بهارِ تعادل قیمت مسکن

‌شما بیش از همه می‌دانید که طی سال‌های اخیر مسکن بارها با نوسانات قیمتی و معاملاتی همراه شده است. هر بار به نحوی مذاکرات ژنو بر این بازار تاثیر گذاشته است، یک بار به صورت مستقیم و بار دیگر به صورت غیر‌مستقیم و با تاثیر‌گذاری بر بازار ارز و افزایش قیمت مصالح ساختمانی وارداتی، مسکن را تحت تاثیر خود قرار داده است. اما این بار بازار معلق مسکن در موقعیتی خاص قرار گرفته و آن هم نتیجه پس از تفاهمنامه لوزان است. این روزها با شنیده شدن اخبار مثبت از مذاکرات ایران و 1+5 بسیاری از متقاضیان مسکن امیدوار به بهبود شرایط این بازار شده‌اند و می‌خواهند اخباری موثق‌تر از سامان یافتن این بازار بشنوند. در این زمان تحلیل شما از بازار مسکن پس از تفاهمنامه لوزان و دست آخر توافقنامه تیرماه چیست؟

درست است. در طول دو سال اخیر بازار مسکن با نوساناتی همراه شد و پس از آن به رکود رفت، رکود و تورمی که در 10 سال گذشته بی‌سابقه بود. در مجموع مسکن در سال 1391 دچار یک التهاب قیمتی شد که این التهاب باعث شد قیمت مسکن پس از چند سال به صورت غیرمتعارف افزایش یابد و تغییرات محسوسی را در بازار ایجاد کند. این بازار که شاهد تغییرات قیمتی نامتعارف در بازار شد در سه‌ماهه پایانی 93 با رشد دو برابری قیمت مواجه شد و پس از آن با یک وقفه در قیمت‌ها به استقبال رکود رفت. افزایش غیرمنطقی قیمت زمینه‌ساز رکود دوساله شد و باعث شد تا سال 1392 با رکود آغاز شود و این رکود تا سال 1393 نیز ادامه داشته باشد. پس از افزایش ناگهانی قیمت مسکن در سه‌ماهه پایانی 91 رکود سنگین و طولانی‌مدت در سال 1392 شروع شد. این رکود که تا پیش از این بازار مسکن تجربه نکرده بود تا سال 1393 ادامه یافت و زمینه‌ساز برنامه‌ریزی‌های دولت و سیاستی همچون لایحه خروج از رکود دولت شد. در این زمان این رکود سنگین بر بازار مسکن باعث ثبات قیمت مسکن شد و نه‌تنها قیمت مسکن افزایش نیافت بلکه در شرایطی قیمت‌ها واقعی شدند و از حباب آن کاسته شد. این در حالی است که بازار مسکن در طول 10 سال گذشته این شرایط رکودی سنگین را تجربه نکرده بود تا اینکه در شش‌ماهه دوم سال 1393 خیز خروج از رکود برداشته و پیش‌بینی شد که این بازار در نیمه دوم سال گذشته کمی تکان می‌خورد و از رکود دور می‌شود تا زمینه‌ساز خروج از آن باشد، اما این اتفاق نیز رخ نداد. در این زمان بازار مسکن تحت تاثیر رکود یک سال و نیم گذشته‌اش ادامه یافت تا اینکه دولت لایحه خروج از رکود را در همه ابعاد اقتصاد به ویژه مسکن تدوین کرد؛ لایحه‌ای که نتوانست مسکن را از رکود نجات دهد. بنده نیز در این مدت پیش‌بینی خروج از رکود در نیمه دوم سال را داشتم چرا که حجم معاملات رو به افزایش بود و به نظر می‌رسید بازار در سال 1393 خودی نشان دهد که متاسفانه خروج مسکن از رکود صورت نگرفت. گرچه دولت لایحه‌ای در این زمینه ارائه داد اما هرگز تاثیرگذار نبود. در این مدت بازار تنها شاهد افزایش حجم معاملات بود اما نه از رکود کاسته شد و نه قیمت‌ها تعدیل شدند. در نیمه دوم سال 1393 افزایش حجم معاملات امیدی را به بازار القا کرد به گونه‌ای که بازار خرید و فروش مسکن از آبان تا بهمن‌ماه سال گذشته شاهد رشد حجم معاملات مسکن بود. بنابراین پیش‌بینی شد در سال 1394 نیز روند ادامه یابد و بازار شاهد افزایش سرعت خروج از رکود باشد و معاملات مسکن با سرعت بیشتر و حجم بیشتری انجام شود، اما هنوز هیچ یک از پیش‌بینی‌ها عملیات اجرایی نشده است. اما می‌تواند تا حدودی اقتصاد کشور را درگیر کند. در این میان آنچه مسلم است این است که این مذاکرات حتی در کوتاه‌مدت هم بر بازار مسکن اثر ندارد.

