برهم زنندگان نظم بازار مسکن

چرا ریسک خرید خانه در بازار مسکن‌مان رو به افزایش است؟ رشد عدم تقارن اطلاعاتی در سال‌های اخیر در بازار مسکن چه آسیب‌هایی را به همراه داشته است؟ اطلاعات نامتقارن چه نقشی در تشدید رکود بازار مسکن ایفا کرده است؟ چرا کانال‌های اطلاعاتی در بخش مسکن از کارایی چندانی برخوردار نیستند؟ کژگزینی یا انتخاب نادرست چه اثراتی بر بازار مسکن گذاشته است؟ چرا نقش عنصر اعتماد در معاملات مسکن کاهش یافته است و در شرایط فعلی با خطرپذیری معاملات مواجهیم. این پرسش‌هایی است که سعید اسلامی‌بیدگلی تحلیلگر رسمی بین‌المللی سرمایه‌گذاری در گفت‌وگو با تجارت فردا به آنها پاسخ می‌دهد.

مکانیسم اثرگذاری اطلاعات متقارن در بازارها چگونه است؟ چه عواملی منجر به عدم‌تقارن اطلاعاتی در بازارهای مصرفی و ناکارایی آن بازارها به خصوص در بازار مسکن می‌شود؟

اطلاعات یکی از مهم‌ترین عواملی است که منجر می‌شود ما به سمت یک معامله حرکت کنیم و بر اساس آن اطلاعات قیمت و شیوه معامله را نیز تعیین می‌کنیم. کاملاً غیرطبیعی است زمانی که هیچ اطلاعاتی نداریم معامله‌ای را انجام دهیم، بنابراین این موضوع نشان می‌دهد که انتشار اطلاعات باید به درستی صورت بگیرد. در نگاه خرد طبیعی است که اطلاعات را تا جایی کسب می‌کنیم که به دست آوردنش برایمان منفعت داشته باشد یا به اصطلاح در حوزه اقتصاد می‌گوییم که هزینه‌های به دست آوردن اطلاعات از منفعتی که به دست می‌آوریم کمتر باشد. زمانی که هزینه‌های به دست آوردن اطلاعات زیاد شود یا هرگاه اطلاعاتی که در پی به دست آوردن آنها هستیم کمکی به تصمیم‌گیری ما نکند، دیگر به سمت به دست آوردن آن اطلاعات نمی‌رویم.

اما از منظر کلان، سیاستگذاران در صورتی که بخواهند به سمت تقارن اطلاعاتی حرکت کنند همیشه به دنبال انتشار حداکثری اطلاعات هستند. تئوری کارایی بازارها اشاره می‌کند، هر چه اطلاعات بیشتری منتشر شود و تقارن اطلاعاتی وجود داشته باشد بازارها کاراتر می‌شوند. البته این تئوری مخالفانی هم دارد، یعنی کسانی در میان اقتصاددانان وجود دارند که می‌گویند اگر اطلاعات میان طرفین کاملاً متقارن باشد ممکن است به هیچ عنوان معامله‌ای رخ ندهد، زیرا یکی از دلایل رخداد معامله اختلاف اطلاعاتی است که میان طرفین معامله وجود دارد. برای مثال من فکر می‌کنم کالایی هزار تومان می‌ارزد و شما فکر می‌کنید 1200 ارزش دارد. به همین دلیل ما می‌توانیم به راحتی این کالا را 1100 تومان معامله کنیم، زیرا 1100 تومان برای شما قیمت خوبی برای خرید و برای من قیمتی مناسب در جهت فروش محسوب می‌شود.

