فرجام ساخت‌وساز

شهرداری تهران در محاسباتی کاملاً متضاد از آنچه طی هفته‌های اخیر از سوی دو طیف صاحب‌نظر و متولی بخش مسکن درباره آینده سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در پایتخت مطرح شده، در محاسبات بودجه‌ای خود، تمدید رکود ملکی را با احتمال خیلی بالا پیش‌بینی کرده است. نهادی که بیشترین ارتباط اقتصادی را با بسازبفروش‌ها -‌در مقایسه با سایر سازمان‌ها و نهادها- دارد و روزانه نبض ساخت‌وساز در شهر تهران را به‌واسطه صدور پروانه ساختمانی، کنترل و اندازه‌گیری می‌کند، بودجه سال آینده اداره پایتخت را تقریباً معادل ارقام امسال تنظیم کرده است.

البته در جریان اولین جلسه بررسی لایحه بودجه سال 96 شهرداری تهران، با اعمال انقباض مضاعف منابع در بودجه از سمت اعضای شورای شهر، مشخص شد ناظران پایتخت، به‌مراتب بیش از مدیران شهر، نسبت به ساخت‌وسازهای سال آتی بدبین هستند. شهردار تهران لایحه بودجه سال آینده شهرداری را با رقم 18 هزار و 489 میلیارد تومان و معادل 4 /103 درصد بودجه 95، به شورا آورد و درباره این رشد تک‌رقمی 4 /3‌درصدی آن هم با توجه به اینکه دخل‌وخرج شهرداری در سنوات گذشته به‌طور متوسط 10 تا 15 درصد در سال افزایش پیدا می‌کرد، به پیش‌بینی‌ها درباره روند کاهشی تیراژ ساخت‌وساز اشاره کرد.

اما حدود 10 روز بعد در اولین جلسه بررسی لایحه بودجه، اعضای شورای شهر با انعکاس نگرانی‌شان درباره آسیب درآمدی به مدیریت شهری در صورت کسری منابع ناشی از تداوم کاهش میل به سرمایه‌گذاری ساختمانی، رقم بودجه 96 را در مقایسه با لایحه شهرداری کاهش دادند و با تنها 1 /0 درصد افزایش نسبت به بودجه امسال، بودجه سال آینده شهرداری را با مبلغی معادل 17 هزار و 900 میلیارد تومان به تصویب رساندند. به این ترتیب کل منابع و درآمد شهرداری تهران در سال آینده فقط 20 میلیارد تومان نسبت به ورودی بودجه امسال، افزایش پیدا کرده که رقم چندانی محسوب نمی‌شود. حدود 45 درصد از کل منابع و درآمد شهرداری تهران طی سال جاری بر پایه اخذ عوارض بابت صدور مجوز تراکم، تغییر کاربری و انواع جوازهای ساختمانی تعریف شده اما مطابق گزارش شهرداری، در هشت ماه امسال -‌دو‌سوم کل سال 95- کمتر از نصف منابع مصوب از این محل (عوارض ساخت‌وساز)، وصول شده است.

حدود 8200 میلیارد تومان از بودجه 17 هزار و 880 میلیارد‌تومانی شهرداری در سال جاری، به اخذ انواع عوارض ساختمانی اختصاص دارد. در هشت ماه امسال از این میزان عوارض، به دلیل رکود ساختمانی، فقط سه هزار و 600 میلیارد تومان درآمد برای شهرداری کسب شده است.

این وضعیت شورای شهر را بر آن داشت که سهم عوارض ساخت‌وساز در بودجه سال 96 شهرداری را به 44 درصد کاهش دهد تا امکان تامین هزینه‌های اداره شهر در سال آینده در صورت تداوم «کاهش ورودی» به بزرگ‌ترین منبع مالی و البته ناپایدار شهرداری -‌درآمد ساختمانی- وجود داشته باشد. اما کاملاً متفاوت از آنچه در بودجه سال آینده شهرداری تهران، درباره چشم‌انداز 96 ساخت‌وساز نمایان است، متولی بخش مسکن در دولت، پیش‌بینی غیررکودی برای این بازار متصور است.

تحلیل‌های کارشناسی نیز همسو با آنچه وزارت راه و شهرسازی برای آینده ساخت‌وساز پیش‌بینی کرده، بر رشد محسوس تعداد پروانه‌های ساختمانی در تهران طی سال 96 تاکید دارد به این معنا که شیب منفی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و همچنین تیراژ ساخت واحد مسکونی که طی سال‌های 93 تا 95، بر بازار حاکم بود، در سال آینده به سمت بهبود اوضاع، تغییر زاویه خواهد داد.

این تحلیل که به نظر می‌رسد در مقایسه با سناریوی شهرداری برای بازار مسکن 96، واقعی‌تر باشد به استناد رشد معاملات خرید مسکن در سال جاری از یک‌سو و بهبود خفیف شیب منفی رشد ساخت‌وساز در ماه‌های اخیر از سوی دیگر، مطرح است.

