رونق به شرط افزایش وام در گرو سه شرط

اساساً در ایران، پس از پس‌اندازهای شخصی، بار اصلی تامین منابع مالی مسکن چه در سمت تقاضا و به منظور تامین مسکن خانوارها و چه در سمت عرضه و به منظور تامین منابع مالی ساخت، بر دوش نظام بانکی و از طریق تسهیلات بوده است و می‌توان گفت سایر بازارها از جمله بازار سرمایه یا سایر ابزارهای تامین مالی همچون اوراق مشارکت، صندوق‌های سرمایه‌گذاری، صندوق‌های زمین و ساختمان و...‌، و از همه مهم‌تر بازار ثانویه رهن که می‌تواند نقش بسزایی در تامین منابع مورد نیاز و قدرت وام‌دهی بانک‌ها داشته باشد تقریباً نقشی در تامین مالی در بازار مسکن نداشته‌اند.

تحت این شرایط، موضوع کمبود نقدینگی لازم برای تامین مسکن چه در سطح کلان برای سرمایه‌گذاری و پیشبرد برنامه‌های بخش و چه در سطح خرد و به جهت اینکه بخش مناسبی از قیمت یک واحد مسکونی را برای خانوارها پوشش دهد، همواره جزء اصلی‌ترین موضوعات بخش مسکن بوده و به عنوان محدودیت اصلی تامین مسکن، در برنامه‌های مختلف معرفی شده است.

به گونه‌ای که این موضوع و در دوره‌های مختلف تبدیل به یک مناقشه اساسی بین وزارت مسکن و شهرسازی سابق و وزارت راه و شهرسازی فعلی با بانک مرکزی و سیستم بانکی شده است.

در حالی که سیستم بانکی بیش از 25 تا 35 درصد از منابع خود را به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن اختصاص می‌داده است که غالباً بیش از سهم مصوب بوده و این خود اعتراض سایر بخش‌های اقتصادی را به همراه داشته است.

وزارت مسکن، این میزان را برای پیشبرد برنامه‌های بخش ناکافی می‌دانسته و از طرف دیگر در سقف فردی تسهیلات نیز، به‌طور متوسط بیشتر از حدود 20 تا 40 درصد قیمت یک واحد مسکونی را پوشش نداده است.

معنی این صحبت این است که خانوارها می‌بایست 60 تا 80 درصد قیمت واحد مسکونی را از طریق پس‌اندازهای شخصی خود تامین کنند و از این لحاظ و با توجه به نرخ‌های جهانی که عنوان می‌شود و در تعدادی از کشورها این نسبت، بیش از 80 درصد یا بعضاً نقل می‌شده بیش از 100 درصد است، فاصله زیادی دارد.

البته این در شرایطی است که همین 20 تا 40 درصد نیز به همه خانوارها اختصاص پیدا نکرده است. اساساً در کشور ما، گروه‌های به اصطلاح تسهیلات پذیر به سه و حداکثر چهار دهک میان‌درآمدی محدود می‌شود. چرا که چهار دهک اول درآمدی، نه توان سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات دارند و نه توان بازپرداخت اقساط آن را، از طرف دیگر، دهک 8، 9 و 10 درآمدی نیز، نیازی به دریافت تسهیلات برای تامین مسکن خود ندارند. بنابراین گروه‌هایی که قادر به اخذ تسهیلات هستند دهک‌های 5، 6 و 7 درآمدی هستند.

این خود یعنی سالانه 300 تا 400 هزار نفر متقاضی وام که بر اساس اطلاعات بنده، بانک مسکن، سالانه کمتر از یک‌سوم این تعداد را پوشش می‌دهد. به این ترتیب همین تسهیلات که به حدود 20 تا 40 درصد قیمت یک واحد محدود می‌شود، عملاً حداکثر به حدود 10 درصد متقاضیان سالانه مسکن پرداخت می‌شود و از اینجا می‌توان دایره نفوذ یا تاثیرگذاری تسهیلات را در بازار مسکن متوجه شد. در ارتباط با طرف عرضه و تامین سرمایه ساخت نیز، وضعیت به همین منوال است و در بهترین شرایط، حداکثر 30 تا 40 درصد سرمایه ساخت با مشارکت سیستم بانکی انجام شده و 60 تا 70 درصد دیگر از طریق پس‌انداز اشخاص یا منابع داخلی شرکت‌ها صورت پذیرفته است.