البته به این نکته هم توجه کنید؛ فلسفه تشکیل بازارهای ساختاریافته و بعد از آن نهادهای نظارتی و گزارش‌های دوره‌ای، انتشار این اطلاعات بوده است. طبیعتاً انتشار اجباری اطلاعات در بازارهایی که بسیار پیشرفته شدند و تعداد تحلیلگران در آنها زیاد شده بسیار کمتر شده است. زیرا از طرفی شرکت‌ها مجبور هستند در جهت پاسخ به نیاز بازار، خود به خود گزارش دهند و نیازی وجود ندارد که نهاد ناظر فشاری وارد کند و همچنین تحلیلگران اطلاعات را از میان صورت‌های مالی شرکت‌ها استخراج می‌کنند، بنابراین باز هم نیازی نیست که نهاد ناظر اطلاعات را به زور از شرکت‌ها بگیرد.

طبیعتاً انتشار این اطلاعات در بازارهای مالی بیشتر صورت می‌گیرد. بازار مسکن یکی از بازارهایی است که ما آن را به عنوان بازار دارایی‌های سرمایه‌گذاری می‌شناسیم. این بازار به دلایل متفاوت از کارایی دور است. یکی از دلایل این است که اطلاعات در آن به صورت کامل منتشر نمی‌شود.

با این اوصاف شما بازار مسکن را از بعد انتشار اطلاعات میان خریدار و فروشنده چگونه می‌بینید؟ چرا ریسک خرید ملک در بازار مسکن بالاست؟

همان‌طور که اشاره کردم بازار مسکن بنا به دلایل بسیاری ناکاراست، یکی از بخش‌های مهم این است که انتشار اطلاعات به صورت کاملاً نامتقارن در این بازار وجود ندارد. البته موضوعات دیگری هم دلیلی برای این ناکارایی در بازار مسکن محسوب می‌شوند، برای مثال اینکه کالاها در بازار مسکن همگن نیستند، در صورتی که دارایی‌های مورد معامله در بازار سهام همگن هستند. از طرفی تعداد بازیگران بازار (خریداران و فروشنده) در بازار مسکن به اندازه‌ای نیست که بتوانیم به راحتی بگوییم بازیگران بازار کاملاً قیمت‌پذیر هستند، یا به اصطلاح اقتصادی بازیگران ممکن است تاثیراتی در حوزه قیمتی هم داشته باشند.

اما یکی از بحث‌های مهم به انتشار اطلاعات بازمی‌گردد و همان بحث ناهمگنی و تعداد زیاد بازیگران هم ممکن است منجر به کمتر شدن اطلاعات منتشرشده در بازار مسکن شود. به همین خاطر در دنیا تلاش می‌کنند که اطلاعات بیشتری از معاملات انجام‌شده، پروانه‌های صادر‌شده، ساختمان‌های عرضه‌شده، وام‌های داده‌شده و... ارائه شود. زیرا با تحقیقاتی که بر روی متغیرها انجام می‌شود می‌توان، رابطه اینها و قیمت‌ها را به دست آورد. حتی اگر سیاست‌های آتی هم در قیمت و شیوه معامله اثرگذار باشد سیاستگذار باید سیاست‌های آینده خود را هم به صورت کاملاً شفاف اعلام کند.

با توجه به اینکه در این فرآیند خریدار ممکن است اطلاعاتی در سطح فروشنده نداشته باشد، این عدم تقارن چه آثاری به دنبال دارد؟ تبعات آن برای خریدار چیست؟

یکی از مهم‌ترین تاثیرات عدم‌تقارن اطلاعاتی، خروج برخی خریداران و فروشندگان از صحنه بازی است. زیرا زمانی که خریدار، اطلاعات کافی ندارد در آن زمان ممکن است نرخی بابت این عدم‌تقارن اطلاعاتی مطالبه کنند. از طرفی فروشنده به هیچ عنوان حاضر نیست با قیمتی پایین‌تر ملک خوب خود را بفروشد و خریدار به دلیل اینکه اطلاعات کاملی ندارد، بخواهد با قیمتی پایین‌تر آن را خریداری کند، در نتیجه همین موضوع خریدار و فروشنده‌ای که کالای خوب دارد و نمی‌تواند اطلاعات کامل را به بازار منتقل کند، از بازار خارج می‌شوند. این موضوع می‌تواند حجم معاملات را نیز کاهش دهد. بحثی که به صورت تئوریک در حوزه عدم‌تقارن اطلاعاتی وجود دارد، همین موضوع است که می‌تواند بخشی از فروشندگان و در نتیجه خریداران بالقوه را از بازارها خارج کند.

