تاریخ انتشار:
روایت مدیرعامل صندوق احیا از فرآیند تغییر کاربری بناهای تاریخی
نقشه‌ای برای «احیا»
ایران بنای تاریخی کم ندارد. تاریخ چند هزار‌ساله این کشور در کنار برافتادن و برآمدن سلسله‌های گوناگون تنوع زیادی به این بناها بخشیده و سبب شده است انواع و اقسام سبک‌های معماری از چهارگوشه عالم در ایران سربرآورند که هر کدام نشان‌دهنده بخشی از فرهنگ و تمدن ایرانی باشند.
ایران بنای تاریخی کم ندارد. تاریخ چند هزار‌ساله این کشور در کنار برافتادن و برآمدن سلسله‌های گوناگون تنوع زیادی به این بناها بخشیده و سبب شده است انواع و اقسام سبک‌های معماری از چهارگوشه عالم در ایران سربرآورند که هر کدام نشان‌دهنده بخشی از فرهنگ و تمدن ایرانی باشند. به‌خاطر همین غنای تاریخی است که بسته به اینکه کدام دوره تاریخی را انتخاب کنیم، می‌توانیم مجموعه‌ای از آثار تاریخی را در یک شهر مشاهده کنیم. با این حال تعدد این آثار در شهرهای مختلف و بودجه فراوان مورد نیاز طی دهه‌ها و سده‌ها سبب شد بسیاری از آنها دچار آسیب‌های متعدد شده و گاه حتی به بهانه ساخت یک بنای تازه به‌طور کلی از سوی دستگاه‌های دولتی و غیردولتی نابود شوند. اقبال به چنین بناهایی از سوی گردشگران داخلی و خارجی در سال‌های اخیر اما آنها را به گزینه‌ای جذاب در سرمایه‌گذاری صنعت توریسم در سال‌های اخیر بدل کرده است. با این حال آیا سرمایه به تنهایی کافی است که هم یک بنای تاریخی حفظ شود و هم بازگشت مالی در آینده نزدیک اتفاق بیفتد؟ چه معیارهایی برای در اختیار گرفتن یک بنای تاریخی وجود دارد؟ آیا تنها ایرانی‌ها به احیای بناهای تاریخی
علاقه‌مندند یا سرمایه‌گذاران خارجی نیز درخواست‌هایی برای این حوزه داشته‌اند و کدام کشورها بیشترین تمایل را برای این امر ابراز کرده‌اند؟ در آستانه روز جهانی بناها و محوطه‌های تاریخی محمدرضا پوینده، مدیرعامل صندوق احیا و بهره‌برداری از بناهای تاریخی در گفت‌و‌گو با «تجارت فردا» به این سوالات پاسخ داده است.
در سال‌های اخیر بناهای تاریخی برای احیا و تغییر کاربری به سرمایه‌گذاران معرفی و واگذار می‌شود. این اتفاق بر اساس چه مولفه‌هایی صورت می‌گیرد؟
صلاحیت سرمایه‌گذارانی که در مزایده برای در اختیار گرفتن بناها شرکت می‌کنند در یک کمیته فنی-بازرگانی ارزیابی می‌شود که در آن مولفه‌های مختلفی را در نظر می‌گیرند و بر اساس آن به سرمایه‌گذار نمره می‌دهند. اگر سرمایه‌گذار بتواند 60 امتیاز بگیرد به مرحله دوم که ارائه قیمت پیشنهادی برای اجاره است، می‌رسد. سرمایه‌گذار باید طرح مرمتی را با یک شرکت ذی‌صلاح تفاهم کرده باشد و برای مرمت و بهره‌برداری از توان مالی بالایی برخوردار باشد؛ به این معنا که گردش مالی خود را در بانک عامل به صندوق اعلام کند. بومی بودن یکی دیگر از مولفه‌های تاثیرگذار است که امتیازی برای سرمایه‌گذار محسوب می‌شود. با در نظر گرفتن این آیتم‌ها پاکت سرمایه‌گذار که در آن قیمت اجاره ذکر شده است، باز می‌شود و در غیر این صورت بازنشده می‌ماند.
