الاکلنگ سرمایه‌گذاران کوچک با انبوه‌سازان

اگر بخواهیم برای دوران رکود اقتصادی یک ویژگی اصلی و غیر‌قابل چشم‌پوشی در نظر بگیریم، به متغیری جز خروج سرمایه‌ها بر نخواهیم خورد.

همان‌طور که در روزهای رونق اقتصادی نمی‌توان برای ورود سرمایه‌های جدید حدی را قائل بود و سرمایه‌گذاران بسیاری به دنبال کسب سود و چرخش مالی پا در بخش‌های مختلف بازار می‌گذارند در ایامی که رکود سراسری نیز حاکم شده باید انتظار داشت بخشی از این سرمایه‌ها از بازار خارج شوند.

اوضاعی که بازار مسکن در طول سال‌های گذشته با آن روبه‌رو بوده نیز چیزی شبیه به همین شرایط است. پس از دوره‌ای طولانی که بازار مسکن به عنوان نخستین انتخاب برای جذب سرمایه‌گذاران جدید شناخته شد و البته بار سنگین بخشی از اقتصاد ملی را پذیرفت حالا در دوران رکودی شرایط برعکس شده است. اگر تا چند سال قبل نگرانی از افزایش تعداد واحدهای مسکونی و خالی ماندن آنها بود، حالا باید برای جذب سرمایه‌های جدید تلاش کرد.

اصلی‌ترین عاملی که این شرایط را برای بازار مسکن ایران به وجود آورده غالب بودن حضور سرمایه‌گذاران کوچک در قیاس با انبوه‌سازان و گروه‌های حرفه‌ای است.

تجربه جهانی نشان می‌دهد در کشورهایی که مشکل مسکن حل شده، این انبوه‌سازان و گروه‌های متخصص بوده‌اند که در عرضه و تقاضا تعادل ایجاد کرده و گره کار را باز کرده‌اند.

در ایران اما عکس این موضوع در جریان است. بخش قابل توجهی از بازار که می‌توان حدود 85 تا 90 درصد آن را تصور کرد از سوی سرمایه‌گذاران کوچک و خرد پیگیری می‌شود و تنها 10 درصد از بازار با برنامه‌ریزی انبوه‌سازان پیگیری می‌شود. ویژگی اصلی سرمایه‌گذاران کوچک نداشتن برنامه‌ریزی بلندمدت و نگاه جامع است. همان‌طور که در دوره رونق این سرمایه‌گذاران با سرعت و قدرت وارد بازار می‌شوند، در دوره‌ای که رکود همه‌گیر می‌شود نیز در اولین فرصت عرصه را خالی می‌کنند. این بر‌خلاف عملکرد انبوه‌سازان است. این گروه با توجه به نگاه حرفه‌ای و تخصصی که در بازار دارند،‌ برنامه‌هایی بلندمدت وضع می‌کنند و حتی در دوره رکود نیز باقی خواهند ماند.

غلبه چنین رویکردی در بازار مسکن ایران نتیجه‌ای را به همراه می‌آورد که این روزها به وضوح با آن روبه‌رو هستیم. بر اساس گزارش‌های رسمی مرکز آمار در طول چند فصل اخیر به شکل مداوم آمار صدور پروانه ساخت مسکن کاهش یافته است. کاهش 50‌درصدی این آمار نسبت به فصل قبل به خوبی نشان می‌دهد اوضاع برای سرمایه‌گذاری‌های جدید مسکن فراهم نیست.

این ناامیدی حتی در دوران رونق هم شرایط بهتری نخواهد داشت. زیرا با توجه به ثبات چند‌ساله قیمت‌ها می‌توان گفت در حال حاضر خانه‌سازان از بازار طلبکارند و در دوران رونق باید این بدهی پرداخت شود. حتی اگر ما تصور کنیم شرایط بازار تسویه بدهی‌های گذشته را نمی‌طلبد هم افزایش قیمت‌ها در حوزه مصالح و خدمات غیرقابل چشم‌پوشی خواهد بود و از این‌رو در دوره جدید افزایش قیمت مسکن قطعی به نظر می‌رسد.

هرچند این افزایش قیمت در دوره رونق به وجود می‌آید اما تاثیر منفی خود را خواهد گذاشت. با بالا رفتن دوباره قیمت‌ها بار دیگر دست مردم از خرید واحدهای مسکونی جدید دور می‌شود و این یعنی باز هم گروه‌هایی از متقاضیان نمی‌توانند خانه بخرند و دوره‌ای جدید از رکود آغاز خواهد شد؛ رکودی که زنجیروار در اقتصاد مسکن ایران وجود داشته و ادامه می‌یابد.

برای فرار از این شرایط می‌توان به راهبردی بزرگ و در سطح کلان فکر کرد. بازار مسکن ایران مانند بسیاری از دیگر حوزه‌ها با اقتصاد کلان کشور رابطه‌ای مستقیم دارد و به‌طور مرتب از آن تاثیر می‌پذیرد.

اهمیت این مساله وقتی بیشتر می‌شود که به نقش پر‌رنگ دولت در اقتصاد ایران توجه کنیم. با وجود حرف‌های فراوانی که در طول این سال‌ها درباره افزایش توان بخش خصوصی زده شده، همچنان این دولت است که حرف نخست را در عرصه‌های اقتصادی می‌زند و اگر بنا باشد اوضاع کلی اقتصاد ایران تغییر کند باید در ابتدا توقع داشت دولت تکلیف فعالیت در بعضی بخش‌ها را روشن کند.

