تاریخ انتشار:
سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در سال ۹۳ فرصت است یا تهدید؟
سال گریز یا انتظار
در بازار مسکن تقاضای مصرفی که به قصد سکونت و تامین سرپناه است همواره قابل پیش‌بینی و دارای روند باثباتی است که منجر به ورود یا خروج حجم عظیمی از تقاضا در دوره‌ای مشخص نخواهد شد بنابراین فرض شکل‌گیری دوره‌های رونق یا رکود متاثر از این نوع تقاضا منتفی است.
مسکن از آن دست کالاهایی است که همچون سکه دو رو دارد. یک روی آن جنبه مصرفی دارد و روی دیگر کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود، به دلیل همین ویژگی است که این کالا برای بسیاری از ایرانیان نقش قلک را بازی می‌کند و سبب می‌شود رصد روند بازار هیچ‌گاه از نگاه سرمایه‌گذاران دور نماند. سرمایه‌گذاران در این بازار همانند شکارچیانی هستند که به کمین شکار می‌نشینند و به محض آنکه فرصت مناسبی برایشان پیش می‌آید به سوی آن خیز برمی‌دارند. در بازار مسکن آنچه به‌مثابه شکار فرصت به حساب می‌آید در گرو دو متغیر قیمت و وضعیت بازار است. رونق یا رکود در معاملات از جمله نکاتی است که سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار لحاظ می‌کنند. پس از انتخابات ریاست‌جمهوری بازار مسکن نیز مانند دیگر بازارها با مختصات خاص خود روبه‌رو بوده و هر دو متغیر قیمت و وضعیت (رونق یا رکود) متفاوت از سال‌های قبل بوده است. با در نظر گرفتن چنین ویژگی‌هایی، مهم‌ترین سوال پیش روی فعالان این است که آیا زمان کنونی با وجود رکود حاکم بر بازار مسکن، مقطع مناسبی برای ورود به بازار است یا آنکه فصل سرمایه‌گذاری در مسکن به پایان رسیده است؟ این سوال از دو زاویه قابل بررسی است. زاویه
نخست از دید سرمایه‌گذارانی است که به قصد تولید و ورود به عرصه ساخت‌وساز در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند و زاویه دیگر از نگاه سرمایه‌گذارانی است که با خرید مسکن و به قصد سفته‌بازی به این بخش ورود می‌کنند. برای پاسخ به این سوال به دلیل ارتباط تنگاتنگ دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن با ورود و خروج سرمایه‌گذاران از بازار باید کمی به عقب بازگشت و ریشه شکل‌گیری این دوره‌ها موشکافی شود. داستان بازار مسکن نیز مانند دیگر بخش‌ها ریشه در اسرار دهه 50 شمسی دارد؛ دهه‌ای که درآمدهای نفتی به یکباره افزایش یافت و اقتصاد با شوکی از ناحیه منابع روبه‌رو شد.
ریشه‌یابی دوره‌های رونق و رکود
در بازار مسکن تقاضای مصرفی که به قصد سکونت و تامین سرپناه است همواره قابل پیش‌بینی و دارای روند باثباتی است که منجر به ورود یا خروج حجم عظیمی از تقاضا در دوره‌ای مشخص نخواهد شد بنابراین فرض شکل‌گیری دوره‌های رونق یا رکود متاثر از این نوع تقاضا منتفی است. به عقیده کارشناسان اساساً شکل‌گیری دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن به دلیل وجود تقاضای سرمایه‌ای در این بخش است که از یک عامل بیرونی نشات می‌گیرد. عامل بیرونی که یک ریشه تاریخی در اقتصاد ایران دارد و تولد آن به آغاز دهه 50 شمسی برمی‌گردد. زمانی که نفت در اقتصاد ایران نقش‌آفرین شد و درآمدهای نفتی به درون اقتصاد ایران پمپاژ می‌شد.