حین مرمت آیا نظارتی بر سرمایه‌گذار وجود دارد که بر اساس طرح پیشنهادی فعالیت‌ها صورت گیرد و تخلفی انجام نشود؟
طرح باید در کمیته فنی سازمان میراث فرهنگی، صنایع‌دستی و گردشگری تایید شود که در آن استادان برجسته دانشگاه و مسوولان حوزه میراث فرهنگی حضور دارند. در نهایت طرح مصوب کمیته فنی، مورد ارزیابی و نظارت کارشناسان صندوق احیا قرار می‌گیرد تا به عینه پیاده شود. در نهایت نیز اگر سرمایه‌گذار تخلف کند و مداخلاتی خارج از طرح صورت دهد، برخورد لازم با او صورت می‌گیرد و ضمانتنامه‌اش ضبط می‌شود. بازپس‌گیری بنا نیز در این مرحله و با مشاهده تخلف صورت می‌گیرد.
پس از اینکه بنا واگذار شد نیز چنین نظارت‌های سختگیرانه‌ای بر بناها اعمال می‌شود؟
فرقی نمی‌کند؛ در راهنمایی و رانندگی نیز به شما گواهینامه می‌دهند و اگر تخلف کنید شما را جریمه می‌کنند. در صندوق احیا نیز اگر سرمایه‌گذاری در چارچوب مرمتی طرح تخلفی انجام دهد، با او برخورد می‌کند و بنا را از او پس می‌گیرد. ما مواردی را داشتیم که سرمایه‌گذار در مرمت بنا تاخیر داشته و ما ضمانتنامه‌اش را ضبط کرده‌ایم و بنا را مجدد به مزایده گذاشته‌ایم.
بناهای مختلف کاربری‌های گوناگون دارند که گاه ممکن است سرمایه‌گذار بدون توجه به این امر بخواهد فعالیتی را صورت دهد. آیا در این زمینه مشاوره‌ای به آنها داده می‌شود یا صندوق احیا شیوه کاربری را تعیین می‌کند؟
رویه صندوق مشخص است و با توجه به شأن اثر و جایگاه و کاربری‌ای که در گذشته داشته است، تعیین کاربری می‌کنیم. در عین حال باید کاربری به سمت و سویی باشد که سرمایه‌گذار نیز تمایل به سرمایه‌گذاری در آن را داشته باشد. به این ترتیب بنایی در یک شهر کوچک که در گذشته حمام بوده را نمی‌توان با همان کاربری گذشته به مزایده گذاشت و از سرمایه‌گذار خواست حتماً از آن به عنوان حمام استفاده کند. از این‌رو صندوق تلاش می‌کند کاربری‌ای را که برای بنا در نظر می‌گیرد با کاربری گذشته آن همخوانی داشته باشد؛ به شکلی که بنا را دچار تغییرات بنیادین نکند.
با برندها و شرکت‌های ایتالیایی چندین دور مذاکره انجام شده است و در کنار آن چینی‌ها و سایر کشورها نیز برای ورود به این حوزه اعلام آمادگی کرده‌اند. با این حال هنوز این مذاکرات به قرارداد منجر نشده است.
ممکن است برخی این انتقاد را داشته باشند که بنا با واگذاری آن به سرمایه‌گذار خصوصی از شکل عمومی آن خارج شده و تبدیل به ملک خصوصی می‌شود که ورود به آن به سادگی گذشته امکان‌پذیر نیست. نمونه آن تبدیل یک کاروانسرا به هتل یا رستوران است که تنها با پرداخت هزینه برای ارائه خدمات می‌توان به آن مراجعه کرد. نظر شما در این خصوص چیست؟
رستوران یا هتل یک فضای عمومی است و هر کسی می‌تواند به آنها مراجعه کند. در عین حال این منتقدان باید به این پرسش پاسخ دهند که چه کاربری عمومی‌ای را در نظر می‌گیرند که هم بتواند بنای تاریخی را به لحاظ معماری و بافت آن حفظ کند و هم سرمایه‌گذار حاضر باشد 5 تا 10 میلیارد تومان برای آن سرمایه‌گذاری کند و هم تضمین امید به بازگشت سرمایه در آینده کوتاه‌مدت را به همراه داشته باشد. توجیه اقتصادی این کاربری عمومی که منتقدان واگذاری بناهای تاریخی به بخش خصوصی عنوان می‌کنند، چندان مشخص نیست. کسانی که چنین انتقادهایی را مطرح می‌کنند باید وضع فعلی بناهای تاریخی را در نظر بگیرند. بسیاری از این بناها در حال خراب شدن هستند و اغلب آنها به محل رجوع ناهنجاری‌های اجتماعی تبدیل شده‌اند. وقتی بتوان با راهکاری، یک بنای تاریخی را از شرایط تخریب خارج و آن را به بهره‌بردار خصوصی واگذار کرد که در عین مرمت از آن کسب منافع اقتصادی داشته باشد، به مراتب وضعیت بهتری دارد تا اینکه بنای تاریخی به حال خود رها شود. ممکن است سرمایه‌گذار حداقل مداخله‌ای را در بنا داشته باشد اما این حداقل‌ها نسبت به مضرات آن قابل چشم‌پوشی است. تلاش ما این است که
این حداقل‌ها نیز اتفاق نیفتد و اثر به شکل کامل و با اصالت حداکثری خود حفظ شود.
