حبیب‌الله بیطرف می‌گوید بیمه و شناسنامه فنی ساختمان باید مطالبه عمومی شود
دو مجرای راهگشا برای گارانتی ساختمان
رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران مسیر دوگانه رسیدن به کیفیت مطلوب در ساخت‌وسازهای شهری از طریق الزام سازندگان و مجریان ساختمانی به پاسخگویی قانونی در برابر نواقص و مشکلات احتمالی ساختمان‌ها در زمان بهره‌برداری را تشریح کرد.
رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران مسیر دوگانه رسیدن به کیفیت مطلوب در ساخت‌وسازهای شهری از طریق الزام سازندگان و مجریان ساختمانی به پاسخگویی قانونی در برابر نواقص و مشکلات احتمالی ساختمان‌ها در زمان بهره‌برداری را تشریح کرد. حبیب‌الله بیطرف در این باره تاکید کرد: به‌رغم وجود قوانین متعدد و جامع در خصوص دو سند الزامی ساخت‌وساز یعنی شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و بیمه‌نامه کیفیت ساختمان‌ها طی سال‌های گذشته اراده جمعی برای عمل به قوانین موجود در میان سه ضلع مثلث نظارت بر ساخت‌وسازها یعنی وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و شهرداری‌ها به عنوان مراجع صدور پروانه ساختمان وجود نداشته است و به همین علت می‌بینیم که در حال حاضر هیچ گونه پاسخگویی رسمی و غیر‌رسمی از سوی سازندگان نسبت به نواقص احتمالی ساختمان در دوران بهره‌برداری وجود ندارد. به اعتقاد وی لازم است از یک طرف عزم و اراده قانونی و اجرایی از سوی مسوولان نظارتی امر ساخت‌وساز در راستای الزام سازندگان به اعمال ضوابط بیمه‌ای در ساختمان‌ها و همچنین تکمیل شناسنامه فنی و ملکی صورت بگیرد و از سوی دیگر موضوع بیمه و گارانتی ساختمان‌ها به عنوان
یک مطالبه عمومی در فرهنگ جامعه نهادینه شود.
موضوع بیمه‌نامه کیفیت ساختمان‌ها به عنوان یکی از الزامات ضروری عرصه ساخت‌وساز چه جایگاهی در قوانین و مقررات ساخت‌وساز دارد؟
مسکن در سبد خانوار یکی از هزینه‌های قابل توجه و از جمله کالاهای سرمایه‌ای به حساب می‌آید و سهم آن هم در کل هزینه خانوار قابل توجه است؛ منتها دو نکته‌ای که مطرح کردید یکی بحث کیفیت ساختمان و دیگری شناسنامه فنی و ملکی ساختمان هر دو موضوعاتی است که در بهره‌برداری ساختمان برای مصرف‌کننده بسیار با‌اهمیت است. سابقه این دو موضوع نیز به برنامه چهارم توسعه بر‌می‌گردد؛ تا قبل از برنامه چهارم توسعه قانون معینی برای بحث شناسنامه فنی و ملکی و همچنین بیمه کیفیت ساختمان نداشتیم منتها در قانون برنامه چهارم توسعه در ماده 30 هر دو موضوع به صورت بسیار واضح و شفاف عنوان شد و تکلیفی برای دولت و دستگاه‌های مرتبط ایجاد کرد که به این دو مساله بپردازند و صدور پایان کار ساختمانی منوط شد به تهیه و صدور شناسنامه فنی و ملکی و همچنین وجود بیمه کیفیت ساختمان؛ لازم است این نکته را یادآوری کنم که برنامه چهارم توسعه از لحاظ محتوایی بهترین برنامه تدوین‌شده در کشور ایران است چه قبل و چه بعد از