در سال‌های 1353 و 1354 که درآمدهای نفتی ایران تا چهار برابر افزایش یافت، مسوولان قبل از انقلاب تصمیم گرفتند در قالب برنامه ششم، با تجدید نظر در برنامه‌های توسعه‌ای و تزریق درآمدهای نفتی به درون جامعه، رونق اقتصادی ایجاد کنند. این امر به‌جای آنکه راه‌اندازی چرخه تولید و اشتغال را به دنبال داشته باشد به تزریق درآمدهای نفتی در بودجه جاری و پرداخت حقوق و مزایا منتهی شد. با ورود این درآمد به جامعه، از یک طرف درآمدهای نفتی که خارج از سیکل تولید و سرمایه‌گذاری اقتصاد کشور بود به‌عنوان عامل برون‌زا و محرک عمل کرد و از طرف دیگر چون این درآمد جذب تولید نشد و متناسب با آن اشتغال به وجود نیامد، ناخودآگاه به چرخه اقتصاد سایه یا سوداگرانه وارد شد و اقتصاد کلان کشور را به یک عدم تعادل دچار کرد. مازاد نقدینگی موجود در جامعه منجر به افزایش تورم و رشد معاملات در بخش‌های مختلف شد. یکی از بخش‌هایی که با تزریق این نقدینگی به اقتصاد سایه دچار شد مسکن بود. بیماری شکل‌گرفته در اقتصاد ایران مزمن شد و به‌عنوان یادگاری در اقتصاد ایران ماند و تا امروز ادامه‌دارد. محمود جهانی تحلیلگر اقتصاد مسکن می‌گوید: این عدم تعادل در بخش مسکن به
شکل تقاضای سوداگرانه یا همان سرمایه‌ای ظهور می‌کند. او درباره ورود نقدینگی مازاد ناشی از درآمدهای نفتی به جامعه چنین تحلیلی دارد: «زمانی که نقدینگی ناشی از درآمدهای نفتی بدون راه‌اندازی تولید به جامعه تزریق می‌شود چون به سمت بخش‌های پایه اقتصاد جذب نمی‌شود مازاد نقدینگی را در جامعه ایجاد می‌کند که در قدم اول بر نرخ تورمی عمومی کشور اثر می‌گذارد. با افزایش نرخ تورم عمومی کشور، ارزش پول کاهش می‌یابد. از آنجا که این نقدینگی در دست عده معدودی از افراد جامعه قرار دارد برای حفظ ارزش پول خود در اولین مرحله آن را به یک جریان سرمایه‌گذاری وارد می‌کنند تا پول خود را به یک دارایی بادوام تبدیل کنند. این پتانسیل در جامعه، تقاضا برای یک کالا را شکل می‌دهد و چرخه‌های رونق و رکود در بخش‌های مختلف را رقم می‌زند.» این تحلیلگر بخش مسکن در خصوص دوام این وضعیت می‌گوید: «چون عامل بروز چنین وضعیتی درآمدهای نفتی است که هیچ‌گاه قطع نشده است از ابتدای شکل‌گیری در دهه 50 تاکنون همواره سیکل رونق و رکود ادامه‌دار بوده است.» بنابراین به نظر نمی‌رسد روند ظهور دوره‌های رونق و رکود در بخش مسکن تا پایداری حضور درآمدهای نفتی در اقتصاد ایران
از بین برود. در طول سال‌های گذشته از دهه 50 تاکنون بیشترین درآمد تاریخی نفت در دولت دهم (سال 1390) به میزان 118 میلیارد دلار بود که منابع ناشی از آن طی این سال و سال بعدی به اقتصاد کشور تزریق شد. این دوره با رونق بازار مسکن کشور همزمان شد و منجر به ورود سفته‌بازان به این بخش شد.
ردپای سرمایه‌گذاران در مسکن
تاکید تحلیلگران بخش مسکن برای شناسایی زمان ورود سرمایه‌گذاران به این بخش بر وجود رابطه مستقیم آن با دوره‌های رونق و رکود مسکن است. به گفته آنها تقاضای سوداگرانه بخش مسکن با ورود این بخش به دوره رونق اوج می‌گیرد. این گروه از سرمایه‌گذاران در دوره رونق با تزریق منابع مالی، بر شدت افزایش قیمت‌ها می‌افزایند و در پایان دوره با خروج منابع، اتمام دوره رونق و شروع دوره رکود را کلید می‌زنند. روال بازار طی سال‌های گذشته نیز نشان می‌دهد هر دوره رونق و رکود پروسه زمانی حدوداً پنج‌ساله‌ای را به خود اختصاص می‌دهد که یک تا 5/1 سال آن را دوره رونق و 3 تا 5/3 سال آن را دوره رکود شکل می‌دهد. بعد از شکل‌گیری تقاضای سوداگرانه در سال‌های 52 و 53، اولین دوره رونق مسکن در سال‌های 55 و 56 با ورود سرمایه‌گذاران سوداگر شکل می‌گیرد. که بعد از گذشت یک سال و نیم بخش مسکن به فاز رکود وارد می‌شود. دوره بعدی رونق مسکن به سال‌های 59 تا 60 برمی‌گردد. با سپری شدن دوره رونق و آغاز دوره رکود سه‌ساله، اوج‌گیری معاملات به قصد سوداگری در سال‌های 67 و 68 استارت زده می‌شود. ادامه روند دوره‌های رونق و رکود از 70 تاکنون در نمودار زیر قابل مشاهده
است. به گفته برخی تحلیلگران بخش مسکن بر اساس نمودار زیر، بدترین دوره سرمایه‌گذاری از دید سرمایه‌گذاران سوداگر در مسکن در سال‌های 76 تا 78 و 87 تا 89 بوده است. دارندگان مسکن در دوره‌های ذکرشده، علاوه بر کاهش ارزش دارایی و ثروت خود به دلیل عقب ماندن از تورم معادل سه سال فرصت کسب سود از سرمایه‌گذاری خود را از دست دادند.