استدلال منتقدان بر این امر استوار است که زمانی که دولت برای بسیاری از موارد هزینه می‌کند و شاهد صرف مبالغ بالا در برخی امور هستیم، چرا شاهد صرف این هزینه‌ها در احیای بناهای تاریخی به عنوان بخشی از فرهنگ ایرانی نباشیم؟
دولت پولی ندارد که بخواهد در این امور هزینه کند و این امر تنها مربوط به ایران نیست. در گفت‌و‌گویی که با سفیر هندوستان داشتیم آنها نیز عنوان می‌کردند باید صندوقی مشابه صندوق احیا داشته باشند زیرا بسیاری از بناهای آنها در حال تخریب شدن است. هیچ کشوری در هیچ کجای دنیا تنها به شیوه دولتی، از بناهای تاریخی خود حفاظت نمی‌کند. در ایتالیا نیز تنها راه نجات‌بخشی بناهای تاریخی را در واگذاری آن به بخش خصوصی دیده‌اند. در اسپانیا نیز از 80 سال پیش تاکنون این واگذاری صورت می‌گیرد و شرکت «پارادور» از جمله شرکت‌های معروف در این حوزه در اسپانیاست که به احیا و مرمت بناهای تاریخی در این کشور و سایر کشورها می‌پردازد. اگر دولت کل پول نفت را هم به میراث فرهنگی اختصاص دهد باز هم با این پول نمی‌تواند تمام بناهای تاریخی را که بالغ بر یک میلیون برآورد شده است مرمت کند. بنابراین باید از نگاه ایده‌آلیستی به این مقوله پرهیز کنیم و با در نظر گرفتن واقعیت‌ها به فکر بهترین راهکار برای حفظ بناهای تاریخی خود در ایران باشیم.
آیا بانک اطلاعاتی از بناهای تاریخی ایران وجود دارد که بر مبنای آن بانک بتوان واگذاری را صورت داد؟
این کار ما نیست و معاونت میراث فرهنگی تهیه این بانک اطلاعاتی را انجام می‌دهد. آنها یک فایل دارند که در آن مشخصات 32 هزار اثر و بافت تاریخی که در فهرست میراث ملی به ثبت رسیده، آمده است.
منظور از بانک اطلاعاتی صندوق احیا، بانکی است که بر مبنای آن به سرمایه‌گذاران پیشنهادهایی برای واگذاری یک بنا یا اثر تاریخی داده شود؟
بله، ما بانک اطلاعاتی داریم که در آن مشخصات 269 بنا در اختیار صندوق احیا قرار دارد و سرمایه‌گذاران می‌توانند با مراجعه به معاونت سرمایه‌گذاری صندوق احیا، از جزئیات این بسته‌های سرمایه‌گذاری مطلع شوند.
چند درصد از بناهای تاریخی در اختیار صندوق احیا به سرمایه‌گذاران واگذار شده است؟
بیش از 70 تا 80 درصد بناهای در اختیار این صندوق واگذار شده و در حال احیا و مرمت است.
بناهای تاریخی واگذار‌شده آیا توانسته‌اند درآمد خود را تامین کنند یا نیازمند حمایت‌های دولتی هستند؟
بناهایی که تاکنون از سوی صندوق احیا در اختیار سرمایه‌گذاران قرار گرفته‌اند، توجیه اقتصادی داشته‌اند و سرمایه‌گذاران رضایت کامل دارند. دلیل آن نیز این است که ظرفیت این بناها چه به لحاظ هتل و مرکز اقامتی یا رستوران و پذیرایی محدود است؛ در کنار آن گردشگران داخلی و خارجی تمایل زیادی برای اقامت در این بناها نشان می‌دهند و همین امر ضریب اشغال آنها را بالا برده است. از این‌روست که درخواست برای سرمایه‌گذاری در این حوزه نسبت به سال گذشته افزایش زیادی داشته و برندهای مختلف برای ورود به این حوزه از اقتصاد فرهنگی اعلام آمادگی کرده‌اند. ما تاکنون سرمایه‌گذاری را نداشته‌ایم که از بهره‌برداری از این بناها اظهار نارضایتی کرده و خواستار خروج از این حوزه باشد.