در تئوری بیان شده که ممکن است موضوع به شکست بازارها هم منجر شود. البته می‌دانیم که معمولاً شکست رخ نمی‌دهد، زیرا ما سیگنال‌های متفاوتی دریافت می‌کنیم. به هر حال معاملات ملکی ممکن است خودشان سیگنالی بدهند، تخفیف‌ها خودشان سیگنالی می‌شوند و بخشی از اطلاعات منتشر شده در روزنامه‌ها هم سیگنال می‌شوند.

ساختار بازار مسکن در کشور با ایرادات اساسی مواجه است. یکی از ایرادات این است که کارگزاران مسکن از تخصص‌های ارزش‌گذاری و قیمت‌گذاری برخوردار نیستند، یعنی عمده معاملات ملکی ما آزمون‌های مشخصی را طی نکرده‌اند و مدارک تخصصی ندارند. دوم اینکه وکالت خریدار و فروشنده را عمدتاً به یک شخص می‌سپاریم و پایگاه داده معاملات گذشته بسیار ضعیف بوده است. البته در دوره جدید وزارت راه و شهرسازی تلاش شد که معاملات به ویژه در کلانشهرها ثبت شود، اما همچنان از طرف بازار این اطلاعات کمتر مورد استفاده قرار می‌گیرد. بنابراین انتشار اطلاعات در کشور ما با مشکلات بسیاری مواجه است.

از طرف دیگر تغییرات سیاستگذاری شهرداری‌ها و همچنین نهادهای سیاستگذار در حوزه شهری بسیار زیاد است. به عنوان مثال بر اساس سیاست شهری حال حاضر متوجه می‌شویم که خانه‌ای در 10 سال آینده ارزشمند است، به همین خاطر آن را خریداری می‌کنیم، اما در طول این 10 سال ممکن است سیاست‌ها تغییر کند و آن منطقه دچار بحران‌هایی شود. بنابراین به این خاطر که خریدار تقارن اطلاعاتی را نسبت به فروشنده و حتی نهاد سیاستگذار ندارد، در نتیجه این موضوع اعتماد معامله‌گران را کاملاً کاهش می‌دهد.

آیا داشتن بانک اطلاعاتی می‌تواند زمینه را برای کاهش عدم تقارن اطلاعاتی فراهم کند؟

هیچ تردیدی وجود ندارد تحلیل‌های تخصصی که قاعدتاً باید از سوی کارگزاران صورت بگیرد، بانک اطلاعاتی که می‌تواند به محققان و همچنین به خریداران و فروشنده‌ها کمک کند و همچنین هرگونه اطلاعات مهم دیگری که منتشر می‌شود، می‌تواند این عدم تقارن اطلاعاتی را کاهش دهد. این موارد می‌توانند کمک کنند که تعداد کمتری از بازیگران به خاطر عدم تقارن اطلاعاتی از بازی خارج شوند و حجم معاملات مسکن نیز افزایش یابد.

البته نباید فراموش کنیم که کاهش حجم معاملات مسکن طی سال‌های گذشته تنها به این خاطر نبوده است. بخش بزرگ‌تر آن به این خاطر بوده که در گذشته مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای برای سوداگری هم استفاده می‌شده و به دلیل رکودی که در بحث قیمت مسکن طی سال‌های گذشته وجود داشته است، بخش سوداگری به طور کامل از معاملات مسکن خارج شده و سبب کاهش حجم معاملات شده است.