‌شما بر این باور هستید که نتیجه مذاکرات بازار را تحت تاثیر خود قرار نمی‌دهد؟ پس چرا به نتیجه نرسیدن آن بازار را در رکود نگه داشت؟

خیر، نتیجه مذاکرات تاثیر کوتاه‌مدت بر بازار مسکن ندارد. بنابراین نباید انتظار اثرگذاری زودهنگام بر بازار را داشت و گفت یک شبه بازار مسکن از رکود خارج می‌شود و رونق می‌گیرد . به این مفهوم که تاثیر و نتیجه مذاکرات بر بازار مسکن تا شش ماه آینده مشخص می‌شود و اکنون برای پیش‌بینی و تصمیم‌گیری زود است. چرا که اثرگذاری در کوتاه‌مدت امکان‌پذیر نیست. البته این اتفاقات تا حدودی می‌تواند بر این بازار بزرگ که 200 صنعت و 1200 شغل را دربر می‌گیرد تاثیرگذار باشد و هریک را با رونق همراه کند. اما اینکه گفته شود این مناقشات بین‌المللی بازار داخلی را تا چه اندازه تحت تاثیر قرار می‌دهد بسیار زود است. لذا تنها می‌توان بازار بهار را پیش‌بینی کرد. با توجه به تجربه سال‌های گذشته و درهم‌آمیخته شدن با نتیجه مذاکرات به نظر می‌رسد بازار مسکن در بهار با رونق معاملات همراه می‌شود اما هیچ افزایش قیمتی نخواهد داشت به گونه‌ای که در اردیبهشت‌ماه همچون سال‌های دیگر اوج معاملات مسکن رقم زده شود. همان‌گونه که در پیش‌بینی‌های پیش از سال اشاره کردم بهار مسکن در راه است و بهار امسال بازار مسکن رکود سخت را پشت سر می‌گذارد و رونق می‌گیرد.

‌به نظر شما این رونق با افزایش قیمت همراه نمی‌شود؟عده ای بر این باورند قطعا قدرت خریدی در بازار وجود دارد که بازار با رونق معاملات همراه می شود. آیا این رونق این‌گونه خواهد بود؟

خیر، از آنجایی که مسکن در دوسال گذشته سال‌های سختی را گذرانده است و مدام در گیر و دار رکود بوده و حتی توافقات در این مدت نتوانسته نه بازار را رونق و نه در حالت تعلیق قرار دهد ، باید منتظر گذران این سال سخت بود تا سال سنگین مسکن پشت سر گذاشته شود احتمال اینکه مسکن با سونامی یا افزایش نامتعارفی در قیمت‌ها همراه شود وجود ندارد و به نظر من حداقل تا شش‌ماه آینده این‌گونه نخواهد بود. گرچه در صورت تغییر در قیمت‌ها بازار آرامش و پایداری خود را حفظ می‌کند و نظارت و کنترل بر مسکن ادامه می‌یابد، اما ممکن است بازار با رشد اندک قیمت همراه شود که به نظر نمی‌رسد این رشد قیمتی تا اندازه ایجاد اختلال در پایداری بازار ادامه داشته باشد. بعضاً وقتی قیمت‌ها افزایش دارد و حتی در مواقعی کاهش معاملات رقم می‌خورد سودجویانی به بازار وارد می‌شوند و به دنبال اختلال در بازار هستند. بنابراین نه‌تنها باید از حضور این افراد در بازار جلوگیری کرد بلکه باید تحلیل‌های وارد شده به بازار را ارزیابی کرد تا تحلیل‌ها واقع‌بینانه و بدون قصد باشد. قدر مسلم آن است که قیمت مسکن حداقل تا پایان بهار با شاخص‌های گرانی همراه نمی‌شود چرا که این شاخص‌ها رصد می‌شود و بهار متعادلی در قیمت مسکن پیش رو است.