سال 93؛ رونق یا رکود؟
آنچه چراغ راه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را در سال جاری روشن می‌کند حرکت این بخش به سمت رونق یا رکود خواهد بود. از این‌رو تشریح وضعیت کنونی بازار ضروری به نظر می‌رسد. از آنجا که بخش مسکن بر اساس نوسانات ادواری و بلندمدت به‌طور متوسط هر پنج سال یک‌بار یک سیکل رکود و رونق را طی می‌کند. آمارها نشان می‌دهد آخرین رونق ایجادشده در بخش، مربوط به سه‌ماهه پایانی سال 1391 تا سه‌ماهه اول سال 1392 است. از سه‌ماهه دوم 1392 بخش مسکن با رکود مواجه شد. روال عادی سیکل‌های رونق و رکود بیان می‌کند؛ رونق بعدی بخش مسکن نباید زودتر از نیمه دوم سال 1394 اتفاق بیفتد. اما در کنار این موضوع، به نظر می‌رسد با اتفاقاتی که در سال‌های اخیر اقتصاد کشور مبتلا به آن بوده است سیکل طبیعی بسیاری از تحولات اقتصادی دچار تغییر شود و سرعت و شدت تحولات تا زمانی که تعادل عمومی به بخش‌ها برگردد، بیشتر خواهد شد. جهانی مدیرکل پیشین دفتر اقتصاد مسکن در این زمینه تحلیل قابل تاملی ارائه داده است: «نقطه آغاز این مطلب به سال 1390 برمی‌گردد. یعنی زمانی که مرحله اول طرح هدفمندی یارانه‌ها اتفاق افتاد و به دنبال آن اغلب بخش‌های اقتصادی دچار نوسان و عدم تعادل
شدند. وقایع سال 1391 که به دنبال مسائل تحریم‌ها در بازار ارز و طلا و... رخ داد نوسانات را شدیدتر کرد و عدم تعادل بین بخش‌ها تشدید شد.»
او در تحلیل خود آورده است: «چنانچه سال 1390 را به‌عنوان سال مبنا قرار دهیم از نیمه دوم این سال ابتدا بازار سکه و ارز دچار نوسان شده و حرکت افزایشی قیمت در این دو بازار ایجاد می‌شود. سپس از سه‌ماهه چهارم این سال شاخص قیمت مسکن شروع به رشد کرد. در این سال اتفاق خاصی در بازار سهام نمی‌افتد، و شاخص آن پایین‌تر از بقیه شاخص‌ها قرار دارد. در سال 1391 و به خصوص از نیمه دوم این سال شدت نوسان در بازار ارز و سکه به اوج می‌رسد و رشد فزاینده‌ای می‌یابد. از این زمان شاخص مسکن و بورس نیز روند فزاینده می‌یابند اما در پایان این سال نرخ سکه و ارز روند نزولی می‌یابند. شاخص بورس با افزایش بسیار غیرطبیعی مواجه می‌شود به‌گونه‌ای که در سال 1392 فراتر از بقیه شاخص‌ها قرار می‌گیرد و شاخص مسکن نیز به تعادل می‌رسد. در ادامه سال 1392 بخش مسکن با رکود مواجه می‌شود. سرنوشت این چهار بازار در ماه‌های پایانی سال 1392 به این ترتیب است که شاخص بورس با روند کاهنده روبه‌رو شده، بازار طلا و ارز تقریباً روند تعادلی پیدا می‌کنند و اما شاخص مسکن به نظر، آمادگی برای شروع دوره رشد پیدا می‌کند. به عبارت دیگر در دو ماه پایانی سال، به‌طور نسبی
