرفی است و پیش‌بینی می‌شود در صورت ادامه وضعیت موجود و اتخاذ سیاست‌های مناسب در بازار پول و عدم کاهش دفعی نرخ سود بانکی و منفی نشدن نرخ سود واقعی در بازار پول و همچنین بهبود شرایط کسب و کار در کشور، بر خلاف دوره‌های رونق پیشین، در دوره رونق فعلی شاهد تقاضای سوداگرانه قابل توجهی در بازار مسکن نباشیم.

‌ در سال جاری چه اقداماتی به منظور خروج بخش مسکن از رکود انجام گرفته است؟
از جمله اقداماتی که تاکنون در حوزه عرضه و تقاضا صورت گرفته است، می‌توان به مواردی همچون ایجاد صندوق پس‌انداز یکم، افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن، انتشار اوراق رهنی، صندوق‌های زمین و ساختمان و شرکت تامین سرمایه مسکن اشاره کرد که همگی این موارد به نوبه خود منجر به توسعه بازارهای مالی در بخش مسکن خواهد شد. با توجه به سیاست تغییر و کاهش نرخ سود بانکی طبیعتاً نرخ سود تسهیلات در این بخش‌ها نیز کاهش خواهد یافت. بنابراین زمینه استفاده از این تسهیلات برای خانوارهای کم‌درآمدتر فراهم خواهد شد. کما اینکه در حال حاضر نیز این نرخ کاهش یافته و نرخ سود در صندوق پس‌انداز یکم به 5 /9 درصد رسیده است. افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن نیز، اقدام موثری در حمایت از سوی عرضه مسکن است.

‌ با توجه به اینکه اولین سری از تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم از چند ماه پیش وارد این بازار شد، می‌توان عنوان کرد که این تسهیلات کمکی به رونق بازار کرده است؟ به‌طور کلی وام‌ها و تسهیلات جدید تا چه اندازه‌ای در این افزایش معاملات موثر بوده‌اند؟
به‌طور کلی رویدادهای اقتصادی از عوامل متعددی تاثیر می‌پذیرند. ایجاد رونق در بازار مسکن به عنوان یک رویداد اقتصادی نیز از این قاعده مستثنی نیست و عوامل مختلفی منجر به ایجاد رونق در بخش مسکن شده است. یکی از این عوامل، ورود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم به بازار مسکن است که به سهم خود بر این بازار تاثیرگذار بوده است. البته در مجموع به نظر می‌رسد اتخاذ سیاست‌های تسهیلاتی از جمله افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن و راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم در ایجاد رونق تاثیر بیشتری داشته است.
در بسیاری از کشورها تسهیلات خرید مسکن سهم قابل توجهی از قیمت مسکن را پوشش می‌دهند. در ایران به دلیل عدم افزایش سقف تسهیلات خرید متناسب با افزایش قیمت مسکن، این تسهیلات عملاً کارایی خود را در بازار مسکن از دست داده بودند ولی افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در سال‌های اخیر به‌طور قابل توجهی منجر به افزایش قدرت خرید خانوار به خصوص در بازار مسکن واحدهای متوسط و ریزمتراژ شده است.

‌ با توجه به صحبت‌های رئیس‌جمهور در مورد اینکه سود تسهیلات خانه‌اولی‌ها تک‌رقمی خواهد شد (از 11 درصد به 5 /9 درصد)، از نظر شما این اقدام تا چه اندازه در رونق بازار موثر است؟
در دولت یازدهم صندوق پس‌انداز مسکن یکم مبتنی بر سیستم سپرده‌پذیری راه‌اندازی شد. از ابتدای راه‌اندازی این صندوق، نرخ سود تسهیلات اعطایی آن به‌طور نسبی از سایر تسهیلات کمتر بود که این مساله تا حدودی منجر به کاهش اقساط تسهیلات شده است. در روزهای اخیر نیز با اتخاذ راهکارهایی نرخ سود تسهیلات این صندوق کاهش یافت که این مساله می‌تواند منجر به کاهش اقساط تسهیلات و به تبع آن افزایش دامنه شمول خانوارهای متقاضی دریافت تسهیلات خرید مسکن شود.