‌اما سال گذشته که مقرر شد جلساتی در همین زمینه در تیرماه انجام شود بازار مسکن مدتی معلق بود و بسیاری از خریداران و فروشندگان منتظر تصمیمات نهایی بودند و انگار مُهر محکم‌تری بر رکود مسکن زده شد، به نظر شما اکنون تا زمان نهایی شدن توافقنامه در تیرماه این داستان دوباره تکرار نمی‌شود؟ آیا پس از توافق نهایی شوک قیمتی به بازار وارد نمی‌شود؟

نه، تاثیر مذاکرات آنچنان مستقیم و شوک‌آور نخواهد بود. چرا که بازار مسکن نیازمند زمان خواهد بود و حداکثر اثرگذاری که می‌تواند داشته باشد این است که بتواند رونقی در بازار ایجاد کند و این رونق بتواند به سمت و سویی برود که کنترل و ثبات قیمت را به ارمغان آورد. نیمه دوم سال گذشته بازار مسکن با رشد معاملات همراه شد که پیش‌بینی این رشد برای امسال هم شده است.

پس شما معتقد هستید روال نیمه راکد سال گذشته همچنان ادامه‌دار خواهد بود تا اینکه تصمیمات جدید برای بازار اعمال شود؟

بله، درست است. همین بازار یعنی رکود رو به بهبود ادامه‌دار خواهد بود. در زمستان هم بازار همین روند را داشت گرچه معاملات رو به افزایش بود اما نه افزایش قیمتی رخ داد و نه بازار رونق گرفت .فقط کمی از رکود سنگین دور شد. در بازار کنونی حجم معاملات و رونق خرید و فروش از سر گرفته می‌شود با این تفاوت که شاخص‌های افزایش قیمت مسکن هم کنترل می‌شوند. به طور مثال در بسیاری از بخش‌های کشور، مسکن به قیمت واقعی خود نزدیک شده است. در برخی مناطق رشد قیمت مسکن حباب‌گونه بوده و حتی ظرفیت افزایش قیمت وجود نداشته است. این در حالی است که هنوز بسیاری آپارتمان لوکس وجود دارد و همین امر می‌تواند برای مردم یک رقابت و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایجاد ‌ کند، بنابراین باید امسال بستری برای انجام این معاملات ایجاد شود و بازار به سمت ثبات و پایداری برود. مذاکرات اخیر برای ایران و 1+5 و تفاهم صورت‌گرفته (بیانیه لوزان) در حال حاضر تاثیری بر بازار مسکن نخواهد داشت. آنچه می‌توان با قاطعیت در مورد آن و در مورد آینده بازار مسکن در سال 1394 از آن سخن گفت، این است که بازار مسکن در سال جاری رونق خواهد گرفت. به نظر می‌رسد از نیمه دوم ماه جاری و در اردیبهشت‌ماه امسال شاهد افزایش حجم معاملات مسکن خواهیم بود، اما باید اذعان کرد قیمت مسکن در سال 1394 به آن صورت تغییری نخواهد کرد. بازار مسکن به طور قطع از رکود فعلی خارج می‌شود. چرا که در آبان ماه سال گذشته بیش از 81 هزار مورد معامله در سامانه کد رهگیری ثبت شد که این میزان در آذرماه به بیش از 89 هزار مورد، در دی‌ماه به بیش از 100 هزار معامله و در بهمن‌ماه به بیش از 103 هزار فقره افزایش یافت.

