تاریخ انتشار:
نقش زمین در قیمت تمام‌شده مسکن چقدر است؟
سهمِ زمین
به گفته عباس آخوندی، میانگین دوسوم قیمت ساختمان در ایران پول زمین است و نه هزینه‌های ساخت و ساز. او که معتقد است باید درصد بالای سهم زمین در ساختمان‌سازی ریشه‌یابی شود بر این باور است که بخشی از این موضوع به سوداگری زمین بازمی‌گردد.
سکاندار مسکن کشور می‌گوید قیمت زمین، حدود 60 درصد قیمت تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد که این موضوع در میان واحدهای لوکس تا 90 درصد هم پیش می‌رود. در بیشتر کشورها سهم زمین از ساختمان‌سازی حداکثر 30 درصد است اما در ایران و به‌ویژه در مناطق لوکس و گران‌قیمت این سهم به بیش از 90 درصد هم می‌رسد. به گفته عباس آخوندی، میانگین دوسوم قیمت ساختمان در ایران پول زمین است و نه هزینه‌های ساخت و ساز. او که معتقد است باید درصد بالای سهم زمین در ساختمان‌سازی ریشه‌یابی شود بر این باور است که بخشی از این موضوع به سوداگری زمین بازمی‌گردد. آخوندی می‌گوید قیمت زمین در سیستم جدید مدیریت شهری نور علی نور شده است و این باور که اگر امروز زمین بخریم، سر سال قیمت آن دو برابر می‌شود، باعث شده برخی لزوم کار و تولید را در کشور احساس نکنند. بنابراین باید در این زمینه انضباط شهری ایجاد شود. انضباط شهری یک کار نرم‌افزاری و اعمال قانون است و اثر بسیار مهمی بر کاهش سوداگری‌ها در بخش خرید و فروش زمین دارد. این سخنان در حالی گفته شده است که به گفته مسوولان دولتی و کارشناسان بازار مسکن حدود دو سال است در رکود به سر می‌برد. حال زمانی که
مسکن در رکود بوده و خرید و فروش مسکن به درصد قابل توجهی کاهش یافته است، چرا سهم زمین در قیمت مسکن کاهش نداشته و حتی در مناطقی افزایش هم یافته است. در شرایطی دیگر سکاندار مسکن کشور بر این باور است که در حال حاضر بازار مسکن از چند بیماری اصلی رنج می‌برد و می‌گوید: «به نظر من توانستیم در این دوره برخی از آسیب‌های اصلی را شناسایی کنیم و درمان‌های اولیه را انجام دهیم. در بحث مسکن رشد قیمت زمین نسبت به ساختمان، تقریباً 5 /1 برابر در روندهای درازمدت است. از ابتدای انقلاب تاکنون همه دنبال این بودند که به نحوی قیمت زمین در ساختمان را به صفر برسانند. فرمان صدور حساب صد امام خمینی(ره) هم همین بود. رئیس دولت نهم هم می‌‌گفت هدف ساخت واحدهای مسکونی مهر هم همین است که قیمت زمین به سمت صفر میل کند، اما نتیجه چه شد؟ نتیجه این شد که قیمت زمین یک و نیم برابر قیمت مسکن رشد کرد. به نظر من یک ریشه این قصه به سوداگری زمین برمی‌گردد که این بخش دیگر دست سیستم بانکی نیست.»
قیمت تحت تاثیر ارزش زمین
گرچه برخی انبوه‌سازان بر این باورند که باید سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن میانگین 30 تا 40 درصد قیمت تمام‌شده باشد، اما برخی دیگر این میزان را بسته به ارزش زمین و موقعیت جغرافیایی و مکان زمین مورد نظر متغیر می‌دانند. به گفته رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان هزینه زمین بسته به ارزش ملک، در تعداد طبقات ساختمانی تقسیم می‌شود و در این زمان هرچه تعداد طبقات بیشتر باشد، سهم پرداختی هر واحد مسکونی بابت زمین کمتر خواهد شد. ایرج رهبر معتقد است ارزش زمین‌های شهری و روستایی بسته به معبربندی و آماده‌سازی با زمین‌های بدون امکانات شهری اندکی متفاوت است. برخی کارشناسان دیگر نیز بر این باورند که کاهش سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن دست دولت و شهرداری‌هاست، به گونه‌ای که با کاهش هزینه خدمات و صدور مجوزهای ساخت، قیمت زمین نیز کاهش می‌یابد.
نگاهی به تغییرات قیمت زمین در کشور
در اردیبهشت‌ماه امسال، مرکز آمار ایران اعلام کرد متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان‌های مسکونی کلنگی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 44150 هزار ریال بوده است که نسبت به فصل قبلش حدود یک‌دهم درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبلش چهار درصد افزایش داشته است. با گذشت حدود نیمی از سال 1394، بسیاری از کارشناسان اوضاع خرید و فروش زمین در شهرهای بزرگ را ناامیدکننده عنوان کردند و مرکز آمار نیز در مردادماه امسال از کاهش 41درصدی معاملات زمین در تهران خبر داد، حال بسیاری از صاحب‌نظران بر این باورند تا زمانی که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد، قیمت زمین نیز تحت تاثیر این بازار با نوسان همراه خواهد بود.
دیدگاه تان را بنویسید