انقلاب؛ اگر چه برنامه سوم توسعه از لحاظ اجرا و پیاده‌سازی بهترین برنامه در کشور بوده است؛ اما متاسفانه برنامه چهارم توسعه به‌رغم اینکه از لحاظ محتوایی بهترین برنامه در کشور بوده است اما به‌طور کامل به مرحله اجرا در نیامد و بخش عمده‌ای از این قانون مورد کم‌عنایتی و غفلت در کشور ما قرار گرفت؛ ریشه آن هم این است که اساساً و در عمل دولت نهم و دهم اعتقادی به برنامه نداشتند و متاسفانه با برنامه چهارم برخورد بسیار منفی و ضعیفی صورت گرفت. اما در هر صورت مطابق با ماده 30 برنامه چهارم توسعه می‌بایست نظام تضمین کیفیت ساختمان و طراحی و همچنین صدور شناسنامه فنی و ملکی برای تمامی ساختمان‌ها اعم از عمومی و مسکونی به اجرا در‌می‌آمد و صادر می‌شد؛ قدم‌هایی در طی سالیان گذشته برای این دو موضوع برداشته شده به این معنا که در راستای تکلیف به اجرای برنامه چهارم توسعه، وزارت اقتصادی و دارایی در جز چهار بند ب ماده 30 این قانون مکلف شده با استفاده از تجارب سایر کشورها نظام بیمه ساختمان و ابنیه در مقابل زلزله و سایر حوادث را گسترش داده و راهکارهای همگانی شدن بیمه حوادث را مشخص کرده و راهکارهای قانونی اجرای آن را فراهم کند. بند
دیگری در جزء 3 بند ب ماده 30 قانون برنامه چهارم توسعه تاکید می‌کند که صدور پایان کار برای ساختمان‌های عمومی و مجتمع‌های مسکونی آپارتمانی منوط به ارائه بیمه‌نامه کیفیت ساختمان است؛ البته در قانون برنامه پنجم توسعه تاکید بر ضرورت پرداختن به بحث بیمه و گارانتی ساختمان قدری ضعیف‌تر شده اما باز هم تکلیف قانونی برای این موضوع در نظر گرفته شده است؛ در بند ب ماده 168 قانون برنامه پنجم توسعه آمده است: «صدور پروانه برای هر گونه ساختمان منوط به ارائه موافقت اصولی بیمه کیفیت ساختمان احداثی است»؛ در این ماده قانونی قدری از قوت موجود در تکلیف برنامه چهارم برای بیمه و گارانتی کیفی ساختمان‌ها کاسته شده است؛ در ادامه این ماده آمده است: «شرکت‌های بیمه مکلفند براساس بیمه‌نامه صادره، در صورت ایجاد هر گونه خسارت طی 10 سال به ساختمان‌های احداثی، خسارت‌های وارده را ظرف سه ماه جبران کنند»؛ به هر صورت این دو ماده در قوانین برنامه توسعه چهارم و پنجم زیربنای حقوقی لازم برای عملیاتی شدن هر دو موضوع ضروری یاد‌شده یعنی شناسنامه فنی و ملکی و بیمه‌نامه یا گارانتی ساختمان‌های احداثی را فراهم کرده‌اند. به دنبال تصویب این مواد قانونی، بیمه
مرکزی اقدام به صدور بخشنامه‌ای برای شرکت‌های بیمه‌ای کرده و اعلام کرده شرکت‌های بیمه‌ای می‌توانند بیمه کیفیت ساختمان را صادر کنند البته این موضوع هم محدود شده به عیوب اساسی و پنهان ساختمان؛ یعنی در واقع بخشی از مسائل و مشکلات ناشی از ضعف کیفیت در ساختمان‌ها در قالب بخشنامه بیمه مرکزی مورد پوشش بیمه‌ای قرار می‌گیرد و از این لحاظ، این بیمه‌نامه نمی‌تواند بیمه تام و تمامی برای جبران خسارت‌های وارده بر ساختمان‌های مسکونی باشد؛ اما در هر صورت این هم اقدامی است که برای شروع این امر مهم و ضروری انجام شده و به دنبال آن کلیه شرکت‌های بیمه‌ای موضوع بیمه کیفیت ساختمان را در دستور کار خودشان قرار داده‌اند و اقداماتی برای بیمه ساختمان‌ها انجام می‌دهند.