بازار ساخت‌وساز همواره دو تا حداکثر سه فصل بعد از تغییر فاز بازار معاملات، در مسیر هم‌جهت با بازار پایین‌دست خود قرار می‌گیرد. حجم معاملات خرید مسکن از اوایل تابستان امسال با رشد محسوس مواجه شد و در حال حاضر معدل 10‌ماهه حجم معاملات در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود 9 تا 10 درصد افزایش نشان می‌دهد. از طرفی نزول تیراژ ساخت مسکن که در سال‌های 93 و 94 به ترتیب سقوط 50‌ و 30‌درصدی حجم ساخت‌وساز در تهران را رقم زد در ماه‌های اخیر به لحاظ سرعت سقوط، بهبود پیدا کرده طوری که تغییرات تعداد واحدهای مسکونی جدید در حال ساخت در مقایسه با سال گذشته، به منفی 6 درصد رسیده است. به این ترتیب، بازار ساخت‌وساز به نقطه کف نزدیک شده و با توجه به بازگشت متقاضیان موثر خرید مسکن به بازار، شرایط برای رشد مثبت پروانه‌های ساختمانی فراهم است. این قضیه از درون بازار زمین (ملک کلنگی) نیز قابل اثبات است. معاملات خرید ملک کلنگی در تهران نسبت به اوایل سال، 20 درصد افزایش پیدا کرده که به معنای تصمیم قطعی سازنده‌ها برای شروع به ساخت در سال 96 با حجم بیشتر نسبت به سال 95 است.

مستند سوم درباره چشم‌انداز مثبت ساخت‌وساز در سال 96، از روی آمارهای رشد اقتصادی قابل تحلیل است.

طبق اعلام بانک مرکزی، ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان در بهار امسال 25 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش پیدا کرد که بیشترین سقوط در مقایسه با سایر بخش‌های اقتصادی بوده است. اما همین بخش -‌مسکن و ساختمان- در تابستان وضعیت مناسب‌تری پیدا کرد طوری که ارزش افزوده بخش مسکن در تابستان امسال تنها 6 /2 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش پیدا کرد.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند بخش مسکن به‌واسطه رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی بخش خصوصی در سال آینده -ساخت‌وسازهای مسکونی در شهرها- با رشد مثبت در ارزش افزوده مواجه خواهد شد و به بازیگر نقش اول در رشد و رونق اقتصادی تبدیل می‌شود.

در حال حاضر فعالان بازار مسکن شامل خریداران و سازنده‌ها، در مواجهه با دو سناریوی متضاد درباره آینده ساخت‌وسازهای مسکونی شهر تهران، با ابهام ناشی از تداوم رکود ساختمانی یا شروع رونق در این بازار طی سال آینده، روبه‌رو هستند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هر دو سناریو، حاوی یک نکته نامرئی و در عین حال مشترک است که مطابق آن، می‌توان انتظار داشت سال آینده، دست‌کم بخشی از ساخت‌وسازهای مسکونی با رشد مثبت مواجه شود.

عمده منابع حاصل از عوارض ساختمانی در بودجه شهرداری تهران، به‌جای آنکه از ساخت‌وسازهای مسکونی مقیاس کوچک تامین شود، به‌واسطه صدور مجوز تغییرکاربری یا تراکم مازاد برای برج‌های مسکونی و البته تجاری، به دست می‌آید. بنابراین با توجه به رکود موجود در بازار معاملات خرید ساختمان‌های لوکس و به‌خصوص «مال»‌ها و مازاد عرضه در این قسمت از بازار ملک، طبیعی است سال آینده این نوع ساخت‌وسازها همچنان در رکود بماند و بالطبع، عایدی شهرداری از محل صدور مجوز و اخذ عوارض از برج‌سازها، نسبت به امسال رشد پیدا نکند اما برآورد 7700 میلیارد ‌تومانی از محل اخذ عوارض ساختمانی از سوی شهرداری تهران در سال آینده که در بودجه 96 اداره پایتخت لحاظ شده است می‌تواند نشان از تقویت سهم ساختمان‌های مسکونی مصرفی از کل ساخت‌وسازهای سال آینده در مقایسه با سهم امسال داشته باشد. به عبارت ساده‌تر اگرچه در محاسبات اقتصادی شهرداری تهران در بودجه، کل درآمدهای حاصل از عوارض ساختمانی در سال آینده حدود 500 میلیارد تومان از آنچه برای امسال تعیین شده بود، کمتر است و این نشان از پیش‌بینی شهرداری درباره رکود ساختمانی در سال 96 دارد اما عمده این درآمد در سال آینده از محل صدور مجوز برای ساخت‌وسازهای مسکونی مصرفی (آپارتمان‌های با متراژ کمتر از 100 مترمربع) تامین خواهد شد.

صاحب‌نظران اقتصاد مسکن نیز در آنچه برای رونق ساختمانی سال 96 برآورد می‌کنند، ضمن تاکید بر تداوم رکود معاملاتی و ساختمانی در قسمت لوکس‌ها و بزرگ‌متراژهای بازار ملک معتقدند تحت تاثیر نحوه پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن که خانه‌اولی‌ها و واحدهای کوچک و میان‌متراژ را در اولویت قرار داده است، در سال آینده، بازار ساخت‌وسازهای مصرفی وضعیت بهتری نسبت به امسال خواهد داشت و تیراژ ساخت در این گروه از آپارتمان‌ها با رشد مثبت مواجه می‌شود.

به این ترتیب دو سناریوی موجود، در تصویر فضای کلی بازار ساخت‌وساز سال 96 با یکدیگر تفاوت دارد اما در یک نقطه، مشترک است و آن، انتظار برای تقویت عرضه خانه‌های مصرفی است. هرچند در سناریوی شهرداری، نسبت به این موضوع تا حدودی تردید اما در سناریوی دولت و کارشناسان، امیدواری حداکثری وجود دارد.