البته مباحث مربوط به تسهیلات بانکی، به این موارد ختم نمی‌شود. بحث‌های معتنابهی در این زمینه وجود دارد.

در رابطه با وام مسکن که به تازگی ابلاغ شده است؛ مهم‌ترین موضوع شکست انحصار بانکی است. اینکه پس از سال‌ها تنها یک بانک توان پرداخت تسهیلات مسکن را داشت. اکنون نیز ارائه این تسهیلات به بانک‌های دیگر سپرده شده است.

یکی از مهم‌ترین مسائل دیگر در این ارتباط ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید توسط سایر بانک‌ها و انحصار آن به بانک مسکن بوده که این بانک نیز مجاز بوده تسهیلات خرید را فقط به سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن که خود مبتنی بر فرآیند نسبتاً سخت دوره‌های پس‌انداز و سرمایه‌گذاری است بپردازد. این ممنوعیت نیز از این ذهنیت ناشی می‌شده است که تسهیلات خرید باعث تقویت طرف تقاضا خواهد شد و تحریک تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت را به دنبال خواهد داشت در حالی که در طی زمان، غلط بودن این ذهنیت به اثبات رسید و رشد قیمت با قانونمندی‌های خاص خود اتفاق افتاده است. فقط الگوی نوسانات قیمت متفاوت شده و دوره‌های رکود و رونق به این ترتیبی که با آن مواجه هستیم اتفاق نمی‌افتاد.

در بقیه موارد و توسط سایر بانک‌ها تسهیلات بانکی، با عقد مشارکت مدنی و سازندگان پرداخت می‌شد و البته درصد کمی از آن با عقد فروش اقساطی به خریداران واگذار می‌شده است. که این میزان نیز به لحاظ حجم و سقف تسهیلات هر واحد قابل توجه نبوده و در بازار تاثیر چندانی نداشته است.

در پایان این بخش، اگر بخواهیم جمع‌بندی از این سوال داشته باشیم باید بگوییم سیستم بانکی به‌رغم اینکه تنها منبع تامین منابع مالی مسکن در کنار منابع شخصی متقاضیان و سازندگان مسکن بوده است و باز به‌رغم آنکه از حداکثر ظرفیت خود برای پرداخت تسهیلات به بخش مسکن استفاده کرده است. لکن این میزان چه به لحاظ پشتیبانی از عرضه مکفی در بازار و چه به لحاظ پشتیبانی از تقاضا و تقویت قدرت خرید متقاضیان، به هیچ وجه منطبق بر نیاز بازار نبوده است و نیز با توجه به نرخ‌های سود تسهیلات که متاثر از تورم‌های بالا در کشور بوده است.

بازپرداخت آن که معمولاً بلند‌مدت هم هست متضمن اقساط ماهانه بالایی خواهد شد که با توان پرداخت گروه‌های نیازمند به ویژه اقشار کم‌درآمد منطبق نبوده و لذا حداقل چهار دهک اول درآمدی از دایره دریافت تسهیلات باز مانده‌اند.

در این سال‌ها و با گذشت 11 دولت وام‌های مسکن تا چه اندازه توانسته‌اند بر صاحبخانه شدن نیازمندان تاثیر‌گذار باشند؟

روح کلی در ارتباط با تسهیلات بانکی و میزان تاثیرگذاری آنها در دولت‌های مختلف خیلی تفاوت قابل توجهی نداشته است البته متناسب با برنامه‌های بخش مسکن و در دوره‌های مختلف میزان تسهیلات و نحوه پرداخت آن فرق می‌کرده است. ولی دامنه تاثیر آن بر بازار مسکن تفاوت چشمگیری نداشته است.

برای نمونه در دهه اول انقلاب (سال‌های 67-58)، که سیاست محوری بخش مسکن، واگذاری زمین به صورت انفرادی و به مصرف‌کننده نهایی بوده است، طبعاً شکل پرداخت تسهیلات بانکی نیز به صورت انفرادی و به خریداران و سازندگان شخصی بوده است.

سپس در طول برنامه‌های پنج‌ساله اول، دوم و به ویژه برنامه سوم یعنی دولت‌های آقایان هاشمی و خاتمی، که سیاست‌های انبوه‌سازی مسکن شکل و سپس جنبه محوری پیدا کرد، بیشتر تسهیلات به سازندگان انبوه پرداخت می‌شد. یعنی طرف ساخت را تقویت می‌کرد.