برخلاف اغلب کالاهای ریز و درشتی که به صورت مقطعی یا حتی روزانه از طرف مردم خریداری‌شده و مورد استفاده قرار می‌گیرد مسکن به عنوان گرانبها‌ترین کالایی که هر فرد در زندگی خود شاید برای یک بار موفق به خرید آن می‌شود و بیشترین حجم سرمایه زندگی خود را صرف تهیه آن می‌کند در کشور ما فاقد هر گونه گارانتی یا بیمه‌نامه تضمین کیفیت است؛ این در حالی است که در عین حال مسکن مبهم‌ترین کالایی است که به لحاظ کیفی از طرف مردم خریداری می‌شود به این معنا که خریدار به دلیل نبود شناسنامه فنی و ملکی ساختمان قادر به آگاهی یافتن از مشخصات فنی و درجه کیفی واحد خریداری‌شده نیست؛ ریشه این کاستی‌ها را در چه می‌دانید؟
سوال مهمی را مطرح کردید؛ برخلاف تمام قوانین و مقررات موجود، برای اجرایی شدن بیمه کیفیت ساختمان‌ها در وهله اول لازم است شرکت‌های بیمه‌ای در کنار خودشان شرکت‌های بازرسی و کنترل کیفیت ساختمان داشته باشند و باید کار این شرکت‌ها در ابتدای فعالیت‌های ساخت‌وساز آغاز شود؛ یعنی لازم است اولاً سازنده ذی‌صلاح وجود داشته باشد و همچنین پیمانکار ساخت‌وساز، متعهد به تامین کیفیت ساختمان باشد، دوم اینکه این سازنده
ذی‌صلاح یا پیمانکار ساخت در شروع عملیات ساختمانی با شرکت‌های بیمه‌ای قرارداد ببندند و شرکت‌های بیمه‌ای، شرکت‌های بازرسی و کنترل ساخت مورد تایید خود را به موازات انجام فعالیت در سطوح مختلف عملیات ساختمانی فعال کنند تا مرحله به مرحله گزارش رعایت کیفیت ساخت در راستای عمل به قوانین و مقررات را ارائه کنند و در نهایت شرکت بیمه‌ای بتواند بیمه‌نامه کیفیت ساختمان را صادر کند؛ در حال حاضر از نظر سازمان نظام مهندسی صدور شناسنامه فنی و ملکی منوط به وجود بیمه‌نامه کیفیت ساختمان است؛ یعنی ما برای پروژه‌هایی این دفترچه را صادر می‌کنیم که بیمه‌نامه کیفیت ساختمان از سوی یک شرکت بیمه‌ای معتبر برای آن ساختمان صادر شده باشد و بعداً شهرداری موظف است پروانه پایان کار ساختمانی را با ملاحظه شناسنامه فنی و ملکی صادر‌شده از سوی سازمان نظام مهندسی صادر کند؛ متاسفانه در حال حاضر شهرداری‌ها مقید به این موضوع نیستند و بدون وجود شناسنامه فنی و ملکی و بدون وجود بیمه‌نامه کیفیت ساختمان پایان کار ساختمانی را صادر می‌کنند و عملاً ما‌حصل مجموع این قوانین و مقررات و تلاش‌های صورت‌گرفته در انتها بی‌نتیجه باقی می‌ماند و فقط مواردی که خود سازنده
مقید بوده و مالک مقید بوده که شناسنامه فنی و ملکی و بیمه‌نامه ساختمانی داشته باشد این موضوع مهم تحقق پیدا می‌کند. بنابراین برای انجام پوشش بیمه‌ای مناسب در ساخت‌وسازها وجود شرکت‌های بازرسی و کنترل فنی در کنار شرکت‌های بیمه‌ای ضروری است؛ الان تعداد این شرکت‌ها محدود است و شرکت‌های بیمه‌ای هم تعامل لازم را با اینها ندارند و در واقع چون قرارداد شرکت‌های بیمه در مراحل پایانی ساختمان منعقد می‌شود شرکت‌های بیمه‌ای با شرکت‌های کنترل و بازرسی قراردادهای چندان درست و واقع‌بینانه و صحیحی به موازات عملیات اجرایی ندارند و اساساً تمایلی هم در این زمینه از سوی شرکت‌های بیمه‌ای دیده نمی‌شود؛ بنابراین یک بحث مهم در این زمینه ضرورت شکل‌گیری، ساماندهی و گسترش شرکت‌های بازرسی و کنترل کیفی و فنی ساختمان‌ها در ساخت‌وسازهای کشور است؛ وجود این شرکت‌ها کمک مهمی به تحقق ایجاد پوشش بیمه‌ای در ساخت‌وسازهای کشور محسوب می‌شود. چالش دوم در مورد مراجع صدور پروانه و پایان کار ساختمانی است که پایبند به دریافت بیمه‌نامه کیفیت ساختمان و همچنین شناسنامه فنی و ملکی ساختمان برای صدور پروانه و پایان کار ساختمانی نیستند و این مقررات آن‌طور که
باید و شاید رعایت نمی‌شود.