‌شما در تحلیل خود از بازار خرید و فروش، بازار مسکن را با کمترین تنش و افزایش قیمت همراه دانستید، اما آیا بازار اجاره مسکن هم این‌گونه خواهد بود؟ در روزهای اخیر که خبر مثبت بودن مذاکرات به گوش رسیده است ، بسیاری از متقاضیان مسکن و اقشار کم درآمد به بهبود این بازار امیدوار شده اند. به نظر شما این امید پایدار می ماند یا در اندازه یک دوره گذار است ؟

داستان بازار اجاره با خرید و فروش کمی متفاوت است. همواره بازار خرید و فروش و اجاره مسکن از یکدیگر جدا بودند چرا که تقاضای هریک با دیگری متفاوت است. به عنوان مثال یکی از مشکلات بازار مسکن هم همین است که باید ملاک تعیین قیمت اجاره مسکن بر اساس قیمت مسکن باشد اما این‌گونه نیست. در بازار اجاره مسکن، یکی از مسائلی که در کشور دیده می‌شود این است که باید ابتدا اصلی‌ترین شاخص اجاره‌بها برای مردم تبیین شود. یکی از اصلی‌ترین شاخص‌ها نقش مشاوران املاک در تعیین و ایجاد تعادل مسکن است. به نظر من اصلی‌ترین، معتبرترین و اثرگذارترین نقش تعیین و ایجاد تعادل قیمت مسکن به دست مشاوران املاک است. به نظر می‌رسد منطقی‌ترین راه این است که به سمت و سویی برویم که قیمت‌گذاری اجاره‌بها در کشور بر اساس قیمت مسکن تعیین شود و اگر قیمت مسکن کاهش یا افزایش دارد لاجرم روی اجاره‌بها نیز تاثیر‌گذار است. هر چه قیمت مسکن ثبات یا کاهش داشته باشد اجاره‌بها نه‌تنها کاهشی نبوده بلکه رو به افزایش بوده است که نیازمند کنترل و برنامه‌ریزی است. آنچه مشخص است این است که در فصل بهار ظرفیت افزایش قیمت مسکن وجود ندارد، بنابراین توصیه ما به متقاضیان خرید مسکن این است که اگر تصمیم به خرید مسکن دارند، الان بهترین زمان برای خرید مسکن است. بنابراین خروج سازندگان غیرحرفه‌ای از بازار ساخت و ساز به صورت نسبی باعث کاهش عرضه مسکن طی دو سال آینده خواهد شد با این حال، با ورود بازار مسکن به دوران رونق انتظار می‌رود دولت حمایت‌های لازم را به منظور ایجاد انگیزه ساخت و تولید بیشتر مسکن در سازندگان به عمل آورد و از این طریق روند تولید در بازار مسکن را نیز به سمت تعادل هدایت کند.

هنگامی که طی دو سال گذشته افزایش قیمت مسکن در کشور ایجاد نشد، به طور طبیعی نباید افزایش میزان اجاره‌بها هم صورت گیرد، اما اجاره‌بها هر ساله افزایش یافت و این امر به دلیل نگاه سرمایه‌گذاری مالکان به واحد مسکونی اجاره داده‌شان است. گاهی در برخی مناطق که از سوی اتحادیه رصد می‌شد این ناهماهنگی بیش از پیش دیده می‌شد به گونه‌ای که صاحبان املاک به ملک خود برای اجاره به دید یک سرمایه‌گذاری نگاه می‌کنند و برای تامین معاش خود می‌خواهند همزمان و هم‌ردیف با افزایش قیمت کالاها یا تورم در کشور مدام اجاره‌بها افزایش یابد. به نظر صاحبان املاک نرخ اجاره‌بها باید همزمان با نرخ تورم و افزایش قیمت کالاها رشد داشته باشد اما آنها متوجه رکود مسکن نیستند. لذا در اینجا نقش مشاوران املاک بیش از پیش می‌شود تا قیمت واقعی مسکن را به طرفین القا کنند. آنها باید موجرین را مجاب کنند که ارزش واقعی ملک آنها چه میزان است و نباید بیشتر از ارزش واقعی قیمت‌گذاری شود چرا که مالکان تحت تاثیر تورم یا الگوی مصرفی کالاهای دیگر قرار می‌گیرند و می‌خواهند ارزش ملک خود را با قیمت‌های نجومی افزایش دهند.