معاملات مسکن بیشتر شده به‌گونه‌ای که رکود معاملات مسکن که در این سال مربوط به ماه اردیبهشت با 13212 واحد بوده در ماه اسفند شکسته شده و به 14568 واحد بالغ می‌شود.» به گفته وی این بدان معنی است که در پایان سال 1392، نشانه‌هایی از رفع دوره رکود در بازار مسکن هویدا می‌شد و اگر اتفاق خاصی قرار نبود در سال 1393 بیفتد به‌ویژه با تداوم ریزش در بورس و سیاستگذاری دولت در جهت کنترل افزایش نرخ ارز (و در نتیجه کنترل بازار طلا)، تداوم روند افزایشی شاخص مسکن بسیار محتمل بود. لکن در سال جاری قرار است تحولات دیگری به وقوع بپیوندد که شرایط را به گونه دیگری رقم خواهد زد. اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها از جمله اتفاقاتی است که این تحلیلگر اقتصادی به‌عنوان عامل تاثیر‌گذار در روند بازار به آن اشاره دارد. او عنوان می‌کند: «انتظار می‌رود اجرای این مرحله همچون مرحله نخست تغییرات نسبتاً وسیعی را در بخش‌های مختلف ایجاد کند. یکی از بخش‌هایی که به سرعت اثر می‌پذیرد بخش مسکن است که با توجه به انرژی‌بر بودن اغلب مواد و مصالح ساختمانی با افزایش قیمت تمام‌شده مواجه خواهد شد. بنابراین به‌طور طبیعی با فشار هزینه، افزایش قیمتی را بر بخش
تحمیل کند. البته باید توجه کرد که چون این افزایش قیمت متاثر از عوامل تقاضا نیست رونق معاملات در بازار اتفاق نخواهد افتاد و بیشتر شرایط رکود-تورمی را بر بازار تحمیل خواهد کرد. تفاوت اساسی این دوره با دوره قبل این خواهد بود که در دوره قبل بلافاصله بعد از فشار اولیه ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت، در نیمه دوم سال 1391، تحولات نرخ ارز در بازار ایجاد و متعاقب آن تقاضای سوداگرانه نیز وارد بخش مسکن شد که این موضوع موجب رونق معاملات و افزایش قیمت مضاعفی برای مسکن شد. در این دوره به نظر نمی‌رسد شاهد اتفاق ثانوی که بلافاصله تقاضای مسکن را تحریک کند باشیم. بلکه برعکس بیشتر به نظر می‌رسد فضای سیاسی و اقتصادی کشور در نیمه دوم سال متاثر از پیشرفت توافقات ژنو که جای امیدواری فراوانی دارد به سمت رونق بازار کسب‌وکار و رشد اقتصادی برود که در این صورت شرایط برای معاملات سوداگرانه یا اقتصاد سایه تنگ‌تر می‌شود که اگر چنین فضایی در جامعه ایجاد شود بیشتر باید پیش‌بینی ثبات قیمت در ماه‌های پایانی سال 1393 و در ادامه ایجاد رونق پایدار در بخش داشته باشیم.»
فصل سرمایه‌گذاری به پایان...
نگاهی به وضعیت کنونی بازار مسکن مشخص می‌کند رکود موجود در بازار موقعیت مناسبی را برای سرمایه‌گذارانی که به قصد تولید و ساخت‌وساز به این بخش وارد می‌شوند، فراهم خواهد کرد. چرا که در این وضعیت به راحتی می‌توانند عملیات ساخت‌وساز خود را آغاز کنند و چون معمولاً هر پروژه ساختمانی از آغاز تا پایان دوره زمانی یک تا دوساله را طی می‌کند با شروع دوره رونق واحدهای تکمیل‌شده خود را به این بخش عرضه کنند. اما همان‌طور که تحلیلگران این بخش پیش‌بینی می‌کنند ورود تقاضای سوداگرانه در این بخش به دلیل حاشیه سود پایین محتمل نخواهد بود و ورود آنان تا شروع فصل رونق به تعویق خواهد افتاد.
دیدگاه تان را بنویسید