یعنی در واقع ضمانت اجرایی وجود ندارد که این قوانین از سوی مراجع صدور پروانه ساخت به عنوان یکی از سه ضلع اصلی مثلث نظارت بر ساخت‌وسازها رعایت شود؛ اساساً این ضمانت اجرایی باید به چه نحو و در‌بردارنده چه مواردی باشد تا اطمینان لازم برای اجرای قانون در این زمینه حاصل شود؟
به نظر من دو موضوع در اجرای قانون اهمیت دارد؛ موضوع اول بحث فرهنگ جامعه و اعتقاد و باور عمومی به رعایت قانون و موضوع دوم الزام دستگاه‌های نظارتی و حاکمیتی بر اجرای قانون است؛ اگر این دو پیش‌شرط فراهم شود طبیعتاً قوانین باید به مرحله اجرا در بیاید؛ البته باید پذیرفت که قوانینی که از سوی بشر نگارش می‌شود ممکن است ضعف‌هایی داشته باشد؛ این ضعف‌ها طبیعی است و در دوره اجرا به‌طور قطع این ضعف شناسایی و آسیب‌شناسی می‌شود و با اصلاح قانون و وضع قوانین مکمل برطرف خواهد شد؛ ما در بخش بیمه کیفیت ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی در هر دو زمینه، دارای اشکال هستیم، یعنی از یک طرف جامعه طالب دریافت بیمه‌نامه کیفیت ساختمان از فروشندگان ملک یا به عبارت بهتر سازندگان نیست و از سوی دیگر ضمانت‌های اجرایی قانونی و الزامی در این زمینه وجود ندارد؛
به این معنا که اگر مردم واحد مسکونی یا ساختمان مورد نظر خود را بدون مطالبه و دریافت بیمه‌نامه از سازندگان معامله نکنند این موضوع خیلی جدی می‌شود؛ حتی در مورد شناسنامه فنی و ملکی که سند هویتی ساختمان است -همان‌گونه که مشخصات فنی خودرو سند هویتی خودرو است- لازم است خریداران قبل از انجام معامله نسبت به مطالبه ویژگی‌های فنی و ملکی از سازنده در قالب این شناسنامه اقدام کنند؛ اگر در جامعه این باور و فرهنگ و مطالبه عمومی برای خرید واحدهای مسکونی دارای بیمه‌نامه کیفی و همچنین شناسنامه فنی و ملکی شکل بگیرد به‌طور قطع این موضوع سریع‌تر به نتیجه خواهد رسید. با ذکر جزییات مشخصات این افراد حقیقی و حقوقی که دست‌اندرکار پدید‌آوری این ساختمان بوده‌اند شناسنامه فنی و ملکی همه این عوامل را به صورت مشخص و شفاف ارائه می‌کند؛ بخشی از این شناسنامه مربوط به اطلاعات فنی ساختمان است که در این بخش جزییات اطلاعات معماری، سازه‌ای، تجهیزات برقی، تاسیسات مکانیکی، مسائل تاسیسات و آسانسورها مشخص می‌شود و اگر عیوبی در هر یک از این بخش‌ها وجود داشته باشد باید در شناسنامه فنی و ملکی ذکر شود و در نهایت به تایید سازمان نظام مهندسی ساختمان
استان برسد؛ پس صدور این سند به عنوان سند هویتی ساختمان بسیار اهمیت دارد و افکار عمومی باید در معاملات خود و در خرید ملک و ساختمان مقید به دریافت این اسناد باشند؛ یعنی هم بیمه‌نامه و هم شناسنامه فنی و ملکی را از سازنده مطالبه کنند و آن را با دقت مورد بررسی و ارزیابی قرار دهند؛ طبیعتاً ساختمانی که از نظر سیستم سازه‌ای و تاسیساتی دارای عیوبی است ارزش کمتری به لحاظ معاملاتی دارد؛ در بیمه‌نامه هم در واقع خریدار تحت پوشش بیمه قرار می‌گیرد به این معنا که خریدار اگر حداقل در دوره 10ساله اول بهره‌برداری از ساختمان با هر گونه نقص فنی یا عیبی در ساختمان مواجه شد، سازنده متعهد است با هزینه خود آن عیب را برطرف کند. بنابراین در وهله اول باید مباحث فرهنگی موجود در این زمینه و مطالبه خریداران در این بخش تقویت شود و جامعه با یک هوشمندی و حساسیت نسبت به این موضوع برخورد کند؛ بخش دوم تضمین اجرای قوانین نظارت عالیه دستگاه‌های حاکمیتی و نظارت عملیاتی دستگاه‌های نظارتی است که آنها هم باید با دقت وظایف خود را انجام دهند تا دستگاه‌های مسوول اقداماتی را که مربوط به این دو بخش است اجرا کنند؛ در حال حاضر و به اعتقاد من وزارت راه
و شهرسازی به عنوان دستگاه حاکمیتی و همچنین دستگاه‌های نظارتی مثل سازمان‌های بازرسی در این زمینه وظایف نظارتی خود را به صورت کامل انجام نمی‌دهند این در حالی است که اگر یک هم‌افزایی در میان دستگاه‌های قانونی برای اجرای مقررات موجود در این زمینه ایجاد شود به‌طور قطع این مشکلات حل خواهد شد.