‌پیش‌بینی شما برای بازار مسکن در سال 1394 به ویژه بعد از توافقات هسته‌ای در تیرماه چیست؟ با توجه به اینکه اولین مرحله این تفاهمنامه اعلام شده است، بازار را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟

پیش‌بینی من این است که در سال 1394 و با توجه به اینکه از خردادماه نقل و انتقالات به اوج خود می‌رسد بازار با افزایش قیمت و شوک قیمتی همراه نمی‌شود. در واقع بازار تابستان را نمی‌توان همین اول سال اعلام کرد و اصلاً درست نیست که ما بخواهیم برای تابستان وضعیتی را پیش‌بینی کنیم. تنها می‌توان گفت بازار مسکن در اردیبهشت و خرداد بدون افزایش قیمت اما پر‌رونق رقم خواهد خورد. به طور طبیعی اگر بازار بهار مناسب باشد می‌توان بازار تابستان را به خوبی مدیریت و پیش‌بینی کرد.

بازار بهار بازاری آرام و توام با آرامش پیش‌بینی ‌ می‌شود و حتی برای بخش اجاره نیز ظرفیت‌های اندکی برای افزایش وجود دارد. به نظر می‌رسد افزایش اجاره‌بها کمتر از تورم و حتی کمتر از 10 درصد باشد. بنابراین به نظر نمی‌رسد ظرفیت افزایش اجاره‌بها در شهرها و روستاها بیشتر شود. این در حالی است که مشاوران املاک به عنوان مهندسان فروش مسکن می‌توانند مسکن را با قیمت‌های واقعی همراه کنند لذا تمام تلاش مشاوران این است. مشاوران املاک در یک بازار کم‌تلاطم بهتر می‌توانند درآمد کسب کنند و لذا اگر تخلفاتی به وجود آید عمده افراد فاقد پروانه کسب هستند و باید به مراجع پلیسی، امنیتی و قضایی کشور اعلام شود. باید به مشاوران املاک با حساسیت بیشتری نگریسته شود.

‌با توجه به اینکه بازار اجاره‌بهای مسکن در سال گذشته هم شرایطی اینچنین را تجربه کرد و مدام منتظر نتیجه توافقات بود،‌ آیا امسال این تعلیق پیش‌بینی می‌شود؟

به نظر من سیر معاملاتی که در کشور انجام می‌شود رو به افزایش است. چه مستاجران و چه مالکان و خریداران در انتظار بهبود بازار هستند. پیش‌بینی می‌شود بازار اجاره و خرید و فروش مسکن در بهار امسال با بهار مسکنی که پیشتر به آن اشاره کردم یکی شود و این نوید داده شود که اردیبهشت ماه بهترین ماه معاملات مسکن خواهد بود. . بنابراین با توجه به اینکه در بهار پیش‌بینی افزایش قیمت نشده است، بهار بهترین زمان خرید مسکن خواهد بود و در ادامه آن تابستان پر رونقی صورت می‌گیرد. معتقد هستم مذاکرات تاثیر صددرصدی بر مسکن نخواهد داشت، به گونه‌ای که نه قیمت‌ها کاهش و نه جهش دارد.

‌یعنی بخش سیاسی یا اقتصادی کشور بر مسکنی که 30 درصد اقتصاد کشور را بر عهده دارد تاثیری ندارد؟

قطعاً بی‌تاثیر نیست. اما بازار مسکن به شش ماه زمان نیاز دارد و تا شش ماه دیگر نمی‌توان گفت این بازار به کدام سمت و سو می‌رود.