بنابراین اگر این قابلیت تفکیک وجود داشته باشد که مشاهده کنیم معاملات بابت تقاضای مصرفی و همچنین معاملات بابت تقاضای سرمایه‌گذاری طی پنج سال گذشته چقدر بوده است، شاید تقاضای مصرفی کاهش جدی نداشته باشد، اما تقاضای سرمایه‌گذاری بسیار کم شده است. البته طی این سال‌ها هدف سیاستگذار هم تقریباً همین بوده است. اما به دلیل اینکه ما از زمانی که تقاضای سرمایه‌گذاری بسیار بالا بوده به زمانی که تقریباً تقاضای سرمایه‌گذاری به صفر رسیده است شیفت می‌کنیم، کاهشی بسیار جدی مشاهده می‌شود که می‌توان از آن برداشت رکود داشت.

اخیراً رئیس اتحادیه مشاوران املاک این موضوع را مطرح کرده است که دسترسی به سایت‌های مشاوران املاک و اطلاعات مربوط به معاملات مسکن میزان ریسک خرید مسکن را پایین می‌آورد. آیا از نظر شما هم این موضوع کاهش اطلاعات نامتقارن در این بازار را فراهم می‌کند؟

البته بنده با توجه به صحبت‌های ایشان متوجه نشدم که چرا ممکن است انتشار اطلاعات جدید ریسک‌هایی را ایجاد کند. اما به طور کلی باید از انتشار اطلاعات مخدوش جلوگیری شود و احتمالاً منظور رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم این بوده است که ممکن است این سایت‌ها اطلاعات مخدوشی را منتشر کنند. اما اگر به این صورت نباشد از نظر من انتشار اطلاعات معاملات و خرید و فروش از طریق این سایت‌ها می‌تواند به بازار مسکن کمک کند.

ما در دو دهه گذشته تخصص خاصی را از بنگاه‌های معاملات املاک‌مان انتظار نداشتیم. طبیعتاً هرچه ما به سمت تخصصی‌تر شدن کارگزاران و جداسازی وکالت‌های خرید و فروش از همدیگر برویم و انتشار اطلاعات‌مان را افزایش دهیم به بازار کمک می‌شود. کمک به بازار به معنای کمک به بخش مصرفی بازار است، نه کمک به بخش سوداگرانه. سرمایه‌گذاری در این بخش طبیعتاً دستخوش سایر متغیرهای کلان در اقتصاد هم خواهد بود.

یعنی کارکرد سایت‌ها و اپلیکیشن‌هایی که در زمینه آنلاین کار می‌کنند بیشتر به شفافیت معاملات کمک خواهند کرد تا اینکه به عدم تقارن اطلاعات دامن بزنند؟

شخصاً معتقدم سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها در حوزه آنلاین تنها در صورتی که اطلاعات مخدوش منتشر کنند یا اطلاعاتی منتشر کنند که به آن عمل نکنند، ممکن است بازار را دچار معضل کنند. مثلاً قیمتی را برای خانه‌ای بگذارند اما بر اساس آن قیمت به دلیل عدم تعهد معامله‌ای نشود. اما در شرایط عادی هرگونه انتشار اطلاعات، آن هم در بازار مسکن ایران که انتشار اطلاعات به صورت کاملاً کمرنگ صورت می‌گرفت، می‌تواند به فرآیندهای بازار کمک کند.

با توجه به اینکه عمده این معاملات بر اساس اعتماد انجام می‌شود، چقدر آگاهی از این کژگزینی‌ها و کژمنشی‌ها باعث تغییر رفتار بازیگران بازار خواهد شد؟

به نکته مهمی اشاره کردید. اساساً اعتماد در معاملات اقتصادی ایران کاملاً کاهش پیدا کرده است و این موضوع هزینه‌های معاملات را برای هر دو طرف خریدار و فروشنده افزایش داده است. به همین خاطر در معامله همیشه به دنبال چک، ضامن و... هستیم. در معاملات مسکن به دلیل اینکه کالای خریداری‌شده کالای بسیار پراهمیتی در سبد خانوار به شمار می‌رود و عمدتاً برای طبقات میانی جامعه مهم‌ترین معامله عمرشان محسوب می‌شود، طبیعتاً این عدم اعتماد تاثیر عمیق‌تری در حجم معاملات می‌گذارد.

