قدرت مسکن

ظهور پدیده افزایش اتکای خانوار به درآمد ناشی از اجاره مسکن و کاهش سهم درآمد پولی خانوار در بودجه خانوار در سال‌های اخیر دارای همزمانی بوده و این همزمانی بررسی‌های بیشتر سایر مولفه‌های اقتصاد را می‌طلبد. در شماره 212 تجارت فردا در گزارشی دقیق و برگرفته از آمارهای منتشرشده بانک مرکزی به این مساله در قالب یک گزارش تحلیلی منسجم با عنوان تکیه بر ملک به جای داشتن شغل پرداخته شده است. در این گزارش با طرح آمارهای مختلف شاخص‌های مرتبط از جمله نرخ بیکاری، قیمت مسکن، قیمت اجاره مسکن، جمعیت فعال، سهم شاغلان و سهم افراد با درآمد بدون کار در دو دوره 10‌ساله منتهی به 94 و 84 این نتیجه دریافت شده که در دهه اول اتکای خانواده‌ها به درآمدهای ناشی از اجاره‌بهای مسکن کاهش و در دهه منتهی به سال 94 افزایش یافته و با توجه به کاهش سهم درآمد پولی خانوار این نتیجه کلی ارائه شده که خانوار ایرانی به سوی تکیه بر ملک به جای داشتن شغل رفته است. عاملی که در گزارش تحلیلی فوق سبب خطا شده این است که برای قضاوت در مورد افزایش تمایل خانوار به استفاده از درآمد از محل اجاره و ملک به جای درآمد ناشی از کار باید افزایش در سهم درآمدی مسکن‌های اجاره‌ای را در محاسبات لحاظ کرد. در گزارش فوق این مساله مغفول مانده و البته اساساً در پاسخ به این سوال نیاز به لحاظ کردن متغیرهای اقتصادی دیگر نیز هست. در دهه اخیر با افزایش‌های چند‌برابری در قیمت ملک و به تبعیت از آن قیمت اجاره‌بها و رشد سریع‌تر این درآمد به نسبت درآمدهای حاصل از کار، سهم درآمد ناشی از اجاره روند افزایشی داشته است. ولی شاخصی که در این تحلیل از آن به عنوان متغیر جایگزین برای نشان دادن میزان تمایل افراد به درآمد ناشی از اجاره استفاده ‌شده متغیر صحیح نیست. در گزارش‌های بودجه خانوار که توسط بانک مرکزی داده می‌شود در قسمت درآمد غیرپولی منظور از «ارزش اجاری مسکن شخصی» فقط هزینه فرصت مسکن شخصی مالک‌نشین است و هزینه فرصت مسکن شخصی اجاره داده‌شده به مستاجر را شامل نمی‌شود. بنابراین از افزایش سهم این درآمد نمی‌توان نتیجه گرفت که تمایل خانوار ایرانی به جایگزینی درآمد ناشی از اجاره ملک به نسبت درآمد ناشی از شغل افرایش یافته است. در مورد سایر آمار ارائه‌شده نیز به عنوان نمونه باید گفت اگر افراد خانواده را طبق طبقه‌بندی بانک مرکزی در پنج گروه شاغل، بیکار، با درآمد بدون کار، محصل و سایر قرار دهیم، افزایش آمار افرادی که فاقد شغل هستند به معنای کاهش تمایل به کار کردن در افراد یا به معنای از دست دادن شغل نیست. وجود پنجره جوان جمعیتی و اضافه شدن فارغ‌التحصیلان دانشگاهی جویای کار به جمعیت فعال کشور در صورت ثبات سایر شرایط اقتصادی سبب افزایش نرخ بیکاران می‌شود. این حقیقت را در مورد تحلیل فوق، باید بیان کرد که کشف و شهود رابطه مذکور در مقاله تجارت فردا جزو نقاط قوتی محسوب می‌شود که می‌تواند حاصل تجربه یا انجام مطالعه کوچک میدانی در وضعیت منابع درآمدی خانوارهای متوسط به بالا در کشور باشد. یک اصل اقتصاد این است که جریان پول به سمتی که بازده بیشتری دارد می‌رود.

در سال‌هایی که رونق در بخش ساخت‌وساز مسکن بوده جریان پولی به آن سمت بوده و سبب افزایش واحدهای قابل اجاره و افزایش ثروت افراد به صورت مسکن و آپارتمان در مقابل کاهش انواع دیگر دارایی‌ها شده است. بالطبع با این افزایش دارایی به صورت ملک‌های متعدد برای خانوارهای متوسط به بالا، سهم درآمدی آنها از منبع اجاره املاک افزایش یافته است.