در دولت‌های نهم و دهم، برنامه مسکن مهر مورد توجه قرار گرفت و با توجه به اینکه این برنامه بر محور تسهیلات بانکی شکل گرفته و اساس آن وابسته به تسهیلات بود و با عنایت به حجم کمی این برنامه که خارج از توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها بود، خط اعتباری استقراض از بانک مرکزی شکل گرفت و منابع معتنابهی تسهیلات ساخت برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد جامعه پرداخت شد.

اما دولت یازدهم، با شرایط خاصی مواجه است. مبنای دولت یازدهم در این دوسال و تاکنون بر محور سیاست‌های انقباضی به جهت کنترل تورم بوده است. بانک مرکزی در این دو سال و بنا به هر دلیل، حتی به بهای تداوم نسبی رکود، سیاست‌های انقباضی را در پیش گرفته است.

این سیاست خواه‌ناخواه بر بخش مسکن نیز تاثیر‌گذار بوده است. بانک مرکزی حجم پرداخت تسهیلات به این بخش را کنترل کرده و به لحاظ سقف‌های فردی نیز، هر گونه افزایشی را محدود کرده بود تا زمان مصوبه اخیر در ارتباط با افزایش سقف‌های فردی تسهیلات و از انحصار خارج کردن بانک مسکن از پرداخت تسهیلات خرید، که در نوع خود می‌تواند تصمیم مهم و تغییر رویکرد جدی در بخش قلمداد شود.

با توجه به مصوبه اخیر دولت مبنی بر افزایش وام مسکن به میزان 80 و 60 میلیون تومان و همچنین برداشته شدن انحصار پرداخت این وام از بانک مسکن، این رویه تا چه اندازه به رونق بازار و خروج از رکود مسکن کمک می‌کند؟

دو مصوبه فوق در مجموع، اتفاق خوبی است که در بخش رخ داده است. البته باید اذعان داشت که افزایش سقف وام به 80 و 60 میلیون تومان با توجه به قیمت‌های فعلی مسکن در تهران و شهرهای بزرگ، در واقع ثابت نگه‌داشتن سهم تسهیلات از قیمت یک واحد مسکونی است و افزایش واقعی در توان پرداخت تسهیلات محسوب نمی‌شود.

چرا که همچنان و با این سقف‌ها، تسهیلات بیشتر از 20 تا 40 درصد قیمت یک واحد مسکونی را در شهرهای مشمول پوشش نخواهد داد.

ولی مصوبه مربوط به برداشته شدن انحصار تسهیلات خرید از بانک مسکن و آزاد شدن پرداخت این تسهیلات توسط سایر بانک‌ها، رویکرد جدیدی است که تقریباً بعد از سه‌دهه شاهد آن هستیم و نگاه تقاضا‌محور را در بخش تقویت خواهد کرد و از این منظر می‌تواند اثرات خوبی در بخش مسکن داشته باشد.

اما برای پاسخ به این سوال که این دو رویکرد بر رونق بازار و خروج از رکود بخش مسکن چقدر می‌تواند تاثیرگذار باشد، باید مساله از جنبه دیگری مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد.

اول اینکه، افزایش سقف فردی تسهیلات به خودی خود هیچ اثر تعیین‌کننده‌ای ندارد. چون می‌تواند سقف فردی تسهیلات بالا باشد ولی به دلیل محدودیت منابع تسهیلاتی پرداخت نشود افزایش سقف تسهیلات اثری در بازار نخواهد داشت و منجر به تقویت تقاضا نخواهد شد یعنی در عمل باید ببینیم که با توجه به اینکه رویکرد عمومی دولت، در حال حاضر تداوم سیاست‌های پولی انقباضی به لحاظ کنترل تورم است چقدر بانک‌ها منابع برای پرداخت تسهیلات تخصیص خواهند داد. البته بخشی که وابسته به سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن است تعهدی بوده ولی این خود نیز بستگی به تمایل و توان متقاضیان برای سپرده‌گذاری و طی شدن دوره‌های انتظار مختص به خود دارد. لکن در خصوص سایر بانک‌ها باید منتظر باشیم ببینیم چقدر منابع برای این تسهیلات آزاد خواهند کرد.