در اقتصاد فعلی ایران بحث تولید انبوه‌ساز چندان راهی ندارد، زیرا اقتصاد دولتی است و نه‌تنها نیازی به حضور بخش خصوصی ندارد که حتی در بعضی حوزه‌ها حضور آن را برنمی‌تابد.

این در شرایطی است که در اقتصادهای فعال جهان با توجه به اینکه دولت از متقاضیان ساخت انبوه مسکن مالیات می‌گیرد و از این محل درآمدی خوب، حساب‌شده و قطعی دارد از حضور این انبوه‌سازان استقبال می‌کند. در ایران اما هرگز نیاز به حضور انبوه‌سازان به درستی احساس نشده و کار هرگز در اختیار آنها قرار نگرفته است.

نبود سیاست‌های کلان و برنامه‌ریزی‌های بلندمدت در بازار از چند سال قبل قابل رصد بود و نتایج آن در قالب بررسی‌های مختلف در اختیار مسوولان قرار گرفت.

یکی از مسائلی که از سال 82 هشدارها درباره‌اش آغاز شد مربوط به گسترش حاشیه‌نشینی در نتیجه شرایط بازار مسکن بود. بسیاری از اتفاق‌هایی که در آن سال‌ها در بازار به وقوع می‌پیوست این هشدار را می‌داد که در آینده نزدیک حاشیه‌نشینی و حاشیه‌نشین‌ها گسترش پیدا می‌کنند. اما نسبت به این موضوع هیچ راه‌حلی اندیشیده نشد و امروز نتیجه فراموش کردن آن را می‌بینیم.

اگر چند سال قبل هشدار می‌دادیم که در کشور بیش از 17 میلیون نفر حاشیه‌نشین خواهیم داشت حالا باید با این واقعیت روبه‌رو شویم که در حال حاضر 17 میلیون نفر ساکن این مناطق هستند، مناطقی که هنوز آمادگی پذیرش این تعداد جمعیت را ندارند و افراد باید برای استفاده از حداقل امکانات زیستی در آن با مشکل مواجه شوند. زندگی میلیونی در این مناطق قطعاً برای کشور نیز هزینه‌ساز خواهد بود. مردم نیاز دارند در رفاه باشند و تامین نشدن این نیاز مساوی است با هزینه‌های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی. با توجه به نقش کلیدی دولت در اقتصاد ایران، رفع کردن مشکلات مسکن نیز نیاز به تغییر رویه دولتی دارد.

هرچند دولتی‌ها در این عرصه حرف‌هایی زده‌اند اما هنوز در عمل این را ندیده‌ایم. اراده عملی دولت باید به حل این مشکلات اختصاص یابد؛ اراده‌ای که هنوز در بخش‌های مختلف قابل رصد نیست. برای مثال در ارائه تسهیلات مسکن، هرچند برنامه‌ها برای افزایش آن اعلام شده اما در عمل می‌بینیم که حتی تسهیلات جدید نیز نمی‌توانند کمک چندانی به متقاضیان خرید مسکن در کلانشهرها کنند. در کنار آن بسیاری از بانک‌ها نیز در فراهم کردن اعتبار لازم برای این وام‌ها مشکلاتی جدی و حیاتی دارند. به مشکلات مالی طرح تسهیلات مسکن می‌توانیم پروسه زمان‌بر دریافت وام را نیز اضافه کنیم. اگر فردی بخواهد برای ساخت خانه خود وام بگیرد باید چند ماه زمان صرف کند و این قطعاً از نظر برآورد هزینه به‌صرفه نخواهد بود.

در تصویری بزرگ‌تر می‌توان به شرایط کلی اقتصاد ایران نیز فکر کرد. دولت در طول ماه‌های گذشته تلاش کرده با سیاست‌های انقباضی جلوی افزایش تورم را بگیرد. هرچند این حرکت موفق بوده و نتایج آن قابل ارزیابی است اما شاید این سیاست‌ها به فراموشی رکود منجر شود و این امر خطرناک است.

اگر در برنامه‌ریزی‌های دولتی رکود را لحاظ نکنیم آنگاه مبارزه ما با تورم نیز بسیار کوتاه‌مدت خواهد بود زیرا اقتصاد خود را با شرایط جدید هماهنگ نمی‌کند و در این شرایط به محض رها شدن بازار دوباره اوضاع به گذشته باز‌می‌گردد.

در چنین چارچوبی شاید صحبت از آینده خوش سرمایه‌گذاری‌ها در عرصه مسکن رویا‌پردازی باشد. زیرا از یک سو سرمایه‌گذاران کوچک انگیزه‌ای برای ورود دوباره به بازار ندارند و از سوی دیگر هنوز فضا برای ورود سرمایه‌های اصولی و بلندمدت فراهم نیست. در چنین اوضاعی رکود در سرمایه‌گذاری پایدار می‌ماند و حتی اگر برای دوره‌ای کوتاه رونق را تجربه کنیم نیز به دلیل رشد یافتن دوباره قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید مردم در فاصله‌ای کوتاه دوباره به دام دوره رکودی جدیدی خواهیم افتاد؛ دوره‌ای که درمان قطعی آن به تداومش کمک می‌کند.