آیا تمرکز عمده بناهای احیا‌شده، در شهرهای گردشگرپذیر است که مقصد اصلی گردشگران خارجی محسوب می‌شوند یا اینکه این بناها در تمام نقاط کشور پراکنده شده و توانسته‌اند به موفقیت دست پیدا کنند؟
طبیعی است درخواست برای احیا و مرمت بناهای تاریخی در شهرهایی که مقصد گردشگری هستند نسبت به سایر شهرها بیشتر باشد. با این حال کاروانسراهایی که در مسیر جاده ابریشم قرار گرفته‌اند نیز از اقبال بالایی برخوردارند. ما باید در نظر داشته باشیم فارغ از گردشگران خارجی، 80 میلیون جمعیت در کشور داریم که با توزیع مکانی و زمانی سفر خود به مناطق مختلف، از خدمات این اقامتگاه‌ها استفاده می‌کنند. علاوه بر آن، بناهایی که در محدوده شهرها واقع شده‌اند از جذابیت بالایی برای سرمایه‌گذاران برخوردارند؛ حتی اگر جزو مقاصد اصلی گردشگری داخلی یا خارجی نباشند.
تسهیلات بانکی در اختیار سرمایه‌گذاران حوزه احیای بناهای تاریخی قرار خواهد گرفت؛ به شرط آنکه توان فراهم کردن ۵۰ درصد سرمایه لازم را داشته باشند. به این ترتیب اگر سرمایه‌گذار تنها بتواند نیمی از مبلغ احیا و مرمت را فراهم کند، بقیه این پول از سمت بانک‌ها و با معرفی صندوق احیا تامین می‌شود.
یکی از کاروانسراهایی که در مسیر جاده ابریشم قرار دارد کاروانسرای میاندشت است اما ملاحظه می‌کنیم با عدم موفقیت در عرصه گردشگری در حال تعطیل شدن است. وضعیت این کاروانسرا با آنچه شما از موفقیت چنین طرح‌هایی عنوان می‌کنید تناقض دارد. این تناقض را چگونه توجیه می‌کنید؟
سرمایه‌گذار کاروانسرای میاندشت قراردادی با اداره کل میراث فرهنگی و گردشگری به صورت یک‌ساله داشت و طرف قرارداد این سرمایه‌گذار صندوق احیا نیست. در اواخر اسفند‌ماه برنده مزایده این کاروانسرا مشخص شد که یک آژانس مسافرتی بود. این آژانس ضمانتنامه‌های لازم را تحویل داده و 24 ماه طول می‌کشد تا کاروانسرا به صورت کامل مرمت شود و تا این تاریخ نیز به بهره‌برداری نمی‌رسد. بخشی از کاروانسرا که در حال حاضر بهره‌برداری می‌شود نیز تا آن زمان بسته خواهد بود.
از میان کاروانسراها یا سایر اقسام بناهای تاریخی کدام‌یک از اقبال بیشتری برخوردارند؟
خانه‌های تاریخی در شهرهای مقصد گردشگری از جمله جذاب‌ترین بناها برای سرمایه‌گذاران هستند. در کنار آن کاروانسراها نیز متقاضیان خاص خود را دارند.
آیا سرمایه‌گذاران خارجی نیز تمایلی برای ورود به احیای بناهای تاریخی ایران اعلام کرده‌اند؟
با برندها و شرکت‌های ایتالیایی چندین دور مذاکره انجام شده است و در کنار آن چینی‌ها و سایر کشورها نیز برای ورود به این حوزه اعلام آمادگی کرده‌اند. با این حال هنوز این مذاکرات به قرارداد منجر نشده است. آنها ابعاد مختلف این سرمایه‌گذاری را بررسی کرده‌اند و برای آنها توجیه اقتصادی نیز دارند اما نیازمند زمان بیشتری هستند تا با اطمینان از سرمایه‌گذاری، بناهای مورد درخواست خود را احیا کنند.
به این ترتیب هنوز هیچ قراردادی با شرکت‌های خارجی بسته نشده و ورود آنها به این حوزه تنها در سطح گفت و گو است؟
ما تاکنون هیچ بنایی را به سرمایه‌گذار خارجی واگذار نکرده‌ایم هر‌چند که برنامه آن را داریم که در سال جاری برخی از این تفاهمنامه‌ها را به میز قرارداد نزدیک و آنها را برای ورود به حوزه مرمت و احیای بناهای تاریخی ایران تشویق کنیم.