‌ خروج بازار مسکن از رکود تا چه حد به کاهش نرخ سود وابسته است؟
بالا بودن نرخ سود از یک طرف منجر به افزایش هزینه تامین مالی خرید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شده است و از طرف دیگر منجر به افزایش هزینه-‌فرصت مصرف و خرید و افزایش تمایل به سپرده‌گذاری در بانک‌ها شده است از این‌رو با کاهش نرخ سود هزینه-‌فرصت و تامین پول کاهش می‌یابد و قدرت خرید و همچنین انگیزه خانوارهای متقاضی مسکن و سازندگان برای خرید و ساخت و ساز می‌شود. سازنده در ازای گرفتن وامی ارزان‌تر می‌تواند هزینه تمام‌شده ساخت را پایین بیاورد، خریدار نیز می‌تواند با دریافت وامی که سود آن کمتر است، هزینه خرید خود را کاهش دهد و همچنین دسترسی و تسهیل شرایط وام بهتر می‌شود. از طرفی این کاهش نرخ سود می‌تواند در ورود سرمایه‌ها به بخش مسکن موثر باشد، زیرا بخشی از سرمایه‌ها جذب فعالیت ساخت و ساز مسکن می‌شود و به این ترتیب می‌تواند در رونق‌بخشی به مسکن موثر واقع شود.

‌ آیا رونق نسبی که در شهر تهران مشاهده می‌شود به سایر شهرها نیز سرایت می‌کند؟
تجربه دوره‌های رونق و رکود گذشته در بازار مسکن نشان می‌دهد بازار مسکن شهر تهران، بازار پیشرو است و عموماً تحولات بازار مسکن در این شهر منجر به ایجاد تغییر و تحول در بازار مسکن سایر شهرها با تاخیر زمانی می‌شود. لذا انتظار می‌رود با ایجاد رونق در بازار مسکن در مقطع فعلی، به مرور بازار مسکن سایر شهرها نیز با رونق مواجه شود.

‌ با توجه به اینکه در اکثر مواقع در کنار افزایش معاملات، افزایش قیمت را هم شاهد بوده‌ایم، تا چه اندازه می‌توان خطر جهش قیمتی را جدی گرفت؟
مهم‌ترین عامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن تورم عمومی است و رشد قیمت مسکن در میان‌مدت و بلندمدت متناسب با تورم عمومی است. با افزایش تورم عمومی از طرفی هزینه‌های ساخت و ساز افزایش می‌یابد و از طرف دیگر میزان نرخ سود انتظاری از طرف سازندگان افزایش پیدا می‌کند. پس با کنترل تورم عمومی، بخش مهمی از دلایل افزایش قیمت مسکن در سال جاری و حتی سال آینده تعدیل شده است و در صورت ادامه کنترل تورم عمومی، می‌توان امیدوار بود شاهد جهش قیمتی در بازار مسکن در سال‌های آتی نیز نباشیم.

‌ از نظر شما بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال به کدام سو حرکت خواهد کرد و از طرف دیگر آیا در سال آینده رکود از بازار مسکن خارج می‌شود و دوره رونق آغاز خواهد شد؟
همانطور که عنوان شد بازار مسکن در ماه‌های اخیر با رشد قابل توجه تعداد معاملات نسبت به دوره مشابه سال قبل مواجه بوده است و امید می‌رود این روند در ماه‌های پایانی سال و همچنین سال آینده نیز ادامه داشته باشد و به تدریج شاهد افزایش فعالیت سازندگان در حوزه ساخت و ساز نیز باشیم. بخش مسکن به صورت مجزا از بدنه اقتصاد نمی‌تواند در مسیر متفاوتی حرکت کند و وابسته به اقتصاد کلان است، طبیعتاً در صورتی که مجموعه اقتصاد و اقتصاد کلان رونق یابد، وضعیت بخش مسکن نیز بهبود پیدا خواهد کرد.