دوم اینکه، نرخ سود تسهیلات نیز تعیین‌کننده است. با توجه به اینکه نرخ مصوب تسهیلات مبادله‌ای برای سایر بانک‌ها، 21 درصد است که این نرخ نسبتاً بالاست و چون دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن نیز ضرورتاً طولانی‌مدت است سود تسهیلات و مبالغ بازپرداخت بالا بوده و این مساله باعث می‌شود گروه‌های هدف تسهیلات کمتر شود و به لایه‌های بالایی گروه‌های میان‌درآمد محدود شود.

سوم آنکه، به نظر بنده، اگر انتظار ما از رونق بازار و خروج از رکود، همان ادوار مرسوم رونق و رکود است که افزایش حجم وسیع معاملات در بازار همراه با رشد جهشی قیمت مسکن بوده است باید اذعان کنیم این دوره‌ها در بازار مسکن تابع عوامل دیگری است که اساساً ارتباطی به افزایش حجم تسهیلات یا متقاضیان گروه هدف تسهیلات که متقاضیان واقعی مسکن هستند ندارد بلکه آن ادوار تابع تقاضاهای سوداگرا و سرمایه‌ای در بخش است که خود متاثر از پارامترهای کلان اقتصادی و تحرکات نقدینگی در بازارهای رقیب است و با این تسهیلات نباید در انتظار چنین تحولاتی در بخش باشیم.

اما اگر حجم مناسبی منابع برای پرداخت تسهیلات اختصاص یابد و نرخ سود نیز متعادل‌تر شود می‌تواند رونق نسبی در بازار ایجاد کند و در عین حال چنانچه به دلایل دیگری تورم انتظاری در بخش شکل بگیرد در کنار این سیاست‌ها، چه بسا شاهد اوج‌گیری تقاضا و رشد جهشی قیمت مسکن نیز باشیم.

اهداف سیاستگذار در افزایش تسهیلات مسکن در شرایط رکودی چه بوده است و آیا این وام‌ها می‌توانند راهی برای خروج از رکود باشند؟ برای اینکه این اهداف اثرگذار باشند چه الزاماتی در نظر گرفته شده است؟

در شرایط کنونی هدف سیاستگذار از افزایش سقف تسهیلات، قطعاً همان خروج بخش از رکود است. ولی این هدف، مشروط به عواملی است که در سوال بالا بدان پاسخ داده شد و از همه مهم‌تر اینکه، حجم مناسبی منابع برای پرداخت تسهیلات وجود داشته باشد که به نظر من، این شرایط وجود ندارد و بانک‌ها در شرایطی نیستند که بتوانند چنین تسهیلاتی را در حجم قابل توجه پرداخت کنند.

اما اینکه چاره کار در چیست و چه باید کرد، از نظر اینجانب، باید سیاستگذاران و مسوولان بخش یک نگاه جامع و همه‌جانبه به سیاست‌های پولی در بخش داشته باشند. اول اینکه به فکر خلق منابع لازم باشند و دوم اینکه، ابزارهای مناسب و متناسب با گروه‌های مختلف برای تامین منابع مالی راه‌اندازی کنند. که اتفاقاً، ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، بسته کاملی از سیاست‌ها و ابزارهای تامین مالی را ارائه کرده است.

از یک‌طرف در این ماده قانونی، اجازه راه‌اندازی بازار ثانویه رهن داده شده است که این ابزار قدرت وام‌دهی بانک‌ها را با ضریب چند برابر افزایش می‌دهد.

از طرف دیگر، فهرست کاملی از ابزارهای تامین مالی برای شرکت‌ها، سرمایه‌گذاران و اشخاص حقیقی و حقوقی ارائه می‌دهد که از اتکای این نهاد به صرف تسهیلات بانکی می‌کاهد، همچون اوراق مشارکت، اوراق مرابحه، صکوک اجاره، صکوک استصناع، صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک، صندوق زمین و ساختمان و... به‌رغم آنکه این قانون در سال 88 و بعد از چندین سال مطالعه و بررسی از بطن طرح جامع مسکن، استخراج شد و به تصویب رسید، اما ظاهراً اراده منسجمی برای اجرا یا فرهنگ‌سازی استفاده از این ابزارها وجود ندارد.

و اینجانب به عنوان شخصی که سال‌های طولانی با مباحث و سیاست‌های بخش مرتبط بوده‌ام راه برون‌رفت از شرایط رکودی و ایجاد رونق مستمر در بخش را فرهنگ‌سازی و کاربرد ابزارهای فوق که اتکای صرف به سیستم بانکی ندارند، می‌دانم.