برای کاهش ریسک خرید ملک و از طرف دیگر خطرپذیری معاملات چه نوع سیاستگذاری‌هایی باید انجام شود؟ به طور کلی چه میزان از آن به سیاستگذار و چقدر از آن به خود بازیگران و معامله‌گران بازار مربوط است؟

از نظر بنده یکی از مشکلات بزرگ در معاملات این‌چنینی ضعف سیستم قضایی کشور است. سیستم قضایی به معنی سیستم حل و فصل دعاوی، نه به معنای دادگاه‌ها و قوه قضائیه. این موضوع پراهمیتی است به این دلیل که وضعیت اطلاعات در اقتصاد ما چندان شفاف نیست و ما نمی‌دانیم در صورتی که در معاملات مسکن با چالشی مواجه شویم سیستم قضایی چقدر می‌تواند به ما کمک کند. این بحثی بسیار جدی است، اما سیاستگذار هم از طریق گشایش‌های مالی و اعتباری که ایجاد می‌کند به حجم معاملات کمک می‌کند و بازار را به سمت رونقی نسبی پیش می‌برد.

البته از نظر من یکی از مشکلاتی که طی سال‌های گذشته در بازار مسکن داشته‌ایم حوزه سیاست‌های شهری ماست، یعنی بخشی از رکود به خاطر سرمایه‌گذاری بیش از اندازه در دوره‌های گذشته است که کاملاً ناشی از سیاستگذاری شهری در سال‌های گذشته رخ داده است. پدیده‌ای که بعد از اینکه در بخش مسکن داشتیم، در بخش تجاری ایجاد شد و اکنون به سمت هتل‌سازی حرکت می‌کند. یعنی به خاطر اینکه شهرداری نمی‌تواند منابع مالی خود را تامین کند شروع به دادن انواع مجوزها کرد. معمولاً بازار سیگنال اشباع شدن را دیر دریافت می‌کند.

همه به راحتی مجوز می‌گیرند و بعد از شروع کار و رسیدن آن به نیمه به دلیل اینکه کار یکسری تمام شده است، بازار اشباع شده و به دوران رکود وارد می‌شود. رکودی که لزوماً به دلیل متغیرهای اقتصادی نیست و به سیاست‌های شهرسازی هم مرتبط است.

با توجه به اینکه هدف ایجاد رونق در بازار مسکن است، در این مقطع کاهش اطلاعات نامتقارن چقدر می‌تواند به رونق بازار مسکن کمک کند؟

از نظر بنده اطلاعات نامتقارن حتی در زمان‌هایی ممکن است به بازارهای سفته‌بازانه نیز کمک کند. یعنی هرچه اطلاعات نامتقارن‌تر باشد، ممکن است برخی از معاملات سفته‌بازانه نیز افزایش پیدا کند. اما کاهش عدم تقارن اطلاعات قطعاً به رونق‌ بخش مصرفی مسکن کمک خواهد کرد. تحقیقات هم از این موضوع حمایت می‌کند. هرچه عدم تقارن کاهش پیدا کند، ریسک حضور در یک معامله هم کاهش پیدا می‌کند و خریدار می‌تواند کالای مورد نظر خود را با قیمت مورد نظر پیدا کند. البته این بیشتر در بخش مصرفی است و لزوماً در بخش سوداگرانه چنین چیزی رخ نمی‌دهد. بنده معتقدم باید در تشکیل پایگاه داده، تخصصی شدن کارگزاران معاملات و انتشار اطلاعات به روز و بهنگام هم در زمینه معاملات (طرف عرضه و تقاضا) و هم در حوزه سیاستگذاری حمایت کنیم.