بنابراین بر این باورید که تردید شرکت‌های خارجی برای ورود به حوزه سرمایه‌گذاری در ایران درسال جاری برطرف خواهد شد و بالاخره برای ورود یا عدم ورود به‌ایران تصمیم قطعی را خواهند گرفت؟
آنها باید تصمیم خود را بگیرند. به اعتقاد من با توجه به پروژه‌هایی که این شرکت‌ها در کشور خود و سایر کشورها دارند، اگر نگرانی‌هایشان را کم کنند که ایران کشوری با امنیت بالا در حوزه سرمایه‌گذاری است و پتانسیل بالا به لحاظ تمدن چندین هزار‌ساله دارد، می‌توان امید داشت قراردادها با شرکت‌های خارجی بسته شود. در عین حال بسته‌های تشویقی برای آنها باید جذابیت بالایی داشته باشد تا آنها حاضر به ورود سرمایه‌هایشان به ایران باشند. آنها باید بدانند اصل سرمایه آنها از سوی وزارت اقتصاد و سازمان سرمایه‌گذاری خصوصی ایران تضمین می‌شود و امیدوارم امسال شاهد انعقاد این قراردادها باشیم. بنده باور دارم اگر یک یا دو مورد از مذاکرات انجام‌شده به قرارداد منجر شود، مسیر برای سایر شرکت‌ها باز خواهد شد تا بتوانند در یک کشور 80میلیونی سرمایه‌های خود را در حوزه‌ای به کار بیندازند که پتانسیل بالایی به لحاظ درآمدزایی دارد.
برای جذب بیشتر سرمایه‌گذاران به حوزه احیای بناهای تاریخی چه برنامه‌ای دارید؟
تسهیلات بانکی در اختیار سرمایه‌گذاران این حوزه قرار خواهد گرفت؛ به شرط آنکه توان فراهم کردن 50 درصد سرمایه لازم را داشته باشند. به این ترتیب اگر سرمایه‌گذاری تنها بتواند نیمی از مبلغ احیا و مرمت را فراهم کند، بقیه این پول از سمت بانک‌ها و با معرفی صندوق احیا تامین می‌شود.
اگر بخواهید موفق‌ترین پروژه‌ای را که در صندوق احیا انجام شده است نام ببرید به کدام مورد اشاره می‌کنید؟
کاروانسرای «سعدالسلطنه» قزوین که با همکاری شهرداری قزوین انجام شده، هتل آپادانا شیراز که با همراهی جامعه هتلداران به بهره‌برداری رسیده، عمارت عامری‌ها در کاشان که با همکاری بخش خصوصی تبدیل به اقامتگاه استانداردی برای گردشگران شده، و هتل لاله یزد که به همت جامعه هتلداران یزد به انجام رسیده است از جمله موفق‌ترین این پروژه‌ها هستند. البته پروژه‌های موفق تنها به این چند مورد ختم نمی‌شود و تنها ذکر آنها به این واسطه بود که چند مورد چشمگیر را مثال آورده باشیم.
در میان تجربه‌های خارجی که در آن احیا و مرمت صورت گرفته باشد، به صورتی که هم بنا حفظ شده و هم استقبال گسترده‌ای از آن صورت گرفته باشد، مورد یا مواردی را سراغ دارید؟
اطلاعاتی درباره سایر کشورها ندارم. مسافرتی در این راستا نرفته‌ام اما شرکت پارادور در اسپانیا در دو بخش احیای بنای تاریخی و واگذاری آن پیشینه زیادی داشته و توانسته است از جمله موفق‌ترین شرکت‌ها در این حوزه باشد.
آیا این شرکت تمایل دارد به حوزه مرمت و احیای آثار تاریخی ایران نیز وارد شود و در مزایده‌های صندوق احیا حضور پیدا کند؟
بله، ما با این شرکت از طریق سفارت اسپانیا در ایران مکاتبه‌هایی را صورت داده و از مدیرعامل آن نیز درخواست کرده‌ایم سفری به کشورمان داشته باشد. در یکی دو ماه آینده مدیرعامل پارادور بازدیدی از ایران خواهد داشت و تفاهمنامه‌ای را برای همکاری امضا می‌کنیم که امیدواریم در نهایت این تفاهمنامه به قرارداد منجر شود.
دیدگاه تان را بنویسید