زمانی که الزام قانونی برای صدور شناسنامه فنی و ملکی و بیمه‌نامه تضمین کیفیت ساختمان‌ها وجود نداشته باشد و در نتیجه اساساً بیمه‌نامه یا شناسنامه‌ای برای ارائه به خریداران مسکن موجود نباشد خریداران نیز نمی‌توانند این دو سند را از سازندگان مطالبه کنند چون اساساً سندی با این مضامین صادر نمی‌شود؛ به نظر می‌رسد ابتدا باید تکلیف الزامات قانونی در این زمینه روشن شود.
در بین مدیران طبیعتاً شدت و ضعف دیدگاه‌های قانون‌گرایی و مسوولیت‌شناسی در مورد موضوعات گوناگون متفاوت است؛ البته ممکن است به دلیل مشغله‌های زیاد و شرایط کاری این موضوع مورد غفلت قرار گرفته باشد؛ به هر صورت مدیرانی که مسوولیت‌های اجتماعی بر عهده دارند به خصوص در حوزه خدمات شهری باید از اعتقاد و باور عمیق به رعایت قانون و همچنین مسوولیت‌شناسی در قبال جامعه برخوردار باشند؛ شرط دوم، داشتن یک تفکر سیستمیک است چون امروز بسیاری از مسائلی که در جامعه و کشور مطرح است با نگرش‌های بخشی و دستگاهی قابل حل نیست و تفکر سیستمیک است که جایگاه هر فرد، مدیر و دستگاه را در هر مساله‌‌ای معین می‌کند و همچنین جایگاه سایر افراد موثر در این زمینه را نیز در
قبال سایرین مشخص می‌کند؛ با تفکر سیستمیک است که مدیران خود را ملزم به هماهنگی با سایر بخش‌ها و دیگر اجزای سیستم می‌بینند و می‌دانند؛ بنابراین ما باید در مدیریت‌ها به این موضوع توجه بیشتری داشته باشیم که هرکس باید ضمن انجام وظایف خود، قدرت تعامل با سایر بخش‌ها و اجزای سیستم را هم داشته باشد؛ در سه ضلع مثلث نظارتی ساخت‌وساز اگر مدیران شهرداری، مدیران سازمان نظام مهندسی و مدیران وزارت راه و شهرسازی هم از باورهای عمیق نسبت به قانون و ضرورت رعایت آن برخوردار باشند و هم تفکر و نگرش سیستمیک داشته باشند و هم از اراده کافی برای تعامل با یکدیگر بهره‌مند باشند، این مساله از لحاظ الزامات قانونی و اجرایی حل خواهد شد؛ قانون برنامه چهارم توسعه به صراحت تاکید می‌کند که هیچ پروانه‌ای برای ساختمان‌ها بدون داشتن شناسنامه فنی و ملکی و بیمه‌نامه کیفیت نباید صادر شود و این یک امر معین و تکلیف قانونی مشخص است و مهلت هم داده شده و طی برنامه پنج‌ساله چهارم یعنی در فاصله سال‌های 84 تا 89 باید این فرآیند طراحی و پیاده‌سازی می‌شده است؛ طبیعتاً این اقدام در روز اول امکان‌پذیر نبوده است اما در طول پنج سال می‌بایست این اقدام عملیاتی
می‌شد؛ قدم‌هایی برداشته شده ولی به دلیل ضعف در نگاه ساختاری که باید در کنار شرکت‌های بیمه شرکت‌های تخصصی حرفه‌ای ایجاد شوندو همچنین رعایت قانون در شهرداری‌ها نهادینه شود، این کار به مرحله اجرا نرسیده است؛ ما امیدواریم با پیروی از سه اصل مهم در این زمینه یعنی هم تعامل دستگاه‌ها و مسوولان مرتبط، ایجاد تفکر سیستمیک و همچنین نهادینه‌سازی باور و فرهنگ عمومی، به تدریج این ضرورت مهم به مرحله اجرا در بیاید؛ گام اول در دستگاه‌های مسوول و گام دوم در جامعه.
دیدگاه تان را بنویسید